LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mars 2013), que, par acte notarié du 15 février 2011, la société des Carnets s'est engagée à vendre à la société Bapy un local à usage artisanal ; que l'acte stipulait une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts, par le bénéficiaire, d'un montant total de 380 000 euros au taux de 4,9 % et une indemnité d'immobilisation ; que, soutenant que la condition avait défailli, la société Bapy a assigné la société des Carnets en restitution du montant de l'indemnité d'immobilisation versée ;
Attendu que la société Bapy fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société des Carnets le montant de l'indemnité d'immobilisation ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Bapy avait formé une demande de prêt d'un montant inférieur à celui stipulé dans la promesse de vente, ce qui avait rendu plus difficile l'obtention du crédit, puisque la banque avait exigé un apport personnel, et retenu souverainement qu'elle ne démontrait pas avoir accompli les diligences nécessaires pour obtenir un prêt conforme aux spécifications contractuelles, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que la condition était réputée accomplie et que la société Bapy devait être condamnée au paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Bapy aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Bapy et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société des Carnets ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Bapy
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI BAPY à payer à la SCI DES CARNETS, à titre d'indemnité d'immobilisation, la somme de 18 250 €, dont la somme de 5000 € séquestrée entre les mains du notaire chargé de la vente ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de la promesse unilatérale de vente d'immeubles signée le 15 février 2011, la SCI DES CARNETS s'est engagée à vendre à la SCI BAPY un local à usage artisanal situé à Clamart 160 avenue Général De Gaulle moyennant le prix principal de 365 000 €, la SCI BAPY ayant la faculté d'acquérir en levant l'option jusqu'au 29 avril 2011, cette levée d'option devant être accompagnée d'une somme suffisante pour assurer le paiement total du prix et des frais de l'opération avec le montant de l'indemnité d'immobilisation et des prêts ainsi que stipulé en sa page 4 ; que cette promesse a été soumise à des conditions suspensives, incluant celle de l'obtention des prêts par la SCI BAPY, condition soumise à un délai de réalisation expirant au 28 mars 2011, la SCI BAPY s'engageant, si elle levait l'option, à payer le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de 380 000 euros, d'une durée d'au moins 20 ans (page 10 paragraphe protection de l'emprunteur immobilier) ; qu'elle comportait également une indemnité d'immobilisation ainsi qu'énoncée en sa page 10 dernier paragraphe : « en considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant dans les conditions ci-dessus prévues et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait compte tenu de l'obligation dans laquelle il se trouverait d'avoir à rechercher un nouvel acquéreur après expiration du délai précité et de recommencer l'ensemble des formalités préalables à l'acte de vente, il est convenu que l'indemnité d'immobilisation soit d'un montant de 18 250 € » ; que cette promesse de vente mentionne par ailleurs expressément qu'à défaut de rétractation par le bénéficiaire et en cas de réalisation de la vente, la somme ci-dessus s'impute sur le prix de vente et que si la vente n'est pas réalisée, la somme globale de 18 250 € est due promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour le préjudice résultant de l'immobilisation des biens et droits immobiliers et que cette indemnité ne constitue pas en conséquence une clause pénale susceptible de réduction par le juge ; que si s'agissant d'un crédit immobilier destiné à financer un immeuble à usage strictement professionnel, les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables et notamment l'article L 312-16 du code de la consommation visé dans son dispositif par la SCI BAPY, la promesse liant les parties signataires est néanmoins soumises à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire, l'indemnité d'immobilisation devant être restituée si cette condition suspensive est défaillante, et a contrario, demeurant acquise au promettant dès lors que la condition suspensive affectant la promesse se réalise ou est considérée comme réalisée par application de l'article 1178 du code civil visé en page 9 de la promesse, dès lors que le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement ; qu'il est admis dans les écritures de l'appelante et qu'il ressort des pièces qu'elle a produit que la demande de prêt d'un montant de 365 000 € sur 180 mois sollicité auprès du Crédit Lyonnais par son mandataire courtier en recherche de financement (demande inférieure au montant du prêt de 380 000 € visés dans la promesse) ayant donné lieu à un refus de la banque 21 novembre 2011, n'était pas conforme aux spécifications contractuelles, de même que l'offre de prêt d'un montant de 328 000 € ultérieurement proposé le 6 avril 2011, soit postérieurement à la date limite de réalisation de la condition suspensive expirant le 28 mars 2011 par le Crédit Lyonnais, confirmant l'accord de principe de cet établissement bancaire sous réserve de la justification de la prise en charge de l'apport personnel de 37 000 € dans le projet, hors frais notaire et du cautionnement personnel et solidaire des deux associés de la SCI BAPY ; qu'en l'état de ces éléments, le tribunal a relevé à juste titre que la SCI BAPY n'établissait pas avoir accompli les démarches nécessaires pour obtenir un prêt répondant aux conditions prévues entre les parties alors que pour obtenir le financement de la somme de 380 000 €, elle n'a sollicité qu'une seule banque en vue de l'obtention d'une somme de 365 000 € ; qu'il doit être également constaté par la cour qu'elle ne justifie aucunement de l'exécution d'une quelconque autre diligence dans le délai convenu pour s'assurer de l'apport complémentaire lui permettant de lever l'option ; que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt doit être réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil dès lors que l'emprunteur ne démontre pas avoir accompli les diligences nécessaires pour obtenir un prêt conforme aux spécifications contractuelles énoncées par la promesse étant relevé que parmi les conditions suspensives visées à la promesse, seule cette condition était soumise à un délai de réalisation expirant au 28 mars 2011 et qu'aucune renonciation dans le délai et à la condition suspensive du crédit n'est intervenue, de même qu'aucune prorogation de délais ; qu'en conséquence la somme convenue par le bénéficiaire au titre de l'indemnité d'immobilisation constituant le prix de l'exclusivité lui ayant (été) consentie par le promettant doit rester acquise à la SCI DES CARNETS suite à l'extinction de la promesse par échéance du terme, dès lors que le bénéficiaire ne lève pas l'option alors que la condition suspensive est réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil ; qu'il convient donc de confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions et de débouter la SCI BAPY de sa demande de remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée de 5000 euros ainsi que de sa demande non fondée de paiement de dommages intérêts pour résistance abusive ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE suivant promesse unilatérale de vente du 15 février 2011, la SCI DES CARNETS s'est engagée à vendre à la SCI BAPY un bien immobilier situé à Clamart moyennant le prix de 365 000 € ; que l'acte authentique de vente doit être régularisé avant le 29 avril 2011 et l'acquéreur doit, sous la condition suspensive d'obtention du prêt devant être levée avant le 28 mars 2011, financer la vente à l'aide d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de 380 000 € remboursables sur une durée d'au moins 20 ans et au taux maximum hors assurance de 4,9 % ; que la promesse comprend en cas de non réalisation des conditions une indemnité d'immobilisation de 18 250 € pour compenser de la perte que le promettant éprouverait d'avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l'expiration du délai et de recommencer l'ensemble des formalités préalables à l'acte de vente ; que cependant seule la somme de 5000 € a été séquestrée entre les mains du notaire ; qu'il appartient en bénéficiaire de la promesse de vente d'établir qu'il a accompli les démarches nécessaires pour obtenir un prêt répondant aux conditions prévues par les parties ; qu'en l'occurrence la SCI BAPY ne justifie pas avoir sollicité un ou plusieurs prêts, puisque manifestement seul un organisme financier a été contacté ni avoir procédé à ces démarches aux conditions fixées par la promesse régularisée entre les parties ; qu'en effet au lieu de solliciter un ou plusieurs prêts pour obtenir le financement de la somme de 380 000 €, le bénéficiaire de la promesse a accompli des recherches en vue de l'obtention d'une moindre somme de 365 000 € et auprès d'une seule banque ; que celle demande de prêt d'un montant inférieur à celui visé dans la condition suspensive ne peut cependant être considérée comme pouvant être obtenu plus facilement puisque l'organisme bancaire exige par ailleurs une garantie supplémentaire de l'emprunteur constitué d'un accord personnel de 37 000 € ; que ces modifications des conditions fixées à l'acte sont imputables à l'acquéreur et on au contraire rendu plus difficile l'obtention du crédit ; qu'en outre la réponse de principe de l'organisme bancaire est intervenue postérieurement à la date du 28 mars 2011 fixé par les parties ; qu'ainsi la SCI BAPY qui ne pouvait ignorer que sa situation ne lui permettait pas d'obtenir un tel prêt et se retrouve donc à l'origine de la caducité du contrat en raison de la défaillance de la condition suspensive, ne peut donc s'en prévaloir et prétendre être déliée de tout engagement, peu important que la SCI DES CARNETS ait pu remettre sur le marché la vente du bien immobilier et nonobstant le fait que la demanderesse n'ait pas elle-même levée des conditions suspensives lui incombant ; que la SCI BAPY doit être condamnée au paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuelle de 18 250 € dont partie est séquestrée entre les mains du notaire et sera condamnée à payer le solde soit 13 250 € à la SCI DES CARNETS ; que la SCI BAPY sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts dès lors qu'il ne peut manifestement être relevé aucun comportement abusif de la SCI DES CARNETS ;
1°) ALORS QUE lorsque le bénéficiaire d'une condition suspensive d'obtention de prêt a déposé une demande d'un montant inférieur à celui prévu au contrat, le refus par la banque de cette demande de prêt suffit à considérer que le prêt d'un montant supérieur à celui refusé n'avait aucune chance d'être accordé et à démontrer que l'acquéreur emprunteur n'a pas empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du prêt ; qu'ainsi, la circonstance que le bénéficiaire de la condition suspensive d'obtention d'un prêt ait sollicité un prêt d'un montant inférieur au montant contractuellement indiqué dans la promesse de vente ne permet pas de conclure, en cas de refus bancaire de ce prêt moins élevé, à l'absence de conformité de la demande de prêt déposé aux stipulations contractuelles ; qu'en reprochant à la SCI BAPY, pour considérer qu'elle n'avait pas accompli les démarches nécessaires pour obtenir un prêt répondant aux conditions prévues entre les parties, d'avoir sollicité l'obtention d'un prêt d'un montant de 365 000 €, inférieur à la somme de 380 000 € mentionnée dans la promesse de vente, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1176, et 1178 du code civil ;
2°) ALORS QUE méconnaît les termes du litige le juge qui retient qu'un fait n'est pas contesté par une partie quand les conclusions de celle-ci attestent précisément le contraire ; que la SCI BAPY avait expressément fait valoir qu'elle n'avait pas commis de faute contractuelle en sollicitant, non pas un prêt supérieur au montant de 380.000 € visé dans la promesse unilatérale de vente, mais un emprunt d'un montant de 365.000 €, inférieur à celui-ci, et que l'offre de prêt adressé par la banque, limitée à la somme de 328.000 €, n'était conforme ni aux éléments énoncés par la condition suspensive, ni à la demande de prêt qu'elle avait formulée ; qu'en affirmant, au contraire, qu'il est admis dans les écritures de l'appelante que la demande de prêt d'un montant de 365.000 € sur 180 mois sollicitée auprès du Crédit Lyonnais – demande inférieure au montant du prêt de 380.000 € visé dans la promesse - ayant donné lieu à un refus de la banque le 21 novembre 2011 n'était pas conforme aux spécifications contractuelles, la cour d'appel méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'à défaut de disposition contractuelle contraire de la promesse de vente, la présentation d'une seule demande de prêt suffit à démontrer que le bénéficiaire de la condition suspensive d'obtention du prêt n'a pas empêché l'accomplissement de la condition ; qu'en reprochant à la SCI BAPY de n'avoir sollicité qu'une seule banque, bien que la promesse de vente autorisait le bénéficiaire de la condition suspensive à financer l'opération à l'aide d'un ou plusieurs prêts, mais ne lui imposait pas de déposer une demande de prêts auprès de plusieurs organismes bancaires différents, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1176, et 1178 du code civil ;
4°) ALORS QUE s'il appartient au bénéficiaire d'une promesse de vente assortie d'une condition suspensive d'obtention du prêt stipulée dans son intérêt, de démontrer qu'il a effectivement déposé, dans le délai convenu, contractuellement, une demande de prêt conforme aux prévisions contractuelles, la réponse hors délais de la banque ne lui est pas imputable ;
qu'en retenant, pour considérer que la SCI BAPY n'établissait pas avoir accompli les démarches nécessaires pour obtenir un prêt répondant aux conditions prévues par les parties, que l'offre de prêt d'un montant de 328 000 € ultérieurement proposée par la banque le 6 avril 2011 était postérieure à la date limite de réalisation de la condition suspensive expirant le 28 mars 2001, quand il lui incombait seulement de vérifier que la demande de prêt de la SCI BAPY avait bien été déposée en temps utile, la cour d'appel a violé, de plus fort, les articles 1134, 1176, et 1178 du code civil ;
5°) ALORS QU'aux termes de la promesse de vente, « si le montant total des prêts obtenus est inférieur à celui sus indiqué, le bénéficiaire (de la condition suspensive d'obtention d'un prêt) devra en outre affirmer que ce montant est suffisant pour lui permettre de financer le prix de la vente » ; qu'en reprochant à la SCI BAPY, pour considérer qu'elle n'établissait pas avoir accompli les démarches nécessaires pour obtenir un prêt répondant aux caractéristiques prévues entre les parties, de ne justifier aucunement de l'exécution de quelconques autres diligences dans le délai convenu pour s'assurer de l'apport complémentaire lui permettant de lever l'option, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1176, et 1178 du code civil.
