LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 février 2015), que, le 30 octobre 2002, la Mutuelle des compagnons passants couvreurs du devoir du tour de France, aux droits de laquelle se trouve la Mutuelle EOVI-MUTUELLE MCD (la Mutuelle MCD), a donné à bail en renouvellement à M. et Mme X... un local commercial ; que, le 28 février 2011, M. et Mme X... ont cédé leur fonds de commerce à l'EURL Chauss'mini maxi et signifié la cession au bailleur ; que, le 24 mars 2011, la Mutuelle MCD a notifié aux locataires un commandement visant la clause résolutoire ; que, le 23 janvier 2012, M. et Mme X... ont assigné la Mutuelle MCD et la société Chauss'mini maxi en nullité du commandement ; que, le 31 janvier suivant, celle-ci a assigné la Mutuelle MCD en constatation de la conclusion d'un nouveau bail à son profit ;
Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, quatrième et sixième branches :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-41 du code commerce ;
Attendu que, pour refuser de déclarer acquise la clause résolutoire, l'arrêt retient que la seule violation de la clause de concours du bailleur à l'acte de cession ne constitue pas une faute grave justifiant que la résiliation soit constatée par l'effet de la clause résolutoire visée dans le commandement du 24 mars 2011 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la convention écartait l'appréciation judiciaire de la gravité des faits visés en stipulant une clause de résiliation de plein droit dont la nullité n'était pas invoquée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième et cinquième branches du moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la Mutuelle EOVI-MCD de sa demande en acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement du 24 mars 2011, l'arrêt rendu le 18 février 2015 (RG n° 14/ 00055), entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la Mutuelle EOVI-MCD
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris, et dit qu'un bail commercial d'une durée de neuf ans existait depuis le 1er mars 2011 entre un bailleur (la EOVI MCD Mutuelle) et un preneur (la société CHAUSS'MINI MAXI), portant sur un local situé n° 14, quai de la Fosse à NANTES, moyennant un loyer annuel de 12. 000 € hors taxes et hors charges ;
- AUX MOTIFS QUE, même en l'absence d'écrit, le bail commercial est formé, dès la rencontre de la volonté concordante des parties sur les éléments essentiels du contrat que sont la chose donnée en location, le prix du bail, son point de départ et sa durée ; qu'il ressortait des pièces produites que la Mutuelle MCD et l'EURL CHAUSS'MINI MAXI étaient d'accord sur ces quatre éléments, contrairement à ce qu'avait retenu le premier juge ; que le bien donné en location était le local commercial situé n° 14, quai de la Fosse à Nantes, occupé par les époux X... qui, par acte du 1er septembre 2010, s'étaient engagés à céder leur fonds de commerce à l'EURL CHAUSS'MINI MAXI et l'avaient cédé le 28 février 2011 ; que par courrier recommandé du 9 novembre 2010, Maître Y..., notaire des époux X..., avait informé la Mutuelle MCD du projet de cession du fonds de commerce ; que, par courriel du 24 novembre 2010, la Mutuelle MCD lui avait alors demandé s'il s'agissait bien d'une cession avec reprise du bail en cours, n'ayant pas eu connaissance du souhait du cessionnaire de conclure un nouveau bail ; que, par courriel du 9 février 2011, le notaire de la Mutuelle MCD avait renvoyé un nouveau projet de bail contenant « la dernière modification », soit l'ajout d'un mot en page 7 et mentionnant un loyer de 3. 000 € par trimestre ; que, par courriel du 28 février 2011, le notaire de la Mutuelle MCD avait renvoyé à celle-ci un projet de bail en précisant : « ci-joint les dernières modifications du bail pour Nantes. Restant à votre disposition pour d'éventuelles autres modifications » ; que, par un courriel du même jour, la Mutuelle MCD avait répondu : « Je constate que le loyer de 12. 000 € n'a pas été accepté. Quelles justifications vous ont été données ? Une réévaluation du loyer dans le cadre d'un nouveau bail me paraît parfaitement justifiée … » ; que, cependant, par courriel du 27 février 2011, la gérante de l'EURL CHAUSS'MINI MAXI avait renvoyé au notaire de la Mutuelle MCD une procuration, datée du 28 février 2011, pour être représentée lors de la conclusion du bail commercial ; que cette procuration mentionnait un loyer de 12. 000 € ; que la Mutuelle MCD, qui avait été destinataire du message du 27 février 2011, qu'elle ne contestait pas avoir reçu, ne produisait aucune autre procuration dans laquelle il serait mentionné un loyer de 11. 200 € ; qu'il y avait lieu de tenir pour certain que l'EURL CHAUSS'MINI MAXI avait donné son accord au prix de 12. 000 € réclamé par la Mutuelle MCD ; que le dernier projet de bail soumis à la Mutuelle MCD le 28 février 2011 et qui mentionnait encore un loyer de 12. 000 € n'était manifestement pas actualisé ; qu'il ne pouvait être déduit du courriel du notaire de la Mutuelle MCD du 15 mars 2011, par lequel il demandait au notaire de l'EURL CHAUSS'MINI MAXI que le loyer soit maintenu à 12. 000 €, qu'il n'existait pas d'accord à cette date sur le montant du loyer, car l'EURL CHAUSS'MINI MAXI avait déjà donné son accord en renvoyant la procuration datée du 28 février 2011 et il ne ressortait d'aucune pièce du dossier qu'elle était ensuite revenue sur cet accord ; que, par contre, il se déduisait de ce même courriel du 15 mars 2011, que la Mutuelle MCD était toujours d'accord à cette date pour louer le local à l'EURL CHAUSS'MINI MAXI au prix de 12. 000 € ; qu'il était donc établi, contrairement à ce qu'avait retenu le premier juge, que la Mutuelle MCD et la société CHAUSS'MINI MAXI étaient d'accord, depuis le 28 février 2011, pour que le loyer soit fixé à 12. 000 € ; que le projet de bail joint au courriel du 28 février 2011 du notaire de la Mutuelle MCD stipulait que la destination du bail était : « Vente de chaussures, produits d'entretien, maroquinerie », contrairement aux projets précédents qui ne visaient que la vente de chaussures ; que la Mutuelle MCD en recevant ce projet n'avait fait des observations que sur le montant du loyer ; qu'il s'en déduisait qu'elle avait accepté d'élargir la destination du bail par rapport aux précédents projets, ce qui ressortait également du courriel du notaire de l'EURL CHAUSS'MINI MAXI du 9 juin 2011 dans lequel il rapportait que, début mars, il avait demandé au notaire de la Mutuelle MCD de lui envoyer un nouveau projet au prix de 12. 000 € et que celui-ci lui avait alors précisé que la Mutuelle MCD acceptait de maintenir l'activité du bail de 2002 ; que, s'agissant du point de départ du bail et de sa durée, les projets de bail qui avaient circulé entre les parties avaient toujours mentionné que le point de départ du bail était le 1er mars 2011 et que sa durée était de neuf année ; que les parties étaient donc également d'accord sur la destination du bail, son point de départ et sa durée ; que la Mutuelle MCD affirmait enfin que la signature concomitante de l'acte de cession du fonds de commerce et du nouveau bail était une condition essentielle de la validité du bail ; qu'elle ne précisait cependant pas et ne démontrait pas pourquoi cette condition était essentielle, alors qu'un bail est parfait, dès lors que les parties se sont mises d'accord sur les points essentiels d'un bail commercial, soit sur la chose donnée en location, le prix du bail, son point de départ et sa durée ; que le jugement devait donc être infirmé et la Cour dira que, depuis le 1er mars 2011, il existait entre la Mutuelle MCD et l'EURL CHAUSS'MINI MAXI un bail commercial d'une durée de neuf ans portant sur le local situé 14, quai de la Fosse à NANTES, moyennant un loyer annuel de 12. 000 € hors taxes et hors charges ;
1°) ALORS QUE le bail commercial verbal ne peut être prouvé que par preuve littérale ; qu'en jugeant qu'un bail commercial verbal liait la Mutuelle EOVI MCD et la société CHAUSS'MINI MAXI depuis le 1er mars 2011, sans que la preuve littérale de l'existence de ce bail ait été faite, la Cour d'Appel a violé les articles 1715, 1316-1, 1316-3, 1316-4 et 1341 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'existence d'un bail verbal qui n'a pas reçu de commencement d'exécution ne peut se prouver que par écrit ; qu'en retenant l'accord des parties sur le loyer du nouveau bail qui aurait été conclu entre elles, en se fondant sur un échange de courriels des 9 et 27 février 2011, transmettant respectivement un projet de bail et une procuration, qui n'étaient, tout au plus, revêtus que de la force probante attachée à un commencement de preuve par écrit, la Cour d'Appel a violé les articles 1715, 1316-1, 1316-3, 1316-4 et 1341 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'accord des parties sur le loyer d'un bail commercial verbal doit être caractérisé ; qu'en ayant énoncé que la Mutuelle EOVI MCD et la société CHAUSS'MINI MAXI s'étaient mises d'accord, le 27 février 2011, pour une signature le lendemain, sur le loyer du bail commercial qui devait les lier, après avoir pourtant relevé que les parties avaient continué à négocier après cette date, la Cour d'Appel a violé les articles 1134 du code civil et L. 145-1 du code de commerce ;
4°) ALORS QUE l'existence d'un bail commercial verbal ne peut être prouvée que par écrit ; qu'en énonçant que les parties s'étaient mises d'accord sur la destination du nouveau bail verbal qui devait les lier, en se fondant sur des écrits (projet de bail du 25 février 2011 retransmis par courriel le 28 février à la mutuelle et courriel de la mutuelle du 28 février 2011), qui n'étaient pas revêtus de la valeur probante attachée à une preuve littérale, la Cour d'Appel a violé les articles 1715, 1316-1, 1316-3, 1316-4 et 1341 du code civil ;
5°) ALORS QUE la preuve de l'accord des parties sur la destination d'un bail commercial verbal doit être caractérisée ; qu'en déduisant l'accord de la Mutuelle EOVI du silence qu'elle avait gardé dans son courriel du 28 février 2011, quant au changement de destination du bail, la Cour d'Appel a violé les articles 1134 du code civil et L. 145-1 du code de commerce.
6°) ALORS QUE la preuve de l'existence d'un bail verbal ne peut être que littérale ; qu'en énonçant que les parties s'étaient mises d'accord sur le point de départ et la durée du bail, sans s'appuyer sur une preuve littérale, la Cour d'Appel a violé les articles 1715, 1316-1, 1316-3, 1316-4 et 1341 du code civil.
