LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 14 janvier 2015), que l'office public de l'habitat dénommé OPAC Habitat 35, aux droits duquel est venu l'office public de l'habitat d'Ile-et-Vilaine « Neotoa », a assigné M. X..., locataire d'un appartement donné à bail le 5 février 1998 et d'un garage mis à disposition le18 août 1999, en paiement d'un arriéré de loyers et charges, résiliation des baux et expulsion ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le décompte arrêté au 24 juin 2013 faisait apparaître un solde débiteur de 1 756,01 euros à la charge de M. X..., celui du 17 octobre 2014, un solde débiteur de 1 593,59 euros et qu'à la date du 14 mars 2013, il était de 1 812,62 euros, qu'il ne s'agissait pas uniquement du loyer habituel puisqu'étaient comptabilisés des surloyers en 2012, 2013 et 2014 et relevé que les surloyers avaient été appliqués par le bailleur faute pour le locataire d'avoir fait connaître le montant de ses revenus, la cour d'appel, qui n'a violé, ni l'article 4, ni l'article 455 du code de procédure civile et qui ne s'est pas contredite en confirmant le jugement ayant fixé l'arriéré dû au 14 mars 2013, a souverainement retenu que la convocation à l'URSSAF produite par M. X... ne suffisait pas à prouver qu'il était dans l'incapacité de justifier de ses revenus et, par motifs adoptés, que le non-respect réitéré de l'obligation de payer le loyer et les charges ponctuellement et à l'échéance était de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à l'établissement public Neotoa ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. X....
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du contrat de bail de M. X..., d'avoir ordonné son expulsion, de l'avoir condamné à payer à l'office Néotoa une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, la somme de 1 812,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2012 sur la somme de 831,24 euros, outre les loyer et charges échus depuis le 15 mars 2013 ;
Aux motifs que « l'office NEOTOA a demandé en justice la résolution judiciaire du contrat sur le fondement des articles 1184 et 1741 du Code civil, et non pas en application des dispositions contractuelles qui exigeaient un commandement de payer, lequel n'a pas été délivré, mais seulement une mise en demeure du 19 juillet 2012. Le contrat de bail prévoyait que les « obligations générales de l'office et du locataire étaient régies par la réglementation en vigueur et notamment par la réglementation HLM, le présent engagement de location et, le cas échéant, les accords collectifs de location s'appliquant au logement qui font l'objet de la présente location ». La mise en demeure du 19 juillet 2012 portait sur un retard de loyer de 1094,39 € et sur l'obligation de fournir une attestation d'assurance. L'attestation d'assurance a finalement été produite et l'office NEOTOA n'a pas maintenu sa demande de résiliation sur ce motif. Le décompte arrêté au 24 juin 2013 (pièce n° 16 et 17) fait apparaître un solde débiteur de 1756,01 € à la charge de M. Pascal X.... Selon le décompte du 17 octobre 2014, le solde débiteur est de 1593,59 €. A la date du 14 mars 2013, il était de 1 812,62 €. Il ne s'agit pas que du montant du loyer habituel (351,79 €). Il est comptabilisé des surloyers, en 2012, 2013 et 2014. Ces surloyers ont été appliqués par le bailleur car le locataire n'a pas fait connaître le montant de ses revenus. Ces pénalités découlent de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitat, de la loi du 14 mars 1996 et du décret du 21 août 2008. Selon le barème adopté par le conseil d'administration, le montant mensuel était de 541,52 € (pièce n° 21). M. Pascal X... connaissait le fonctionnement du supplément de loyer car celui-ci lui avait été appliqué en 2012. La créance de l'office n'est pas fictive, ni incertaine. L'appelant soutient qu'il était dans l'impossibilité de justifier de ses revenus car il avait fait l'objet d'un contrôle de l'URSSAF et qu'il était dans l'incapacité de déterminer exactement ses revenus. Il exploitait une entreprise de nettoyage qui a été placée en liquidation judiciaire, en 2011, et, depuis, il est en discussion avec l'URSSAF. Il produit une convocation qu'il a reçue le 21 juin 2013 pour répondre d'une enquête de lutte contre le travail dissimulé. Cette convocation ne suffit pas à prouver que M. Pascal X... était dans l'incapacité de justifier de ses revenus.
En ne s'acquittant pas du loyer, des charges et du surloyer, M. Pascal X... a failli à ses obligations contractuelles. La décision du premier juge, qui a fait une exacte application des obligations contractuelles, légales et réglementaires, sera confirmée. Toutes les demandes annexes de M. Pascal X... seront rejetées. » (arrêt p. 3 et 4) ;
Aux motifs adoptés que « l'article 1184 du Code civil, (rappelé par l'article 1741 en ce qui concerne plus particulièrement le contrat de bail) prévoit qu'un contrat qui comporte des obligations réciproques peut être résolu par le juge dans le cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. En l'espèce, le bailleur établit par les pièces versées au dossier que Monsieur Pascal X... a laissé depuis plusieurs mois s'accumuler des arriérés de loyers et charges, pour un montant total au 14 mars 2013 de 1 812,62 Euros, qu'il sera condamné à payer avec intérêts au taux légal depuis le 24 octobre 2012 sur la somme de 831,24 Euros, outre les loyers et charges échus et impayés depuis le 15 mars 2013. L'obligation de payer le loyer et les charges ponctuellement à échéance est une obligation essentielle du contrat et son non-respect réitéré est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation des baux conclus entre les parties et d'ordonner l'expulsion de Monsieur Pascal X... et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique. De ce jour, jusqu'à la libération du logement et du garage, Monsieur Pascal X... devra payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si les baux n'avaient pas été résiliés. L'exécution provisoire compatible avec la nature de l'affaire, droit être prononcée en ce qui concerne la résiliation des baux et l'expulsion. » (jugement p. 2 et 3) ;
Alors d'une part que M. X... et l'office ont fait valoir que M. X... avait réglé son loyer et ses charges et que les montants restant dus par M. X... correspondaient uniquement à des surloyers ;que pour prononcer la résiliation du bail et condamner M. X... au paiement de diverses sommes, la cour d'appel a retenu qu'il ne s'était pas acquitté de ses loyers et charges ; qu'en statuant par ce motif, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors d'autre part que tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; qu'en cas de difficultés particulières rencontrées par le locataire pour justifier de ses revenus, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation ; qu'en affirmant que la convocation de M. X... par l'URSSAF dans le cadre d'une enquête de lutte contre le travail dissimulé ne suffisait pas à prouver qu'il était dans l'incapacité de justifier de ses revenus, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'absence de difficultés particulières, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors ensuite que lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis concernant ses revenus, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement et le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois, de sorte que la créance de surloyer reste incertaine tant que le locataire n'a pas justifié de ses revenus ; qu'en se bornant, pour décider que la créance de l'OPH était certaine, à relever que M. X... connaissait le fonctionnement du supplément de loyer car celui-ci lui avait été appliqué en 2012, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'existence et le montant de cette créance pouvait être remise en cause lors de la justification de ses revenus par M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Alors en quatrième lieu que la résiliation judiciaire d'un bail ne peut être prononcée que si le juge établit que le manquement aux obligations contractuelles est d'une gravité suffisante pour justifier cette résiliation ; qu'en l'espèce, dans sa décision, la cour d'appel a rappelé que l'Office avait admis que M. X... avait soldé sa dette de loyers et charges par règlement des 6 et 13 mai 2013, que s'il était encore débiteur d'une somme de 1.593,59 €, cette somme était principalement constituée du supplément de loyer appliqué car il n'avait pas justifié de ses ressources (arrêt p. 3 § 3), l'arriéré du loyer habituel étant seulement de 351,79 € (arrêt p. 4 § 3) ; qu'en prononçant la résiliation du bail et en ordonnant l'expulsion de M. X..., sans établir que les manquements qui lui étaient reprochés étaient suffisamment graves pour justifier cette décision, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134, 1184 et 1741 du Code civil ;
Alors enfin que le juge ne peut entacher sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif de sa décision ; qu'en l'espèce, dans les motifs de son arrêt, la cour d'appel a relevé que le décompte du 14 mars 2013 faisait apparaître un solde débiteur de 1.812,62 € mais que ce solde débiteur était seulement de 1.593,59 € au 17 octobre 2014 ; qu'en confirmant néanmoins le jugement qui avait condamné M. X... au paiement de la somme de 1.812,62 €, outre intérêts, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile
