LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1755 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 9 juin 2015), que la SCI Ecelc a donné à bail à M. et Mme X..., aux droits desquelles viennent M. et Mme Y..., des locaux à usage commercial ; que, se plaignant de divers désordres liés à des infiltrations d'eau, les locataires ont, après expertise judiciaire, assigné le bailleur en réalisation, sous astreinte, de travaux de remise en état et paiement de diverses sommes au titre des préjudices subis ;
Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que la clause expresse du bail, qui stipule que les preneurs s'étaient engagés « à prendre les lieux loués, sans pouvoir exiger aucun travaux de quelque nature que ce soit, ni remise en état de la part du bailleur, à les entretenir constamment et à les rendre, en fin de bail, en bon état de réparations de toute nature, à l'exception de celles visées à l'article 606 du code civil », inclut nécessairement les travaux nécessités par la vétusté et en déduit que la charge de ceux résultant de la vétusté de la toiture, de l'installation électrique et du réseau d'assainissement n'incombe pas à la société Ecelc ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ;
Condamne la société Ecelc aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ecelc et la condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de l'intégralité de leurs demandes d'exécution de travaux dans les locaux commerciaux, ainsi que de leurs demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« en ce qui concerne la toiture, il résulte des éléments recueillis par l'expert que : dans la salle de billard, le plafond présente des auréoles d'humidité s'agrandissant lors de pluies soutenues ; que cette situation trouve son origine dans la vétusté prononcée des tôles translucides formant la couverture de ce local, lesquelles reçoivent sur leur faible pente les eaux pluviales du corps de bâtiment voisin et ne sont pas étanches au droit de la liaison tôles/ mur ; que dans la zone d'accès aux toilettes, le plafond présente des traces d'infiltrations ; que ce phénomène est dû à la vétusté des tuiles de couverture, à la pente inadaptée à ce matériau, à la collecte imparfaite des eaux du versant supérieur par la gouttière de gauche, et au défait d'étanchéité au droit de la traversée de la couverture par le conduit de fumée sur la droite ; que dans le grenier, des tuiles sont très vétustes, présentent des trous laissant voir le jour, et des tétons d'accrochage sur les liteaux sont cassés ; que l'expert conclut que les diverses infiltrations sont dues à la vétusté de la couverture de l'immeuble, et que leur reprise n'impose pas nécessairement la réfection de l'intégralité de la couverture, seule une révision méticuleuse de cette couverture s'imposant, en procédant par interventions ponctuelles, moyennant un coût estimé à 2. 000 € HT (sur la base de deux journées de travail à deux couvreurs) ; que le bail stipule que le preneur s'oblige à « prendre les lieux loués, sans pouvoir exiger aucun travaux de quelques nature que ce soit, ni remise en état de la part du bailleur, de les entretenir constamment et de les rendre, en fin de bail, en bon état de réparations de toute nature, à l'exception de celles visées à l'article 606 du code civil (réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôtures en entier) et conformes au plan primitif ou à la désignation figurant à l'état des lieux qui pourra être éventuellement établi, aux frais du preneur, ensuite des présentes, par l'architecte du bailleur » ; que cette clause dérogatoire expresse aux dispositions de l'article 1719 du code civil (selon lesquelles le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail), en ce qu'elle vise « aucun travaux de quelque nature que ce soit », inclut nécessairement les travaux nécessités par la vétusté ; que l'obligation de délivrance pensant sur la SCI Ecelc se trouvait ainsi limitée à la remise des locaux décrits dans le bail, sous la condition que ceux-ci soient en état d'être exploités après les éventuels travaux et mises aux normes à la charge du preneur ; que la reprise partielle de toiture pour un montant évalué à 2. 000 € HT, telle que préconisée par l'expert, ne constitue pas un rétablissement de couverture entière au sens de l'article 606 du code civil, et à ce titre n'incombe pas à la SCI Ecelc ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... de leur demande de condamnation de la SCI Ecelc à procéder sous astreinte aux travaux de reprise de toiture préconisés par l'expert ; qu'en ce qui concerne l'installation électrique, il résulte des éléments recueillis par l'expert que l'installation électrique du logement est vétuste et localement dangereuse (prises avec conducteur de terre non raccordées, dominos apparents, utilisation de blocs multiprises raccordés sur des conduits dont la section globale est insuffisante pour des appareils ménagers, boîtes de dérivation à nu, distance insuffisante entre baignoire et interrupteur) ; que ceci nécessite une remise aux normes actuelles, moyennant un coût estimé à 9. 241, 41 € HT ; que les observations faites ci-dessus au sujet de la clause dérogatoire expresse s'appliquent également à la vétusté de l'installation électrique ; que les travaux de remise aux normes de l'installation électrique ne relèvent pas des grosses réparations de murs, voûtes, poutres, couvertures, digues, murs de soutènement et clôture visées à l'article 606 du code civil, et leur coût élevé ne suffit pas à les faire entrer dans cette catégorie limitative ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... de leur demande de condamnation de la SCI Ecelc à procéder sous astreinte aux travaux de remise aux normes de l'installation électrique du logement préconisés par l'expert ; qu'en ce qui concerne le réseau d'assainissement, il résulte des éléments recueillis par l'expert que l'installation n'est pas conforme aux normes actuelles, notamment en ce que les eaux usées issues des éviers du bar-tabac sont évacuées directement dans un trou creusé dans la cave et sont stagnantes à l'air libre, et la filière de traitement des eaux issues de la fosse septique n'est pas conforme ; que le coût de la mise aux normes de l'installation est estimé à 22. 122, 50 € HT ; que les observations faites au sujet de l'installation électrique s'appliquent également au réseau d'assainissement ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... de leur demande de condamnation de la SCI Ecelc à procéder sous astreinte aux travaux de mise en conformité du système d'assainissement ; que sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral consécutifs à l'absence de réalisation de ces travaux par la SCI Ecelc n'a, par voie de conséquence, pas lieu d'être accueillie (d'autant que l'expert précise n'avoir « pas noté sur place d'éléments de nature à obérer l'exploitation commerciale des locaux »), de telle sorte que le jugement entrepris sera également confirmé de ce chef » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, « sur la demande d'exécution de travaux par le bailleur dans les locaux loués, en matière de baux commerciaux, les principes de répartition des réparations entre locataire et bailleur édictés notamment par les articles 1754 et 1755 du code civil ne sont que supplétifs et qu'il peut y être dérogé par des conventions particulières ; que le bail peut mettre toutes les grosses réparations à la charge du preneur y compris celles découlant de l'article 606 du code civil ; qu'en l'espèce, dans le contrat de bail du 26 juin 2006 passé entre les époux Y... et les propriétaires, il est expressément indiqué que le preneur a « obligation de prendre les lieux loués, sans pouvoir exiger aucun travaux de quelques nature que ce soit, ni remise en état de la part du bailleur, de les entretenir constamment et de les rendre, en fin de bail, en bon état de réparations de toute nature, à l'exception de celles visées à l'article 606 du code civil (réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôtures en entier) … » ; que le preneur a donc en toute connaissance de cause, pris les lieux en l'état ; que les différentes infiltrations sont dues à la vétusté de la couverture de l'immeuble mais selon l'expert, leur reprise ne nécessite pas obligatoirement la réfection de l'intégralité de l'ouvrage ; que l'installation électrique de la partie habitation doit être remise aux normes actuelles selon l'expert ; que l'installation d'assainissement doit également être remise en conformité selon l'expertise ; qu'en outre, au sens de l'article 606 du code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; qu'en l'espèce, la réfection partielle de la couverture ainsi que les travaux d'électricité et d'assainissement ne constituent pas des grosses réparations qui intéressent la structure et la solidité de l'immeuble ; que les requérants ne sont donc pas fondés à solliciter les travaux de remise en état, la convention ayant expressément mis à leur charge les réparations d'entretien, y compris celles rendues nécessaires par la vétusté, par dérogation aux articles 1719 et 1755 du code civil ; qu'il convient de débouter les époux Y... de l'intégralité de leurs demandes relatives à l'exécution de travaux dans les locaux commerciaux ; que sur les demandes indemnitaires des requérants, d'une part le preneur sollicite l'indemnisation de ses préjudices nés de la non-exécution des travaux par le bailleur, les contraignant à procéder en urgence à la mise aux normes du système électrique de la quasi-totalité de la partie commerciale et à effectuer des travaux dans la partie habitation, que les époux Y... ne sauraient prétendre à une quelconque indemnisation ; qu'en effet, il a été précédemment démontré que les travaux dans le cas d'un bail commercial sont à la charge du preneur ; que l'expertise a démontré que les travaux dans le cas d'un bail commercial sont à la charge du preneur ; que l'expertise a démontré qu'il n'y avait aucun élément de nature à obérer l'exploitation commerciale des locaux ; qu'au surplus, ils ont pris les lieux en l'état conformément aux dispositions contractuelles ; que les requérants seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts » ;
1°/ ALORS QU'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé qu'aux termes du bail, les époux Y... s'engageaient à « prendre les lieux loués, sans pouvoir exiger aucun travaux de quelques nature que ce soit, ni remise en état de la part du bailleur, de les entretenir constamment et de les rendre, en fin de bail, en bon état de réparations de toute nature, à l'exception de celles visées à l'article 606 du code civil (réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôtures en entier) » ; qu'en considérant que la convention avait expressément mis à la charge des preneurs les réparations d'entretien, y compris celles rendues nécessaires par la vétusté, en ce que la clause précitée visait « aucun travaux de quelque nature que ce soit », sans relever de clause expresse du bail en ce sens, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1755 du code civil ;
2°/ ALORS QU'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; que la clause stipulant que le bailleur ne conserve à sa charge que les réparations visées à l'article 606 du code civil laisse à la charge de celui-ci les travaux liés à la vétusté des lieux loués ; qu'en déboutant les époux Y... de leur demande tendant à voir condamner la SCI Ecelc à procéder aux travaux de reprise de toiture préconisés par l'expert, après avoir expressément retenu qu'il résultait des éléments recueillis par ce dernier que « les diverses infiltrations (étaient) dues à la vétusté de la couverture de l'immeuble », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1755 du code civil ;
3°/ ALORS QU'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; que la clause stipulant que le bailleur ne conserve à sa charge que les réparations visées à l'article 606 du code civil laisse à la charge de celui-ci les travaux liés à la vétusté des lieux loués ; qu'en déboutant les époux Y... de leur demande tendant à voir condamner la SCI Ecelc à procéder aux travaux de remise aux normes de l'installation électrique préconisés par l'expert, après avoir expressément retenu qu'il résultait des éléments recueillis par ce dernier que « l'installation électrique du logement (était) vétuste et localement dangereuse », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1755 du code civil ;
4°/ ALORS QUE, en toute hypothèse, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; qu'à cet égard, le clos et le couvert doivent être assurés ; que le gros-oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; qu'en déboutant les époux Y... de leur demande tendant à voir condamner la SCI Ecelc à procéder aux travaux de reprise de toiture préconisés par l'expert, après avoir expressément retenu qu'il résultait des éléments recueillis par ce dernier que « les diverses infiltrations (étaient) dues à la vétusté de la couverture de l'immeuble », ce dont il résultait que la SCI Ecelc n'avait pas délivré aux époux Y... un logement décent, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 ;
5°/ ALORS QUE, en toute hypothèse, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; qu'à cet égard, les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement ; qu'en déboutant les époux Y... de leur demande au titre des travaux de remise aux normes de l'installation électrique de la partie habitation, après avoir expressément constaté que l'expert judiciaire avait qualifié l'installation électrique de cette partie de « vétuste et localement dangereuse », nécessitant « une remise aux normes actuelles », ce dont il résultait que la SCI Ecelc n'avait pas délivré aux époux Y... un logement décent, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 ;
6°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; qu'à cet égard, le réseau d'assainissement doit être conforme aux normes définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement ; qu'en l'espèce, les époux Y... invoquaient, dans leurs conclusions d'appel, le rapport du cabinet Pomerol, effectué à la suite de l'avis défavorable émis par le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC), aux termes duquel il était expressément indiqué : « il y a apparemment 3 sorties d'eaux usées. Une des sorties venant du bar s'évacue directement dans un trou creusé dans la craie situé dans la cave. L'infiltration directe d'eaux brutes sous une habitation est totalement interdite et, de plus, une zone de traitement doit être à 5 m des habitations. Ce système d'infiltration est à supprimer. Il représente d'ailleurs un risque au point de vue sanitaire. Les 2 autres sorties (toilettes du bar et habitation) son raccordées à une fosse septique située dans un garage. Le rejet se fait dans plusieurs puisards. Là aussi le traitement est non conforme. L'ensemble de la filière actuelle doit être désaffecté et en aucun cas même avec modifications ne peut être remis aux normes actuelles » ; qu'en déboutant les époux Y... de leur demande de remise en état du réseau d'assainissement sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si les désordres affectant ce réseau n'étaient pas constitutifs d'un manquement de la SCI Ecelc à son obligation de leur délivrer un logement décent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002.
