| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 08 décembre 2016, 15-16929

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 février 2015), que M. X... et Mme Y... ont signé avec la société Atlanti concept un contrat intitulé « délégation de mission » en vue de la construction d'une maison sur un terrain à acquérir ; qu'ils ont souscrit une offre de prêt auprès de la caisse de Crédit mutuel de Chaillé les Marais (la caisse de Crédit mutuel) ; que M. A..., notaire, a rédigé l'acte de vente du terrain et a authentifié l'acte de prêt ; qu'après avoir procédé à divers appels de fonds, la société Atlanti concept a été placée en redressement puis en liquidation judiciaire ; que, soutenant que le terrain était resté nu, sans réalisation des travaux malgré paiement de factures, M. X... et Mme Y... ont assigné en responsabilité et en indemnisation M. A..., et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances IARD (société MMA), et la caisse de Crédit mutuel ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal de M. A... et de la société MMA, pris en sa deuxième branche, et sur le moyen unique du pourvoi incident de la caisse de Crédit mutuel, pris en ses première et troisième branches, réunis ;
Attendu que M. A..., la société MMA et la caisse de Crédit mutuel font grief à l'arrêt de dire que le contrat présenté par la société Atlanti concept est un contrat de construction de maison individuelle, que M. A... et la caisse de Crédit mutuel ont commis des fautes ayant entraîné un préjudice pour Mme Y... et M. X..., que, dans leurs rapports entre eux, M. A..., garanti par la société MMA, et la caisse de Crédit mutuel sont responsables chacun à hauteur de 50 % du préjudice subi, de les condamner à se garantir dans ces limites et de condamner in solidum M. A... et la caisse de Crédit mutuel à payer une certaine somme à M. X... et Mme Y... en réparation de leur préjudice matériel, alors, selon le moyen :
1°/ que seule la personne qui s'engage contractuellement à exécuter tout ou partie des travaux de construction d'une maison individuelle est tenue de conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat conforme aux prévisions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant que la prestation de la société Atlanti concept « entrait nécessairement dans le cadre des dispositions de l'article L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation » dans la mesure où « elle était chargée de la construction de l'immeuble », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Atlanti concept, qui n'était pas contractuellement chargée de la maîtrise d'oeuvre, avait réalisé un quelconque acte de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2°/ que la convention « de délégation » signée par M. X... et Mme Y... et la société Atlanti concept indique que la société Atlanti concept « aura recours à toutes entreprises de maîtrise d'oeuvre », « n'étant pas chargée de la maîtrise d'oeuvre stricto sensu » (article 5), et veillera à l'établissement d'une déclaration d'ouverture de chantier par le constructeur de maisons individuelles en charge de la construction (article 11) ; qu'elle lui fait obligation de « déposer » ou « transmettre » certains documents aux intervenants, sans mettre à sa charge l'obligation de les établir elle-même (articles 9 et 10) ; qu'aucune clause ne lui impose de construire elle-même tout ou partie de la maison ou d'en réaliser les plans, ni ne l'autorise à encaisser les honoraires d'architecte ; qu'en affirmant qu'à la seule lecture de la convention, il apparaissait que la société Atlanti concept agissait comme constructeur de maison individuelle, la cour d'appel l'a dénaturée et a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait du contrat litigieux que la société Atlanti concept, qui avait apporté indirectement le terrain, devait obtenir le permis de construire, établir la notice descriptive du bien immobilier, les factures pour la construction de la maison, les aménagements extérieurs et intérieurs, la fourniture d'eau et d'électricité, transmettre aux organismes et intervenants les documents nécessaires à la réalisation de l'investissement, sélectionner les entreprises, percevoir les honoraires de l'architecte, et encaisser le prix des travaux, et que la clause selon laquelle « Atlanti concept n'était pas chargée de la maîtrise d'oeuvre complète stricto sensu », nécessitait une interprétation, et était contredite par les autres stipulations, la cour d'appel, qui, sans dénaturation et procédant à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que la convention de délégation devait être requalifiée en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal de M. A... et de la société MMA, pris en ses première et troisième branches :
Attendu que M. A... et la société MMA font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire n'est tenu de conseiller ses clients que dans les limites du mandat qui lui est confié pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en jugeant que M. A... aurait dû mettre en garde « Mme Y... et M. X... sur les dangers encourus par la nature juridique de la convention signée [avec la société Atlanti concept] et l'absence de garantie de livraison », quand il résultait de ses propres constatations que « le notaire n'a pas participé à la signature de la convention de délégation », sa mission étant limitée à l'établissement de l'acte d'acquisition du terrain objet de l'opération, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que la faute d'un notaire n'est causale que s'il est établi que, sans elle, le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en se bornant à juger que « faute d'être conseillés », les maîtres de l'ouvrage « n'ont pas pu choisir soit de refuser l'opération envisagée, soit de signer un contrat approprié à l'opération envisagée et donc de bénéficier d'une garantie de livraison », en jugeant que M. A... aurait dû mettre en garde « Mme Y... et M. X... sur les dangers encourus par la nature juridique de la convention signée [avec la société Atlanti concept] et l'absence de garantie de livraison », quand il résultait de ses propres constatations que « le notaire n'a pas participé à la signature de la convention de délégation », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. A..., qui ne contestait pas avoir dressé, pour le compte de la société Atlanti concept, deux cents actes de vente selon le même procédé, ne pouvait ignorer qu'un contrat de construction de maison individuelle aurait dû être souscrit, qu'il avait authentifié l'acte de prêt puis établi l'acte de vente du terrain devant supporter la construction envisagée sans mettre en garde M. X... et Mme Y... sur l'absence de garantie de livraison, et qu'il avait demandé le déblocage de fonds en visant des factures émanant du groupe Atlanti concept, alors que le terrain n'était pas acquis et que l'opération de construction n'avait pas débuté, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que M. A... avait engagé sa responsabilité, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la caisse de Crédit mutuel, pris en ses deuxième, quatrième et cinquième branches :
Attendu que la caisse de Crédit mutuel fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :
1°/ que le prêteur de deniers, qui ne peut ni imposer à ses clients le choix d'un contrat, ni s'immiscer dans la convention qu'ils ont conclue pour la réalisation d'une construction immobilière, n'a pas l'obligation de s'interroger sur la véritable nature de cette convention et de la requalifier, s'il y a lieu, en contrat de construction de maison individuelle ; qu'en affirmant que le banquier doit déterminer avec son client le cadre contractuel du projet, que la caisse de Crédit mutuel de Chaillé-les-Marais devait analyser le contrat de « délégation de mission » signé par M. X... et Mme Y... et relever que l'opération entrait dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle, et qu'en conséquence, elle avait commis une faute en acceptant de financer cette opération et en débloquant les fonds, la cour d'appel a violé l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147 du code civil ;
2°/ que le prêteur de deniers ne peut être tenu, au titre de son obligation d'information et de conseil, d'informer l'emprunteur sur les risques de l'opération à financer que s'il est, lui-même, en mesure de déceler ces risques, au moment de l'émission de l'offre, au vu des documents en sa possession ; que c'est donc seulement s'il apparaît de manière claire et évidente que le régime légal du contrat de construction d'une maison individuelle est applicable à cette opération qu'il doit en informer l'emprunteur ; que pour requalifier le contrat intitulé « délégation de mission » et dire qu'il entrait dans le champ d'application du régime légal du contrat de construction de maison individuelle, la cour d'appel a considéré qu'il ne devait pas être tenu compte des clauses de ce contrat qui stipulait expressément que la société Atlanti concept n'était pas chargée de la maîtrise d'oeuvre, elle devait recourir à un constructeur de maison individuelle ou à un maître d'oeuvre avec toutes les garanties y afférentes et procéder à la réception de l'ouvrage et à la consignation des réserves, et d'où résultait qu'elle n'était pas chargée de la construction ; que la cour a même relevé que « ce n'est que par un dévoiement du contrat que la SARL Atlanti concept s'est comportée comme un constructeur » et la banque pouvait se convaincre de sa qualité de constructeur à compter de la réception des factures, soit postérieurement à l'émission des offres de prêt ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher si, compte tenu des stipulations de la convention, la caisse de Crédit mutuel n'était pas, au moment de l'émission des offres de prêt, légitimement en droit de croire que la société Atlanti concept n'était pas chargée de construire elle-même la maison, mais devait seulement recourir à un maître d'oeuvre et réceptionner l'ouvrage, et en déduire que le régime du contrat de construction de maison individuelle n'était pas applicable à l'opération, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ;
3°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; que la caisse de Crédit mutuel faisait valoir que l'opération, et notamment l'acte de prêt, avaient été conclus avec les conseils et l'assistance de M. A..., notaire, qui n'avait pas appelé l'attention des parties sur le fait que la convention de « délégation » conclue entre M. X... et Mme Y... et la société Atlanti concept entrait dans le champ d'application du régime légal applicable au contrat de construction d'une maison individuelle, et sur les conséquences à en tirer quant à l'absence de garantie de livraison et au déblocage des fonds ; qu'elle indiquait qu'elle avait procédé à ce déblocage, d'abord, à la demande du notaire, et ensuite, au vu de demandes émises conformément à ladite convention de « délégation », dont elle n'avait pas été informé de l'illicéité ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'était pas le mandataire de la banque dans l'acte de prêt et s'il n'avait pas manqué à son obligation de conseil également à son égard, de sorte qu'il devait être condamné à la garantir des condamnations mises à sa charge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, procédant à la recherche prétendument omise, que la caisse de Crédit mutuel, qui détenait le contrat de délégation, savait que la société Atlanti concept avait apporté le terrain, réalisé les plans et était réglée de ses honoraires, que la notice descriptive était établie sur le modèle propre aux contrats de construction de maison individuelle, que les modalités de paiement révélaient la qualité de sous-traitants des intervenants, d'autre part, que la caisse de Crédit mutuel, qui savait que l'emprunteur n'avait aucune garantie contractuelle, compte tenu du seul contrat de délégation qu'il avait signé, avait accepté de débloquer les deux tiers des fonds dans les jours qui avaient suivi la vente du terrain en paiement de factures qui ne pouvaient correspondre à l'état des travaux engagés, la cour d'appel , qui a pu déduire de ces seuls motifs que la caisse de Crédit mutuel avait commis une faute engageant sa responsabilité envers M. X... et Mme Y..., et qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu répartir la charge définitive des condamnations entre coobligés dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée, a légalement justifié sa décision de ces chefs ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la caisse de Crédit mutuel, pris en sa sixième branche, et sur le moyen unique du pourvoi incident de M. X... et de Mme Y..., réunis :
Attendu que M. X..., Mme Y... et la caisse de Crédit mutuel font grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme le préjudice matériel subi, après déduction du bénéfice résultant de la vente du terrain, et de condamner in solidum M. A... et la caisse de Crédit mutuel à payer cette somme, alors, selon le moyen :
1°/ qu'un manquement du prêteur de deniers à son obligation d'informer l'emprunteur, lorsqu'il apparaît que l'opération à financer entre dans le champ du régime légal du contrat de construction de maison individuelle, sur les risques liés à la non souscription, par son cocontractant, d'une garantie de livraison, ne peut consister qu'en une perte de chance de ne pas réaliser cette opération ou de la réaliser à de meilleures conditions ; qu'en affirmant que M. X... et Mme Y... pouvaient prétendre à l'indemnisation de l'intégralité du préjudice résultant pour eux du non achèvement de la construction et de l'absence de garantie de livraison susceptible d'en compenser les effets, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences sans que la victime soit tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en déduisant du montant du préjudice subi par M. X... et Mme Y... le montant de la plus-value réalisée par cette dernière lors de la revente du terrain, pour limiter la réparation due par le notaire et la banque à un montant inférieur à celui du préjudice matériel dont elle avait constaté l'existence, cependant que cette plus-value ne pouvait être prise en considération sauf à considérer que la victime était tenue de limiter son préjudice, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale ensemble l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que, s'ils avaient reçu les conseils appropriés, M. X... et Mme Y... auraient pu, soit renoncer à souscrire le prêt, soit régulariser un contrat de construction de maison individuelle avec garantie de livraison, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que leur préjudice matériel, dont elle a souverainement évalué le montant, avait un caractère certain ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y..., demandeurs au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir, fixant à la somme de 135.850,86 euros le préjudice matériel subi par Mme Y... et M. X..., vu le bénéfice d'un montant de 58.600 euros résultant de la vente du terrain, condamné in solidum Maître A... et la Caisse de Crédit Mutuel de Chaillé les Marais à payer à Mme Y... et M. X... la somme de 77.250,86 euros en réparation de leur préjudice matériel ;
AUX MOTIFS QU'en l'espèce, le préjudice subi par Mme Y... et M. X... réside dans le montant des sommes qu'ils ont versées indûment puisque s'ils avaient reçu les conseils appropriés ils auraient pu soit renoncer à souscrire le prêt, soit régulariser un contrat de construction de maison individuelle avec garantie de livraison (…). Ne pouvant faire face à ses engagements financiers, Mme Y... a dû revendre le terrain. Le coût de l'acquisition du terrain s'est établi à la somme de : - 97.000 euros : prix d'achat, - 7.150 euros : frais d'achat, - 3.750 euros : frais de prêt, - 8.000 euros : frais d'agence, TOTAL : 115.900 euros selon le décompte de Maître A... en date du 5/08/2010. Le terrain s'est vendu 174.500 euros. Mme Y... n'a donc subi aucun préjudice du fait de l'acquisition du terrain. En revanche il est constant que Mme Y... et M. X... subissent un préjudice matériel direct consécutivement à cette vente et à l'impossibilité financière de faire face aux travaux de construction. Ce préjudice est constitué par : - les fonds versés pour des travaux jamais réalisés, - le coût du crédit contracté pour l'emprunt. Les fonds versés : il est justifié que Mme Y... et M. X... ont versé à : - ATLANTI CONCEPT 93.933,60 euros, - Atlantic Villas : 4.200 euros pour la recherche de futurs locataires. Total : 98.133,60 euros. Les frais liés à l'emprunt pour la construction : - l'indemnité contractuelle de remboursement anticipé se monte à 1.335,98 euros ; - les intérêts payés à la banque jusqu'au remboursement : il résulte du tableau d'amortissement que si Mme Y... et M. X... disposaient d'une franchise de remboursement pendant 24 mois, ils étaient cependant redevables au titre des intérêts des sommes suivantes : 13.313 euros pour la première année et 12.193,39 euros pour la seconde année. –les frais liés à l'assurance que Mme Y... et M. X... continuent d'acquitter et qui se montent de 2010 à 2014 à la somme de 10.874,89 euros. Total : 37.717,26 euros. Le préjudice matériel subi par Mme Y... et M. X... se monte donc à 135.850,86 euros. Mme Y... et M. X... doivent être replacés dans la situation qui aurait été la leur si les actes incriminés n'avaient pas été passés. Ils ont retiré un bénéfice de 58.600 euros du fait de la vente du terrain. Cette somme doit être déduite de leur préjudice matériel qui s'élève en définitive à la somme de 77.250,86 euros (arrêt p. 12, § 3 et p. 12 § 5 à p. 13 § 3).
ALORS QUE l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences sans que la victime soit tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en déduisant du montant du préjudice subi par M. X... et Mme Y... le montant de la plus-value réalisée par cette dernière lors de la revente du terrain, pour limiter la réparation due par le notaire et la banque à un montant inférieur à celui du préjudice matériel dont elle avait constaté l'existence, cependant que cette plus-value ne pouvait être prise en considération sauf à considérer que la victime était tenue de limiter son préjudice, la Cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale ensemble l'article 1382 du Code civil.Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la caisse de Crédit mutuel de Chaillé-les-Marais, demanderesse au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la Caisse de Crédit Mutuel de Chaillé-Les-Marais a commis des fautes ayant entraîné un préjudice pour M. X... et Mme Y..., fixé à 135.850,86 € le montant de leur préjudice matériel, sous déduction d'une somme de 58.600 €, condamné la Caisse de Crédit Mutuel de Chaillé-Les-Marais, in solidum avec Maître A..., à leur payer une somme de 77.250,86 € en réparation de ce préjudice, dit que, dans ses rapports avec Maître A..., elle devait être déclarée responsable à hauteur de 50 % du préjudice et condamné ce dernier à la garantir dans cette seule limite,
AUX MOTIFS QUE la convention intitulée « délégation de mission » du 18 février 2010 devait s'analyser comme une opération entrant dans le champ d'application du contrat de construction de maison individuelle ; qu'elle stipulait que la société Atlanti Concept devait rechercher les fonciers, faire procéder aux études techniques et recourir à un constructeur de maison individuelle ou un maître d'oeuvre avec toutes les garanties y afférentes (page 1 du contrat), permettre au délégataire de devenir propriétaire d'un ou plusieurs terrains sur lesquels il fera édifier une ou plusieurs maisons individuelles en vue de leur location, et, à la rubrique Foncier (page 3) rechercher et réserve un terrain constructible qui sera viabilisé ; que c'est donc la société Atlanti Concept qui a recherché et apporté le terrain acquis par Mme Y... selon acte authentique ainsi qu'il résulte de la lecture du contrat de délégation qui réservait au seul chargé de mission la recherche du foncier ; que le terrain a donc bien été apporté indirectement par la SARL Atlanti Concept ; que c'est bien la société Atlanti Concept qui s'est chargée de la construction de l'immeuble d'après un plan qu'elle a fait proposer ; que cela résulte encore du contrat signé : « la SARL Atlanti Concept aura recours à toutes entreprises de maîtrise d'oeuvre. Atlanti Concept n'étant donc pas chargée de la maîtrise d'oeuvre strico sensu le délégataire donne au chargé de mission tous pouvoirs pour choisir l'entreprise de maîtrise d'oeuvre adaptée. Le chargé de mission devra remettre au délégataire un calendrier prévisionnel du projet. Le chargé de mission établira pour le compte du délégataire la notice descriptive du bien immobilier objet de l'investissement et transmettra aux divers organismes et intervenants les documents nécessaires à la réalisation de son investissement et notamment : - le contrat de construction, l'esquisse, le dessin de la façade, la notice descriptive, le plan de masse de situation et de bornage, le contrat de maîtrise d'oeuvre, le marché des travaux le Cahier des Clauses Technique Particulières, le planning, la demande de permis de construire. Le chargé de mission aura pouvoir pour faire établir les factures pour la construction de la maison, les aménagements extérieures et intérieurs, la fourniture d'eau et d'électricité » ; qu'il résulte donc du contrat que la société Atlanti Concept et ses filiales étaient chargées de construire la maison sur le terrain de Mme Y... d'après un plan qu'elle devait lui proposer ; que le contrat précisait d'ailleurs que la société Atlanti concept percevrait les honoraires de l'architecte, rédigerait la notice descriptive, obtiendrait le permis de construire, sélectionnerait les entreprises et encaisserait le prix des travaux ; qu'il résulte donc des propres termes du contrat intitulé « délégation de mission », que son objet entrait nécessairement dans le cadre des dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 261-10 et ce à double titre, d'une part parce que la société Atlanti Concept avait apporté le terrain, et d'autre part parce qu'elle était chargée de la construction de l'immeuble par M. X... et qu'elle était chargée d'en proposer le plan ; qu'il sera ajouté que le coût de la construction était déterminé également par le contrat de délégation soit 202 456 euros, le coût total de l'investissement avec l'achat du terrain et les frais annexes s'établissant à 329 540 euros ; que le délégataire avait tout pouvoir sur la construction, l'ensemble des actes juridiques et intellectuels permettant d'assurer la construction et notamment le choix de tous les intervenants ; qu'enfin, bien sûr, le choix du notaire était également à la discrétion de la société Atlanti Concept qui a demandé à Me A... d'intervenir ; qu'ainsi, ce contrat n'est pas non plus assimilable à un contrat de mandat ainsi que le plaide le CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres (sic) alors que ce contrat va bien au-delà du simple mandat à un conseil en investissement puisque ce contrat : - fait du chargé de mission l'apporteur du terrain, mission qui a elle-seule fait entrer le contrat de construction dans les conditions de l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; - fixe définitivement le coût de l'investissement, et pas seulement celui de la construction ; - fixe les modalités de paiement ; - réserve au chargé de mission le choix de tous les intervenants, y compris du notaire ; - se réserve le paiement des honoraires de l'architecte ; qu'il s'agit d'un contrat de maîtrise d'oeuvre technique, et pas seulement d'un contrat de mandat ou de maîtrise d'oeuvre déléguée ; qu'ainsi la clause selon laquelle « Atlanti Concept n'est pas chargée de la maîtrise d'oeuvre stricto sensu » nécessitait une interprétation ; que d'abord en raison de son propre libellé que veut dire « stricto sensu », puisque précisément, toutes les autres clauses du contrat démontrent que la société Atlanti Concept était bien chargée de la maîtrise d'oeuvre ; que contrairement à ce que plaide le Crédit Mutuel ce n'est pas après la signature des actes de vente et de prêt que la société Atlanti Concept s'est comportée en constructeur ; que sa qualité de constructeur était parfaitement caractérisée dans le contrat de délégation et lorsque le prêt a été consenti cette qualité ne pouvait être ignorée de la banque puisqu'elle avait connaissance de ce contrat de délégation ; que c'est donc sans dénaturer ce contrat que le premier juge a indiqué que la convention de délégation entrait dans le cadre législatif du contrat de construction de maison individuelle et devait être ainsi requalifié sa décision sera confirmée ; que, sur la responsabilité, c'est sur le fondement de l'article 1147 du code civil que la responsabilité du Crédit Mutuel est recherchée ; qu'il repose sur le banquier un devoir de mise en garde et de renseignement ; qu'aux termes de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations énoncées à l'article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas eu communication de l'attestation de garantie de livraison ; qu'en l'espèce deux fautes sont imputées au banquier, celle de ne pas avoir attiré l'attention de M. X... et de Mme Y... sur le danger que constituait la signature du contrat de délégation, et celle d'avoir débloqué des fonds sans communication de l'attestation de garantie de livraison ; que c'est le 13/08/2010 que le prêt, souscrit le 09/06/2010, a été authentifié par acte de Me A... pour un montant de 329.520 €, le jour où la vente du terrain a été réalisée ; que la convention régularisée doit s'analyser en un contrat de construction de maison individuelle ainsi qu'il est développé ci-dessus ; que le Crédit Mutuel s'est vu remettre le contrat de délégation ; qu'en sa qualité de professionnel, si le banquier n'a pas l'obligation de requalifier lui-même le contrat, il se devait d'attirer l'attention de son client sur l'absence des dispositions protectrices des articles L. 231-2, L. 231-6, L. 231-7, L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, alors que la simple lecture de cette convention suffisait à analyser l'opération comme un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, obligation renforcée par le fait que ses clients étaient des profanes ; qu'il appartient au banquier de déterminer avec son client le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer mais aussi sa viabilité ; qu'en l'espèce, le Crédit Mutuel savait que la société Atlanti Concept avait apporté le terrain, cela résulte du contrat, et si elle avait un doute à ce sujet il lui suffisait de s'en entretenir avec un client qui demandait une offre de financement d'un montant considérable puisqu'il s'agit de plus de 300.000 € ; que la société Atlanti Concept réalisait les plans puisqu'une fois encore la convention le stipulaient et prévoyaient qu'elle était réglée des honoraires d'architecte ; que le contrat de prêt contenait un paragraphe intitulé « acquisition de terrain et construction de maison individuelle, et l'objet du prêt était d'acheter un terrain à construire et d'y construire une maison ; que la notice descriptive qui était entre les mains du Crédit Mutuel était établie sur le modèle propre aux contrats de construction de maison individuelle ; que les modalités de paiement révélaient la qualité de sous-traitant des intervenants puisque les échéances sont calculées en fonction du coût global de l'opération ; que tous ces éléments ne pouvaient qu'alerter un professionnel sur l'existence d'un contrat de construction de maison individuelle ; que la banque soutient que plusieurs centaines d'autres constructions avaient été menées à leur terme par le groupe, et que par conséquent le contrat signé était approprié à ces opérations ; que la cour relève que si plus de 300 constructions ont été menées à leur terme, cela n'a pas été le cas des 40 dernières ; que ce n'est que par un dévoiement du contrat que la société Atlanti Concept s'est comportée comme un constructeur, mais précisément, ce contrat portait ce dévoiement dans ses germes ; que c'est la raison pour laquelle il est demandé la plus extrême prudence aux professionnels du droit ou de la banque avant de faire signer des contrats ou avant de débloquer des fonds et que la loi a imposé des gardefous pour encadrer certaines opérations ; que le fait que les premières opérations effectuées dans ce mauvais cadre soient allées à leur terme ne modifie pas l'analyse qui doit être faite du contrat ; qu‘alors même que l'acte de vente du terrain n'était pas conclu, le Crédit Mutuel a accepté, sur demande du notaire, le 01/10/10, non seulement de débloquer les fonds nécessaires à l'achat du terrain soit 97.000 € mais a accepté le déblocage de fonds représentant une somme globale de 163.116 € le notaire justifiant cet appel par des factures dont le montant était inexplicable alors même que la vente du terrain n'était pas intervenue et que par conséquent l'opération de construction n'avait pu démarrer ; que contrairement à ce que soutient le Crédit Mutuel, ce n'est pas postérieurement à la signature de l'acte de prêt que la société Atlanti Concept s'est comportée en constructeur ; que tous les éléments que la banque avait en main antérieurement, à savoir le contrat de délégation et la notice descriptive des travaux, le démontrent ; qu‘en tout état de cause, dès la première réception des factures, le Crédit Mutuel ne pouvait que s'en convaincre ; que le Crédit Mutuel ne peut se retrancher derrière le fait que ses clients se sont déchargés sur le chargé de mission de toutes leurs responsabilités ou ont effectué d'autres opérations de défiscalisation ; que s'ils se sont déchargés de toute responsabilité, c'est en toute légalité et parce qu'ils ont signé un acte notarié puis un acte de prêt avec une grande banque ce qui donnait à l'opération envisagée toute l'apparence d'une opération parfaitement conforme à la législation, ce qu'elle n'était pas ; que le Crédit Mutuel a donc commis des fautes en acceptant de financer un projet qui aurait dû entrer dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle à l'égard de M. X... et de Mme Y..., engageant sa responsabilité ; que le préjudice réside dans le fait que, faute d'être conseillés, ils n'ont pas pu choisir soit de refuser l'opération envisagée, soit de signer un contrat approprié à l'opération envisagée et donc de bénéficier d'une garantie de livraison ; que le préjudice se trouve constitué par ces éléments : les notaires et la banque ont permis le déblocage des fonds sans contrôle, la construction n'a même pas commencé, la société Atlanti Concept est liquidée et Mme Y... est privée du bénéfice de son assurance ; que le Crédit Mutuel est responsable du préjudice subi par M. X... et Mme Y... pour ne pas les avoir mis en garde sur les risques financiers encourus par l'absence de garantie de livraison et pour avoir débloqué les 2/3 des fonds dans les jours qui ont suivi la vente du terrain sur la base de factures qui ne pouvaient correspondre à l'état des travaux engagés ; que le notaire et le banquier ne peuvent se retrancher derrière le fait que M. X... et Mme Y... ont eux-mêmes consentis au déblocage des fonds au profit de leur mandataire, alors même qu'ils ont été trompés sur la qualité de ce mandataire qui était en fait le constructeur ce que les conseils de ceux-ci auraient dû leur permettre d'appréhender ; qu'en qualité de profanes, ils n'ont pu porter aucune appréciation sur le contrat qui leur était soumis, contrairement au banquier et au notaire ; qu'il ne peut être relevé à leur encontre aucune négligence fautive ; que dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, l'absence de garantie de livraison cause un préjudice certain au maître d'ouvrage et le banquier qui ne refuse pas de financer un contrat de construction de maison individuelle en l'absence de souscription de cette garantie doit supporter l'ensemble du préjudice résultant de cette absence ; que l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que le garant prend à sa charge le coût des dépassements de prix, le coût des travaux nécessaires à la réparation des malfaçons mais également s'il y a lieu, de ceux nécessaires à la mise en conformité avec les prévisions du contrat ; que s'agissant de la réparation du préjudice, le principe est la réparation intégrale du préjudice subi à la condition que le préjudice soit certain, direct, actuel et personnel ; que tel est bien le cas du préjudice subi par Mme Y... et M. X... ; que leur préjudice est constitué, il n'est pas hypothétique, il est directement consécutif à la faute du banquier, actuel et personnel ; qu'il réside dans le montant des sommes qu'ils ont versées indument puisque s'ils avaient reçu les conseils appropriés ils auraient pu soit renoncer à souscrire le prêt, soit régulariser un contrat de construction de maison individuelle avec garantie de livraison ; que leur préjudice matériel s'élève à la somme de 77.250,86 € ; que les notaires et le banquier ont tous deux manqué à leur devoir de conseil pour le notaire, de mise en garde pour le banquier ; qu‘ils ont tous deux manqué à un devoir minimum de vérification en demandant le déblocage des fonds pour Me A... et en acceptant sans aucune vérification des déblocages du Crédit Mutuel ; qu‘ils sont donc responsables dans les mêmes proportions du préjudice ; que la décision du premier juge de dire que chacun est responsable dans leur rapport entre eux de 50 % du préjudice subi sera confirmée ; que le Crédit Mutuel est débouté de sa demande tendant à se voir garantie en totalité de la condamnation par l'autre partie ;
ET AUX MOTIFS QUE M. X... et Mme Y... n'avaient aucun lien avec leur vendeur, qu'il ne connaissait pas ; que le contrat prévoit que la société Atlanti Concept et ses filiales étaient seules investies du pouvoir de rechercher le foncier ; que le terrain a donc été apporté par la SAR Atlanti Concept, de manière indirecte ; qu'il ressort du contrat de délégation que le coût de la construction était d'ores et déjà déterminé, à savoir un montant total de 202.456 € (déduction faite du coût du terrain) ; que le maitre d'ouvrage n'avait aucun pouvoir sur la construction, le tout étant à la discrétion du mandataire, chargé de l'ensemble des actes juridiques et intellectuels permettant d'assurer la construction ; que notamment, le maître d'ouvrage n'avait aucun choix sur les intervenants qui étaient sélectionnés par la société Atlanti Concept ; qu'il est tout aussi établi qu'une demande de versement de fonds a été adressée par la société Atlanti Concept et une société dénommée Atlantic Villas, du groupe au notaire antérieurement à l'achèvement de la construction, et qu'une partie du prix était affectée, le jour de la vente, au règlement de factures concernant, à titre d'exemples non exhaustifs : la peinture du salon, la climatisation, le dallage terrasse, le muret de façade, la clôture treillis soudé, le paysagisme ; que le chargé de mission était expressément chargé de transmettre aux intervenants sur le chantier les documents nécessaires à la construction, et notamment les esquisses, le dessin de la façade et la notice descriptive ; que le contrat permettait donc d'établir, en lui-même, que la société Atlanti Concept et ses filiales étaient chargées de réaliser les plans de la construction ; que ce fait était encore confirmé par la mention figurant dans l'acte de délégation que le chargé de mission percevrait des honoraires d'architecture, autant d'éléments permettant d'établir qu'une construction de maison individuelle dont le prix était déjà déterminé était en cours, que la SARL Atlanti Concept ou une de ses filiales était personnellement intéressée à l'acte de construction, sur un terrain qu'elle avait fourni indirectement et pour une construction dont elle avait fourni les plans et dont le montant des travaux n'avait pas été encore réglé ; qu‘il est de droit constant que l'établissement de crédit est tenu à un devoir de renseignement et de conseil sur le fondement contractuel ; que l'établissement prêteur doit pouvoir utilement alerter l'emprunteur sur les risques du crédit sollicite ; que l'établissement de crédit doit ainsi recueillir des informations sur la viabilité du projet financé et les capacités financières de l'emprunteur afin de pouvoir apprécier si le crédit a de bonnes chances d'être remboursé ; qu‘il est dès lors fautif s'il n'est pas diligent dans sa recherche d'informations ou s'il s'en tient à des documents incomplets, peu fiables ou manquant de réalisme ; qu‘il n'apparaît pas que M. X..., directeur des ventes, et Mme Y..., cadre hospitalier soient des emprunteurs avertis en matière de droit de la construction et de risques d'endettement ; que par conséquent ils étaient emprunteurs non avertis ; que le Crédit Mutuel était tenu d'un devoir de conseil à leur égard, étant rappelé que le litige ne porte pas sur des difficultés de règlement de prêt mais bien sur la nature du contrat de construction soumis aux emprunteurs ; qu‘il est également de droit constant que si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention qui lui est soumise par son client, il n'en a pas moins l'obligation de déterminer avec ce dernier, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer ; que si l'article L.231-10 du code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil ; que l'établissement de crédit doit préciser à ses clients les risques encourus et notamment les informer du fait qu'ils ne bénéficient pas des règles protectrices du code de la construction et de l'habitation ; que le Crédit Mutuel a consenti un prêt destiné à l'achat d'un terrain à construire et la construction d'une maison ; que l'acte de délégation a été communiqué au Crédit Mutuel qui, en sa qualité de professionnel rompu aux contrats de construction qu'elle finance, ne pouvait, compte tenu de l'apport de terrain par la société Atlanti Concept et du fait que des honoraires d'architecture étaient réglés, que conduire l'établissement de crédit à approfondir ses analyses sur la consistance de l'acte de délégation ; que le Crédit Mutuel ne pouvait ignorer que le terrain n'appartenait pas à M. X... et Mme Y... et qu'il était apporté par le prétendu délégataire dès lors d'une part que cela résulte de l'acte de délégation et que d'autre part cette question usuelle est nécessairement posée par le conseiller lors de la demande de prêt et elle fait partie des diligences minimales attendues d'un banquier pour constituer un dossier de prêt ; qu‘une telle situation anormale était un signal d'alerte qui permettait de constater que l'opération ne rentrait pas dans le schéma classique du simple contrat d'entreprise, tel que prévu par le contrat de prêt comme une solution possible pour la construction d'une maison, et d'autant plus que le prétendu chargé de mission indiquait expressément se charger de la notice descriptive, des esquisses, du dessin de la façade, du plan de masse, et qu'il percevait des honoraires d'architecte soit autant d'opérations montant la réalisation d'un plan par celui-ci ; qu‘il était remis au prêteur un document rempli par la société Atlanti Concept conforme au modèle type applicable aux contrats de construction de maison individuelle qui montrait que les fonds seraient appelés au vu de la situation de la construction et que les intervenants sur le chantier n'étaient pas réglés directement, par entreprise, mais en fonction du coût global de l'opération, ce qui ne peut se concevoir qu'en matière de sous-traitance ; qu‘il importe peu que l'objet social de la société Atlanti Concept n'ait pas été la construction dès lors que d'une part, il n'est pas établi que l'extrait Kbis a été exigé par le Crédit Mutuel lors de la constitution du dossier, de sorte que ce document lui était indifférent, et d'autre part, que le prêteur n'avait pas à s'arrêter sur les déclarations de cette société sur son objet social, mais il devait s'attacher à l'analyse du contrat de délégation ; qu'en tout état de cause, il doit être relevé une légèreté de l'établissement de crédit au regard de la contradiction entre l'apport de terrain, la réalisation des plans et le contrat de simple délégation ; que la faute est encore aggravée par la circonstance que des remises de fonds ont été directement exécutées postérieurement à la vente par le Crédit Mutuel au vu de factures directement émises au nom de la société Atlanti Concept ou ses filiales alors qu'elles auraient dû porter le nom des intervenants du chantier et nom du délégataire, dans la logique de l'interprétation faite par le Crédit Mutuel ; que ce manquement au devoir de conseil sur les risques de l'opération conduisant à une absence de garantie de livraison aboutit à constater l'existence d'une faute imputable au banquier ; que le Crédit Mutuel a donc commis des fautes de nature à engager sa responsabilité ; que M. X... et Mme Y... n'ont pas été correctement conseillés ; qu‘ils n'auraient pas souscrit un tel contrat de vente et n'auraient pas remis les fonds, par l'intermédiaire de leur prêteur, s'ils avaient été informés correctement de la qualification réelle du contrat de délégation ; que leur préjudice n'est donc pas une perte de chance mais un préjudice directe tenant à l'erreur dans laquelle ont été entraînés, consécutive aux manquements des défendeurs, les conduisant à exécuter en toute confiance le contrat de délégation par la souscription d'un prêt et l'achat du terrain ; que le Crédit Mutuel est directement responsable du préjudice puisque s'il avait attiré leur attention sur la nullité du contrat et l'absence de garantie de livraison, ils n'auraient pas contracté, eu égard aux risques déterminants qu'ils encourraient ; que compte tenu des fautes spécifiques retenues de part et d'autre, il n'apparaît pas que Me A... ou le Crédit Mutuel aient une responsabilité différente dans le préjudice ; qu‘en effet, Me A... pouvait signaler au Crédit Mutuel l'absence de légalité de l'opération, mais le Crédit Mutuel pouvait tout autant signaler au notaire les éléments d'alerte dont elle disposait, et aussi refuser de délivrer des fonds au vu de la demande de paiement de factures par le notaire, qui apparaissaient anormalement élevées et particulièrement étonnantes puisqu'aucun contrat de construction n'avait encore signé ni permis délivré ; que le Crédit Mutuel ne peut estimer que la responsabilité du notaire est seule engagée alors qu'il repose sur l'établissement de crédit des obligations propres, liées au contrat spécifique de prêt ; qu‘il ne peut se prévaloir d'un mandat conféré au notaire qui aurait dû réaliser des vérifications, alors que ses obligations propres prenaient naissance lors de la demande de prêt ; ; qu‘aucune des parties ne doit donc relever indemne l'autre de l'action en responsabilité formée ;
1° ALORS QUE seule la personne qui s'engage contractuellement à exécuter tout pou partie des travaux de construction d'une maison individuelle est tenue de conclure avec le maître d'ouvrage un contrat conforme aux prévisions des articles L. 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant que la prestation de la société Atlanti Concept « entait nécessairement dans le cadre des dispositions des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation » dans la mesure où « elle était chargée de la construction de cet immeuble » sans rechercher, comme il lui était demandé, si la société Atlanti Concept, qui n'était pas contractuellement chargé de la maîtrise d'oeuvre, avait réalisé un quelconque acte de construction, la cour d'appel a privé sa décision de betase légale au regard des articles L. 231-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2° ALORS QUE le prêteur de deniers, qui ne peut ni imposer à ses clients le choix d'un contrat, ni s'immiscer dans la convention qu'ils ont conclue pour la réalisation d'une construction immobilière, n'a pas l'obligation de s'interroger sur la véritable nature de cette convention et de la requalifier, s'il y a lieu, en contrat de construction de maison individuelle ; qu'en affirmant que le banquier doit déterminer avec son client le cadre contractuel du projet, que la Caisse de Crédit Mutuel de Chaillé-Les-Marais devait analyser le contrat de « délégation de mission » signé par M. X... et Mme Y... et relever que l'opération entrait dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle, et qu'en conséquence, elle avait commis une faute en acceptant de financer cette opération et en débloquant les fonds, la cour d'appel a violé l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147 du code civil ;
3° ALORS QUE la convention « de délégation » signée par M. X... et Mme Y... et la société Atlanti Concept indique que la société Atlanti Concept « aura recours à toutes entreprises de maîtrise d'oeuvre », « n'étant pas chargée de la maîtrise d'oeuvre stricto sensu » (article 5), et veillera à l'établissement d'une déclaration d'ouverture de chantier par le constructeur de maisons individuelles en charge de la construction (article 11) ; qu'elle lui fait obligation de « déposer » ou « transmettre » certains documents aux intervenants, sans mettre à sa charge l'obligation de les établir elle-même (articles 9 et 10) ; qu'aucune clause ne lui impose de construire elle-même tout ou partie de la maison ou d'en réaliser les plans, ni ne l'autorise à encaisser les honoraires d'architecte ; qu'en affirmant qu'à la seule lecture de la convention, il apparaissait que la société Atlanti Concept agissait comme constructeur de maison individuelle, la cour d'appel l'a dénaturée et a violé l'article 1134 du code civil ;
4° ALORS QUE le prêteur de deniers ne peut être tenu, au titre de son obligation d'information et de conseil, d'informer l'emprunteur sur les risques de l'opération à financer que s'il est, lui-même, en mesure de déceler ces risques, au moment de l'émission de l'offre, au vu des documents en sa possession ; que c'est donc seulement s'il apparaît de manière claire et évidente que le régime légal du contrat de construction d'une maison individuel est applicable à cette opération qu'il doit en informer l'emprunteur ; que pour requalifier le contrat intitulé « délégation de mission » et dire qu'il entrait dans le champ d'application du régime légal du contrat de construction de maison individuelle, la cour d'appel a considéré qu'il ne devait pas être tenu compte des clauses de ce contrat qui stipulait expressément que la société Atlanti Concept n'était pas chargée de la maîtrise d'oeuvre (page 6, § 6 ; page 7, § 7), qu'elle devait recourir à un constructeur de maison individuelle ou à un maître d'oeuvre avec toutes les garanties y afférentes (page 6, § 3) et procéder à la réception de l'ouvrage et à la consignation des réserves, et d'où résultait qu'elle n'était pas chargée de la construction ; que la cour a même relevé que « ce n'est que par un dévoiement du contrat que la SARL Atlanti Concept s'est comportée comme un constructeur » (page 10, § 7) et que la banque pouvait se convaincre de sa qualité de constructeur à compter de la réception des factures (page 10, § 11), soit postérieurement à l'émission des offres de prêt ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher si, compte tenu des stipulations de la convention, la Caisse de Crédit Mutuel de Chaillé-Les-Marais n'était pas, au moment de l'émission des offres de prêt, légitimement en droit de croire que la société Atlanti Concept n'était pas chargée de construire elle-même la maison, mais devait seulement recourir à un maître d'oeuvre et réceptionner l'ouvrage, et en déduire que le régime du contrat de construction de maison individuelle n'était pas applicable à l'opération, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ;
5° ALORS, subsidiairement, QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; que la Caisse de Crédit Mutuel de Chaillé-Les-Marais faisait valoir que l'opération, et notamment l'acte de prêt, avaient été conclus avec les conseils et l'assistance de Maître A..., Notaire, qui n'avait pas appelé l'attention des parties sur le fait que la convention de « délégation » conclue entre M. X... et Mme Y... et la société Atlanti Concept entrait dans le champ d'application du régime légal applicable au contrat de construction d'une maison individuelle, et sur les conséquences à en tirer quant à l'absence de garantie de livraison et au déblocage des fonds ; qu'elle indiquait qu'elle avait procédé à ce déblocage, d'abord, à la demande du notaire, et ensuite, au vu de demandes émises conformément à ladite convention de « délégation », dont elle n'avait pas été informé de l'illicéité ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'était pas le mandataire de la banque dans l'acte de prêt et s'il n'avait pas manqué à son obligation de conseil également à son égard, de sorte qu'il devait être condamné à la garantir des condamnations mises à sa charge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
6° ALORS, subsidiairement, QU‘un manquement du prêteur de deniers à son obligation d'informer l'emprunteur, lorsqu'il apparaît que l'opération à financer entre dans le champ du régime légal du contrat de construction de maison individuelle, sur les risques liés à la non souscription, par son cocontractant, d'une garantie de livraison, ne peut consister qu'en une perte de chance de ne pas réaliser cette opération ou de la réaliser à de meilleures conditions ; qu'en affirmant que M. X... et Mme Y... pouvait prétendre à l'indemnisation de l'intégral du préjudice résultant pour eux du non achèvement de la construction et de l'absence de garantie de livraison susceptible d'en compenser les effets, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.