LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Le Colysée et à M. X..., ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de continuation de cette société, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Gallian, anciennement dénommée Caisse de crédit de l'immobilier ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 24 avril 2014), que, le 15 novembre 2010, la société Le Colysée a donné mandat à la société L'Immobilière provençale de vendre un fonds de commerce de bar-restaurant ; que, par jugement du 24 novembre 2010, la société Le Colysée a été placée en redressement judiciaire et M. X... a été désigné en qualité de représentant des créanciers ; que, par une promesse du 21 janvier 2011, modifiée par un avenant du 31 mars 2011, cette société a vendu, par l'entremise de la société L'Immobilière provençale, le fonds de commerce à M. Y..., qui a versé un acompte ; que celui-ci a assigné la société Le Colysée, M. X..., ès qualités, et la société L'Immobilière provençale en annulation de la promesse de vente et en restitution de l'acompte ; que la société L'Immobilière provençale a appelé en garantie son assureur, la société AGF devenue Allianz, et la Caisse de crédit de l'immobilier ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Le Colysée et M. X..., ès qualités, font grief à l'arrêt de prononcer l'annulation de la promesse de vente et de son avenant, de les condamner à restituer une somme à M. Y... et de rejeter leur demande de dommages-intérêts contre la société L'Immobilière provençale ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par un motif adopté non critiqué, que la promesse de vente et son avenant avaient été signés pour le compte de la société Le Colysée, alors qu'elle était en redressement judiciaire, sans avoir au préalable sollicité l'autorisation du juge-commissaire, la cour d'appel en a exactement déduit, sans méconnaître l'objet du litige, que ces actes devaient être annulés en application de l'article L. 622-7 du code de commerce ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Le Colysée et M. X..., ès qualités, font grief à l'arrêt de les condamner à payer une somme à titre de dommages-intérêts à la société L'Immobilière provençale et de rejeter leur demande contre cette société ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si la société L'Immobilière provençale avait commis une faute par omission en ne vérifiant pas la situation juridique de la société Le Colysée, son mandant, que celle-ci ne lui avait pas adressé l'extrait K-bis que l'agence immobilière lui avait réclamé trois jours avant la signature de la promesse de vente, ni fait état de sa situation de redressement judiciaire et avait signé cet acte affirmant qu'elle avait l'entière disponibilité du bien vendu et qu'elle n'était pas en état de faillite, de liquidation judiciaire ou de cessation de paiements, la cour d'appel a pu en déduire que la demande de la société L'Immobilière provençale devait être accueillie et celle de la société Le Colysée rejetée ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Colysée et M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société Le Colysée et M. X..., ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société Le Colysée et Me X..., ès qualités, font grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé l'annulation du compromis de vente signé le 21 janvier 2011 portant sur le fond de commerce sis ... et l'avenant de ce compromis signé le 21 mars 2011, de leur avoir ordonné de restituer à M. Y... la somme de 40.000 euros et de les avoir déboutés de leur demande indemnitaire à l'égard de la société L'immobilière provençale ;
AUX MOTIFS QUE si l'annulation du compromis signé le 21 janvier 2011 ne peut être prononcée au visa de l'article 1116 du code civil, en revanche M. Franck Y... fait valoir à juste titre que cette annulation découle des dispositions de l'article L. 622-7 du code de commerce dès lors que la société Le Colysée a signé un acte de cession sous conditions suspensives de son fonds de commerce, sans l'autorisation du juge-commissaire, alors qu'il s'agissait d'un acte de disposition étranger à la gestion courante ; que la société Le Colysée se contente de répondre que les dispositions de l'article L. 622-7 du code de commerce sont inapplicables car ne concernant que la procédure de sauvegarde des entreprises ; que l'article L. 631-14 du code de commerce a étendu à la procédure de redressement judiciaire, les dispositions de l'article L. 622-7 qui sont d'ordre public et dont l'omission ouvre droit à l'annulation du contrat, à la demande de tout intéressé dans le délai de 3 ans à compter de la conclusion de l'acte ; qu'il y a donc lieu de confirmer mais par substitution de motifs, le jugement rendu en ce qu'il a annulé le compromis de vente signé entre la société Le Colysée et M. Franck Y..., le 21 janvier 2011 portant sur le fonds de commerce sis ... et l'avenant à ce compromis signé le 31 mars 2011 et en ce qu'il a ordonné à la société Le Colysée et à Me X..., ès qualités de mandataire judiciaire, de restituer à M. Franck Y..., la somme de 40.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2011 ; que la société Le Colysée réclame la condamnation de M. Franck Y... au paiement de la somme de 200.000 € à titre de dommages-intérêts en faisant valoir que M. Franck Y... n'a pas respecté les obligations mises à sa charge par le compromis du 21 janvier 2011 et son avenant, qui lui imposaient de déposer avant le 14 février 2011, trois dossiers de financement alors qu'elle aurait pu s'engager avec des acquéreurs plus diligents ; que la société Le Colysée ne saurait demander des dommages-intérêts sur la base de stipulations contractuelles contenues dans un acte dont l'annulation a été prononcée et alors que cette annulation procède d'une faute qu'elle a commise, en ne sollicitant pas l'autorisation préalable du juge commissaire, avant de signer le compromis du 21 janvier 2011 ;
ALORS QUE M. Y... sollicitait l'annulation du compromis de vente du 21 janvier 2011 sur le seul fondement du dol ; qu'en retenant néanmoins, pour prononcer la nullité sur le fondement de l'article L. 622-7 du code de commerce, que le cessionnaire se prévalait de ce texte à l'appui de sa demande d'annulation, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La société Le Colysée et Me X..., ès qualités, font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés à payer à la société L'immobilière provençale la somme de 20.000 euros et de les avoir déboutés de leur demande indemnitaire à l'égard de cette dernière ;
AUX MOTIFS QUE la société Le Colysée réclame la condamnation de la société l'immobilière Provençale à lui payer la somme de 20.000 € de dommages-intérêts, en faisant valoir que la société l'Immobilière Provençale, se devait de vérifier sa situation juridique ; que si la société l'Immobilière Provençale a commis une faute, en sa qualité de rédacteur d'acte, en ne vérifiant pas la situation juridique de la société Le Colysée, celle-ci ne peut se prévaloir de cette omission pour réclamer des dommages-intérêts alors qu'elle a signé un compromis dans lequel elle affirmait qu'elle pouvait librement disposer du fonds vendu dont elle avait la pleine propriété et l'entière disponibilité, qu'elle n'était pas en état de faillite, de liquidation judiciaire ou de cessation des paiements ; que la société Le Colysée n'a pas respecté le mandat qui la liait à la société L'immobilière provençale et qui lui faisait obligation d'informer son mandataire de toutes modifications concernant le bien et/ou le propriétaire ; qu'alors qu'un extrait K-bis lui a été réclamé par message électronique du 18 janvier 2011, par la société L'immobilière Provençale, soit trois jours avant la cession, la société Le Colysée n'a pas communique le document et n'a pas fait état de sa situation de redressement judiciaire ; que la société l'Immobilière Provençale ne peut cependant demander une somme qui correspondrait au montant de la commission prévue dès lors qu'il lui appartenait aussi de procéder à une vérification minimale de la situation de la société Le Colysée, avant la signature du compromis ; qu'en l'état des diligences effectuées par la société l'Immobilière Provençale, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la société Le Colysée et Me X... ès qualités de mandataire judiciaire, à payer à la société l'Immobilière Provençale, la somme de 20.000 € ;
1°) ALORS QUE commet une faute qui constitue la cause exclusive de son dommage, l'agent immobilier, rédacteur d'une promesse de vente, qui ne vérifie pas, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant et qui conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; que la cour d'appel qui, après avoir relevé que la société L'immobilière provençale, qui avait été mandatée par la société Le Colysée pour trouver un acquéreur à son fonds de commerce et rédiger le compromis de vente, n'avait pas vérifier la situation juridique de son mandant, ce dont il résultait que l'agent immobilier avait commis une faute qui devait être regardée comme la cause unique de son propre dommage, et ainsi exonératoire de la responsabilité du mandant, a néanmoins retenu la responsabilité partielle de celui-ci, et l'a condamné à payer une certaine somme à l'agent immobilier, à raison de ce que la vérification à laquelle devait procéder l'agent immobilier n'aurait été que minimale, a violé l'article 1147 du code civil ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, la faute de la victime ne peut produire un effet totalement exonératoire que si elle est la cause unique du dommage ; que la cour d'appel qui, après avoir relevé que l'agent immobilier avait, en sa qualité de rédacteur d'acte, commis une faute en ne vérifiant pas la situation juridique de la société Le Colysée, ce dont il résultait qu'il était, au moins en partie, responsable du dommage subi par cette dernière à raison de l'annulation du compromis de vente, l'a néanmoins exonéré de cette responsabilité en se fondant sur la faute qu'aurait commise son mandant en ne lui révélant pas sa situation, laquelle n'était pas la cause unique du dommage, a violé l'article 1147 du code civil.
