LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 6 mars 2015), que M. et Mme X...ont vendu à M. et Mme Y... un bien immobilier moyennant le prix de 850 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 905 000 euros sur dix-neuf ans au taux maximum de 3, 85 % hors assurances ; que, les acquéreurs ayant fait connaître que le prêt sollicité avait été refusé, M. et Mme X... les ont assignés aux fins de voir déclarer la vente parfaite et condamner les acquéreurs à signer l'acte de vente ;
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. et Mme X... la somme de 85 000 euros au titre de la clause pénale ;
Mais attendu qu'ayant relevé à bon droit qu'il appartenait aux acquéreurs de solliciter un prêt conforme aux stipulations de l'acte, et souverainement retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que ceux-ci, qui n'avaient pas respecté les conditions de durée et de taux prévues, n'étaient pas fondés à soutenir qu'en demandant une durée plus longue et un taux plus élevé, ils augmentaient leur chance d'obtenir un prêt, de sorte qu'il ne pouvait leur être reproché aucune faute, alors qu'au contraire, l'augmentation de la durée du prêt et du taux d'intérêts pouvait être un motif de refus par la banque, la cour d'appel, qui a pu en déduire que, la condition suspensive étant réputée défaillie par leur faute, les vendeurs étaient fondés à solliciter l'application de la clause pénale, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X... une somme de 85 000 euros au titre de la clause pénale ;
Aux motifs que, il appartient à l'acquéreur de présenter des offres de prêt conformément aux stipulations du compromis de vente ; qu'en l'espèce, la condition suspensive figurant dans le compromis du 29 septembre 2011 portait sur l'obtention d'un prêt de 905 000 euros sur une durée de 19 ans au taux maximum de 3, 85 % hors assurances ; qu'il est produit :- un « plan de financement » émanant de la BNP Paribas, datée du 30 septembre 2011, portant sur un prêt de 905 000 euros à la SCI La Frémigère sur une durée de 288 mois ou 24 ans, au taux de 4, 19 % hors assurances, conditions de durée et de taux non conformes aux stipulations contractuelles ;- un courrier du 5 décembre 2011 de la BNP Paribas duquel il ressort que « votre projet de financement de 905 000 euros sur 300 mois concernant la SCI Frémigère est refusé » ;- un courrier de la même date aux termes duquel le projet de financement de 905 000 euros sur 300 mois de M. et Mme Y... est refusé ; qu'ainsi, d'une part, la durée du prêt sollicité n'est pas de 19 ans comme prévu au compromis mais de 24 ou 25 ans, ce qui aggrave notablement la situation des acquéreurs et, d'autre part, le taux du prêt est supérieur à celui prévu à la condition suspensive dans le cas de la demande présentée par la SCI La Frémigère, et non précisé dans le courrier de refus à M. et Mme Y... ; que ces derniers n'ont pas respecté les conditions de durée et de taux prévues à la condition suspensive et sont mal fondés à soutenir qu'en demandant une durée plus longue et un taux plus élevé, ils augmentaient leur chance d'obtenir un prêt de sorte qu'il ne peut leur être reproché aucune faute ; qu'au contraire, l'augmentation de la durée du prêt et du taux d'intérêts peut être un motif de refus par la banque ; que sans même qu'il soit nécessaire d'examiner le grief tenant à la substitution des acquéreurs par une SCI, il ne peut qu'être constaté que M. et Mme Y... n'ont pas présenté de demande de prêt conforme aux modalités prévues par la condition suspensive, celle-ci étant réputée défaillie par leur faute ; que la demande de M. et Mme Y... tendant à voir dire la vente parfaite et à contraindre les acquéreurs à signer la vente ne peut être accueillie, sa réalisation ne pouvant avoir lieu en l'absence de financement obtenu par les acquéreurs ; qu'en revanche, la clause pénale est prévue en cette hypothèse aux fins de dédommagement du vendeur ; que M. et Mme Y... sont bien fondés à solliciter l'application de la clause pénale à leur profit d'un montant de 85 000 euros ; que le compromis de vente ne comporte pas de clause de stipulation d'une indemnité d'immobilisation ; qu'il y a lieu de considérer que l'immobilisation de l'immeuble est réparée par l'attribution aux vendeurs du montant de la clause pénale ;
Alors que l'acquéreur ne commet aucune faute lorsqu'il sollicite un emprunt qui, bien que ne répondant pas aux caractéristiques de celui figurant dans le compromis de vente, aggrave sa situation d'emprunteur, par l'augmentation du taux et l'allongement de la durée auxquelles il consent dans le but d'obtenir de la banque le prêt demandé et que la banque a refusé de lui faire une proposition conforme aux caractéristiques indiquées dans la promesse de vente ; qu'en relevant, pour considérer que la condition suspensive avait défailli par la faute de M. et Mme Y..., qu'ils n'avaient pas présenté une demande de prêt conforme en terme de durée de remboursement et de taux d'assurance aux caractéristiques de la promesse de vente, soit 228 mois (19 ans) et 3, 85 % hors assurance, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la simulation d'un prêt de 905 000 euros sur 288 mois (24 ans) au taux hors assurance de 4, 19 % n'était pas le seul plan de financement qui avait été envisagé par leur conseiller, pour être finalement refusé par la banque, et que celle-ci aurait ainsi a fortiori refusé de leur accorder un prêt du même montant avec une durée plus courte de remboursement, ce quel que soit le taux d'assurance applicable, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
