LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 8 janvier 2015), que M. et Mme X...sont propriétaires d'une maison cadastrée B 472 et B 1966 ; que la société Cap développement (la société) a fait construire sur la parcelle voisine un immeuble à usage d'habitation en limite de propriété ; qu'invoquant des désordres matériels, un préjudice résultant de la perte de la valeur vénale et un préjudice résultant de la perte de la valeur locative de leur bien, découlant des travaux de construction, M. et Mme X...ont assigné la société en réparation ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de dire que la construction ne génère pas pour eux de troubles anormaux de voisinage pouvant donner lieu à indemnisation et de condamner la société au paiement d'une certaine somme correspondant au coût des désordres ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les époux X...avaient sollicité l'indemnisation de la perte de valeur locative de leur immeuble qu'ils fondaient sur un trouble anormal de voisinage, outre une indemnisation de la perte de valeur vénale de leur bien qu'ils fondaient sur les articles 1382 et 1383 du code civil, la cour d'appel, qui n'a pas violé l'article 12 du code de procédure civile, a retenu, à bon droit, que la dépréciation d'un immeuble du fait de la construction d'un immeuble voisin ne constituait pas en soi un trouble anormal de voisinage et, par une appréciation souveraine, que la gêne que constituait une perte de vue d'ensoleillement, ainsi que l'étroitesse du passage pour les travaux d'entretien, constituaient des inconvénients réels mais n'excédant pas les inconvénients normaux de voisinage ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X...et les condamne à payer à la société Cap développement la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant dit que la construction par la SAS Cap Développement de l'immeuble ne génère pas pour les exposants de troubles anormaux du voisinage pouvant donner lieu à indemnisation et l'infirmant partiellement D'AVOIR condamné la SAS Cap Développement à payer aux exposants la somme de 2036, 45 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux couts des désordres ayant affecté l'immeuble et constituant des troubles de voisinage et rejeté les demandes des exposants ;
AUX MOTIFS QUE, en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, mais qu'il ne peut pas changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat ; qu'en l'espèce les époux X...prétendent en premier lieu, obtenir à titre de dommages-intérêts la condamnation de la société Cap Développement à leur payer la somme de 60 000 € en réparation du préjudice résultant de la perte de valeur locative pendant 30 ans ; que pour soutenir cette prétention, ils invoquent l'existence d'un trouble anormal du voisinage ; qu'ils prétendent, en deuxième lieu, obtenir à titre de dommages-intérêts la condamnation de la société Cap Développement à leur payer la somme de 57 450 € en réparation d'un préjudice résultant de la perte de valeur vénale de leur immeuble ; que pour soutenir cette prétention, ils invoquent spécifiquement les articles 1382 et 1383 du code civil ; qu'enfin, ils sollicitent la somme de 9 483, 55 € au titre du coût de réfection de désordres ayant résulté de la construction litigieuse, sans rattacher cette prétention à un fondement juridique particulier ; Sur l'action en responsabilité pour faute prouvée : que les époux X...n'offrent pas de rapporter la preuve d'une faute ; qu'il résulte des pièces produites que la construction litigieuse a été réalisée en conformité avec les prescriptions d'un permis de construire, lui-même accordé conformément aux règles d'urbanisme applicables ; qu'en l'absence de démonstration d'une faute, aucune des prétentions ne peut être admise sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle ;
ALORS D'UNE PART QUE si les exposants faisaient valoir la perte de valeur vénale au titre de la responsabilité délictuelle, comme la cour d'appel l'a relevé ils faisaient valoir ce préjudice aussi au titre des troubles de voisinage en énonçant : « les troubles sont parfaitement caractérisés par l'expert, Monsieur A..., dans son rapport en date du 2 novembre 2011, dans la mesure où ces troubles sont précisément la cause de la dépréciation de la valeur vénale de la propriété des époux X...retenue par l'expert » ; que dés lors en statuant comme elle a fait la cour d'appel a violé l'article 4 du code procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE si les exposants faisaient valoir la perte de valeur vénale au titre de la responsabilité délictuelle, comme la cour d'appel l'a relevé ils faisaient valoir ce préjudice aussi au titre des troubles de voisinage en énonçant : « les troubles sont parfaitement caractérisés par l'expert, Monsieur A..., dans son rapport en date du 2 novembre 2011, dans la mesure où ces troubles sont précisément la cause de la dépréciation de la valeur vénale de la propriété des époux X...retenue par l'expert » ; qu'il appartenait dés lors à la cour d'appel au lieu de se prononcer comme elle l'a fait de statuer sur le moyen et faute de l'avoir fait elle a violé l'article 12 du code de procédure civile ensemble les articles 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et 1er du premier protocole additionnel a ladite convention ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant dit que la construction par la SAS Cap Développement de l'immeuble ne génère pas pour les exposants de troubles anormaux du voisinage pouvant donner lieu à indemnisation et, l'infirmant partiellement, D'AVOIR limité la condamnation de la SAS Cap Développement à payer aux exposants la somme de 2036, 45 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux coûts des désordres ayant affecté l'immeuble et constituant des troubles de voisinage, et rejeté les demandes des exposants ;
AUX MOTIFS QUE Sur l'action en réparation de troubles anormaux du voisinage : que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; que l'obligation de réparer un tel trouble est autonome par rapport aux règles de la responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle, mais résulte d'une responsabilité objective, sans faute ; qu'en conséquence, l'auteur du trouble ne peut pas s'en exonérer en prouvant son absence de faute, et seule la preuve du trouble anormal est nécessaire au succès de l'action en réparation ; qu'il convient toutefois d'examiner la nature et l'intensité du trouble invoqué, pour en apprécier l'anormalité, le caractère excessif au regard des inconvénients normaux de voisinage, devant être évalué au vu des conditions normales d'habitation et d'utilisation ; que si le caractère anormal du trouble est établi, il appartient au juge de déterminer la mesure propre à en assurer la réparation ; qu'en l'espèce la société Cap Développement a obtenu le 20 décembre 2004 un permis de construire un immeuble d'habitation à usage collectif d'une surface hors oeuvre nette de 1841 m2, réduite à 1600 m2 par un permis modificatif du 15 avril 2005, et d'une hauteur de 16, 10 m ; qu'il résulte du rapport définitif déposé le 16 janvier 2007 par Monsieur Jacques B..., expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 10 janvier 2006 que divers désordres ont affecté l'immeuble des époux X...qui sont liés à la construction de l'immeuble voisin, le terrassement en limite de propriété a détérioré la clôture, des dalles gravillonnées posées sur le sable se sont déplacées à la suite du terrassement, le terrain à proximité du terrassement a été légèrement décomprimé et les vibrations lors de la mise en place de pieux ont pu déplacer quelques tuiles de la maison voisine et faire bouger les planches de rives ; que l'expert a également constaté quelques microfissures, la dégradation des points de scellement des marches d'un escalier en pierre, des fissures de quelques carrelages qui ont pu être aggravées par les vibrations du chantier ; qu'un réfrigérateur a été abîmé ; que le montant total estimé des reprises est de 2036, 15 €, qui a fait l'objet de la condamnation provisionnelle par ordonnance de référé du 22 avril 2011 ; que les désordres constatés sur l'immeuble voisin, directement imputables aux travaux de construction, constituent des troubles anormaux du voisinage qu'il convient de réparer par une indemnité correspondant à la valeur des travaux de reprise ; que pour critiquer l'évaluation de l'expert et solliciter une condamnation pour un montant de 11 520 €, soit après déduction de la provision la somme de 9 483, 55 €, les appelants produisent un devis de la société Vural mais attendu qu'en page 12 de son rapport, l'expert B...a relevé à juste titre que les quantités figurant sur ce devis ainsi que les temps de travail sont largement surévalués, d'autre part le fait que l'ancienneté du sol de la cuisine nécessite une réfection dont seulement 20 % sont imputables aux désordres créés, et enfin que l'estimation de remplacement du réfrigérateur n'a été retenue qu'à concurrence de 25 % de la valeur d'un appareil équivalent pour tenir compte de la vétusté ; que les avis de l'expert, non sérieusement critiqués, doivent être admis ; qu'en conséquence, aucune condamnation complémentaire ne doit être prononcée au titre des travaux de réfection des désordres mais qu'en revanche la condamnation provisionnelle doit être confirmée au fond, le jugement devant être partiellement réformé sur ce point, étant observé qu'en déduisant la provision de leur prétention, les époux X...admettent qu'elle leur a été payée ; qu'il résulte du rapport de Monsieur Arnaud A..., expert judiciaire désigné par l'ordonnance précitée du 22 avril 2011, que la construction de l'immeuble collectif, sans créer au sens strict une mitoyenneté, occasionne une gêne du fait de l'implantation en limite de propriété notamment pour l'ensoleillement du matin, la vue sur le côté Est, l'étroitesse du passage pour les travaux d'entretien, de sorte que cela génère une moins value de l'ordre de 10 à 15 % de l'immeuble des époux X..., dont la dépréciation peut donc être comprise entre 38 300 € et 57 450 €. ; que la dépréciation d'un immeuble, du fait de la construction d'un immeuble voisin, ne constitue pas en soi un trouble anormal du voisinage, dès lors qu'elle résulte d'une application normale des règles d'urbanisme permettant à chaque propriétaire de jouir de son fonds et de ses droits à construire dans le respect des règles d'intérêt général ; qu'en l'espèce, la gêne que constitue une légère perte d'ensoleillement le matin, la perte de vue sur le côté Est et l'étroitesse du passage pour les travaux d'entretien, que l'expert A... impute à la construction de l'immeuble collectif, sont des inconvénients bien réels mais qui n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en effet, ce sont les règles d'urbanisme qui imposent l'alignement continu du bâtiment et par conséquent l'implantation de l'immeuble dans cette zone urbaine, les biens figurant au plan d'occupation des sols de la commune d'Annemasse applicable en 2005 en zone UB, à vocation d'habitat et des services consistants en une transition entre le centre-ville et les zones résidentielles de densité plus faible, avec une hauteur maximale de construction limitée à 20 mètres ; qu'en 2011, le plan local d'urbanisme de la commune d'Annemasse, approuvé le 24 janvier 2008, place le bien litigieux en zone UC, considéré comme une zone de densité moyenne constituée en majorité de maisons individuelles, de petits collectifs, de constructions groupées, ainsi que l'activité compatible complémentaire avec la fonction résidentielle, ayant vocation à ne pas se densifier pour ne pas concurrencer le centre-ville ; la hauteur des constructions est désormais limitée dans cette zone à 12 m ; que la construction litigieuse d'un immeuble collectif de 3 étages est donc implantée et a été réalisée non seulement dans le respect des règles mais également de l'esprit des plans d'urbanisme ; que dans ce contexte, la perte d'un peu d'ensoleillement sur une façade Est le matin, ou la légère perte de luminosité de pièces qui disposent d'ouvertures sur un autre côté, gênes décrites par l'expert judiciaire et par les constats d'huissier, n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en conséquence, ni les préjudices ainsi décrits, ni la perte de valeur de l'immeuble qui en résulte ne sont indemnisables au titre des troubles anormaux du voisinage ;
ALORS D'UNE PART QUE le respect des dispositions légales n'exclut pas par ce seul fait l'existence de troubles de voisinage ; qu'en retenant que la construction litigieuse d'un immeuble collectif de 3 étages est donc implantée et a été réalisée non seulement dans le respect des règles mais également de l'esprit des plans d'urbanisme pour en déduire que dans ce contexte, la perte d'un peu d'ensoleillement sur une façade Est le matin, ou la légère perte de luminosité de pièces qui disposent d'ouvertures sur un autre côté, gênes décrites par l'expert judiciaire et par les constats d'huissier, n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage, qu'en conséquence, ni les préjudices ainsi décrits, ni la perte de valeur de l'immeuble qui en résulte ne sont indemnisables au titre des troubles anormaux du voisinage la cour d'appel a violé les articles 544 et 651 du code civil ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel a la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le respect des dispositions légales n'exclut pas par ce seul fait l'existence de troubles de voisinage ; que les exposants rappelaient les constations de l'expert : « Dans notre situation, l'emplacement du bâtiment collectif en limite de la propriété des époux X..., ne crée pas une mitoyenneté au sens strict mais occasionne néanmoins une gêne du fait de l'implantation en limite de propriété d'un bâtiment R + 3 notamment pour : l'ensoleillement le matin (exposition Sud/ Est du bâtiment collectif), la vue sur le côté Est, l'étroitesse du passage pour travaux ou entretien entre la limite de propriété des époux X...et la dépendance, environ 1 m, nous avons constaté que l'avancée du toit de la dépendance étaient très proche environ 15cm- 20cm » : que les exposants indiquaient encore que la perte totale de vue, la perte d'ensoleillement et les désagréables sensations d'étouffement et d'écrasement, comme la contrainte imposée pour l'entretien et le ravalement du mur de l'immeuble, ont pour seule origine et pour origine directe l'édification dudit immeuble par la société Cap Développement ; qu'en retenant que la construction litigieuse d'un immeuble collectif de 3 étages est donc implantée et a été réalisée non seulement dans le respect des règles mais également de l'esprit des plans d'urbanisme pour en déduire que dans ce contexte, la perte d'un peu d'ensoleillement sur une façade Est le matin, ou la légère perte de luminosité de pièces qui disposent d'ouvertures sur un autre côté, gênes décrites par l'expert judiciaire et par les constats d'huissier, n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage, pour en déduire qu'en conséquence, ni les préjudices ainsi décrits, ni la perte de valeur de l'immeuble qui en résulte ne sont indemnisables au titre des troubles anormaux du voisinage la cour d'appel a dénaturé le rapport de l'expert en minorant l'anormalité des troubles et elle a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE le respect des dispositions légales n'exclut pas par ce seul fait l'existence de troubles de voisinage ; que les exposants rappelaient les constations de l'expert : « Dans notre situation, l'emplacement du bâtiment collectif en limite de la propriété des époux X..., ne crée pas une mitoyenneté au sens strict mais occasionne néanmoins une gêne du fait de l'implantation en limite de propriété d'un bâtiment R + 3 notamment pour : l'ensoleillement le matin (exposition Sud/ Est du bâtiment collectif), la vue sur le côté Est, l'étroitesse du passage pour travaux ou entretien entre la limite de propriété des époux X...et la dépendance, environ lm, nous avons constaté que l'avancée du toit de la dépendance étaient très proche environ 15cm- 20cm » et faisaient valoir que la perte totale de vue, la perte d'ensoleillement et les désagréables sensations d'étouffement et d'écrasement, comme la contrainte imposée pour l'entretien et le ravalement du mur de l'immeuble, ont pour seule origine et pour origine directe l'édification dudit immeuble par la société Cap Développement et que vivre dans un logement dans l'ombre la moitié de la journée et dont les fenêtres s'ouvrent directement sur un mur particulièrement proche constitue bien un trouble anormal de voisinage ; qu'en retenant que la construction litigieuse d'un immeuble collectif de 3 étages est donc implantée et a été réalisée non seulement dans le respect des règles mais également de l'esprit des plans d'urbanisme pour en déduire que dans ce contexte, la perte d'un peu d'ensoleillement sur une façade Est le matin, ou la légère perte de luminosité de pièces qui disposent d'ouvertures sur un autre côté, gênes décrites par l'expert judiciaire et par les constats d'huissier, n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage, pour en déduire qu'en conséquence, ni les préjudices ainsi décrits, ni la perte de valeur de l'immeuble qui en résulte ne sont indemnisables au titre des troubles anormaux du voisinage sans se prononcer sur la quasi mitoyenneté et l'étroitesse du passage relevée par l'expert judicaire entre les deux fonds, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE les exposants faisaient valoir qu'ils ne pouvaient pas s'attendre à ce que le terrain voisin à leur propriété fasse l'objet d'un permis de construire pour un immeuble d'habitation collectif composé de 23 logements qui ne saurait constituer, contrairement à ce que soutien la société Cap Développement, un « petit collectif », que de surcroît, avant la construction, il s'agissait d'un quartier résidentiel composé de villas et de vergers, que l'édification d'un immeuble collectif d'habitation a donc particulièrement modifié l'environnement et le cadre de vie, et cela, de manière définitive ; qu'en retenant que la construction litigieuse d'un immeuble collectif de 3 étages est donc implantée et a été réalisée non seulement dans le respect des règles mais également de l'esprit des plans d'urbanisme pour en déduire que dans ce contexte, la perte d'un peu d'ensoleillement sur une façade Est le matin, ou la légère perte de luminosité de pièces qui disposent d'ouvertures sur un autre côté, gênes décrites par l'expert judiciaire et par les constats d'huissier, n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage, pour en déduire qu'en conséquence, ni les préjudices ainsi décrits, ni la perte de valeur de l'immeuble qui en résulte ne sont indemnisables au titre des troubles anormaux du voisinage sans se prononcer sur ce moyen la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ensemble les articles 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et 1er du premier protocole additionnel à ladite convention ;
ALORS ENFIN QUE les exposants faisaient valoir que l'annexe à leur maison qui était louée ne l'est plus suite à la chute d'une planche de chantier sur le toit, les locataires ayant quitté immédiatement les locaux, qu'elle présente un état de détérioration important avec des moisissures liées à l'humidité causée par l'ombre et la proximité du bâtiment qui y a été accolé, qu'ils ont constaté que l'édification de l'immeuble en limite de propriété, à seulement quelques centimètres de leur maison, créait une forte humidité à l'origine de moisissures sur les murs de leur propriété jouxtant l'immeuble, et constituait ainsi un nouveau trouble subi par les concluants ; qu'en ignorant ce moyen la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure ensemble les articles 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et 1er du premier protocole additionnel à ladite convention ;
