| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 08 décembre 2016, 15-16930 et suivant

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois N 15-16. 930 et X 15-18. 158 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 février 2015), que M. X... et Mme Y... ont signé avec la société Atlanti concept un contrat intitulé « délégation de mission » en vue de la construction d'une maison sur un terrain à acquérir ; que M. X... a souscrit un prêt auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres (la caisse de Crédit agricole) ; que M. Z..., notaire, membre de la société A...-C...- Z...- D..., assurée par la société Mutuelles du Mans assurances IARD (la société MMA), a rédigé l'acte authentique de vente du terrain ; que M. B..., notaire, également assuré par la société MMA, a rédigé l'acte authentique de prêt ; qu'après avoir procédé à divers appels de fonds, la société Atlanti concept a été déclarée en redressement, puis en liquidation judiciaire ; que, soutenant que le terrain était resté nu, sans réalisation des travaux malgré paiement des factures, M. X... a assigné en responsabilité et en indemnisation la société A...-C...- Z...- D..., M. B..., la société MMA et la caisse de Crédit agricole ;
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, du pourvoi de M. B..., de la société A...-C...- Z...- D... et de la société MMA et sur le premier moyen du pourvoi de la caisse de Crédit agricole, réunis :
Attendu que M. B..., la société A...-C...- Z...- D..., la société MMA et la caisse de Crédit agricole font grief à l'arrêt de dire que le contrat présenté par la société Atlanti concept est un contrat de construction de maison individuelle, de dire que M. B..., la société A...-C...- Z...- D..., la société MMA et la caisse de Crédit agricole ont commis des fautes ayant entraîné un préjudice pour M. X..., de les condamner in solidum à payer à M. X... une certaine somme en réparation de son préjudice matériel, de dire que dans leurs rapports entre eux ils sont responsables à hauteur de 50 % et de les condamner à se garantir dans ces limites, et de rejeter la demande en garantie formée par la caisse de Crédit agricole contre M. B..., alors, selon le moyen :
1°/ que seule la personne qui s'engage contractuellement à exécuter tout ou partie des travaux de construction d'une maison individuelle est tenue de conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat conforme aux prévisions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant que la prestation de la société Atlanti concept « entrait nécessairement dans le cadre des dispositions de l'article L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation » dans la mesure où « elle était chargée de la construction de l'immeuble », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Atlanti concept, qui n'était pas contractuellement chargée de la maîtrise d'oeuvre, avait réalisé un quelconque acte de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2°/ que, si, en vertu des dispositions de l'article L. 231-5 du code de la construction et de l'habitation, l'obligation, instituée par le deuxième alinéa de l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, faite à celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction, de conclure un contrat ayant la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil et qui est conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, ne s'applique pas lorsque celui qui procure indirectement le terrain est le constructeur, l'obligation souscrite par une personne de procurer directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain n'a pas pour effet que le contrat qui la stipule revêt la qualification de contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan ; qu'en se fondant, par conséquent, pour retenir que le contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, était un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, sur la circonstance que la société Atlanti concept avait apporté le terrain objet de l'opération litigieuse, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-5 du code de la construction et de l'habitation ;
3°/ qu'un contrat ne constitue un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan que s'il stipule qu'une personne se charge de la construction de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que le contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, était un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, qu'il résultait des propres termes de ce contrat que la société Atlanti concept était chargée de la construction de l'immeuble en cause, quand le contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, désignant M. X... et Mme Y... comme « le délégataire » et la société Atlanti concept comme le « chargé de mission », stipulait expressément que « les missions confiées au chargé de mission devront permettre au délégataire de devenir propriétaire d'un ou plusieurs terrains sur lesquels il fera édifier une ou plusieurs maisons individuelles en vue de leur location » et ne comportait aucune stipulation mettant à la charge de la société Atlanti concept l'obligation de construire l'immeuble en cause, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises du contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, en violation des dispositions de l'article 1134 du code civil ;
4°/ qu'un contrat ne constitue un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan que s'il stipule qu'une personne se charge de la construction de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer ; qu'en jugeant que la prestation de la société Atlanti concept « entrait nécessairement dans le cadre des dispositions de l'article L. 231-1 et de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation » dans la mesure où « elle était chargé de la construction de l'immeuble », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Atlanti concept, qui n'était pas contractuellement chargée de la maîtrise d'oeuvre, avait réalisé un quelconque acte de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait du contrat litigieux que la société Atlanti concept, qui avait apporté indirectement le terrain, devait obtenir le permis de construire, établir la notice descriptive du bien immobilier, les factures pour la construction de la maison, les aménagements extérieurs et intérieurs, la fourniture d'eau et d'électricité, transmettre aux organismes et intervenants les documents nécessaires à la réalisation de l'investissement, sélectionner les entreprises, percevoir les honoraires de l'architecte, et encaisser le prix des travaux et que la clause, selon laquelle « Atlanti concept n'était pas chargée de la maîtrise d'oeuvre complète stricto sensu », nécessitait une interprétation, et était contredite par les autres stipulations, la cour d'appel, qui, sans dénaturation et procédant à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que la convention de délégation devait être requalifiée en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et troisième branches, du pourvoi de M. B..., de la société A...-C...- Z...- D... et de la société MMA :
Attendu que M. B..., la société A...-C...- Z...- D... et la société MMA font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire n'est tenu de conseiller ses clients que dans les limites du mandat qui lui est confié pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en jugeant que les notaires auraient dû mettre en garde « M. X... sur les dangers encourus par la nature juridique de la convention signée [avec la société Atlanti Concept] et l'absence de garantie de livraison », quand il résultait de ses propres constatations que « les notaires n'ont pas participé à la signature de la convention de délégation », leur mission étant limitée à l'établissement de l'acte de prêt et de l'acte d'acquisition du terrain objet de l'opération, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que la faute d'un notaire n'est causale que s'il est établi que, sans elle, le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en se bornant à juger que « faute d'être conseillé », le maître de l'ouvrage « n'a pas pu choisir soit de refuser l'opération envisagée, soit de signer un contrat approprié à l'opération envisagée et donc de bénéficier d'une garantie de livraison », sans préciser comment, même informé par le notaire, M. X..., qui s'était définitivement engagé envers la société Atlanti Concept par le contrat du 16 janvier 2010, aurait pu, soit « refuser » d'exécuter les obligations qu'il avait souscrites, soit imposer à sa cocontractante un changement de régime juridique de l'opération de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que M. B..., qui ne contestait pas avoir dressé, pour le compte de la société Atlanti concept, deux cents actes de vente selon le même procédé, avait demandé le déblocage de fonds, alors que le terrain n'était pas acquis et que l'opération de construction n'avait pas débuté, que MM. B... et Z..., qui avaient pris connaissance de la convention de délégation, ne pouvaient ignorer qu'un contrat de construction de maison individuelle aurait dû être conclu, et qu'ils avaient authentifié l'acte de prêt puis établi l'acte de vente du terrain sans mettre en garde M. X... sur l'absence de garantie de livraison, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les notaires avaient engagé leur responsabilité, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, pris en ses première, deuxième, troisième et cinquième branches, du pourvoi de la caisse de Crédit agricole :
Attendu que la caisse de Crédit agricole fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :
1°/ que si le prêteur est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage à qui il fait une offre de prêt, le prêteur n'a pas l'obligation, en vertu des dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, de requalifier le contrat qui lui est soumis et ne peut s'immiscer dans la convention conclue entre le constructeur et le maître de l'ouvrage ; qu'il en résulte que, lorsque la convention soumise au prêteur a reçu de la part des parties qui l'ont conclue une qualification juridique autre que celle de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, la responsabilité du prêteur pour ne pas avoir attiré l'attention du maître de l'ouvrage sur le fait que la convention qui lui est soumise ne respecte pas les dispositions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et sur les risques corrélatifs de l'opération pour le maître de l'ouvrage ne peut être retenue que s'il est évident, pour une personne, telle que le prêteur, qui n'est pas un professionnel du droit, que la convention soumise au prêteur constitue un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et, donc, que si cette convention stipule, de manière expresse et sans qu'il soit besoin d'en interpréter les stipulations, les obligations dont la stipulation est nécessaire, en vertu des dispositions de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, pour qu'un contrat constitue un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; qu'en se bornant à affirmer, pour dire que la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres avait commis une faute ayant entraîné un préjudice pour M. X... consistant à ne pas avoir attiré l'attention de ce dernier sur le fait que le contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, ne respectait pas les dispositions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et sur les risques corrélatifs de l'opération pour M. X... et pour condamner la caisse de Crédit agricole, in solidum avec M. B..., la société A..., C..., Z...,
D...
et la société MMA, à payer à M. X... la somme de 196 606, 96 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues, que la simple lecture du contrat du 16 janvier 2010 suffisait à analyser l'opération comme un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, sans constater que le contrat du 16 janvier 2010, que les parties avaient qualifié de contrat de « délégation de mission », stipulait, de manière expresse et sans qu'il soit besoin d'en interpréter les stipulations, à la charge de la société Atlanti concept, l'obligation de construire tout ou partie de l'immeuble en cause, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1147 du code civil ;
2°/ que si le prêteur est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage à qui il fait une offre de prêt, le prêteur n'a pas l'obligation, en vertu des dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, de requalifier le contrat qui lui est soumis et ne peut s'immiscer dans la convention conclue entre le constructeur et le maître de l'ouvrage ; qu'il en résulte que, lorsque la convention soumise au prêteur a reçu de la part des parties qui l'ont conclue une qualification juridique autre que celle de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, la responsabilité du prêteur pour ne pas avoir attiré l'attention du maître de l'ouvrage sur le fait que la convention qui lui est soumise ne respecte pas les dispositions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et sur les risques corrélatifs de l'opération pour le maître de l'ouvrage ne peut être retenue que s'il est évident, pour une personne, telle que le prêteur, qui n'est pas un professionnel du droit, que la convention soumise au prêteur constitue un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ; qu'en se bornant à affirmer, pour dire que la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres avait commis une faute ayant entraîné un préjudice pour M. Philippe X... consistant à ne pas avoir attiré l'attention de ce dernier sur le fait que le contrat dénommé « délégation de mission » conclu, le 16 janvier 2010, par la société Atlanti concept, d'une part, et M. X... et Mme Y..., d'autre part, ne respectait pas les dispositions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et sur les risques corrélatifs de l'opération pour M. X... et pour condamner la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, in solidum avec M. B..., la société A..., C..., Z...,
D...
et la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer à M. X... la somme de 196 606, 96 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues, que la simple lecture du contrat du 16 janvier 2010 suffisait à analyser l'opération comme un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, si la qualification du contrat du 16 janvier 2010, que les parties avaient qualifié de contrat de « délégation de mission », en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans n'était pas tellement peu évidente, a fortiori pour la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, qui n'est pas un professionnel du droit, que le tribunal de grande instance de Saintes avait, par un jugement du 21 novembre 2014, jugé qu'une convention identique au contrat du 16 janvier 2010, conclue par la société Atlanti concept avec d'autres personnes, ne constituait pas un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1147 du code civil ;
3°/ que le prêteur, qui finance une opération de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, ne commet une faute pour avoir débloqué la partie du prêt destinée à financer les travaux de construction à un moment où ces travaux n'avait pas encore été engagés ou réalisés que s'il est caractérisé soit que les conditions d'application de l'article L. 231-10, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation étaient réunies au moment où le prêteur a débloqué les fonds litigieux, soit que les stipulations du contrat de prêt interdisaient au prêteur de procéder à un tel déblocage de la partie du prêt destiné à financer les travaux de construction ; qu'en retenant, dès lors, que la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres avait commis une faute en débloquant une partie du prêt qu'elle avait consenti à M. X... destinée à financer les travaux de construction à un moment où ces travaux n'avait pas encore été engagés ou réalisés et en condamnant, en conséquence, la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, in solidum avec M. B..., la société A..., C..., Z...,
D...
et la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer à M. X... la somme de 196 606, 96 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues, sans caractériser soit que les conditions d'application de l'article L. 231-10, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation étaient réunies au moment où la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres a débloqué les fonds litigieux, soit que les stipulations du contrat de prêt que la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres avait consenti à M. X... interdisaient à la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres de débloquer les fonds en cause, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1147 du code civil ;
4°/ que la responsabilité contractuelle d'une partie ne peut être retenue que s'il existe un lien de causalité certain entre le manquement de cette partie à ses obligations et le préjudice subi par la victime ; qu'en énonçant, dès lors, pour condamner la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, in solidum avec M. B..., la société A..., C..., Z...,
D...
et la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer à M. X... la somme de 196 606, 96 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues, que, faute d'être conseillé, M. X... n'avait pas pu choisir soit de refuser l'opération envisagée, soit de signer un contrat approprié et, donc, de bénéficier d'une garantie de livraison, sans caractériser, après avoir constaté que M. X... était définitivement engagé envers la société Atlanti concept par le contrat du 16 janvier 2010, comment, même conseillé par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, M. X... aurait pu soit refuser d'exécuter les obligations qu'il avait souscrites en vertu du contrat du 16 janvier 2010, soit imposer à la société Atlanti concept un changement de régime juridique de l'opération de construction, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, procédant à la recherche prétendument omise, que la caisse de Crédit agricole, qui détenait le contrat de délégation, savait que la société Atlanti concept avait apporté le terrain, réalisé les plans, et était réglée de ses honoraires, que la notice descriptive était établie sur le modèle propre aux contrats de construction de maison individuelle, sélectionnait les intervenants et se chargeait de la maîtrise d'oeuvre, d'autre part, que la caisse de Crédit agricole, qui savait que l'emprunteur n'avait aucune garantie contractuelle, compte tenu du seul contrat de délégation qu'il avait signé, avait accepté de débloquer la presque totalité des fonds sur production de factures rédigées au nom du groupe Atlanti concept ou au profit de la société Atlanti concept et alors que l'opération avait à peine démarré, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la caisse de Crédit agricole avait commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil envers M. X..., a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, pris en sa quatrième branche, du pourvoi de la caisse de Crédit agricole :
Attendu que M. B..., la société A...-C...- Z...-
D...
, la société MMA et la caisse de Crédit agricole font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que la disparition d'une éventualité favorable s'analyse en une perte de chance ; la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; en condamnant, dès lors, la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres, in solidum avec M. B..., la société A..., C..., Z...,
D...
et la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer à M. X... la somme de 196 606, 96 euros en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues, correspondant au préjudice intégral subi par M. X... du fait de l'absence de bénéfice d'une garantie de livraison, quand elle retenait que le préjudice subi par M. X... résidait dans le fait que, faute d'être conseillé, il n'avait pas pu choisir soit de refuser l'opération envisagée, soit de signer un contrat approprié et, donc, de bénéficier d'une garantie de livraison et, partant, que le préjudice subi par M. X... s'analysait en une perte de chance, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que, s'il avait reçu les conseils appropriés, M. X... aurait pu, soit refuser l'opération envisagée soit régulariser un contrat de construction de maison individuelle avec garantie de livraison, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que son préjudice matériel, dont elle a souverainement évalué le montant, avait un caractère certain ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Mutuelle du Mans assurances IARD, M. B..., la société A...-C...- Z...-
D...
et la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mutuelle du Mans assurances IARD, M. B..., la société A...-C...- Z...-
D...
et la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres à payer M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que le contrat présenté par la SARL Atlanti Concept était un contrat de construction de maison individuelle, dit que M. B..., la Selarl A...-C...- Z...-
D...
et la CRCAM Charente-Maritime Deux-Sèvres avaient commis des fautes ayant entraîné un préjudice pour M. X..., dit que dans leurs rapports entre eux, M. B... et la Selarl A...-C...- Z...-
D...
garantis par la société MMA IARD et la CRCAM Charente-Maritime Deux-Sèvres d'autre part étaient responsables chacun à hauteur de 50 % du préjudice subi par M. X... et les a condamnés à se garantir dans ces limites, et d'AVOIR condamné in solidum M. B..., la Selarl A...-C...- Z...-
D...
et la CRCAM Charente-Maritime Deux-Sèvres à payer à M. X... la somme de 177. 955, 61 euros en réparation de leur préjudice matériel.
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la qualification juridique du " contrat de délégation " ; aux termes de l'article 1134 du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi ; que la convention intitulée « délégation de mission » et régularisée le 16/ 01// 2010 devait s'analyser ainsi que l'a justement jugé le premier juge comme étant une opération entrant dans le champ d'application du contrat de construction de maison individuelle ; qu'aux termes de l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation « toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître d'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2 » ; qu'aux termes de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation « tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble à usage d'habitation et comportant pour l'acheteur l'obligation d'effectuer des versements avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil. Il doit en outre être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L 261-14. Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble à usage d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer des versements, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'article L 261-10 » ; que le législateur a donc entendu imposer dans un tel cas la conclusion d'un contrat de vente d'immeubles à construire, dont les dispositions protègent l'acquéreur et l'expression fourniture indirecte renvoie aux cas d'entremise dans la recherche du terrain ; qu'au cas d'espèce le contrat de délégation de mission stipulait que la SARL Atlanti Concept :- doit rechercher les fonciers, faire procéder aux études techniques et recourir à un constructeur de maison individuelle ou à un maître d'oeuvre avec toutes les garanties y afférentes (page 1 du contrat) ;- doit permettre au délégataire de devenir propriétaire d'un ou plusieurs terrains sur lesquels il fera édifier une ou plusieurs maisons individuelles en vue de leur location ;- à la rubrique Foncier (page 3) il est expressément prévu que la SARL Atlanti Concept doit rechercher et réserver un terrain constructible qui sera viabilisé ; que c'est donc la SARL Atlanti Concept qui a recherché et apporté le terrain acquis par M. X... selon acte authentique reçu par Me Z... en présence de M. B... le 13/ 01/ 2011, parcelle formant le lot 58 d'un lotissement dénommé Le Domaine de Monsidum ; que c'est d'ailleurs M. G..., employé de la SARL Atlanti Concept qui représentait M. X... lors de la signature de la promesse de vente, en vertu estil indiqué dans l'acte de la délégation de mission de 16/ 01/ 2010 qui stipule que c'est la SARL Atlanti Concept qui est en charge de la recherche du foncier ; qu'en second lieu c'est bien la SARL Atlanti Concept qui s'est chargée de la construction de l'immeuble d'après un plan qu'elle a fait proposer ; que cela résulte encore du contrat signé : « la SARL Atlanti Concept aura recours à toutes entreprises de maîtrise d'oeuvre. Atlanti Concept n'étant donc pas chargée de la maîtrise d'oeuvre stricto sensu le délégataire donne au chargé de mission tous pouvoirs pour choisir l'entreprise de maîtrise d'oeuvre adaptée. Le chargé de mission devra remettre au délégataire un calendrier prévisionnel du projet. Le chargé de mission établira pour le compte du délégataire la notice descriptive du bien immobilier objet de l'investissement et transmettra aux divers organismes et intervenants les documents nécessaires à la réalisation de son investissement et notamment :- le contrat de construction, l'esquisse, le dessin de la façade, la notice descriptive, le plan de masse de situation et de bornage, le contrat de maîtrise d'oeuvre, le marché des travaux le Cahier des Clauses Technique Particulières, le planning, la demande de permis de construire. Le chargé de mission aura pouvoir pour faire établir les factures pour la construction de la maison, les aménagements extérieures et intérieurs, la fourniture d'eau et d'électricité », qu'il résulte donc du contrat que la SARL Atlanti Concept et ses filiales étaient chargées de construire la maison sur le terrain de M. X... d'après un plan qu'elle devait lui proposer ; que le contrat précisant d'ailleurs que la SARL Atlanti Concept percevrait les honoraires de l'architecte, rédigerait la notice descriptive, obtiendrait le permis de construire, sélectionnerait les entreprises et encaisserait le prix des travaux ; qu'il résulte donc des propres termes du contrat intitulé « délégation de mission », que son objet entrait nécessairement dans le cadre des dispositions de l'article L. 231-1 et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 261-10 et ce à double titre d'une part parce que la SARL Atlanti Concept avait apporté le terrain, et d'autre part parce qu'elle était chargée de la construction de l'immeuble par M. X... et qu'elle était chargée d'en proposer le plan ; qu'il sera ajouté que le coût de la construction était déterminé également par le contrat de délégation soit 220. 456 euros, le coût total de l'investissement avec l'achat du terrain et les frais annexes s'établissant à 352. 414 euros ; que le délégataire avait tout pouvoir sur la construction, l'ensemble des actes juridiques et intellectuels permettant d'assurer la construction et notamment le choix de tous les intervenants ; qu'enfin, bien sur le choix du notaire était également à la discrétion de la SARL Atlanti Concept qui a demandé à Me Z... et Me B... d'intervenir ; qu'ainsi, ce contrat n'est pas non plus assimilable à un contrat de mandat ainsi que le plaide le CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres alors que ce contrat va bien au-delà du simple mandat à un conseil en investissement puisque ce contrat :- fait du chargé de mission l'apporteur du terrain mission qui a elle-seule fait entrer le contrat de construction dans les conditions de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ;- fixe définitivement le coût de l'investissement, et pas seulement celui de la construction ;- fixe les modalités de paiement ;- réserve au chargé de mission le choix de tous les intervenants, y compris du notaire ;- se réserve le paiement des honoraires de l'architecte ; que pour les mêmes raisons, il ne s'agit pas d'un simple contrat de mandat ; que la mission confiée au chargé de mission ne consistait pas seulement à représenter le maître d'ouvrage mais à fournir un terrain, réaliser une construction dont le montant était prévu à l'avance ; qu'ainsi la clause selon laquelle « Atlanti Concept n'est pas chargée de la maîtrise d'oeuvre stricto sensu » nécessitait une interprétation ; que d'abord en raison de son propre libellé que veut dire « stricto sensu », puisque précisément, toutes les autres clauses du contrat démontrent que la SARL Atlanti Concept était bien chargée de la maîtrise d'oeuvre ; que ce n'est pas après la signature des actes de vente et de prêt que la SARL Atlanti Concept s'est comportée en constructeur, sa qualité de constructeur était parfaitement caractérisée dans le contrat de délégation et lorsque le prêt a été consenti cette qualité ne pouvait être ignorée de la banque puisqu'elle avait connaissance de ce contrat de délégation ; que c'est donc sans dénaturer ce contrat que le premier juge a indiqué que la convention de délégation entrait dans le cadre législatif du contrat de construction de maison individuelle et devait être ainsi requalifié sa décision sera confirmée ; que, sur la responsabilité des notaires, M. X... recherche la responsabilité des notaires qui n'ont pas assuré l'efficacité des actes qu'ils ont reçus et pour manquement à son devoir de conseil ; que les notaires, pour s'opposer à sa responsabilité de ce chef font valoir qu'ils n'ont participé ni à la négociation, ni à la rédaction des actes litigieux et ne sont intervenus que pour donner une forme authentique à des accords déjà conclus ; que les notaires sont soumis à un devoir de conseil qui engage leur responsabilité quasi-délictuelle sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ; que le devoir de conseil est dû par le notaire pour tous les actes qu'il instrumente, qu'il rédige l'acte ou qu'il se contente d'y donner forme authentique ; que dès lors le notaire ne peut pas se retrancher derrière le fait que le contrat initial a été conclu en dehors de son intervention pour dégager sa responsabilité ; que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente ; que l'efficacité et la validité de l'acte étant au coeur de la compétence du notaire instrumentaire, il doit conseiller utilement ses clients sur l'ensemble des aspects en relevant et attirer leur attention sur les risques juridiques et économiques encourus ; qu'en l'espèce le risque économique encouru par M. X..., et qui malheureusement s'est réalisé était intrinsèque à la vente puis à l'acte de prêt qu'ont accepté d'authentifier les notaires ; qu'il a eu en main la convention de délégation, ils n'a pu manquer de la lire, d'autant plus qu'il s'agissait d'un document relativement bref de quatre pages et d'en tirer les mêmes conclusions que la Cour et le premier juge : ce contrat était fait pour contourner les dispositions du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il sera ajouté que Me B... était particulièrement au fait des contrats signés par la SARL Atlanti Concept et de son activité puisque qu'il ne conteste pas avoir été le notaire attitré de cette société pour le compte de laquelle il a conclu selon les intimés 200 ventes, toujours selon le même procédé : acte de vente d'un terrain, puis acte séparé de souscription d'un contrat de prêt ; que Me B..., alors même que l'acte de vente n'était pas encore signé n'a pas hésité à demander le déblocage de fonds pour une somme de 170. 000 euros alors que le prix de vente du terrain n'était que de 110. 000 euros en visant des factures émanant du groupe Atlanti Concept alors même que l'opération de construction n'avait pas encore démarré ; que la facture 456 visée dans son courrier adressé au Crédit Agricole concernait la cuisine et son équipement, les placards, les aménagements extérieurs : alors même que la vente n'était pas encore réalisée et que ces factures ne concernent que des prestations réalisées en fin de chantier ; que certes, les notaires n'ont pas participé à la signature de la convention de délégation et au contrat de prêt, mais précisément, c'est parce qu'ils sont intervenus que l'opération a pu voir le jour ; que le préjudice pour M. X... ne se sont réalisés que parce qu'ils ont authentifié l'acte de prêt et procédé parallèlement par un 2e acte à la vente du terrain devant supporter la construction envisagée, le prix de l'opération étant rappelé dans cet acte de vente à la rubrique « origine des fonds », et alors même qu'ils étaient en possession du contrat de délégation de mission, les notaires n'ont pas mis en garde M. X... sur les dangers encourus par la nature juridique de la convention signée et l'absence de garantie de livraison ; que les notaires ne se sont inquiétés du fait que deux actes distincts étaient signés alors que l'acte de prêt concernait également l'acte de vente du terrain ; que Me B... ne s'est pas un instant interrogé sur la nature des factures qu'il a accepté d'honorer alors même que le terrain n'était même pas acheté ; que le notaire, professionnel du droit, et plus particulièrement rompu au droit de la construction puisque Me B... a établi de nombreux actes à ce titre ne pouvait pas ignorer qu'un contrat de construction de maison individuelle devait être souscrit et que les actes qu'il a réalisés étaient uniquement destinés à contourner la législation protectrice prévue par le Code de la construction et de l'habitation ; que le fait que l'opération envisagée soit une opération de défiscalisation ne modifie en rien le droit de l'acheteur à signer un contrat conforme à l'opération envisagée ; que le fait que M. X... ou sa compagne se soient engagés à la même époque dans d'autres opérations de défiscalisation n'enlève rien au fait que ces opérations de défiscalisation sont légales ; que M. X... qui est directeur des ventes est profane en matière immobilière et les professionnels du droit sont débiteurs à son égard d'un devoir de conseil ; que les notaires ont manqué pour le moins à l'obligation de conseil et à l'obligation d'assurer l'efficacité juridique de leurs actes puisque ceux-ci ont permis la réalisation d'une opération frauduleuse : aucune garantie de livraison, déblocage de fonds concernant un chantier qui n'a jamais commencé ; qu'il a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle et qui engage la garantie que lui doit leur assureur ; que, sur le préjudice de M. X..., il réside dans le fait que, faute d'être conseillé il n'a pas pu choisir soit de refuser l'opération envisagée, soit de signer un contrat approprié à l'opération envisagée et donc de bénéficier d'une garantie de livraison ; que précisément le préjudice causé à M. X... se trouve constitué par ces éléments : les notaires et la banque ont permis le déblocage des fonds sans contrôle, la construction n'a même pas commencé, la SARL Atlanti Concept est liquidée et M. X... est privé du bénéfice de son assurance ; que les notaires sont responsables de son préjudice car il aurait dû la mettre en garde contre les risques encourus par l'absence de garantie de livraison ; que Me B... a été particulièrement imprudent en demandant à la banque le déblocage de fonds avant la vente pour le paiement de factures sans rapport avec la seule vente du terrain envisagée ; que le notaire et le banquier ne peuvent se retrancher derrière le fait que M. X... et Mme Y... ont eux-mêmes consentis au déblocage des fonds au profit de leur mandataire, alors même qu'ils ont été trompés sur la qualité de ce mandataire qui était en fait le constructeur ce que les conseils de ceux-ci auraient dû leur permettre d'appréhender ; qu'il sera ajouté qu'en qualité de profane M. X... n'a pu porter aucune appréciation sur le contrat qui lui était soumis, contrairement au banquier et au notaire ; qu'ainsi il ne peut être relevé à l'encontre de M. X... aucune négligence fautive alors même qu'il est constant que les demandes de déblocage de fonds n'émanaient pas de M. X..., mais de la SARL Atlanti Concept elle-même qui transmettait directement les demandes pré-imprimées au banquier ; que dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, l'absence de garantie de livraison cause un préjudice certain au maître d'ouvrage et le notaire qui n'attire pas l'attention de son client sur ce risque, le banquier qui ne refuse pas de financer un contrat de construction de maison individuelle en l'absence de souscription de cette garantie doit supporter l'ensemble du préjudice résultant de cette absence ; que s'agissant de la réparation du préjudice, le principe est la réparation intégrale du préjudice subi à la condition que le préjudice soit certain, direct, actuel et personnel ; que tel est bien le cas du préjudice subi par M. X... : son préjudice est constitué, il n'est pas hypothétique, il est directement consécutif à la faute des notaires et du banquier, il est actuel et lui est personnel ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, selon l'article 1382 du Code Civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que Maître B... était chargé de recevoir les actes de financement de l'opération et Maître Z... devait réaliser l'acte d'achat du terrain ; que les parties sont opposées sur la qualification de l'acte proposé par la SARL Atlanti Concept, oscillant entre la notion de simple délégation, contrat de construction d'une maison individuelle, contrat de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il convient de rappeler que par application des dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, le juge doit restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'il résulte de l'article L. 261-10, alinéa 1 du Code de la construction et de l'habitation qui définit le champ d'application des ventes d'immeubles à construire, que, lorsque la vente porte sur un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comporte l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements avant l'achèvement de la construction, le contrat doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil (reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation), c'est-à-dire la forme d'une vente à terme ou d'une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il doit, en outre, être conforme aux dispositions particulières des articles L. 261-1 à. L. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation ; que celui qui s'oblige à édifier où à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou professionnel, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'article L. 261-10 précité ; que par conséquent, la personne qui, tout en s'engageant à construire ou à faire construire, agit en qualité de vendeur — essentiellement lorsqu'elle procure le terrain directement doit conclure, en vertu des dispositions de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation, un contrat de vente d'immeubles à, construire ; que les dispositions du 2e alinéa de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ont donc pour effet d'interdire à celui qui a procuré, directement le terrain, d'intervenir au titre de la construction (secteur protégé) sur ce terrain autrement que dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à construire et, par conséquent, de lui interdire de recourir à toute forme de contrat tel que le louage d'ouvrage (dont spécialement le marché d'entreprise), le mandat ainsi que le contrat de promotion immobilière de l'article 1831-1 du Code civil ; que cependant, il ressort de la réponse ministérielle no 16 282 (JO Sénat Q 3 mars 2011) les éléments suivants : « l'article L. du Code de la construction et de l'habitation dispose que celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, dès lors qu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit à construire sur le terrain à la personne pour laquelle la construction est édifiée, doit conclure un contrat de vente d'immeubles â construire. L'article L. 231-5, issu de la loi no 90-1129 du 19 décembre 1990, apporte une exception à ce principe en étendant le champ d'application du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan au cas où le constructeur procure indirectement le terrain au maître de l'ouvrage. Comme dans le cas exposé dans la question, lorsque la société venderesse du terrain détient une participation au capital de la société de construction, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, il convient de considérer qu'il y a fourniture indirecte du terrain par le constructeur, étant donné les liens financiers existants entre le vendeur et le constructeur. La réponse ministérielle du 11 octobre 1982 (JOAN du 27 décembre 1982, p. 5383) est donc toujours d'actualité à cet égard, bien qu'antérieure à la loi no 90-1129 du 19 décembre 1990. Dans ces conditions, la société de construction ainsi liée à la société venderesse du terrain doit conclure un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en application de l'article L. 231-5 du Code de la construction et de l'habitation, De manière plus générale, l'expression de fourniture indirecte renvoie aux cas où le constructeur fait oeuvre d'entremise dans la recherche du terrain ou est lié financièrement ou juridiquement au vendeur » ; que depuis la publication de la loi du 19 décembre 1990, la détermination de la nature de la procuration est primordiale puisque cette nature conditionne celle du contrat que le constructeur de maison individuelle qui fournit les plans doit, à peine de nullité, proposer à sa clientèle : contrat de vente d'immeuble à construire en cas de procuration directe et contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans en cas de procuration indirecte (par application combinée des articles L. 231-5 et L. 261-10 du CCH) ; que selon l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation, toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L 231-2 ; qu'il résulte de tout ce qui précède que lorsqu'une personne s'oblige à faire édifier un immeuble, qu'elle élabore le plan et qu'elle fournit indirectement le terrain pour une construction portant sur une ou deux maisons au plus à usage d'habitation., un contrat de construction de maison individuelle doit être proposé à l'acheteur ; qu'il est constant en l'espèce que M. X... n'avait aucun lien avec son vendeur, qu'il ne connaissait pas ; que le contrat prévoit en effet que la SARL Atlanti Concept et ses filiales étaient seules investies du pouvoir de rechercher le foncier ; que le terrain a donc été apporté par la SARL Atlanti Concept, de manière indirecte ; qu'il ressort du contrat de délégation que le coût de la construction était d'ores et déjà déterminé, à savoir un montant total de 220. 456 € (déduction faite du coût du terrain) ; que le maitre d'ouvrage n'avait aucun pouvoir sur la construction, le tout étant à la discrétion du mandataire, chargé de l'ensemble des actes juridiques et intellectuels permettant d'assoler la construction ; que notamment, le maître d'ouvrage n'avait aucun choix sur les intervenants qui étaient sélectionnés par la SARL Atlanti Concept ; qu'il est tout aussi établi qu'une demande de versement de fonds a été adressée par la SARL Atlanti Concept et une société dénommée Atlantic Villas, du groupe Atlanti Concept au notaire antérieurement à l'achèvement de la construction, et qu'une partie du prix était affectée, le jour de la vente, au règlement de factures concernant, à titre d'exemples non exhaustifs : la peinture du salon, la climatisation, le dallage terrasse, le muret de façade, la clôture treillis soudé, le paysagisme ; que le chargé de mission était expressément chargé de transmettre aux intervenants sur le chantier les documents nécessaires à la construction, et notamment les esquissés, le dessin de la façade et la notice descriptive ; que le contrat permettait donc d'établir, en lui-même, que la SARL Atlanti Concept et ses filiales étaient chargées de réaliser les plans de la construction ; que ce fait était encore confirmé par la mention figurant dans l'acte de délégation que le chargé de mission percevrait des honoraires d'architecture, autant d'éléments permettant d'établir qu'une construction de maison individuelle dont le prix était déjà déterminé était en cours, que la SARL Atlanti Concept ou une de ses filiales était personnellement intéressée à l'acte de construction, sur un terrain qu'elle avait fourni indirectement et pour une construction dont elle avait fourni les plans et dont le montant des travaux n'avait pas été encore réglé ; que dès lors que la SARL Atlanti Concept apportait indirectement le terrain et que l'opération tenait à une construction future d'un bien ne comprenant pas plus de deux logements, avec fourniture de plan et des versements progressifs directement réalisés au profit du chargé de gestion, Maître B... et Maître Z... auraient dû s'interroger sur le sens exact de la convention ; qu'il est de droit constant que le notaire doit veiller à la validité et la sécurité juridique des actes qu'il réalise et il est tenu d'un devoir de conseil envers les parties, sans pouvoir décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; que dès lors, la circonstance que les parties ont signé la convention de délégation et un contrat de prêt avant l'intervention de Maître B... et Maître Z... est sans influence sus la responsabilité de ce professionnel, tenu à des devoirs particuliers distincts et spécifiques ;
qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que, en dehors de la lecture du contrat, des éléments extérieurs à celui-ci intervenus avant la vente permettaient aux notaires de s'interroger sur le sens réel de l'opération et la légalité de celle-ci et notamment le fait que-les factures étaient rédigées au nom d'une société du groupe Atlanti Concept, la société Atlantic Villas, mais également du groupe Atlanti Concept avec mention de la SARL Atlanti Concept alors que ces sociétés n'étaient officiellement que des mandataires et que les factures portaient notamment sur des prestations qu'elles auraient dû passer, dans la logique du contrat s'il s'était agi d'une simple délégation, avec des entreprises extérieures ; qu'un appel de fonds était réalisé pour le règlement de prestations réalisées nécessairement en fin de chantier, comme le paysagisme, les frais de peinture, alors qu'aucun mandat de paiement n'était confié eu notaire pour de tels actes et que la vente du terrain n'était pas encore réalisée ; qu'il est pour le moins inhabituel, pour un notaire rompu aux affaires immobilières et à l'étude des contrats de construction, de procéder à un acte de vente d'un terrain puis à un acte séparé de souscription d'un contrat de prêt, alors que les deux actes sont d'évidence liés par la construction future devant être réalisée sur le terrain et que le notaire lui-même indique dans l'acte de prêt que son objet est le financement d'un terrain et la construction d'une maison à visée locative, que Maître B... accepte de régler des fonds alors qu'il n'a reçu aucun ordre de l'acheteur et que des factures de fin de chantier sont émises avant la vente d'un terrain ; qu'de tels éléments de fait auraient dû conduire le notaire à s'apercevoir qu'un contrat de construction de maison individuelle aurait dû être souscrit conformément aux dispositions d'ordre publie des articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ; que par conséquent, ni Maître Z... ni Maitre B... ne peuvent opposer l'efficacité de leur acte au regard de la vente du terrain ou du prêt, puisque l'opération devait être analysée en sa globalité sous le prisme de l'acte de délégation de mission ; que Me B... et Me Z... devaient donc éclairer les acheteurs sur la qualité réelle de la SARL Atlanti Concept, la nécessité impérative de souscrire un contrat de construction offrant une garantie de livraison ; qu'il devait même refuser de dresser un acte frauduleux affecté de nullité et de régler des factures pour des prestations évidemment non réalisées ; qu'il importe peu que l'opération ait été réalisée dans le cadre d'une défiscalisation, dès lors qu'une telle opération est légale, qu'elle permet la réalisation d'un travail et le fourniture de logements, et que le notaire est personnellement intéressé à la réalisation massive de ces opérations, étant rémunéré directement lors de l'établissement de ses actes ; qu'il importe peu également que la remise des fonds ait été connue par M. X... dès lors que ce dernier faisait toute confiance aux professionnels du droit ; qu'il ne saurait en être tiré comme conséquence que M. X... aurait validé un contrat atteint de nullité ; que Maître Z... et Maître B... devaient conseiller M. X... sur les risques particulièrement importants de l'opération et les conséquences de l'absence de garantie de livraison ; que la simple lecture du contrat, puis les pièces postérieures contredisant son contenu et confirmant l'analyse, montraient que l'acheteur commandait à la SARL Atlantic Concept et ses filiales la construction d'une maison d'habitation à usage locatif ; que le terme " délégation de mission " destiné à tromper l'acheteur sur la teneur du contrat souscrit, ne pouvait manquer d'attirer l'attention d'un notaire avisé et attentif, rompu à la vente immobilière ; que de tels faits étaient décelables pax le notaire, qui n'avait pas à s'arrêter à la qualification retenue par les parties ni à l'objet social de la SARL Atlanti Concept ; que Maître B... et Maître Z... ont ainsi commis des fautes particulièrement graves, qui ont abouti à priver M. X... des garanties habituelles en matière de construction, à savoir notamment la garantie de livraison et la garantie de délivrer des fonds selon un échéancier respectant la réalité de l'avancement des travaux ; que leurs actes apparaissent inefficaces au regard de la protection à laquelle pouvait s'attendre M. X... ; que Maître B... et la Selarl Z..., garantis par leur assureur, doivent donc être déclarés responsables du préjudice subi par M. X... ; que, sur le préjudice, M. X... n'a pas été correctement conseillé ; qu'il n'aurait pas souscrit un tel contrat de vente et n'aurait pas remis les fonds, par l'intermédiaire de son prêteur, s'il avait été informé correctement de la qualification réelle du contrat de délégation ; que son préjudice n'est donc pas une perte de chance mais un préjudice direct tenant à l'erreur dans laquelle il a été entraîné, consécutive aux manquements des défendeurs, les conduisant à exécuter en toute confiance le contrat de délégation par la souscription d'un prêt et l'achat du terrain ; que Maître B... garanti par la société MMA IARD ainsi que la CRCAM Charente-Maritime Deux-Sèvres sont directement responsables du préjudice puisque s'ils avaient attiré l'attention de M. X... sur la nullité du contrat et l'absence de garantie de livraison, ces derniers n'auraient pas contracté, eu égard aux risques déterminants qu'ils encouraient ; que Maître B... et Maître Z... ne peuvent soutenir que la SARL Atlanti Concept était mandataire de M. X... et que ce dernier a ratifié le mandat lors de la remise des fonds, alors qu'il a été établi plus haut que la SARL Atlanti Concept agissait en réalité en qualité de constructeur ; qu'il importe également peu que M. X... ait su et ait pu consentir au déblocage des fonds avant ou après la vente, sur présentation de factures fausses, dès lors qu'une telle remise n'aurait pu être réalisée si le notaire et le préteur les avaient directement conseillés en refusant de passer un acte nul et si l'établissement prêteur avait joué son rôle contractuel ; que de la sorte, M. X... n'a nullement créé ou amplifié son préjudice, appliquant seulement la convention que le notaire lui avait conseillé de signer et remettant les fonds que le prêteur lui avait remis sans sourciller ; qu'il ne saurait, pas plus, être reproché à M. X..., qui faisait confiance à son délégataire sur la base des approbations du notaire et du prêteur, de n'avoir pas particulièrement surveillé l'opération de construction, alors qu'aucune obligation de la sorte ne s'imposait au terme de ce contrat ; qu'enfin, il ne saurait être soutenu que M. X... devait solliciter l'annulation de la vente, alors que la situation du vendeur est inconnue, qu'une restitution des fonds par ce dernier est incertaine et que l'annulation du contrat de prêt entraîne l'obligation pour M. X... de rembourser les sommes reçues par la SARL Atlanti Concept et ses filiales, de sorte que l'annulation ne conduit pas à l'absence de préjudice ;
1°) ALORS QUE le notaire n'est tenu de conseiller ses clients que dans les limites du mandat qui lui est confié pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en jugeant que les notaires auraient dû mettre en garde « M. X... sur les dangers encourus par la nature juridique de la convention signée [avec la société Atlanti Concept] et l'absence de garantie de livraison », quand il résultait de ses propres constatations que « les notaires n'ont pas participé à la signature de la convention de délégation » (arrêt, p. 9, § 2), leur mission étant limitée à l'établissement de l'acte de prêt et de l'acte d'acquisition du terrain objet de l'opération, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, seule la personne qui s'engage contractuellement à exécuter tout ou partie des travaux de construction d'une maison individuelle est tenue de conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat conforme aux prévisions des articles L. 231-2 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant que la prestation de la société Atlanti Concept « entrait nécessairement dans le cadre des dispositions de l'article L. 231-1 et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation » dans la mesure où « elle était chargée de la construction de l'immeuble » (arrêt, p. 7, § 3), sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Atlanti Concept, qui n'était pas contractuellement chargée de la maîtrise d'oeuvre (arrêt, p. 7 § 10), avait réalisé un quelconque acte de construction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-1 et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute d'un notaire n'est causale que s'il est établi que, sans elle, le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en se bornant à juger que « faute d'être conseillé », le maître de l'ouvrage « n'a pas pu choisir soit de refuser l'opération envisagée, soit de signer un contrat approprié à l'opération envisagée et donc de bénéficier d'une garantie de livraison » (arrêt, p. 11, § 5), sans préciser comment, même informé par le notaire, M. X..., qui s'était définitivement engagé envers la société Atlanti Concept par le contrat du 16 janvier 2010, aurait pu, soit « refuser » d'exécuter les obligations qu'il avait souscrites, soit imposer à sa cocontractante un changement de régime juridique de l'opération de construction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
Moyens produits, au pourvoi n° X 15-18. 158, par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils pour la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Charente-Maritime-Deux-Sèvres

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

SECOND MOYEN DE CASSATION :