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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 2, 26 janvier 2017, 14-25655

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 14-25655
Numéro NOR : JURITEXT000033945615 ?
Numéro d'affaire : 14-25655
Numéro de décision : 21700114
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2017-01-26;14.25655 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... épouse Y..., Mme X... épouse Z... et à M. Xavier X... de leur reprise d'instance ;

Sur le moyen unique :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Basse Terre, 12 avril 2010 et 6 décembre 2010), que la société Etablissements Jaula a assigné M. et Mme A... devant un tribunal de grande instance en revendication de parcelles situées sur la commune de Petit Bourg, qu'elle prétendait avoir acquises suivant acte authentique du 16 octobre 1975 ; que M. et Mme A... ont relevé appel du jugement qui a accueilli la demande de la société Etablissements Jaula et se sont inscrits en faux contre l'acte du 16 octobre 1975 ; que, par le premier des deux arrêts attaqués, la cour d'appel a constaté que l'acte était entaché d'un faux matériel commis par le notaire rédacteur ; que, par le second arrêt, elle a, pour l'essentiel, infirmé le jugement et rejeté l'action en revendication de la société Etablissements Jaula ;
Attendu qu'alléguant la contradiction entre les deux décisions aboutissant à un déni de justice, la société Etablissement Jaula demande, en application de l'article 618 du code de procédure civile, l'annulation du second arrêt ;
Mais attendu que la contrariété entre les décisions devant s'apprécier en fonction de leur dispositif respectif, l'exécution de l'arrêt du 12 avril 2010 qui n'a pas statué sur la propriété des parcelles revendiquées par la société établissements Jaula mais seulement sur un faux matériel de l'acte authentique du 16 octobre 1975 commis par le notaire, n'est pas inconciliable avec celle de l'arrêt du 6 décembre 2010 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Etablissements Jaula aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des Etablissements Jaula ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Etablissement Jaula.
Il est fait grief aux arrêts attaqués d'AVOIR, pour celui du 12 avril 2010, constaté que l'acte originaire, régulièrement passé en la forme authentique le 16 octobre 1975, portait, après déduction d'une réserve de 17 hectares 67 ares, sur la vente du solde de l'habitation, La Grippière, d'une superficie de « 109 » hectares environ (nombre corrigé par l'arrêt du 6 décembre 2010), incluant une ancienne distillerie, et d'AVOIR, pour l'arrêt du 6 décembre 2010, dit que les parcelles situées sur le territoire de la commune de Petit-Bourg et cadastrées AD 402, AD 403 et AD 404 n'étaient pas comprises dans la vente conclue par Benjamin
B...
au profit de la société Etablissement Jaula le 16 octobre 1975, rejeté en conséquence l'action en revendication exercée par la société Etablissement Jaula, constaté que la réserve de « 19 » hectares 67 ares (sic, lire : 17 hectares 67 ares) exclue de la vente ne pouvait pas être localisée à l'emplacement des lotissements Audebart et La Grippière dont tous les lots avaient été vendus avant le 16 octobre 1975, ni détachée de la parcelle AD 402 non comprise dans la vente, dit qu'à défaut d'élément permettant une localisation précise en un autre lieu, il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise ;
AUX MOTIFS QUE pour l'arrêt du 12 avril 2010 : « l'acte authentique ne fait foi jusqu'à inscription de faux que des faits que l'officier public y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence et que si l'inexactitude des mentions d'un acte authentique relatives à l'identification et à la superficie du bien immobilier vendu, qui peut être établie par tous moyens de preuve ordinaire, ne relève pas de la procédure de l'inscription de faux, il en va différemment lorsque cette inexactitude résulte, non pas d'une erreur ou d'une omission, mais d'une altération de l'acte commise volontairement par le notaire ; que l'acte d'inscription de faux incident déposé le 26 avril 2004 visait à faire constater que « l'acte notarié du 16 octobre 1975 de Me Henri C..., notaire à Basse-Terre, publié à la conservation des hypothèques le 6 décembre 1975, volume 1822, n° 20, dépôt 139266, versé aux débats par la société Jaula, ainsi que tout autre ayant fait l'objet d'une publication sont constitutifs d'un faux » et juger que cette société ne pouvait se prévaloir de ces actes ; que, par ordonnance du 13 décembre 2007, le magistrat de la mise en état a demandé aux appelants de préciser si leur inscription de faux visait uniquement la copie de l'acte du 16 octobre 1975 versée aux débats par la société Jaula et l'expédition de ce même acte publié à la conservation des hypothèques ou s'ils arguaient légalement de faux l'original de l'acte déposé au rang des minutes de Me D..., successeur de Me C... ; que les appelants ont précisé que leur inscription de faux visait également l'original de l'acte de vente détenu par le notaire au motif que cet acte comportait, à la suite de manipulations, des mentions discordantes notamment sur la superficie du fonds vendu et celle de la réserve conservée par le vendeur ; que le renoncement de la société Jaula à se prévaloir de l'acte publié qu'elle a produit au cours des débats n'est pas de nature à faire obstacle à l'examen de cette inscription de faux incident dès lors que les discordances invoquées affectent l'original de l'acte conservé par le notaire et concernent notamment ses mentions relatives à la consistance des biens vendus et qu'il est, dès lors, indispensable de procéder à la vérification de la sincérité de ce titre dont les parties se prévalent pour étayer leurs prétentions respectives ; que le contenu même de l'acte notarié, qui est enliassé dans un registre mis à la disposition de la cour et des parties, révèle de manière évidente que l'acte a subi des modifications et des altérations qui sont de nature à en altérer la sincérité ; que le premier feuillet de l'acte de vente, dont le recto et le version correspondent respectivement aux pages 1 et 2, est suivi d'un deuxième feuillet qui reproduit les mêmes pages 1 et 2 avec des modifications sensibles concernant l'identification de la société acquéreur du bien, la superficie de ce bien et celle de la réserve du vendeur, de sorte qu'il peut être établi deux tirages différentes du même acte selon qu'ils reproduisent le premier ou le deuxième feuillet ; que le deuxième feuillet a été entièrement dactylographié, de manière uniforme, à l'encre violette alors que le premier feuillet dactylographié dans sa majeure partie à l'encontre violette comporte différentes mentions inscrites à l'encre noire ainsi que d'autres mentions qui ont été rayées ou ajoutées à la main sans avoir été approuvées ; que ces discordances constatées en ces deux versions des pages 1 et 2 de l'acte notarié portant sur la contenance du solde de l'habitation « La Grippière » vendu par M.
B...
à la société Jaula, qui est, en page 2 du premier feuillet, de « cent neuf hectares environ » (« cent neuf » étant dactylographié en noir) après déduction de diverses parcelles d'une superficie de 17 hectares 67 ares environ » alors qu'il est mentionné en page 2 du deuxième feuillet que ce solde est d'une contenance de « 107 hectares environ après déduction d'une réserve de 19 hectares 67 ares environ » ; que pour faire concorder la superficie de la réserve ainsi mentionnée en page 2 du deuxième feuillet avec celle indiquée en page 3, le « neuf de dix neuf hectares a été sur cette page, substitué, par superposition, au chiffre initial qui devait être de 17 hectares, ce qui caractérise à l'évidence une altération de cette mention ; que la mention en page 2 du premier feuillet qui intègre dans la vente « la distillerie désaffectée, sans contingentement, avec les machines et appareils qui peuvent encore s'y trouver » et qui a été rayée, n'est pas reproduite en page 2 du deuxième feuillet ; qu'il est indiqué en page 1 du premier feuillet que l'acquéreur est la société anonyme Jaula, initialement constitue en société à responsabilité limitée aux termes de ses statuts reçus par Me E..., ancien notaire à Pointe à pitre le 31 décembre 1963, enregistré le 9 janvier suivant volume 2, folio 74, ladite société transformée en société anonyme aux termes d'un acte sous signatures privées en date du 29 décembre 1967, enregistré et publié conformément à la loi, « immatriculée au registre du commerce de Pointe à Pitre sous le numéro 230 B » ce qui est accepté par M.
F...
Charles industriel demeurant au Lamentin, agissant en qualité de Président du conseil d'administration de la dite société nommé à cette fonction le 30 juin 1973, dont extrait du procès-verbal ; que la page 1 du deuxième feuillet qui identifie cette société sous une forme quelque peu différente, mentionne en plus qu'elle a été réimmatriculée sous le n° 74 B 105 ; que l'acte enregistré au bureau de la conservation des hypothèques le 5 décembre comporte une deuxième annexe qui révèle que l'identification complète de la société Jaula a été faite sur la base d'un extrait de l'inscription de cette société au registre du commerce de Pointe à Pitre sous le numéro 74 B 105 qui a été délivré par le greffier du tribunal de commerce le 5 décembre 1975, ce dont il se déduit que le second feuillet qui fait référence à cette nouvelle immatriculation a été nécessairement faite après la signature de l'acte authentique ; que si chaque page impaire de l'acte a été paraphée par le notaire Boudin, par Mme G..., employée de l'étude, prise en qualité de mandataire du vendeur, et par M.
F...
, mandataire de l'acquéreur, (les pages paires ne comportant aucun paraphe), force est de constater que la page 1 du deuxième feuillet ne comporte que deux paraphes qui, après comparaison avec les signatures apposées à la fin de l'acte, se révèlent être ceux du notaire et du mandataire du vendeur ; que le fait que le notaire et son employée aient paraphé seuls ce deuxième feuillet, sans le représentant de la société Jaula, confirme que ce deuxième feuillet a bien été établi après la vente, en l'occurrence, le 5 décembre 1975, date du dépôt de l'acte à la conservation des hypothèques ; que, dans une lettre adressée à M.
B...
le 31 octobre 1975, le notaire a évoqué la nécessité d'une modification de l'acte pour se conformer à la volonté du vendeur dans les termes suivants : « Quant aux 8 ha de Bois de Rose (qui ne semble pas t'appartenir d'après le cadastre) et l'hectare où était autrefois la distillerie et que tu veux également te réserver, il faudrait évidemment les ajouter à l'acte, et si ces portions sont enclavées prévoir des servitudes actives de passage. Je crains bien dans ces conditions que ce sot un acte à remanier » ; qu'il s'avère ainsi que pour exclure de la vente l'ancienne distillerie et intégrer son assiette dans la réserve, comme le souhaitait le vendeur, le notaire, après avoir modifié unilatéralement l'acte initial en rayant la mention en page 2 relative à la vente de « la distillerie désaffectée sans contingentement avec les machines et appareils qui peuvent encore s'y trouver », a établi une nouvelle version de l'acte qui ne fait plus référence à cet établissement et que, corrélativement, il a porté la réserve de 17 hectares 67 ares à 19 hectares 67 ares et 24 centiares et réduit d'autant la superficie du fonds vendu ; que la radiation en page 6 de l'acte publié à la conservation des hypothèques et de la copie produite par la société Jaula de la mention excluant toute indemnité ou diminution de prix en raison « de l'état des bâtiments, machines et matériels qui peuvent s'y trouver » se rattache à la modification apportée à l'acte à la suite de l'exclusion de la vente des bâtiments, machines et matériels de l'ancienne distillerie demandée par le vendeur ; qu'il convient en définitive de constater que l'acte de vente originaire qui avait été régulièrement passé en la forme authentique et qui portait sur la vente d'une habitation de 119 hectares environ après déduction d'une réserve de 17 hectares 67 centiares a été modifié par le notaire postérieurement à la vente ; qu'en procédant unilatéralement à ces modifications qui nécessitaient la rédaction d'un acte notarié rectificatif avec le consentement de toutes les parties, le notaire a commis un faux matériel ont il a été fait usage par la publication de la mention ainsi rectifiée ; que cependant, le constat de l'existence d'un faux matériel, qui n'entraîne pas nécessairement la nullité de la vente, laisse en suspens la question de savoir s'il existe une cause autonome de nullité de la convention, telle que l'absence d'accord des parties sur la consistance, l'étendue et la localisation des biens vendus, et ne règle pas le sort de l'action en revendication exercée initialement par la société Jaula ; que dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'ordonner la publication de la présente décision indépendamment de celle qui serai rendue sur le fond du litige et qui déterminera les droits respectifs des parties ; qu'il convient ainsi de renvoyer l'examen de l'affaire au fonds à une procédure audience en invitant les parties à compléter le cas échéant leurs écritures » (arrêt p. 9 à 12) ;
ET AUX MOTIFS QUE pour l'arrêt du 6 décembre 2010 : « sur la rectification d'une erreur matérielle affectant les motifs et le dispositif de l'arrêt du 12 avril 2010, par suite d'une erreur matérielle, l'arrêt du 12 avril 2000 mentionne à la septième ligne à compter du bas de la page 11 et dans le premier paragraphe du dispositif que la superficie du solde de l'habitation « La Grippière » était de « 119 hectares environ » au lieu de « 109 hectares environ » et dans le deuxième paragraphe du dispositif que le notaire a réduit à « 117 hectares » au lieu de « 107 hectares » la contenance de la propriété vendue ; que, dès qu'il n'est pas contesté que l'examen de l'acte argué de faux visait notamment à déterminer si la propriété vendue avait une superficie de 109 hectares ou de 107 hectares et qu'il a été mentionné par erreur des superficies de « 119 hectares » et « 117 hectares » qui ne sont revendiquées par aucune des parties, il y a lieu de procéder d'office à la rectification qui s'impose ; que sur la procédure d'appel : aux termes de l'article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, « les parties doivent reprendre dans leurs dernières écritures les moyens et précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnées et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées ; que l'arrêt du 12 avril 2010, qui a statué sur l'inscription de faux incident, a invité les parties à compléter, si elles l'estimaient utile à la défense de leurs intérêts, leurs écritures en vue de l'audience consacrée à l'examen de l'affaire au fond ; qu'après l'arrêt du 12 avril 2010, la société Les Etablissements Jaula a déposé le 2 septembre 2010, de nouvelles conclusions récapitulatives qui satisfont aux exigences de l'article précité ; que Mme H... a déposé le 12 août 2010 des conclusions en réplique qui doivent être considérées comme répondant également aux exigences de ce texte dès lors qu'elle y développe une fin de non-recevoir et les moyens de défense au fond qu'elle entend opposer à la revendication de la société Les Etablissements Jaula et qu'elle y précise à cette fin qu'après l'arrêt rendu sur l'inscription de faux, « il y a lieu de revenir à la procédure au fond (arrêt avant dire droit du 17 janvier 2000), de la poursuivre en tirant toutes les conséquences de droit sur les éléments constitutifs de la vente du 16 octobre 1975 et tout particulièrement l'identité des parties en cause et leur qualité à agir la consistance et la localisation des biens que le vendeur entendait réellement céder » ; qu'à supposer que ces conclusions viennent seulement compléter et éclairer des conclusions précédentes et qu'elles ne puissent ainsi être examinées indépendamment de celles-ci, il y a lieu de constater que celles déposées en juillet 2003 (le jour étant illisible) ne saisissaient la cour d'aucune demande au fond visant l'indemnisation d'un préjudice et se bornaient à réclamer une expertise immobilière ainsi que l'allocation de différentes indemnités provisionnelles « dans l'attente du rapport d'expertise immobilière qui évaluera exhaustivement et définitivement le préjudice financier subi par eux » ; que cette demande en paiement d'indemnités provisionnelles, qui était l'indissociable de la demande d'expertise alors formulée, n'a pas été reprise dans les dernières conclusions du 12 août 2010 qui réclament une nouvelle mesure d'instruction ; que force est de constater qu'au terme de 13 années de procédure devant la cour, celle-ci n'est saisie de la part des appelants d'aucune demande d'indemnisation du préjudice que leur a causé la privation d'une parcelle exclue de la vente et la localisation de la réserve sur des terres déjà vendues ; que sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Les Etablissements Jaula : il est soutenu que la société Les Etablissements Jaula qui a fait l'objet d'une nouvelle immatriculation au registre du commerce de Pointe à Pitre sous le n° 74 B 105 postérieurement à la signature de l'acte initial, dont il est fait mention dans le second feuillet de l'acte falsifié par le notaire, est « juridiquement inexistante » et sans qualité à agi pour engager une action en revendication fondée sur un acte faux, en l'occurrence la version modifiée de l'acte de vente qui a été publiée à la conservation des hypothèques le 5 décembre 1975, volume 1622 numéro 20 ; que dès lors qu'il est précisé dans l'acte contesté que la société « Etablissements Jaula » immatriculée sous le n° 239- B a été « réimmatriculée » sous le n° 74 B 105, la fin de non-recevoir tirée de l'inexistence juridique de la société dotée de la nouvelle immatriculation et de son défaut de qualité à agir est dépourvue de pertinence dans la mesure où l'attribution à la société Jaula d'un nouveau numéro d'immatriculation en remplacement du précédent n'a pas entraîné la création d'une nouvelle personne morale et n'a eu aucune incidence sur l'existence et la personnalité juridique de ladite société qui a conservé le même nom, le même dirigeant ainsi que le même siège social et le même objet social ; qu'ainsi après sa réimmatriculation, la société Jaula avait bien qualité pour agir en revendication, peu important que cette action ait été fondée initialement sur l'acte modifié par le notaire à la demande du vendeur et à l'insu de l'acquéreur ; que sur la demande d'annulation de la vente du 16 octobre 1975 pour défaut de paiement de l'intégralité du prix de vente : par arrêt du 17 janvier 2000, la cour a déjà statué sur le moyen tiré du défaut de paiement intégral du prix et a rejeté la demande d'annulation de la vente fondée sur ce motif qui formulée par Mme H... et M. A... ; que ce point du litige ayant été tranché au fond par cet arrêt qui n'a fait l'objet d'aucun recours, la demande ayant le même fondement est irrecevable ; qu'à titre surabondant, les pièces versées aux débat démontrent que la demande n'est pas fondée ; que l'acte de vente comporte en effet, en annexe, un document dactylographié et daté du 10 octobre 1975 qui comportant les signatures du vendeur, Benjamin
B...
, et de son mandataire Mme J..., précédées de la mention manuscrite « Lu et approuvé » qui est formulé comme suit : « Je soussigné Benjamin
B...
, retraité, demeurant à Paris,..., déclare avoir effectivement reçu en virement et e chèques de la société anonyme « Etablissements Jaula », ayant son siège à Pointe-à-Pitre, antérieurement à l'acte de vente à son profit de l'habitation « La Grippière » à Petit Bourg, dressé par Me C..., notaire à Basse-Terre, le 16 octobre 1975 la somme totale de 340. 000 F en à valoir sur le prix de 800. 000 F stipulé à l'acte. En conséquence, la partie du prix payée comptant par la société acquéreur en l'étude de Me C... soit la somme de 460. 000 F complète entièrement le prix de 800. 000 F stipulé et le versement qui me sera fit par Me C... de cette somme complémentaire libérera complètement les « Etablissements Jaula », Me C... étant déchargé de toute responsabilité à cet égard » ; que, dès lors qu'il n'est pas contesté que la société Les Etablissements Jaula a bien réglé le jour de la vente la somme de 460. 000 F qu'elle restait devoir après le paiement antérieur d'une somme de 340. 000 F que le vendeur atteste avoir reçue, le moyen tiré d'un prétendu défaut de paiement de la totalité du prix de vente n'est pas fondé ; que sur les réserves de Mme H... sur la décision du 12 avril 2010 : que les réserves émises par Mme H... sur la décision du 12 avril 2010 (et non du 16 mars 2010 ou du 12 mars 2010) sont dépourvues de portée juridique de sorte qu'il n'y a pas lieu de lui en donner acte ; que sur l'action en revendication exercée par la société Les Etablissements Jaula, l'action en revendication qui est une action pétitoire portant sur le fond du droit, ne peut être exercée que par le titulaire du droit de propriété qui doit alors doit prouver ce droit pour que la revendication produise effet ; que lorsque les parties, comme en l'espèce, se prévalent de titres émanant du même auteur, ni l'antériorité d'un titre ni celle de sa publication ne sont déterminantes pour trancher le conflit de propriété dans le cas où il n'est pas certain, en raison de leur imprécision, qu'ils s'appliquent au même bien ; que, par actes d'huissier de justice des 8 et 19 janvier et 18 févier 1988, délivrés à M. Didier A..., Mme A..., née H..., Mme Mathilde J..., en qualité de représentante de ses deux filles mineures, Laurence et Elodie
B...
, la société Les Etablissements Jaula a engagé une action en revendication des parcelles cadastrées AD 402, 403 et 404 en se prévalant d'un acte authentique du 16 octobre 1975 par lequel Benjamin
B...
lui avait vendu un fonds qui comprenait ces parcelles ; que pour s'opposer à cette action, Mme H... et M. A..., soutiennent que la vente du 16 octobre 1975 n'incluait pas les parcelles revendiquées de sorte que Benjamin
B...
, qui en était resté propriétaire, avait pu librement et valablement leur consentir une promesse de vente le 29 juin 1985 portant sur 4 hectares à détacher de la parcelle AD 402 du 37 hectares 92 ares et 46 centiares puis leur léguer, par testament du 22 août 1985, le surplus non vendu de la parcelle AD n° 402 ainsi que les parcelles AD 403, de 14 ars et 15 centiares et AD 404, de 21 ares et 6 centiares ; que l'action en revendication étant dirigée contre les ayants droit de Benjamin
B...
, il incombe à la société Les Etablissements Jaula de prouver que l'une ou plusieurs des parcelles comprises dans la vente du 16 octobre 1975, AD 34 La Madeleine, AD 80 à 84, 88 a bc, 89, 91, 92, 99, 100, a b c, au lieudit la Grippière, et BS 130 et 135 lieudit Méhaut, correspondaient aux terrains vendus et légués par Benjamin
B...
à M. et Mme A... et, plus particulièrement, ainsi qu'il était prétendu lors de l'introduction de l'instance, que la parcelle AD 100 c, dont Benjamin
B...
s'était réservé une partie, correspondait aux parcelles : * AD 226, 275 à 286, 346 et 401, d'une contenance totale approximative de 18 ha, 72 a 24 ca, correspondant à la réserve mentionnée à l'acte, * AD 402, 403 et 404, représentant le « solde » vendu le 16 octobre 1975 par Benjamin
B...
à la société Les Etablissements Jaula ; que, selon la version initiale de l'acte authentique du 16 octobre 1975, non modifiée par el notaire et régulièrement signée par les mandataires des deux parties, qui a été retenue par l'arrêt du 12 avril 2010, la vente consentie par Benjamin
B...
à la société Les Etablissements Jaula, représentée par Charles
F...
, président directeur général de cette société, portait sur : « Le solde d'une habitation dite « La Grippière » sis en la commune de Petit-Bourg d'une contenance de 109 hectares environ après déduction de diverses parcelles d'une superficie de 17 hectares 67 ares environ, situées au Sud et tout le long du chemin communal n° 5 dit de Fontarable et faisant l'objet de la réserve ci-après ; que ledit solde d'habitation figurant sous les sections et numéros ci-après à la matrice cadastrale de Petit-Bourg savoir : A 34 lieudit « La Madeleine » AD 80, 81, 83, 84, 88 a b c, 91, 92, 99, 100 abc lieudit « La Grippière » sous la réserve ci-après indiquée. Le tout borné : Au Nord par la Ravine du Coin. Au Sud au Sud-Est et à l'Est par la ravine Mahaut et les terres de l'habitation Versailles : au Sud-Est et à l'Ouest par diverses parcelles formant un morcellement de l'habitation Bois de Rose et les habitations Bel Air Desrozières et la Madeleine. Ensemble deux parties parcelles cadastrées BS n° 130 et 135, au sud du chemin communal de Mahaut » ; que le deuxième feuillet de l'acte, dans sa version non rectifiée par le notaire précise à propos de la réserve que « « Ne font pas partie de la présente vente : 1. les diverses parcelles situées en bordure au Sud du chemin communal n° 5 de Fontarable d'une superficie de 17 hectares 67 ares environ, réservées par el vendeur et situées dans la portion cadastrée section AD, n° 100 c, parcelles ayant fait l'objet de divers plans remis à M.
F...
. 2. les plantations appartenant à divers colons. M.
F...
déclare bien connaître la propriété acquise par sa société et les réserves faites par le vendeur » ; qu'il convient de relever que la contenance des parcelles vendues n'est indiquée dans l'acte de vente pour aucune d'elles et qu'il n'a été produit par la société Les Etablissements Jaula aucun document établissant la contenance desdites parcelles, de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier si leur superficie totale est conforme à celle mentionnée dans l'acte authentique ; qu'outre cette incertitude sur la contenance des différentes parcelles, les références cadastrales mentionnées dans l'acte n'étaient plus en vigueur à la date de la vente, dès lors qu'à l'occasion de la vente par Benjamin
B...
le 11 février 1974 aux époux A... d'une parcelle de terre de 93 ares et 39 centiares, à détacher du domaine de la Grippière « d'une contenance à l'origine de 175 hectares environ », le plan de décembre 1973, annexé à l'acte, avait déjà été repris et reporté le 22 août 1975 par l'inspecteur du service du cadastre dans un croquis de conservation (numéro d'ordre 111) qui entérinait ainsi la division de la parcelle AD 100, d'une superficie initiale de 57 ha 0 are 60 centiares, avec attribution du numéro AD 226 à la partie vendue et du numéro AD 227 au surplus de la parcelle demeurée la propriété du vendeur Benjamin
B...
; que cette vente d'une fraction de la parcelle AD 100, qui entraînait sa division en deux parcelles distinctes, était nécessairement connue du dirigeant de la société Les Etablissements Jaula, Charles
F...
, puisque l'acte authentique du 11 février 1974 et le plan en annexe ont été signés par lui en sa qualité de mandataire de Benjamin
B...
, en vertu d'une procuration du 26 décembre 1973, elle-même annexée à l'acte ; que, toujours antérieurement à la vente du 16 octobre 1975, une partie de la parcelle « AD 100 » avait été divisée pour constituer les lotissements « Q... » et « La Grippière » ou lotissement « B... ») qui comportaient, au sud du chemin de Fontarable et le long de celui-ci, respectivement 5 lots, figurant sur un plan de septembre 1975 (plan Lepreux) et 7 lots, répertoriés par un plan modificatif de février 1975 (plan Hierso) ; qu'avant la vente du solde de la propriété à la société Les Etablissements Jaula, les 7 lots du lotissement La Grippière, correspondant aux parcelles AD 280 à 286, avaient tous été vendus, par actes authentiques reçus par Me K..., aux particuliers suivants : 1 lot de 85 a 60 ca à Mme France L... le 12 septembre 1975, 1 lot de 92 a 22 ca à Mme M... le 19 septembre 1975, 1 lot de 94 a 96 ca à M. N... le 12 septembre 1975, 1 lot de 90 a 90 ca à M. I... le 12 septembre 1975, 2 lots de 79 a 25 ca et de 77 a ca à M. O... le 12 septembre 1975, 1 lot de 56 a 30 ca aux époux P... le 30 septembre 1975 ; que les 5 parcelles du lotissement Q..., d'une superficie chacune de 1h 71a 53 ca, avaient été également vendues à différents membres de la famille
Q...
le 9 octobre 1975, soit avant la vente litigieuse du 16 octobre 1975, comme l'attestent les relevés de la conservation des hypothèques, et non le 9 novembre 1975, comme l'indique à tort un document intitulé « Expertise foncière affaire SA Jaula/ B...- A... expertise » établi non contradictoirement par le « cabinet Huck » au cours de la procédure ; que, dans une lettre du 12 octobre 1987 adressée à la société Les Etablissements Jaula, l'inspecteur du cadastre confirme la créance de ces 12 parcelles – toutes vendues avant le 16 octobre 1975 – qui ont entraîné l'attribution de 12 novembre références cadastrales allant de AD 275 à AD 286, le surplus non vendu recevant le n° AD 287, et précise que ces donnée ont été répertoriées le 26 août 1975 dans un nouveau croquis de conservation, n° 310, basé sur le plan Hierso de février 1975 pour les parcelles AD 280 à AD 286 et le plan Lapreux de septembre 1985 pour les parcelles AD 275 à AD 279 ; que dès lors que le opérations de lotissement et les ventes des parcelles loties, issues du démembrement de la parcelle, anciennement numérotée AD 100 avant la vente du 12 octobre 1984, avaient été réalisées par le mandataire de Benjamin
B...
, Charles
F...
, qui gérait alors, en Guadeloupe, les propriétés et les affaires de son mandant qui résidait en métropole, force est de constater que ce mandataire avait une connaissance parfaite et complète de la chronologie des opérations successives de fractionnement et de division de la parcelle AD 100 occasionnées par les ventes réalisées avant le 16 octobre 1975 devant différents notaires ; qu'ayant ainsi, en vertu d'un mandat de vente portant sur une portion de 15 hectares en date du 26 mars 1975, fait procéder à l'arpentage des 12 parcelles (AD à AD 286) composant les deux lotissements situés le long du chemin n° 5 Fondarable et ayant conclu, en septembre 1975, les ventes des 7 lots du lotissement La Grippière, et, au début de novembre 1975, celles des 5 lots du lotissement Q..., Charles
F...
, qui intervenait dans la cession du 16 octobre 1975 comme représentant, non plus du vendeur, mais de l'acquéreur, la société Les Etablissements Jaula, dont il était e président directeur général, était à même d'informer le notaire des ventes récentes déjà effectuées en vue de les soustraire du fonds vendu et de faire ainsi ajouter à l'acte toutes les indications nécessaires à sa sûreté juridique quant à la localisation et l'identification précise des parcelles vendues et de celles constituant la réserve, et la détermination exacte de leur superficie et périmètre ; que l'imprécision de l'acte du 16 octobre 1975 ne peut être imputée au vendeur qui, pour la vente d'une partie de son patrimoine foncier, en avait confié la charge à Charles
F...
par des mandats spéciaux dès le 25 novembre 1963, 26 décembre 1973 et 20 mars 1975 qui lui accordaient les plus larges pouvoirs pour consentir ces ventes aux prix, charges et conditions qu'il jugerait utile, et qui avait, en outre, accordé le 19 mars 1974 une procuration générale pour gérer et vendre ses biens immobiliers à sa compagne, Mme J..., dont elle a fait usage pour conclure la vente du 16 octobre 1975 en se faisant substituer, le 6 octobre 1975, une employée de l'étude du notaire pour la signature de l'acte authentique ; qu'après la signature de cet acte, le notaire rédacteur de l'acte, a reconnu implicitement les insuffisances et imprécisions de celui-ci en avouant dans une lettre du 31 octobre 1975 adressées à Benjamin
B...
qu'il ignorait l'emplacement exact des parcelles exclues de la vente et qu'il s'en était remis pour leur localisation aux dires de Charles
F...
(« Les portions qui t'ont été réservées dans l'acte au sud sont situées au sud de la route de Fontarable et tout au long de cette route d'après ce que m'a indiqué M.
F...
. Ces portions figurées dans quatre plans ont une superficie totale de 17 ha 67 ca 24 ca ? Les 12 ha qui doivent être vendus 550. 000 nouveaux francs font-ils partie de ces 17 ha ? M.
F...
te le précisera ») ; que cette lettre confirme que Charles
F...
est à l'origine de l'imprécision de l'acte, qui ne mentionne ni le nombre ni les références cadastrales des « diverses parcelles » constituant la réserve et qui se borne à indiquer qu'elles ont fait l'objet de « divers plans remis à M.
F...
», alors que s'agissant de la constitution de parcelles exclues de la venet, leur détachement de l'ancienne parcelle AD 100, devenue pour la portion restée la propriété de Benjamin
B...
AD 227, aurait dû faire l'objet d'une opération d'arpentage assortie de la création d'un nouveau croquis de conservation par le service du cadastre ; que l'objectif du vendeur qui était de soustraire de la vente les parcelles constituant cette réserve, ne pouvait en aucune manière être atteint par une localisation de celle-ci en un lieu où toutes les parcelles étaient déjà vendues et sorties de son patrimoine ; que pour expliquer cette incohérence, il ne saurait être argué de ce que la publication de ces ventes à la conservation des hypothèques n'avait pas encore été faite dès lors que Charles
F...
en avait nécessairement eu connaissance pour avoir signé tous les actes de vente et les documents d'arpentage pour le compte de Benjamin
B...
et qu'ils disposait des plans sur lesquels figuraient ces parcelles ; que cette imprécision de l'acte trouve d'ailleurs sa traduction dans les demandes de la société Les Etablissements Jaula qui, dans son acte introductif d'instance de 1988, intégrait dans la réserve la première parcelle vendue le 11 février 1974 (AD 226) et qui, dans ses dernières conclusions, la remplace par la dernière parcelle cédée le 14 avril 1980 (AD 401) ; qu'en définitive, il ne peut être retenu que la réserve englobait les parcelles loties au sud du chemin de Fontarable dès lors que ces parcelles étant déjà sorties du patrimoine du vendeur, la localisation de la réserve à cet endroit aurait privé celle-ci de la plus grande partie de sa substance ; que, dès lors que la parcelle AD 100, partiellement vendue le 11 février 1974, avait été divisée en deux parcelles AD 226 pour la partie vendue et AD 227 pour le solde restant la propriété de Benjamin
B...
et que cette dernière parcelle avait été elle-même amputée par les douze parcelles des lotissements La Grippière et Q... déjà vendues, la cour ne peut considérer que la mention dans l'acte du 16 octobre 1975 d'une référence cadastrale supprimée, qui s'appliquait, avant les treize ventes déjà réalisées, à une parcelle d'une superficie initiale de 57 ha 0 are 50 centiares suffit à prouver que le solde de cette parcelle, réduit à 41 h 61 a 1 ca et portant une nouvelle référence cadastrale, était bien compris dans la vente ; que cette appréciation est confortée également par les modalités et conditions d'exécution, après la vente du 16 octobre 1975, des mandats confiés à Charles
F...
par Benjamin
B...
pour vendre deux parcelles issues du surplus resté sa propriété ; que le 2 juin 1978, Charles
F...
a en effet signé, en qualité de mandataire de Benjamin
B...
un acte de vente à M. R... d'une portion de terre de h 67 a 70 ca, provenant de la parcelle AD 287, issue de la division de la parcelle AD 227, après la constitution des parcelles loties AD 275 à AD 286, qui précise que la parcelle vendue porte la référence cadastrale AD 346 et que le surplus non vendu, demeurant la propriété du vendeur, en l'occurrence, Benjamin
B...
, est référencé AD 345 pour une superficie de 39 h 93 a et 81 ca ; que le fait que la délimitation de la parcelle ait été réalisée sur la base d'un plan d'octobre 1974 intitulé « Vente par M. Benjamin
B...
à M. Gerville R... » et comportant la mention « Surplus vendeur » n'a pu entraîner, au moment de la vente, aucune équivoque sur l'identité du vendeur qui aurait déterminé le rédacteur de l'acte à lui attribuer, par inadvertance ou simple méprise, le surplus non vendu ; que le 14 avril 1980, le mandataire de Benjamin
B...
a vendu à Lazard Siméon la parcelle AD 401 d'une superficie de 1 ha 65 a 55 ca, issus de la parcelle AD 345, et a signé l'acte authentique qui précise là encore que le surplus « reste propriété du vendeur » et porte, après division, les références cadastrales AD 402 pour une contenance de 37 ha 92 a 46 ca, AD 403 pour une contenance de 14 a ca et AD 404 pour une contenance de 21 a 65 ca, le plan de division cadastrale annexé à l'acte avec le visa du contrôleur divisionnaire du service départemental du cadastre le 26 décembre 1978, étant, en outre, conforme en tous points aux références cadastrales mentionnées dans l'acte ; que s'agissant de deux ventes conclues par le mandataire de Benjamin
B...
après celle du 16 octobre 1975, la cour ne peut considérer que les mentions indiquent dans les actes que el surplus non vendu reste la propriété du vendeur résultent d'une erreur explicable par le fait que ces parcelles figuraient sur des plans établis avant cette vente, à une époque où Benjamin
B...
était encore propriétaire de la parcelle AD 100 et que les deux notaires auraient fait figurer cette mention dans les actes sans prendre en compte la vente intervenue au profit de la société Les Etablissements Jaula ; qu'il n'est pas vraisemblable que deux notaires – Me T... pour la vente des 29 décembre 1977 et 8 février 1978 et Me U... pour celle du 14 avril 1980 – aient pu se tromper en attribuant à Benjamin
B...
le reliquat non vendu et que son mandataire ait laissé, à deux reprises, commettre cette erreur en signant, sans réagir, les actes ainsi que les plans et documents d'arpentage annexée, s'il avait eu la conviction que la société Les Etablissements Jaula qu'il dirigeait en était propriétaire ; qu'en définitive, il résulte de l'historique de toutes les ventes effectuées par Charles
F...
pour le compte de Benjamin
B...
, avant et après celle du 16 octobre 1975, que la parcelle AD 100 a fait l'objet de divisions successives qui ont donné lieu à l'attribution de nouvelles références cadastrales, sans que la vente du 16 octobre 1975 ait interrompu la continuité et la cohérence de ces divisions et ventes successives aux termes desquelles il est resté à Benjamin
B...
un reliquat de terres non vendues, identifiées comme étant les parcelles AD 402, 403 et 404 qui sont revendiquées à tort par la société Les Etablissements Jaula ; qu'en outre, les pièces et décisions concernant une procédure de résiliation de deux baux à colonat partiaire qui a été engagée le 5 janvier 1977 par le mandataire de Benjamin
B...
contre les époux R... révèlent que Charles
F...
est intervenu pour faire exécuter ces baux dans des conditions qui excluent formellement qu'il ait pu considérer que la société Les Etablissements Jaula qu'il dirigeait était propriétaire des fonds loués et titulaire des baux transmis par la vente du 16 octobre 1975 ; que Charles
F...
qui, en qualité de mandataire de Benjamin
B...
, avait signé le 3 septembre 1975, deux baux à colonat partiaire concernant deux parcelles de 5 hectares 95 ares et de 1 hectare dépendant de l'habitation La Grippière, a adressé, en cette même qualité, une lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 21 juin 1976 à M. et Mme R... pour leur rappeler leur obligation contractuelle de livrer leur récolte de canne à l'usine de Grosse Montagne avant le 25 juin 1976 au plus tard ; qu'e l'arrêt rendu le 13 novembre 1976, révèle que le 22 juillet 1976 et le 4 août 1975, Charles
F...
, toujours en qualité de mandataire de Benjamin
B...
, a fait interpeller M. R... et son épouse par un huissier de justice sur l'édification d'une construction en dur sur le terrain loué et la livraison à une autre distillerie de leur récolte ; que selon cette même décision, le 3 août 1976, Charles
F...
, dans le cadre de son mandat de gestion, a requis un huissier de justice pour faire constater que M. R... « avait fait labourer une portion de terre qui, selon F..., devait rester à la disposition du propriétaire » et qu'en violation d'une clause du bail dite de « remodelage » il avait fait obstacle aux travaux entrepris à sa demande pour l'amélioration foncière et l'extension de la surface exploitable ; qu'il ressort de ces éléments de fait relatés par l'arrêt précité et non contestés par la société Les Etablissements Jaula que Charles
F...
, en qualité de mandataire de Benjamin
B...
, a accompli après le 16 octobre 1975, des actes d'administration et gestion visant à l'exécution de deux baux qui impliquent la reconnaissance du droit de propriété de son mandant sur le fonds loué, issu de la parcelle anciennement cadastrée AD 100 et revendiqué ultérieurement par la société Les Etablissements Jaula ; que, postérieurement à la vente, Charles
F...
a signé le 29 décembre 1977 l'acte de vente, au profit de M. R..., de la parcelle AD 346 de h 67 a 10 ca, qui indique que la parcelle a été déterminée après division de la portion AD n° 287 d'une superficie de 41 h 61 a 51 ca et que celle non vendue « restant la propriété du vendeur » est cadastrée AD 346 et a une superficie de 39 h 98 a 81 ca ; que sur ce point les explications de la société Les Etablissements Jaula qui soutient que Benjamin
B...
avait conservé sa qualité de bailleur malgré la transmission du droit de propriété à la société Les Etablissements Jaula ne sont pas convaincantes dès lors qu'elle n'invoque aucune règle régissant la vente d'un fonds affermé qui rendrait opérante la dissociation des baux ce la propriété du fonds loué et aurait, en l'occurrence, fait échec à la transmission de plein droit des baux avec la vente ; qu'il est également justifié que Charles
F...
a payé en qualité de mandataire de Benjamin
B...
les impôts fonciers sur les parcelles AD 402, 403 et 404 pendant de nombreuses années après la vente du 16 octobre 1975 ; qu'en définitive, il convient de retenir que tous les actes de disposition et d'administration accomplis par Charles
F...
, en qualité de mandataire de Benjamin
B...
, avant et après la vente du 16 octobre 1975, contredisent les prétentions de la société Les Etablissements Jaula fondées sur un titre de propriété qui est trop imprécis pour établir son droit de propriété sur les parcelles AD 402, AD 403 et AD 404 ; que sur les demandes d'indemnisation de la société Les Etablissements Jaula, l'échec de l'action en revendication engagée par cette société entraîne le rejet de ses demandes d'indemnisation qui en dérivaient ; que l'imprécision de l'acte de vente du 16 octobre 1975 quant à la superficie exacte et à la localisation des terres vendues, étant pour une très large part imputable au président directeur général de la société Les Etablissements Jaula, celle-ci n'est pas fondée à réclamer la réparation de divers préjudices qui résulteraient des écarts de superficie constatés entre l'acte notarié originaire et l'acte falsifié ; qu'en particulier la demande d'indemnisation au titre de la parcelle et des bâtiments d'une distillerie désaffectée que le notaire a retirés de la vente en modifiant l'acte authentique, sera rejetée dès lors que cette falsification n'a pas empêché la société Les Etablissements Jaula de revendre cette parcelle, de sorte qu'elle n'a subi aucun préjudice sur ce point ; que sur la demande de suppression de certains passages à caractère diffamatoire des conclusions des consorts H...- A... ; que, dans ses conclusions récapitulatives, la société Les Etablissements Jaula ne précise pas, parmi les différentes conclusions déposées par la partie adverse au cours des 12 années d'instruction de l'affaire, celles qui sont visées par sa demande ; que les dernières conclusions des appelants dont la cour est saisie, ne comportent pas les passages dont la suppression est demandé ; que la demande sera en conséquence rejetée ; que sur la demande d'expertise, Mme H... réclame qu'il soit donné pleine et entière exécution de l'arrêt avant dire droit du 17 janvier 2000 ayant ordonné une expertise ; qu'il s'avère que cette mesure d'expertise n'a pas été conduite à son terme, que par ordonnance du mai 2003, le magistrat de la mise en état y a mis fin après avoir constaté qu'elle n'était plus justifiée et qu'il a, sur la demande de Mme H... du 24 septembre 2003, ordonné le 6 mai 2004 la restitution à celle-ci de la somme de 2. 286, 74 et consignée par elle le 25 février 2000 ; que, contrairement à ce que laissent supposer les dernières conclusions de l'appelante, il n'existe aucune expertise dont l'inexécution aurait été suspendue pendant l'instruction de la procédure de faux incident et qui pourrait être reprise par la nomination d'un nouvel expert ; qu'il est vain d'espérer, 22 ans après l'engagement de l'action en revendication, qu'un expert puisse recueillir des éléments de preuve autres que ceux qui ont été versés et débattus à loisir par les parties et qui lui permettraient de localiser de manière précise la réserve ; qu'une mesure d'expertise n'est pas davantage justifiée pour permettre l'évaluation du préjudice subi par Mme H... dès lors qu'au terme des 12 années pendant lesquelles l'instruction de l'affaire a perduré devant la cour, il n'a été formulé par les appelants et intervenants volontaires aucune demande d'indemnisation chiffrée dont l'examen justifierait le recours à une mesure d'instruction » (arrêt p. 15 à 24) ;
ALORS QUE lorsqu'il résulte du rapprochement de deux décisions insusceptibles d'un recours ordinaire qu'elles sont inconciliables et constituent un déni de justice, elles peuvent être frappées d'un pourvoi unique et la Cour de cassation annule une des décisions ou s'il y a lieu les deux ; que l'arrêt du 12 avril 2010, matériellement rectifié par l'arrêt du 6 décembre 2010, constate que la société Etablissement Jaula a acquis une propriété de 109 hectares par l'acte du 16 octobre 1975 ; qu'il résulte au contraire de l'arrêt du 6 décembre 2010 que la même propriété acquise par le même acte est très largement inférieure à 109 hectares, ce second arrêt décidant que les parcelles AD 402, AD 403 et AD 404 ne sont pas comprises dans la vente ; qu'ainsi ledit arrêt entre en contradiction avec le premier quant à la consistance de la propriété de la société Etablissements Jaula et créée un déni de justice, de sorte qu'il encourt l'annulation par application de l'article 618 du code de procédure civile.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Basse-Terre, 06 décembre 2010


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 2e, 26 janvier 2017, pourvoi n°14-25655

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Composition du Tribunal :

Président : M. Liénard (conseiller doyen faisant fonction de président)
Avocat(s) : SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, SCP Thouin-Palat et Boucard

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 2
Date de la décision : 26/01/2017
Date de l'import : 02/02/2017

Fonds documentaire ?: Legifrance

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