LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 19 mai 2015), que la société Ikk's Group, locataire d'un local à usage commercial appartenant à la SCI Force 7, a sollicité la révision de son loyer à la baisse au visa de l'article L. 145-39 du code de commerce ; que la bailleresse s'est opposée à cette demande en se fondant sur une clause du bail par laquelle la locataire renonçait à demander une diminution du loyer ;
Attendu que la SCI Force 7 fait grief à l'arrêt de dire que cette clause est contraire aux dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux et que la locataire peut se prévaloir de sa nullité ;
Mais attendu qu'ayant retenu exactement que la renonciation à un droit ne peut valablement intervenir qu'une fois ce droit acquis et souverainement que, depuis la signature du bail, il n'était pas établi que, par le jeu de l'indexation, le loyer ait augmenté de plus du quart, la cour d'appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que la renonciation de la locataire, qui portait sur son droit de demander la révision du loyer à la baisse et non sur le bénéfice du statut, n'était pas valable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Force 7 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Force 7 et la condamne à payer à la société Ikk's Group la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la SCI Force 7
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du 28 janvier 2014 en ce qu'il a dit la demande de la société IKKS GROUP tendant à voir fixer le loyer à la somme de 22.000 euros recevable, d'AVOIR dit que la clause contractuelle limitative de variabilité à la baisse est contraire aux dispositions d'ordre public relatives aux baux commerciaux et que la société IKKS GROUP est bien fondée à exciper de cette nullité à laquelle elle n'a pas valablement renoncé, et d'AVOIR ordonné une expertise sur la valeur du bail ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE "sur la recevabilité de la demande de révision: le preneur invoque l'article L. 145-39 du code de commerce, qui permet de demander la révision du loyer si le bail contient une clause d'échelle mobile et si, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé. Le bailleur soutient que la demande de révision est irrecevable en raison d'une clause figurant au bail commercial initial, dans un paragraphe "conditions particulières", rédigée ainsi: "le preneur renonce et s'interdit expressément de demander une diminution de loyer pour quelque motif et sur quelque fondement que ce soit. En conséquence, le loyer ne pourra jamais être inférieur aux sommes ci-dessus stipulées. Les parties spécifient et reconnaissent formellement que la clause de non diminution du loyer constitue une condition essentielle et déterminante du bail tout entier". L'avenant de renouvellement du 29 novembre 2004 prévoit: - que le loyer annuel est fixé à la somme de 45.735 euros H.T., charges en sus, à partir du 2 janvier 2005, - que l'indice INSEE de référence devant servir au calcul de l'augmentation annuelle de loyer sera celui du deuxième trimestre 2004 à savoir 1267, et que la prochaine augmentation interviendra le 2 janvier 2006, - que toutes les autres conditions du bail du 2 janvier 1995 restent inchangées. La renonciation au droit de révision du loyer tel qu'il découle des articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce ne peut intervenir lors de la conclusion du bail puisqu'elle ne porte pas sur un droit acquis, et encourt donc la nullité d'ordre public prévue par l'article L. 145-15 du code de commerce. L'avenant de 2004 a repris "toutes les autres conditions du bail" et donc notamment la clause par laquelle le preneur renonce à demander une diminution de loyer. Cette clause est rédigée en des termes très généraux, puisqu'elle vise toute demande de diminution de loyer quel qu'en soient le motif et le fondement. Le preneur ne peut donc pas être suivi lorsqu'il soutient que cette clause n'avait pas pour objectif de faire échec à la possibilité offerte aux parties de solliciter la révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce. En revanche, le caractère équivoque de la renonciation ne peut être retenu. En effet, il n'est pas contesté que depuis l'entrée en vigueur du bail, et en application de la clause d'échelle mobile, le loyer a évolué aussi bien à la hausse qu'à la baisse. D'autre part, une autre clause du bail indique que la clause d'indexation n'est pas exclusive de la faculté pour chacune des parties de demander la révision du loyer dans les conditions impératives des articles 27 et 28 du décret du 30 septembre 1953 et des textes subséquents. Il existe donc une certaine contradiction entre les diverses clauses du bail. Les révisions intervenues à la baisse démontrent également que la clause de non diminution du loyer n'avait pas un caractère déterminant pour les parties. La SCI Force 7 soutient en dernier lieu que la société IKKS serait irrecevable à invoquer la nullité de la clause interdisant la révision du loyer à la baisse, dans la mesure où le contrat a fait l'objet d'un commencement d'exécution. Selon elle, le preneur a accepté durant plusieurs années de s'acquitter du loyer issu de la clause d'indexation, sans se prévaloir de l'article L. 145-39 du code de commerce. Le premier juge avait souligné avec pertinence qu'il n'était ni établi, ni même soutenu que depuis la signature du bail initial ou depuis celle de l'avenant, les conditions d'ouverture de la révision aient été réunies, autrement dit, qu'il y ait eu, par le jeu de l'indexation, une augmentation de loyer de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé. Cette preuve n'est pas plus rapportée à hauteur de cour. Le tableau produit par la société IKKS montre au contraire que depuis la signature de l'avenant, le seuil de 25 % imposé par l'article L. 145-39 du code de commerce n'a pas été atteint avant l'année 2012, date de la demande de révision. Enfin, le caractère d'ordre public de la législation applicable aux baux commerciaux ne peut s'appliquer d'une manière indifférenciée en fonction de la personnalité du preneur, de sa taille, de sa notoriété. L'ensemble de ces éléments permettent de conclure que la clause interdisant toute diminution de loyer est contraire aux dispositions d'ordre public relatives à la fixation du loyer révisé et qu'elle doit en conséquence être écartée. Le jugement mérite confirmation sur ce point. Le loyer facturé en 2012 est supérieur de plus de 25 % au montant contractuellement fixé pour l'année 2005. Ainsi, il y a lieu de confirmer la recevabilité de la demande de révision formée par la SAS IKKS GROUP" ;
ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés, DES PREMIERS JUGES, QUE "la société IKKS GROUP fonde son action sur les dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce qui permettent de demander la révision du loyer, lorsque le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, chaque fois que par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Or il est établi et non contesté que le loyer en cours (60.137,68 euros) a subi une augmentation de plus d'un quart par rapport à la dernière fixation contractuelle qui était de 45.735 euros. Le contrat de bail signé le 13 décembre 2015 dispose: * en son article 5, "Révision légale" : "la clause d'indexation ci-dessus ne sera pas exclusive de la faculté pour chacune des parties de demander la révision du loyer prévu au présent bail, dans les conditions impératives des articles 27 et 28 du décret du 30 septembre 1953 et des textes subséquents..."; * "conditions particulières: le preneur renonce et s'interdit expressément de demander une diminution de loyer pour quelque motif et sur quelque fondement que ce soit. En conséquence, le loyer ne pourra jamais être inférieur aux sommes ci-dessus stipulées. Les parties spécifient et reconnaissent formellement que la clause de non diminution du loyer constitue une condition essentielle et déterminante du bail tout entier. Au cas où l'exécution de cette clause serait refusée par le preneur, pour quelque motif que ce soit, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur". Les parties ont repris dans l'article 7 de l'avenant de renouvellement du bail signé le 29 novembre 2004 les conditions initiales de ce contrat: "Toutes les autres conditions du bail du 2 janvier 1995 restent inchangées. Une copie de ce bail sera annexée à cet avenant et devra être à nouveau paraphée par les deux parties". Ces clauses doivent être analysées à la lumière d'une part de l'article L. 145-15 du code de commerce qui dispose que "sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec (...)aux dispositions des articles (...) L. 145-37 à L. 145-41" et, d'autre part, de l'article L. 145-39 du même code: "Par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire". Contrairement à ce que soutient la bailleresse, la clause litigieuse contredit pour partie au moins la référence générale faite dans le contrat aux dispositions légales relatives à la révision du loyer en présence d'une clause d'échelle mobile en ce que "le preneur renonce et s'interdit expressément de demander une diminution de loyer pour quelque motif et sur quelque fondement que ce soit" et donc notamment, sur celui d'ordre public, prévu par l'article L. 145-38 du code de commerce. En l'occurrence, la révision à la baisse du loyer est bien demandé sur le fondement de ce texte auquel renvoie le contrat, alors que la clause interdit toute demande de diminution du loyer, quel qu'en soit le fondement. Il ne s'agit donc pas seulement de l'instauration d'un loyer plancher qui laisserait ouvert le recours à la révision entre cette base et le loyer actuel, mais bien d'une renonciation à la procédure même de révision en ce qu'elle peut constituer le fondement d'une variation à la baisse du loyer. La recherche de la commune intention des parties et les autres règles d'interprétation des contrats conduisent à considérer qu'il a été fait référence: - aux dispositions de l'article 27 du décret devenu L. 145-38, pour ce qui est de la règle des 3 ans pendant lesquels le locataire ne peut solliciter la révision à compter de l'entrée en jouissance ou après le point de départ du bail renouvelé; - aux dispositions de l'article 28 du décret devenu L. 145-39, pour ce qui est de la règle de proportionnalité qui ouvre le droit à révision, et que la clause litigieuse vient compléter ce dispositif en fixant un loyer plancher par l'interdiction faite au preneur de "demander une diminution de loyer", de telle façon qu'il "ne pourra jamais être inférieur aux sommes ci-dessus stipulées". Une nouvelle difficulté apparaît relative à ce qu'il faut entendre par "les sommes ci-dessus stipulées" que l'on peut comprendre comme le loyer de base initialement fixé H.T. (16.500 euros ou 18.000 euros ou encore 20.250 euros), ou encore celui convenu dans l'avenant "45.735" euros ou encore le loyer après application de la clause d'échelle mobile. Indépendamment de ce problème, il faut donc entendre que le droit à révision est ouvert puisque le loyer a subi une augmentation de plus d'un quart par rapport à la dernière fixation contractuelle, qu'il peut être révisé à la baisse, sans toutefois être inférieur à un montant qu'il faudrait déterminer. Cette interprétation permet de préserver le recours à la révision dont les conditions impératives sont rappelées dans la convention et de donner un sens à la limitation fixée dans les conditions particulières. Mais il subsiste deux autres difficultés: d'une part celle relative à la compatibilité de cette clause avec les dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux, et, d'autre part, celle de la détermination du loyer plancher si une réponse positive est apportée à la première question. Sur le premier point, il ne fait pas de doute que l'instauration d'un loyer minimum contrevient au principe d'ordre public de fixation du loyer à sa valeur locative, laquelle peut être inférieure à celui initialement convenu. Mais s'agissant d'un ordre public de protection, il convient de s'interroger sur la validité de la renonciation que la société IKKS GROUP a accepté en signant le bail initial avec cette difficulté supplémentaire d'une acceptation non explicite dans l'avenant qui ouvre un nouveau bail. La renonciation, pour être admise, suppose qu'elle ne soit pas équivoque et qu'elle porte sur un droit acquis. Or, force est de constater qu'il n'est ni établi, ni même soutenu que depuis la signature du bail initial ou depuis celle de l'avenant, les conditions d'ouverture de la révision aient été réunies, autrement dit qu'il y ait eu par le jeu de l'indexation une augmentation du loyer courant de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé, laquelle n'aurait pas été "exploitée" par la société locataire. En l'absence de cette démonstration, il ne peut être considéré qu'elle a valablement renoncé à solliciter la baisse du loyer dans le cadre d'une procédure de révision, ce, quand bien même la signature de l'avenant pourrait être interprétée comme une reprise de la clause litigieuse. Il convient en conséquence de dire qu'elle est contraire aux dispositions d'ordre public relatives à la fixation du loyer révisé et qu'elle doit donc être écartée" ;
1°) ALORS QUE si le preneur d'un bail commercial ne peut renoncer au bénéfice des règles d'ordre public de protection du statut des baux commerciaux lors de la conclusion du bail commercial, il peut le faire une fois acquis pour lui le bénéfice du statut des baux commerciaux, soit postérieurement à la conclusion du contrat ; qu'une telle renonciation peut ainsi valablement être stipulée dans le bail renouvelé; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que la clause de non diminution de loyers avait été acceptée par la société IKKS GROUP dans l'avenant de renouvellement du bail commercial en date du 29 novembre 2004 ; que pour déclarer recevable la demande de révision du loyer introduite par la société IKKS GROUP sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce, la cour d'appel a énoncé que la renonciation "ne peut intervenir lors de la conclusion du contrat de bail puisqu'elle ne porte pas sur un droit acquis"; qu'en considérant ainsi qu'à l'instar du bail initial, le bail renouvelé ne pouvait contenir une clause de renonciation au bénéfice de l'article L. 145-39 du code de commerce, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce ;
2°) ALORS QU' entache sa décision de dénaturation le juge qui tient compte des conditions générales d'un contrat cependant qu'elles entrent en contradiction avec les termes clairs et précis de ses conditions particulières ; qu'au cas présent, les conditions particulières du bail commercial initial, reprises par l'avenant de renouvellement du 29 novembre 2004, stipulaient que "le preneur renonce et s'interdit expressément de demander une diminution de loyer pour quelque motif et sur quelque fondement que ce soit" et que "les parties spécifient et reconnaissent formellement que la clause de non diminution du loyer constitue une condition essentielle et déterminante du bail tout entier" (p.16 du bail commercial du 13 décembre 1995) ; qu'il résultait ainsi des termes clairs et précis des conditions particulières du bail commercial que la société IKKS GROUP renonçait à toute possibilité de demander une diminution de loyers ; qu'en considérant que la renonciation de la société IKKS GROUP aurait eu un caractère équivoque dès lors que le contrat indiquait parallèlement que les parties pouvaient se prévaloir des dispositions des articles 27 et 28 du décret du 30 septembre 1953 (articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce), cependant que cette dernière référence ne figurait que dans les stipulations générales du contrat, la cour d'appel a dénaturé la clause de non diminution du loyer figurant dans ses conditions particulières, en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE dans le contrat de bail commercial du 13 décembre 1995, dont les termes ont été repris par l'avenant du 29 novembre 2004, la clause de non diminution du loyer faisait suite à une clause d'échelle mobile, permettant une variation automatique du loyer à la hausse comme à la baisse ; que la clause de non diminution du loyer n'avait ainsi pas vocation à empêcher la baisse du loyer par le jeu de la clause d'échelle mobile mais uniquement d'interdire au preneur de solliciter la modification à la baisse du loyer, tel qu'il résultait du jeu de la clause d'échelle mobile ; qu'en considérant que la circonstance que des révisions soient intervenues à la hausse comme à la baisse par le jeu de la clause d'échelle mobile était de nature à démontrer que la clause de non diminution du loyer n'aurait pas eu un caractère déterminant pour les parties, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, en violation de l'article 1134 du code civil.
