LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le contrat d'agence commerciale pour la commercialisation de maisons individuelles, qui la liait à la société Demeures terre et tradition ayant pris fin, la société Conseils et mise en relations (la société CMR) a assigné celle-ci en paiement de commissions ;
Sur le second moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour faire droit à la demande de la société CMR au titre du dossier X..., l'arrêt retient que selon l'article 8 du contrat, l'agent a droit à une commission sur la vente " acceptée " par le mandant, sans qu'il n'y soit, à aucun moment, précisé que la vente doit être effectivement réalisée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que cet article prévoit que " la commission n'est acquise dans son principe et son quantum qu'à la condition que le mandant puisse exécuter le contrat de construction ", que " le droit à commission s'éteint dès lors qu'il est établi que le contrat ne sera pas exécuté, cette exécution s'entend nécessairement de la réalisation de l'ouvrage et de sa livraison " et qu'il précise que " la non-réalisation de l'opération a pour conséquence l'annulation de la commande ", les " avances sur commissions " susceptibles d'avoir été versées " devant être remboursées ", la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Demeures terre et tradition à payer à la société Conseils et mise en relations la somme de 13 352, 32 euros au titre de la commission due sur le dossier X..., l'arrêt rendu le 18 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne la société Conseils et mise en relations aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Demeures terre et tradition la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Demeures terre et tradition
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Demeures terre et tradition à payer à la société Conseils et mise en relations la somme de treize mille trois cent cinquante-deux euros trente-deux centimes (13. 352, 32 euros) au titre de la commission due sur le dossier X... ;
AUX MOTIFS QUE, Sur les commissions :- Vente X... : selon l'article 8 du contrat, le mandataire avait droit à des commissions sur les ventes « acceptées » par le mandant ; Qu'à aucun moment, il n'y est précisé que la vente doit être effectivement réalisée ; Qu'en l'espèce, la société Demeures Terre et Tradition a confirmé à la société Conseils et Mise en Relations, par courrier en date du 17 septembre 2012, que le dossier X... était « validé » ; Qu'elle justifiait seulement son refus de payer la commission par le fait que le client n'avait pas donné suite, tout en tentant, sans en apporter la preuve, d'en faire peser la responsabilité sur la société Conseils et Mise en Relations, étant au surplus observé que M. X... a dénoncé son contrat le 11 septembre 2012, alors que la société Demeures Terre et Tradition avait mis fin à la période d'essai trois mois plus tôt ; Que la « validation » du dossier vaut « acceptation » de la vente, que la société Conseils et Mise en Relations a exécuté sa prestation sans faute prouvée de sa part et qu'il n'existe dès lors aucun motif de lui refuser sa commission ; Que le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et que la société Demeures Terre et Tradition paiera à la société Conseils et Mise en Relations la somme de 13. 352, 32 euros ;
1°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes de l'article 8 du contrat du 2 décembre 2011, « la commission n'est acquise dans son principe et dans son quantum qu'à la condition que le Mandant puisse exécuter le contrat de construction (…)° », le contrat prévoyant à la suite que « le droit à commission s'éteint dès lors qu'il est établi que le contrat ne sera pas exécuté, cette exécution s'entend nécessairement de la réalisation de l'ouvrage et de sa livraison », en précisant encore que « la non réalisation de l'opération a pour conséquence l'annulation de la commande », « les avances sur commissions » susceptibles d'avoir été versées devant dès lors « être intégralement remboursées » (art. 8. 3, p. 12) ; qu'en l'espèce, s'agissant du dossier X..., la cour d'appel a constaté que la société DTT « justifiait (…) son refus de payer la commission par le fait que le client n'avait pas donné suite » (arrêt attaqué, p. 6), le chantier n'ayant pas été réalisé ainsi que l'avaient déjà constaté les premiers juges ; qu'en énonçant, pour condamner la société DTT à payer à la société CMR une commission au titre du dossier X... n'ayant conduit à aucune construction, que « la société Conseils et Mise en Relations a exécuté sa prestation sans faute prouvée de sa part et qu'il n'existe dès lors aucun motif de lui refuser sa commission », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'aux termes de l'article 8 du contrat du 2 décembre 2011, « la commission n'est acquise dans son principe et dans son quantum qu'à la condition que le Mandant puisse exécuter le contrat de construction et notamment dès que le tiers (le client) a exécuté sa propre part (…) », le contrat prévoyant à la suite que « le droit à commission s'éteint dès lors qu'il est établi que le contrat ne sera pas exécuté, cette exécution s'entend nécessairement de la réalisation de l'ouvrage et de sa livraison », en précisant encore que « la non réalisation de l'opération a pour conséquence l'annulation de la commande », « les avances sur commissions » susceptibles d'avoir été versées devant dès lors « être intégralement remboursées » (art. 8. 3, p. 12) ; qu'en condamnant la société DTT au paiement d'une commission à la société CMR au titre du dossier X..., après avoir visé expressément « l'article 8 du contrat » et relevé « qu'à aucun moment, il n'y est précisé que la vente doit être effectivement réalisée » pour que la commission soit due, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société DTT au paiement de la somme de 34. 728, 78 euros au titre des commissions dues sur les dossiers A... et B... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, si la validation des dossiers de vente n'est pas soumise à une condition potestative, en ce qu'elle ne peut pas dépendre du bon vouloir de la société Demeures Terre et Tradition, il appartient à celle-ci de justifier du caractère réel et sérieux de son refus ; qu'en l'espèce, dans son courrier du 17 septembre 2012, la société Demeures Terre et Tradition a expliqué que " les dossiers A... et B... ont bien été validés sur l'aspect technique par Monsieur René Y.... Cependant les éléments financiers et administratifs n'ont pas reçu de validation de notre part. Ni le directeur commercial, Monsieur Olivier Z..., ni votre gestionnaire Madame Natalina Y..., n'ont apposé leur signature sur la fiche de validation " ; Que s'il s'agit uniquement de signatures manquantes de préposés de la société Conseils et Mise en Relations, qu'il suffisait à la société Demeures Terre et Tradition de demander, puisque la société Conseils et Mise en Relations n'était plus son agent commercial en septembre 2012, le motif apparaît fallacieux ; Qu'au demeurant, la société Demeures Terre et Tradition ne le reprend pas dans ses conclusions, expliquant son refus " par l'inadéquation des dossiers à (ses) exigences financières et administratives " ; Que ce motif qui n'est pas plus explicité, est donc inopérant et ne l'autorisait pas à refuser de valider les dossiers ; Que les premiers juges seront donc approuvés de l'avoir condamnée à payer les commissions de la société Conseils et Mise en Relations ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il importe de rappeler que le contrat du 2 décembre 2011 subordonne le paiement des commissions aux conditions cumulatives suivantes :- Validation de la commande et des dossiers complets par la Sàrl Demeures Terre et Tradition,- acceptation de la vente par Sàrl Demeures Terre et Tradition – confirmation et exécution du contrat de vente par le client, (…) 2. Concernant les affaires B... et A... : qu'il n'est pas réellement contesté que les dossiers ont été adressés par la Sàrl Cmr à la Sàrl Demeures Terre et Tradition pour s'opposer au paiement de commissions sur ces deux affaires est l'absence de validation des dossiers, et donc, d'acceptation de la vente, par la Sàrl Demeures Terre et Tradition ; que, même si ces conditions contractuelles de validation des dossiers et d'acceptation de la vente par la Sàrl Demeures Terre et Tradition peuvent apparaître ne pas avoir été remplies, le tribunal considère que ces conditions dépendent de la seule volonté du mandant, la Sàrl Demeures Terre et Tradition et sont donc des conditions potestatives, qui doivent être déclarées nulles, conformément à l'article 1174 du code civil ; que, par ailleurs, la Sàrl Demeures Terre et Tradition ne démontre pas que ces deux chantiers n'ont pas été réalisés ; qu'en conséquence, le tribunal dira que les commissions TTC de 18. 605, 51 € sur l'affaire B..., et de 16. 123, 27 € sur l'affaire A... sont dues par la Sàrl Demeures Terre et Tradition à la Sàrl Cmr ;
1°) ALORS QUE n'est pas potestative la condition qui dépend notamment de la réalisation et de la réunion d'éléments objectifs étrangers à la volonté de celui qui s'oblige ; qu'aux termes de l'article 8 du contrat du 2 décembre 2011, le droit à commission était expressément subordonné à la validation du « dossier financier », au sujet duquel il était prévu la réunion de différents éléments objectifs : « simulation bancaire ou accord de principe confirmant un endettement inférieur à 31 % ; si l'endettement est supérieur ou égal à 31 % il sera fourni obligatoirement un accord de prêt sans réserves » et « un chèque encaissable d'un minimum de 2. 000 euros encaissable ou bien un accord de prêt sans réserves » (art. 8. 3, p. 12) ; qu'en condamnant la société DTT à payer à la société CMR une commission au titre des dossiers A... et B..., en considération d'une absence de « motif réel et sérieux » de nature à écarter une clause de validation financière « potestative », la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1174 du code civil et, par refus d'application, l'article 1171 du code civil ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'article 8 du contrat du 2 décembre 2011, la réunion de plusieurs éléments, notamment financiers, conditionnait l'existence d'une commission due par la société DTT à la société CMR au titre d'un dossier ; qu'en se bornant dès lors à retenir, pour condamner la société DTT à payer à la société CMR une commission au titre des dossiers A... et B..., qu'aucun « motif réel et sérieux » ne justifiait le refus de valider ces dossiers, sans rechercher ni constater si les conditions contractuelles justifiant le paiement de commissions étaient réunies notamment sur le plan financier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société DTT faisait valoir que l'allégation selon laquelle elle aurait refusé de valider les dossiers A... et B... dans le seul but de priver la société CMR de ses commissions était spécieuse, dès lors qu'un tel refus conduisait simultanément à ce que la société DTT se prive elle-même d'une rémunération plus importante découlant de la réalisation de ces dossiers, lesquels n'ayant pas été validés financièrement parce qu'ils ne répondaient pas aux exigences contractuelles attendues (conclusions d'appel de la société DTT, p. 22) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant de nature à établir que les commissions réclamées par la société CMR n'étaient pas dues, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'aux termes de l'article 8 du contrat du 2 décembre 2011, toute commission due au mandataire suppose notamment une validation préalable par la société DTT du dossier financier transmis la société CMR ; qu'en retenant dès lors, pour condamner la société DTT à payer une commission au titre des dossiers A... et B..., « qu'il appart (enait) à celle-ci de justifier du caractère réel et sérieux de son refus » de valider les dossiers financiers en cause (arrêt attaqué, p. 6), là où il appartenait, en réalité, à la société CMR d'établir que les conditions financières concernant ces dossiers étaient bien réunies conformément au contrat pour justifier le paiement de sa commission, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil, ensemble l'article 1184 du même code.
