LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 16 du code de procédure civile et l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 20 mai 2015), que Daniel X... et son épouse, Jeannine Y..., ont donné à bail à Louis X... diverses parcelles de terre ; qu'à la suite du partage des successions de Daniel et Jeannine X..., Mme Sergine X... est devenue propriétaire des parcelles précédemment louées à Louis X... et mentionnées dans l'acte de partage comme étant louées à M. Roger X..., fils de Louis X... ; qu'estimant que M. Roger X... exploitait sans titre ces parcelles, Mme Sergine X... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire juger que deux des parcelles étaient libres d'occupation et que le bail consenti par son père à Louis X... sur la troisième parcelle était nul ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'outre la reconnaissance du bail rural dans l'acte de partage, M. Roger X... produit l'attestation du notaire du 17 juin 1986 aux termes de laquelle ses parents lui ont cédé le droit au bail consenti par Daniel X..., que les parcelles ont été données à bail à Louis X..., puis à M. Roger X... à partir de 1986 dans les conditions définies par l'article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime et que M. Roger X... apporte la démonstration du versement de fermage en contrepartie du bail ;
Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office un moyen tiré d'une attestation que les parties n'avaient pas spécialement invoquée au soutien de leurs prétentions sans les inviter préalablement à s'expliquer sur ce moyen et alors que l'attestation ne faisait état que d'un projet de cession de bail, sans en préciser le bénéficiaire, la cour d'appel a violé le texte et le principe susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims, autrement composée ;
Condamne M. Roger X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Roger X... et le condamne à payer à Mme Sergine X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Mme Sergine X... de ses demandes tendant à ce qu'il soit dit que les parcelles cadastrées B n° 57, n° 122 et n° 123 sises à Pargny-lès-Reims étaient libres de tout bail ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« Attendu qu'il résulte de l'acte de partage de la succession de Monsieur et Madame X... reçu par notaire le 24 mars 2011 que Madame Sergine X... est pleine propriétaire notamment des parcelles, sises à Rupion, sur la commune de Pargny Les Reims, cadastrées B 57, 122 et 123 sur lesquelles Monsieur Roger X... revendique l'existence d'un bail ;
Attendu que Madame Sergine X..., qui ne conteste toutefois pas avoir accepté purement et simplement la succession de ses parents, conteste l'existence du bail aux motifs que le bail n'a fait l'objet d'aucune cession au profit de Monsieur Roger X... dès lors qu'il a été consenti à son père seulement et a été résilié faute d'un acte de cession ayant reçu l'agrément du bailleur à la cessation d'activité du preneur ;
Que par ailleurs, le notaire écrit ultérieurement dans une autre attestation qu'il ne s'agirait non pas d'un bail verbal mais d'un bail écrit ;
Que les chèques produits par l'intimé au soutien de sa revendication sont illisibles et ne portent pas mention des mêmes montants ou font état de montants ne correspondant pas à des fermages, ce d'autant plus qu'aucune facture n'a été émise ou signée du bailleur ;
Que le dernier chèque daterait de 2004 alors que Monsieur X... prétend être titulaire du bail depuis plus de 30 ans ;
Qu'enfin le bail consenti selon l'acte de partage porte également sur une parcelle attribuée à Monsieur Thierry X... qui l'a résilié de sorte que par l'effet de l'indivisibilité, il l'est nécessairement entre Madame Sergine X... et Monsieur Roger X... ;
Attendu qu'enfin Madame X... évoque l'inopposabilité du bail aux motifs que le bail écrit de 1967, ne mentionnant pas par ailleurs la parcelle n° 123, ne lui est pas opposable dès lors que l'acte de partage n'en fait pas mention et qu'elle n'a pas eu connaissance de ces termes exacts ;
Attendu que les premiers juges ont toutefois relevé avec pertinence, aux termes d'une motivation que la Cour adopte, que les parcelles avaient fait l'objet d'un échange suivant actes intervenus le 3 décembre 1975 et 3 février 1976 entre la SCI La Ferme et Monsieur Daniel X... et s'agissant de la parcelle B n° 57 d'une location au profit du père de l'intimé de sorte qu'une filiation pouvait être établie entre les parcelles données en location à Monsieur Louis X... en 1967 et les parcelles objet du présent litige ;
Attendu que Monsieur Roger X... fonde sa prétention à la reconnaissance à son profit d'un bail rural sur les parcelles précitées sur l'acte de partage lui-même, lequel au titre de la situation locative précise que « les parcelles de terre au lieudit « Rupion » sur Pargny les Reims attribuées à Madame Sergine X... et la parcelle cadastrée section B n° 913 sur Saint Euphraise et Clairizet, Marne, attribuée à Monsieur Thierry X... sont actuellement louées en vertu d'un bail verbal à Monsieur Roger X..., selon des charges et conditions que les copartageants déclarent parfaitement connaître et dont elles s'obligent à faire leur affaire personnelle » et indique au titre du compte d'administration au crédit en date du 31 décembre 2010 la somme de 121, 32 euros reçu de Monsieur Roger X... pour paiement de fermage ;
Que Monsieur X..., qui peut rapporter la preuve du bail rural qu'il revendique par tous moyens, produit encore le bail en date du 3 mars 1967 consenti par les consorts X... à son père Louis X..., décédé en 2003, l'attestation du notaire en date du 17 juin 1986 aux termes duquel ses parents lui ont cédé le droit au bail consenti par Monsieur Daniel X..., père de l'appelante, portant sur 2 ha 55 a 28 ca de terre étant précisé que les parcelles ont été modifiées en cours d'exploitation suite à un échange dans les conditions évoquées ci-avant, et l'attestation établie par Monsieur Z..., comptable et responsable technique, qui certifie, pour sa part, avoir enregistré dans la comptabilité de Monsieur Roger X... le règlement au mois de novembre de chaque année de 1986 à 2015 de la somme de 145, 36 euros ;
Attendu que Monsieur Roger X... verse encore copie de chèques adressés à Madame Jeannine X... au mois de novembre 2005, 2006, 2007 et 2009, des relevés de ses comptes faisant apparaître les débits des sommes correspondantes, plusieurs attestations, notamment du maire de la commune de Saint Euphraise certifiant qu'il cultive depuis 1986 lesdites parcelles qu'il a reprises derrière son père et enfin les attestations de son affiliation à la MSA avec la précision que selon les relevés hypothécaires les parcelles ont été échangées en 1976 devant notaire pour les regrouper en carré ;
Attendu que les premiers juges font également état avec pertinence de la mention sur le registre parcellaire de Monsieur X... pour les années 2001 et 2002 des trois parcelles, lesquelles sont prises en compte dans la déclaration de surfaces pour les années 2002 à 2005 ;
Attendu que ces documents, outre les énonciations de l'acte de partage auquel était présente Madame Sergine X..., constituent un ensemble d'indices concordants qui établissent que les 3 parcelles litigieuses ont été données à bail à Monsieur Louis X..., puis à Roger X... à partir de 1986 dans les conditions définies par l'article L. 411-34 [en réalité, L. 411-35] du Code rural et qu'il y a exercé une activité en les exploitant depuis la cession intervenue antérieurement à l'acte de partage ;
Qu'en outre, Monsieur Roger X... apporte la démonstration du versement de fermage en contrepartie du bail que les relevés de compte de Madame Jeannine X... produits par l'appelante ne permettent pas de combattre utilement dans la mesure où il n'est pas donné le nombre exact de comptes bancaires dont elle aurait pu être titulaire et sur lesquels elle aurait pu encaisser les chèques établis par Monsieur Roger X... ;
Attendu qu'il résulte des articles L. 331-2 et suivants du code rural que lorsque le preneur est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisation ; que le refus définitif de l'autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation dans le délai imparti par l'autorité administrative emporte la nullité du bail que le bailleur peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux ;
Que seul le refus, après mise en demeure par l'administration de se soumettre à la procédure d'autorisation, peut entraîner pour le preneur l'interdiction de poursuivre l'exploitation et la nullité du bail ;
Qu'en l'espèce il n'est ni allégué ni a fortiori démontré que Monsieur Roger X... se soit jamais vu mettre en demeure de présenter une demande d'autorisation étant précisé que le bail a été cédé en 1986 à son profit et se poursuit à ce jour ;
Que le moyen opposé sur ce point par Madame Sergine X... doit en conséquence être rejeté ;
Attendu que Madame Sergine X..., qui a accepté purement et simplement la succession, est tenue d'une obligation de garantir les conventions de son auteur ;
Que par ailleurs lorsque les biens affermés font l'objet d'une division en cours de bail, l'indivisibilité de celui-ci cesse à sa date d'expiration ;
Que le congé délivré par Monsieur Thierry X... est valable en conséquence pour les seules parcelles dont il est propriétaire et non pour celles attribuées en propriété à Madame X... ;
Attendu que Madame Sergine X..., qui a signé et paraphé l'acte notarié de partage, ne saurait se prévaloir de l'inopposabilité du bail rural, dès lors qu'il apparaissait ultérieurement qu'il s'agissait d'un bail écrit et non verbal ;
Qu'il est établi et constant en fait que le bail a pris naissance bien avant la naissance de ses droits dans l'indivision qu'elle tient de l'ouverture de la succession de son père, décédé en 1977, et de sa mère, décédée en 2009, succession qu'elle a acceptée en toute connaissance de cause alors que la réalité de l'existence du bail n'est pas contestable, quelle que soit la valeur du bail écrit ;
Attendu que la confirmation du jugement s'impose en toutes ses dispositions » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE
« I. La demande principale
En application du deuxième alinéa de l'article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime, « à défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ».
Il résulte clairement de cette disposition qu'un bail peut être verbal ;
Les pièces du dossier établissent dans le cas d'espèce que, par acte authentique reçu en l'étude de Maître Pierre A...notaire à Gueux le 3 mars 1967, les consorts X... ont donné à bail pour une durée de 9 ans renouvelable à M. Louis X..., père de M. Roger X..., différentes parcelles de terre à Pargny les Reims au lieudit « Rupion » cadastrées section B n° 63, B n° 61, B n° 59, B n° 76 mais aussi B n° 56 et B n° 57 ;
Il résulte par ailleurs des précisions contenues dans l'acte d'échange intervenu les 3 décembre 1975 et 3 février 1976 entre la SCI de la Ferme et M. Daniel X... :
- que la parcelle cadastrée section B n° 58 a été divisée en deux parcelles cadastrées section B n° 123 et B n° 124,
- que la parcelle cadastrée section B n° 56 a été divisée en deux parcelles cadastrées section B n° 121 et B n° 122,
- que la SCI de la Ferme a cédé à M. Daniel X... la parcelle cadastrée section B n° 123 (parcelle donnée selon cet acte en location à M. Louis X...) qui a ailleurs conservé la propriété de la parcelle B n° 122 ;
Contrairement ce que le tribunal paritaire a pu préciser dans son jugement avant dire droit, ces pièces permettent d'établir l'existence d'une filiation entre les parcelles de terres données en location à M. Louis X... en 1967 et les parcelles objets du présent litige puisque :
- la parcelle B n° 57 a bien été donnée en location à M. Louis X...,
- la parcelle B n° 122 provient de la parcelle B n° 56 donnée en location à M. Louis X...,
- la parcelle B n° 123 provient d'un échange fait avec la parcelle B n° 59 initialement donnée en location à M. Louis X... ;
Si aucun acte de cession de bail au profit de M. Roger X... n'a manifestement été établi, il n'en demeure pas moins que ce dernier produit des pièces qui montrent qu'il exploite ces trois parcelles depuis plusieurs années puisqu'en effet :
- ces trois parcelles sont mentionnées sur son registre parcellaire pour les années 2001 et 2002 (pièces 38 et 39) et sont prises en compte dans les déclarations de surface (pièce 47 : déclaration des surfaces pour l'année 2002, 2003, 2004, 2005) ;
- ces trois parcelles sont mentionnées dans le relevé parcellaire de la MSA (pièce 40 : relevé parcellaire situation cadastrale au 1er janvier 2003) tandis que le directeur de la MSA confirme dans une attestation (pièce 42) qu'il les met en valeur depuis le 1er novembre 1986,
- plusieurs personnes confirment dans des attestations (M. Guy B..., M. Philippe C..., M. Jean D...) qu'il exploite ces parcelles,
L'acte de partage du 24 mars 2011 précise par ailleurs explicitement page 10 « Les parcelles de terre au lieudit « Rupion » sur Pargny lès Reims attribuées à Madame Sergine X..., et la parcelle de terre cadastrée section B N° 913 sur Saint Euphraize et Clairizet, Marne, attribuée à Monsieur X..., sont actuellement louées en vertu d'un bail verbal à Monsieur Roger X..., selon des charges et conditions que les copartageants déclarent parfaitement connaître et dont elle s'obligent à faire leur affaire personnelle avec le preneur en place ».
M. Roger X... produit en complément une attestation de la SCP de notaires Crozat-Pierlot-Roge dans laquelle cette dernière confirme que « dans l'acte de partage régularisé entre les consorts X... en date du 24 mars 2011, les copartageants dont Madame Sergine X..., et son notaire, Maître Lionel E..., ont été informés de la situation locative des biens partagés ».
L'ensemble de ces pièces établissent suffisamment que M. Roger X... exploite ces parcelles depuis plusieurs années avec l'accord des bailleurs et, ce faisant, l'existence d'un bail verbal dont Mme Sergine X... a reconnu l'existence au moment de l'acte de partage intervenu le 24 mars 2011, peu important que le notaire ait pu par la suite évoquer l'existence d'un bail écrit ;
Dans la mesure où M. Roger X... montre qu'il paie régulièrement des sommes qui peuvent correspondre à des fermages et où la résiliation du bail unissant M. Thierry X... à M. Roger X... concernant une parcelle de terre cadastrée section B n° 913 est sans incidence sur la situation des autres parcelles, il convient d'admettre l'existence d'un bail verbal régulier, et ce faisant, de rejeter toutes les demandes de Mme Sergine X... visant à faire déclarer les trois parcelles objet du présent litige libres de toute occupation » ;
1°) ALORS QUE le juge doit en toute circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur une pièce non invoquée par les parties à l'appui de leurs prétentions sans inviter ces dernières à débattre contradictoirement de son incidence sur la solution du litige ; qu'en se fondant, pour juger que M. Roger X... était preneur des parcelles objet du litige, sur l'attestation du notaire en date du 17 juin 1986 aux termes de laquelle, selon la cour d'appel, ses parents lui auraient cédé le droit au bail consenti par Daniel X... par un acte du 3 mars 1967, alors que M. Roger X... non seulement n'avait pas invoqué cette pièce mais, en outre, ne se prévalait pas d'une cession de bail mais prétendait être titulaire d'un bail verbal, la cour d'appel, qui a fondé sa décision sur une pièce qu'elle a relevée d'office, sans que les parties, qui ne l'avaient pas spécialement invoquée, aient été en mesure d'en débattre contradictoirement, a violé les articles 7, alinéa 2, et 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents qui leur sont soumis ; qu'en se fondant, pour juger que M. Roger X... était preneur des parcelles objet du litige, sur l'attestation du notaire en date du 17 juin 1986 aux termes de laquelle, selon la cour d'appel, ses parents lui auraient cédé le droit au bail consenti par Daniel X... par un acte du 3 mars 1967, alors qu'il ressort clairement de cette attestation d'une part, que les parents de M. Roger X... devaient céder le droit au bail sur diverses parcelles, et non qu'ils l'avaient déjà fait, d'autre part, qu'aucun cessionnaire n'était encore déterminé au moment de l'attestation et enfin, qu'aucun agrément du bailleur à la cession n'est mentionné, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'attestation du notaire du 17 juin 1986 et, partant, violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la cession du bail par le preneur en place à un descendant ne peut intervenir qu'après autorisation préalable du propriétaire-bailleur ; qu'en jugeant que M. X... était cessionnaire du bail consenti à son père par acte du 3 mars 1967 sans caractériser le consentement des bailleurs à la cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
4°) ALORS QUE, à supposer que les motifs par lesquels la cour d'appel a retenu que Jeannine X... avait perçu, de 2005 à 2009, des fermages de M. Roger X... soient interprétés comme signifiant que les consorts X... auraient tacitement agréé la cession du bail, la cession du bail par le preneur en place à un descendant ne peut intervenir qu'après autorisation du propriétaire-bailleur donnée dans des conditions révélant une manifestation claire et non équivoque de son agrément à l'opération ; qu'en jugeant que Jeannine X... aurait tacitement accepté, en 1986, la cession au profit de M. Roger X... du bail du 3 mars 1967, par la perception de sommes versées par ce dernier alors que la réception sans réserve par le bailleur ou par ses héritiers, à son décès, des fermages versés par le nouvel exploitant ne peut suffire, à elle seule, à caractériser une manifestation claire et non équivoque de l'agrément du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
5°) ALORS QUE nul ne peut se constituer une preuve à soi-même ; qu'en se fondant, pour juger que M. Roger X... avait, depuis 1986, réglé des fermages à Jeannine X..., sur l'attestation établie par M. Z..., comptable et responsable technique de M. Roger X..., par laquelle il certifie avoir enregistré dans la comptabilité de ce dernier le règlement au mois de novembre de chaque année de 1986 à 2015 de la somme de 145, 36 euros, alors que M. Z...est employé par M. Roger X..., la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à soi-même et l'article 1315 du code civil ;
6°) ALORS QUE la cession du bail par le preneur en place à un descendant ne peut intervenir qu'après autorisation préalable du propriétaire-bailleur ; qu'en jugeant que M. Roger X... était, depuis 1986, cessionnaire du bail consenti à son père par acte du 3 mars 1967 alors qu'elle avait par ailleurs constaté que M. Roger X... qui avait commencé à exploiter les terres en 1986 ne produisait de chèques qu'à compter du mois de novembre 2005, soit postérieurement au décès de son père intervenu en 2003, ce dont il s'inférait nécessairement que M. Roger X... avait bien exploité sans autorisation des bailleurs depuis 1986, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les dispositions de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.
