LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société So.Cam du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Banque populaire Aquitaine Centre Atlantique ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 18 novembre 2014), que, par un contrat du 11 mars 1999 qui a succédé à un bail commercial amiablement résilié, la Société foncière de la Roubineyre (la société Safor) a donné en location à la société So.Cam un terrain sur lequel ont été aménagés des installations sportives ; que, le 14 décembre 2010, la locataire a assigné la société Safor en reconnaissance du statut des baux commerciaux et en renouvellement du bail avec fixation du prix du bail renouvelé ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société So.Cam fait grief à l'arrêt de déclarer son action prescrite, de la déclarer occupante sans droit ni titre et de la condamner à payer à la société SAFOR une indemnité d'occupation ainsi que des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que, d'une part, l'action en justice du preneur tendant à obtenir le renouvellement de son bail commercial ou, à défaut, le versement d'une indemnité d'éviction, n'étant pas une action en requalification du bail litigieux, la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce ne court à l'encontre du preneur qu'à compter du refus de renouvellement opposé par le bailleur et non à compter de la conclusion du contrat de bail ; qu'il importe peu à cet égard que le bailleur tente de s'opposer au renouvellement du bail en remettant en cause la qualification commerciale de celui-ci, l'invocation de ce moyen de défense n'ayant aucune incidence sur la nature de l'action en justice engagée par le preneur ; qu'en l'espèce, ainsi que la cour d'appel l'a elle-même relevé, par acte du 19 octobre 2010, la société So.Cam a sollicité, en application de l'article L. 145-10 du code de commerce, le renouvellement de son bail commercial ; que par lettre du 1er décembre 2010, le bailleur, la société SAFOR, s'y est opposée en prétendant que le bail litigieux ne serait pas soumis au statut des baux commerciaux ; que par acte du 14 décembre 2010, la société So.Cam a assigné la société SAFOR afin d'obtenir le renouvellement de son bail ou, à défaut, le versement d'une indemnité d'éviction, sollicitant également du juge qu'il constate que le bail litigieux était bien soumis au statut des baux commerciaux contrairement aux prétentions avancées par le bailleur ; que l'action en justice ainsi engagée par la société So.Cam n'était nullement une action tendant à la « requalification du bail » mais bien une action en renouvellement d'un bail commercial dont le bailleur tentait de contester la nature afin d'échapper à ses obligations ; qu'en retenant cependant que, du seul fait que la qualification civile ou commerciale du bail du 11 mars 1999 conditionnait le bien-fondé de l'action en justice diligentée par la société So.Cam afin d'obtenir le renouvellement de son bail, cette action constituait par conséquent une action en requalification du bail litigieux soumise à la prescription biennale courant à compter de la date de conclusion du contrat, la cour d'appel a violé les articles L. 145-2, L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce ;
2°/ que, d'autre part, la fraude commise par le bailleur, dans le but d'éluder le statut des baux commerciaux, suspend l'écoulement du délai de prescription biennale pendant toute la durée du bail ; qu'en l'espèce, la société So.Cam faisait expressément valoir dans ses conclusions d'appel que « le bailleur ne doit pas agir dans le but de faire échec à l'application du statut des baux commerciaux, c'est-à-dire en fraude des droits du locataire », que la volonté de la SAFOR « de soustraire le bail en question au statut des baux commerciaux est, elle, évidente » et que la société So.Cam n'a pas « eu conscience de la manoeuvre à laquelle la soumettait la SAFOR » ; qu'en ne recherchant cependant pas si, du fait de la fraude ainsi invoquée, la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce n'avait pas été suspendue pendant toute la durée du bail litigieux, la cour d'appel a en tout état de cause privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145- 60 du code de commerce, ensemble l'adage selon lequel la fraude corrompt tout ;
3°/ qu'en outre, la renonciation à un droit ne se présumant pas, le bailleur doit démontrer la volonté non équivoque du locataire de renoncer au statut des baux commerciaux ; qu'une telle volonté ne saurait résulter d'une clause dont les termes ambigus ne permettent de déterminer ni si le preneur avait connaissance de son droit à bénéficier du statut des baux commerciaux, ni s'il y a renoncé en pleine connaissance de cause ; qu'en l'espèce, le contrat de bail du 11 mars 1999, qui faisait suite à un bail dont la nature commerciale n'était pas contestée par le bailleur, se bornait à indiquer qu' « un terrain à usage de sport n'est ni à usage d'habitation, ni à usage professionnel, mais l'est à « destination spéciale », non soumis à une législation dérogatoire du droit commun (…). Il n'est pas non plus soumis à la législation des baux ruraux (…). Le bail d'un terrain de sport et notamment d'un terrain de golf n'est pas non plus un bail commercial » ; que cette clause, qui ne comportait en elle-même ni l'indication que le preneur avait droit au statut des baux commerciaux, ni celle qu'il y renonçait en pleine connaissance de cause, était d'autant plus ambiguë que le nouveau bail portait sur les mêmes locaux que ceux faisant l'objet du bail commercial antérieurement signé entre les parties, était intitulé de la même manière que ce dernier et prévoyait un loyer d'un montant de 100 000 francs HT, « augmenté d'une redevance variable valant 2 % du chiffre d'affaires HT réalisé par le preneur dans les lieux loués » ; qu'en affirmant cependant que la société So.Cam, qui avait conclu le 1er septembre 1994 un bail commercial aurait expressément renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux en concluant le 11 mars 1999 un nouveau bail contractuellement non soumis à un tel statut, sans caractériser l'existence d'une volonté claire et non équivoque de la société exposante de renoncer au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
4°/ qu'enfin, la fraude commise lors de la conclusion d'un bail interdit en tout état de cause au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au statut des baux commerciaux ; que la société So.Cam faisait expressément valoir dans ses conclusions d'appel que « le bailleur ne doit pas agir dans le but de faire échec à l'application du statut des baux commerciaux, c'est-à-dire en fraude des droits du locataire », que la volonté de la société SAFOR « de soustraire le bail en question au statut des baux commerciaux est, elle, évidente » et que la société So.Cam n'a quant à elle pas « eu conscience de la manoeuvre à laquelle la soumettait la société SAFOR » ; qu'en retenant cependant que la société So.Cam aurait renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux, sans répondre aux conclusions de celle-ci qui faisait valoir que le bail du 11 mars 1999 avait été conclu en fraude de ses droits, ce qui interdisait au bailleur de se prévaloir d'une quelconque renonciation au détriment de son preneur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat indiquait que le bail d'un terrain à usage de sport n'était pas un bail commercial soumis au décret du 30 septembre 1953, qu'il stipulait que les parties excluaient toute tacite reconduction et que le preneur, ne disposant pas d'un droit au maintien dans les lieux, s'obligeait à les quitter à la fin du bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations dépourvues d'offre de preuve, a pu retenir que l'action en renouvellement de ce bail supposait au préalable la requalification de celui-ci en bail commercial, ce dont elle a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que la demande était soumise à la prescription biennale qui courait à compter de la date de conclusion du contrat ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société So.Cam aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société So.Cam et la condamne à payer à la Société foncière de la Roubineyre (SAFOR) la somme de 3 000 euros et à la société GE2M la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société So.Cam.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré prescrite l'action de la société So.Cam, irrecevables les demandes de celle-ci et d'avoir en conséquence dit que la société So.Cam est occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la SAFOR, ordonné son expulsion dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant deux mois, condamné la société So.Cam à payer à la SAFOR une somme de 20.000 euros à titre d'indemnité d'occupation du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011 et une somme de 30.000 euros par an jusqu'à complète libération des lieux, et à payer à la société GE2M une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « la SA SAFOR faisant valoir que l'action de la SARL So.Cam est une action en requalification du bail prévue par l'article L. 145-2 du Code de commerce et soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code, prescription dont le délai court à partir du 1er janvier 1999, date de la prise d'effet du bail, conclut à son irrecevabilité. La So.Cam réplique que son action n'est pas une action en requalification du bail en bail commercial mais une action en renouvellement du bail commercial dont la prescription court à compter du 1er décembre 2010, date à laquelle la SA SAFOR lui a opposé un refus. Toutes les actions relatives au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. La demande de la SARL So.Cam, ainsi qu'en témoignent l'assignation qu'elle a fait délivrer le 14 décembre 2010 et ses conclusions récapitulatives du 3 novembre 2011 en première instance, tendait à voir juger que le bail à loyer dont elle est titulaire est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux et partant, à en obtenir le renouvellement et subsidiairement l'allocation d'une indemnité d'éviction. Certes devant la cour, inversant les termes de la proposition, elle fait valoir qu'en ne répondant pas dans le délai de 3 mois à sa demande de renouvellement dans les formes de l'article L. 145-10 du code de commerce, la SA SAFOR est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent et qu'en conséquence, le contentieux soumis à la cour est uniquement le contentieux lié au renouvellement du bail suite au refus opposé par le bailleur à sa demande de renouvellement et en déduit que la prescription n'est pas acquise, la prescription ayant commencé à courir à compter du refus de renouvellement. Mais le fait de demander le renouvellement d'un tel bail à loyer en application de l'article 145-10 du code de commerce et à défaut une indemnité d'éviction implique nécessairement que ce bail soit un bail soumis au statut des baux commerciaux. De ce fait, la qualification commerciale ou civile du bail du 11 mars 1999 conditionne le bien-fondé de son renouvellement ou de l'indemnité d'éviction réclamée subsidiairement et constitue un préalable nécessaire. Or une telle demande tendant à bénéficier du statut des baux commerciaux et donc à qualifier le bail du 11 mars 1999 de bail commercial est soumise à la prescription biennale de l'article 145-60 du Code de commerce, le délai de prescription courant à compter de la date de signature de ce bail. Enfin la SARL So.Cam ne saurait faire valoir que faute de répondre par acte extrajudiciaire dans le délai de trois mois à sa demande de renouvellement formulée le 18 octobre 2010, le bail du 11 mars 1999 se serait renouvelé automatiquement, l'appréciation du manquement reproché supposant aussi que le bail litigieux soit soumis au statut des baux commerciaux. En conséquence le bail ayant été conclu le 11 mars 1999 et l'assignation délivrée le 14 décembre 2010, l'action est à l'évidence prescrite puisqu'engagée plus de deux ans après la signature du bail. La SARL So.Cam sera donc déclarée irrecevable en ses demandes. Au surplus, il ne peut qu'être considéré que la SARL So.Cam qui avait conclu le 1er décembre 1994 un bail commercial a expressément renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux en concluant le 11 mars 1999 un nouveau bail contractuellement non soumis à un tel statut. Il s'en déduit qu'elle se maintient dans les lieux sans titre ni droit ; son expulsion sera en conséquence ordonnée selon les modalités figurant au dispositif. Elle sera condamnée en contrepartie de son occupation des lieux à payer à la SA SAFOR une indemnité de 20.000 euros du 1er janvier au 31 décembre 2011 et de 30.000 euros du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012 » ;
ALORS QUE, D'UNE PART, l'action en justice du preneur tendant à obtenir le renouvellement de son bail commercial ou, à défaut, le versement d'une indemnité d'éviction, n'étant pas une action en requalification du bail litigieux, la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce ne court à l'encontre du preneur qu'à compter du refus de renouvellement opposé par le bailleur et non à compter de la conclusion du contrat de bail ; qu'il importe peu à cet égard que le bailleur tente de s'opposer au renouvellement du bail en remettant en cause la qualification commerciale de celui-ci, l'invocation de ce moyen de défense n'ayant aucune incidence sur la nature de l'action en justice engagée par le preneur ; qu'en l'espèce, ainsi que la Cour d'appel l'a elle-même relevé, par acte du 19 octobre 2010, la société So.Cam a sollicité, en application de l'article L. 145-10 du Code de commerce, le renouvellement de son bail commercial ; que par lettre du 1er décembre 2010, le bailleur, la SAFOR, s'y est opposée en prétendant que le bail litigieux ne serait pas soumis au statut des baux commerciaux ; que par acte du 14 décembre 2010, la société So.Cam a assigné la SAFOR afin d'obtenir le renouvellement de son bail ou, à défaut, le versement d'une indemnité d'éviction, sollicitant également du juge qu'il constate que le bail litigieux était bien soumis au statut des baux commerciaux contrairement aux prétentions avancées par le bailleur ; que l'action en justice ainsi engagée par la société So.Cam n'était nullement une action tendant à la « requalification du bail » mais bien une action en renouvellement d'un bail commercial dont le bailleur tentait de contester la nature afin d'échapper à ses obligations ; qu'en retenant cependant que, du seul fait que la qualification civile ou commerciale du bail du 11 mars 1999 conditionnait le bien-fondé de l'action en justice diligentée par la société So.Cam afin d'obtenir le renouvellement de son bail, cette action constituait par conséquent une action en requalification du bail litigieux soumise à la prescription biennale courant à compter de la date de conclusion du contrat, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-2, L. 145-10 et L. 145-60 du Code de commerce ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, subsidiairement, la fraude commise par le bailleur, dans le but d'éluder le statut des baux commerciaux, suspend l'écoulement du délai de prescription biennale pendant toute la durée du bail ; qu'en l'espèce, la société So.Cam faisait expressément valoir dans ses conclusions d'appel que « le bailleur ne doit pas agir dans le but de faire échec à l'application du statut des baux commerciaux, c'est-à-dire en fraude des droits du locataire », que la volonté de la SAFOR « de soustraire le bail en question au statut des baux commerciaux est, elle, évidente » et que la société So.Cam n'a pas « eu conscience de la manoeuvre à laquelle la soumettait la SAFOR » (conclusions, p. 14, dernier § et p. 17, § 2 et 4) ; qu'en ne recherchant cependant pas si, du fait de la fraude ainsi invoquée, la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce n'avait pas été suspendue pendant toute la durée du bail litigieux, la Cour d'appel a en tout état de cause privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145- 60 du Code de commerce, ensemble l'adage selon lequel la fraude corrompt tout ;
ALORS QU'EN OUTRE, la renonciation à un droit ne se présumant pas, le bailleur doit démontrer la volonté non équivoque du locataire de renoncer au statut des baux commerciaux ; qu'une telle volonté ne saurait résulter d'une clause dont les termes ambigus ne permettent de déterminer ni si le preneur avait connaissance de son droit à bénéficier du statut des baux commerciaux, ni s'il y a renoncé en pleine connaissance de cause ; qu'en l'espèce, le contrat de bail du 11 mars 1999, qui faisait suite à un bail dont la nature commerciale n'était pas contestée par le bailleur, se bornait à indiquer qu' « un terrain à usage de sport n'est ni à usage d'habitation, ni à usage professionnel, mais l'est à « destination spéciale », non soumis à une législation dérogatoire du droit commun (…). Il n'est pas non plus soumis à la législation des baux ruraux (…). Le bail d'un terrain de sport et notamment d'un terrain de golf n'est pas non plus un bail commercial » ; que cette clause, qui ne comportait en elle-même ni l'indication que le preneur avait droit au statut des baux commerciaux, ni celle qu'il y renonçait en pleine connaissance de cause, était d'autant plus ambiguë que le nouveau bail portait sur les mêmes locaux que ceux faisant l'objet du bail commercial antérieurement signé entre les parties, était intitulé de la même manière que ce dernier et prévoyait un loyer d'un montant de 100.000 francs HT, « augmenté d'une redevance variable valant 2% du chiffre d'affaires HT réalisé par le preneur dans les lieux loués » ; qu'en affirmant cependant que la société So.Cam, qui avait conclu le 1er septembre 1994 un bail commercial aurait expressément renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux en concluant le 11 mars 1999 un nouveau bail contractuellement non soumis à un tel statut, sans caractériser l'existence d'une volonté claire et non équivoque de la société exposante de renoncer au statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QU'ENFIN, subsidiairement, la fraude commise lors de la conclusion d'un bail interdit en tout état de cause au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au statut des baux commerciaux ; que la société So.Cam faisait expressément valoir dans ses conclusions d'appel que « le bailleur ne doit pas agir dans le but de faire échec à l'application du statut des baux commerciaux, c'est-à-dire en fraude des droits du locataire », que la volonté de la SAFOR « de soustraire le bail en question au statut des baux commerciaux est, elle, évidente » et que la société So.Cam n'a quant à elle pas « eu conscience de la manoeuvre à laquelle la soumettait la SAFOR » (conclusions, p. 14, dernier § et p. 17, § 2 et 4) ; qu'en retenant cependant que la société So.Cam aurait renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux, sans répondre aux conclusions de celle-ci qui faisait valoir que le bail du 11 mars 1999 avait été conclu en fraude de ses droits, ce qui interdisait au bailleur de se prévaloir d'une quelconque renonciation au détriment de son preneur, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société So.Cam à payer à la société GE2M une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « la SARL GE2M à laquelle la SAFOR avait consenti le 30 août 2010 un bail d'une durée de six ans identique à celui consenti à la SARL SOCAM à effet du 1er janvier 2011 moyennant un loyer de 66.273 euros HT n'a pu prendre possession des lieux toujours occupés par la SARL SOCAM. A titre principal pour le cas où il serait jugé que le bail consenti par la SA SAFOR à la SARL SOCAM n'est pas un bail commercial et que l'expulsion de cette dernière serait ordonnée – ce qui est le cas -, elle demande la condamnation de la SARL SOCAM à lui payer la somme de 791.560 euros de dommages et intérêts en réparation de sa perte d'exploitation pour deux années et la somme correspondant aux abonnements encaissés pour l'année 2011 et les années suivantes ; elle demande en outre sa condamnation à lui remettre sous astreinte les contrats de travail et les bulletins de salaire et à fermer son site internet. C'est en raison du maintien indu dans les lieux de la SARL SOCAM que la SARL GE2M n'a pas pris possession des biens donnés à bail par la SA SAFOR ; la SOCAM ne peut sérieusement soutenir qu'elle ignorait l'existence du bail conclu entre la SA SAFOR et la SAERL GE2M et en déduire que la SA SAFOR est seule responsable du préjudice de celle-ci ; en effet sont produites aux débats de nombreuses attestations établissant qu'elle savait dès septembre 2010 le nom de son successeur. La somme de 791.560 euros qu'elle réclame en réparation de sa perte d'exploitation repose sur un bilan prévisionnel faisant apparaître un résultat net de 5.927 euros et est constituée par l'addition de la valeur ajoutée prévisionnelle pour 2011 (392.827 euros) et de la valeur ajoutée prévisionnelle pour 2012 (398.733 euros), étant relevé que les abonnements font partie du chiffre d'affaires ; toutefois la SARL GE2M n'a jamais exploité les biens donnés à bail ni payé de charges ni effectué d'investissements et ne peut donc faire état d'un tel préjudice ; au mieux, ainsi que l'exprime un des intimés, elle a perdu une chance de réaliser des bénéfices ; la somme de 50.000 euros fixée par le tribunal répare justement ce chef de préjudice » ;
ALORS QUE, D'UNE PART, seul le préjudice résultant d'une perte de chance raisonnable, et non hypothétique, peut être réparé ; qu'en se bornant en l'espèce à retenir que la société GE2M avait au mieux perdu une chance de réaliser des bénéfices, sans constater que cette perte de chance présentait un caractère raisonnable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, subsidiairement, la réparation d'une perte de chance ne peut être forfaitaire et doit être mesurée à la chance perdue, ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'il appartient en conséquence aux juges du fond d'évaluer au préalable le montant total du préjudice invoqué pour ensuite déterminer et évaluer la fraction de celui-ci correspondant à la perte de chance réparée ; qu'en se bornant en l'espèce à énoncer que la société GE2M a au mieux perdu une chance de réaliser des bénéfices et que « la somme de 50.000 euros fixée par le tribunal répare justement ce chef de préjudice », sans évaluer au préalable le montant total du préjudice invoqué par la société GE2M pour déterminer et évaluer la perte de chance, et en retenant ainsi une évaluation purement forfaitaire de celle-ci, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
