LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 28 février 2005, la société Boulangerie Neuhauser (la société Neuhauser) a cédé à la société Kimmolux mille six cent quatre-vingt-six actions qu'elle détenait dans le capital de la société Au Bon pain de France (la société Au Bon pain), moyennant le prix de 804 991,04 euros ; que, suivant un second acte sous seing privé du même jour, la société Kimmolux et la SCI Les Moines (la SCI) ont conclu un contrat de cession de bâtiment, en vertu duquel la SCI vendait à la société Kimmolux un immeuble à usage industriel et commercial donné à bail à la société Au Bon pain, moyennant un prix de 250 000 euros ; que l'article 4 du contrat stipulait que la non-réalisation de la vente, si elle était du fait exclusif du cédant, entraînerait la résiliation de la cession des actions de la société Au Bon pain et que le montant payé à ce titre serait remboursé intégralement, augmenté des intérêts au taux légal en vigueur ; que l'acte de vente n'ayant pas été suivi d'un acte authentique dans le délai de six mois à compter de sa conclusion, exigé par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, dans sa rédaction issue de la loi n° 2002-306 du 4 mars 2002, la société Kimmolux a assigné la société Neuhauser et la SCI en annulation de la convention de cession d'actions et en paiement de certaines sommes ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu que la société Kimmolux fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en résolution de l'ensemble contractuel constitué de la convention de cession d'actions et de la convention de cession de bâtiment, et d'écarter ainsi la clause pénale, alors, selon le moyen, que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'au cas d'espèce, en retenant, pour estimer que la non-réitération de la vente par acte authentique n'était pas imputable à la SCI, qu'il résultait de la lettre de M. X..., notaire de la société Kimmolux, du 24 octobre 2005, qu'il avait été satisfait à cette date à toutes ses demandes de communication de pièces nécessaires à l'établissement de l'acte authentique de vente, quand cette lettre se bornait à réitérer une demande de renseignements, déjà formulée le 22 juillet précédent, relativement à la construction d'un auvent mentionné dans un acte du 27 décembre 2000, sans faire mention à aucun moment des autres pièces qui pouvaient être nécessaires, la cour d'appel a dénaturé la lettre du 24 octobre 2005 et méconnu le principe selon lequel les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, dans sa lettre du 24 octobre 2005 adressée à la SCI, M. X..., notaire de la société Kimmolux, précisait qu'il établirait l'acte de vente dès la réception d'une information relative à la construction d'un auvent prévue dans un acte du 27 décembre 2000 et, le cas échéant, de tous documents relatifs à celle-ci, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation, qu'à cette même date, la SCI avait satisfait à toutes les autres demandes de communication de pièces nécessaires à l'établissement de l'acte authentique de vente, alors formulées par la société Kimmolux ; que le moyen ne peut être accueilli ;
Mais sur la seconde branche du moyen :
Vu l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, dans sa rédaction issue de la loi n° 2002-306 du 4 mars 2002, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu que, pour statuer comme il le fait, l'arrêt énonce que la non-réalisation de la cession d'immeuble ne relève pas du fait exclusif de la SCI, qui a toujours réagi avec diligence, par l'intermédiaire de l'étude notariale Doyen et Mourer, aux différentes requêtes de M. X... ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté l'absence de réponse à la lettre de M. X... du 27 octobre 2004, sollicitant des informations portant sur la ventilation du prix de vente de l'immeuble, en raison de ce que la partie de prix s'appliquant à l'auvent construit depuis moins de cinq ans serait un prix TTC, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar ;
Condamne la société Boulangerie Neuhauser et la société Les Moines aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Kimmolux la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Kimmolux.
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Kimmolux de l'intégralité de ses prétentions ;
AUX MOTIFS QUE les appelantes font également valoir que la société Kimmolux ne peut plus se prévaloir de ladite stipulation devenue caduque en application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 dans sa rédaction issue de la loi n° 2002-306 du 4 mars 2002 ; que ce texte dispose notamment que « tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d'une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d'un acte authentique ou, en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l'acte » ; que la convention sous-seing privé de cession de bâtiment du 28 février 2005 manifestant l'accord des parties sur les éléments essentiels de la vente de l'immeuble entre dans le champ d'application du texte susvisé ; qu'il est constant que cet acte de vente n'a pas été réitéré par acte authentique dans le délai de six mois à compter de sa conclusion prescrit par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 et que la société Kimmolux n'a pas avantage introduit dans ce délai de demande en justice en exécution de la convention de cession de bâtiment ; que cependant, la Cour de cassation décide de façon constante depuis l'arrêt de la troisième chambre civile du 9 juin 2010 que la sanction de la caducité, prévue par l'article 42 de la loi du 1er juin 24, n'affecte pas la clause pénale qui doit précisément produire effet en cas de non réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties ; qu'en l'occurrence, la clause prévue à l'article quatre de la convention de cession de bâtiment a la même vocation qu'une clause pénale, dans la mesure où elle est destinée à sanctionner la non réalisation de la vente de l'immeuble si celle-ci est due au fait exclusif du cédant, la SCI Les Moines ; que dans ces conditions il convient d'écarter le moyen tiré de la caducité, laquelle n'affecte que l'acte portant transfert de droit immobilier et non la clause susvisée ; qu'il appartient néanmoins à la SA Kimmolux de rapporter la preuve que la non réitération de la vente par acte authentique est exclusivement imputable à la SCI Les Moines ; que la société Kimmolux se prévaut essentiellement du courrier adressé à son conseil le 11 janvier 2006 par Maitre X..., notaire chargé par elle de la rédaction des actes nécessaires à. la vente de l'immeuble, indiquant que « ni le compromis ni l'acte de vente lui-même par la SCI Les Moines au profit de la société Kimmolux n'ont pu être réalisés au 1er juillet 2005, comme prévu dans la convention de cession du bâtiment datée du 28 février 2005, en raison du manque de renseignements nécessaires à la rédaction de cet acte complexe (note d'urbanisme, droit de préemption de la ville et de SEBL, diagnostic amiante, déclaration d'achèvement des travaux, défaut de transcription au profit de la société défenderesse d'une parcelle faisant partie de I'ensemble immobilier à vendre...). La dernière de ces pièces m'est parvenue le 27 octobre 2005 » ; que toutefois, Maître X... demandait le 26 mai 2005 aux notaires de la SCI Les Moines, Maîtres Doyen et Mourer, la communication des documents constituant le dossier vendeur devant lui permettre d'établir l'acte de vente et ce, « suite à la régularisation du compromis de vente en l'affaire sus-visée (...) » ; que par ailleurs, par courrier du 22 juin 2005, l'étude Doyen et Mourer transmettait à Maître X... la copie du titre de propriété, la copie du bail, l'extrait Kbis, la décision collective de la SCI Les Moines portant nomination du gérant et transfert de siège, le relevé du Livre foncier, la copie du permis de construire et du certificat de conformité concernant l'extension du bâtiment sur la parcelle section 49 numéro 1633/24, en précisant que la mutation de cette parcelle n'avait pas été à ce jour publiée au Livre foncier ; que Maître X... était destinataire par courrier du 18 juillet 2005 de l'original de la renonciation au droit de préemption de la commune de Marly ainsi que des plans de l'ensemble immobilier, le notaire de la SCI Les Moines mentionnant être toujours dans l'attente de la note d'urbanisme sollicitée le 22 juin dernier ; que le diagnostic amiante a été envoyé à Maître X... le 22 septembre 2005 et la copie du pouvoir régularisé par la SEBL le 7 octobre 2005 ; que la situation de la parcelle section 49 numéro 1633/24 a été régularisée le 7 octobre 2005 par son inscription au Livre foncier de Marly au nom de la SCI Les Moines, comme le démontre le courrier du même jour de l'étude Doyen et Mourer ; que Maître X... demandait le 24 octobre 2005 à Maîtres Doyen et Mourer de lui faire savoir dans les meilleurs délais si la construction d'un auvent sur la parcelle susvisée prévue dans l'acte du 27 décembre 2000 avait été réalisée et, le cas échéant, de lui transmettre tous les documents relatifs à cette construction, en précisant que dès réception de ce renseignement et, le cas échéant, des documents concernant ladite construction, il établirait l'acte de vente ; qu'il ressort de ce courrier qu'il avait été satisfait à cette date à toutes les autres demandes de communication de pièces formées par Maître X... ; que l'étude Doyen et Mourer informait Maître X... dès le 25 octobre 2005, soit le lendemain, que la construction de l'auvent avait été réalisée en 2000 et achevée le 1er mars 2001 ; que la copie du permis de construire avec son modificatif ainsi que le certificat de conformité relatifs à cet auvent étaient adressés à Maître X... le 27 octobre 2005 ; que par courrier du même jour, Maître X... demandait à l'étude Doyen et Mourer de lui préciser la ventilation du prix de vente au motif que la partie de prix s'appliquant à l'auvent construit depuis moins de cinq ans serait un prix TTC ; que si le dossier ne contient aucune réponse sur ce point de l'étude Doyen et Mourer, il n'apparaît pas davantage qu'un rappel ait été effectué à ce sujet par Maître X... ; que la SCI Les Moines a en revanche par lettre du 16 décembre 2005 mis Maître X... en demeure d'activer le dossier en indiquant que si la signature n'intervenait pas avant le 10 janvier 2006, elle serait dans l'obligation de facturer l'intégralité des loyers du deuxième semestre 2005 à la SA Au bon pain de France ; que la société Kimmolux a réagi le 25 janvier 2006 en mettant en demeure la SA Boulangerie Neuhauser de lui régler la somme de 555.989,28 € en se prévalant de la résiliation de la convention de cession d'actions sur le fondement de l'article 4 de la convention de cession de bâtiment ; que les correspondances échangées ente les notaires démontrent, d'une part, que la date de fixation de l'entrée en jouissance de l'immeuble au 1er juillet 2005 n'était pas une condition déterminante pour la concrétisation de l'opération, Maitre X... ayant manifestement toujours été mandaté postérieurement à cette date par la société Kimmolux en vue de la réitération de l'acte de vente et, d'autre part, que la non réalisation de la cession d'immeuble ne relève pas du fait exclusif de la SCI Les Moines ayant toujours réagi avec diligence par l'intermédiaire de l'étude Doyen et Mourer aux différentes requêtes de Maître X... ; que dans ces conditions, l'absence de réitération par acte authentique de l'acte sous-seing privé de vente immobilière du 28 février 2005 n'a pas eu pour effet de mettre à néant la convention de cession d'actions intervenue entre la SA Boulangerie Neuhauser et la société Kimmolux ; qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré la demande de la société Kimmolux recevable, étant observé que les conclusions des parties ont écarté du champ dévolutif de l'appel l'irrecevabilité de la requête en réouverture des débats et, statuant à nouveau dans cette limite, de débouter la société Kimmolux de l'intégralité de ses prétentions ;
1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'au cas d'espèce, en retenant, pour estimer que la non-réitération de la vente par acte authentique n'était pas imputable à la SCI Les Moines (cédante), qu'il résultait de la lettre de Me X..., notaire de la société Kimmolux (cessionnaire), du 24 octobre 2005, qu'il avait été satisfait à cette date à toutes ses demandes de communication de pièces nécessaires à l'établissement de l'acte authentique de vente, quand cette lettre se bornait à réitérer une demande de renseignements, déjà formulée le 22 juillet précédent, relativement à la construction d'un auvent mentionné dans un acte du 27 décembre 2000, sans faire mention à aucun moment des autres pièces qui pouvaient être nécessaires, la cour d'appel a dénaturé la lettre du 24 octobre 2005 et méconnu le principe selon lequel les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ;
2°) ALORS QUE la sanction de la caducité prévue par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, en cas d'absence de réitération par acte authentique d'un acte sous seing privé portant transfert de droits immobiliers dans les six mois qui le suivent, n'affecte pas la clause pénale qui doit produire effet en cas de non-réitération en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties ; qu'au cas d'espèce, il résultait des propres constatations des juges du fond que l'acte sous seing privé de cession de bâtiment avait été conclu le 28 février 2005, en sorte qu'en application du texte susvisé, la réitération par acte authentique devait impérativement intervenir avant le 28 octobre 2005 à peine de caducité ; qu'en écartant le jeu de la clause pénale stipulée à l'acte pour le cas où le défaut de réitération de la vente serait imputable à la SCI Les Moines, cédante, motif pris de ce que son notaire avait déféré aux différentes demandes de pièces qui lui avaient été faites par Me X..., le notaire de la société Kimmolux (cessionnaire), chargé d'établir l'acte authentique, tout en constatant par ailleurs qu'à la date du 27 octobre 2005, soit la veille de l'expiration du délai de six mois, Me X... avait encore été contraint de demander à son confrère des précisions sur la ventilation du prix de vente et qu'aucune réponse à cette interrogation ne figurait au dossier, la seule diligence effectuée ensuite par la SCI venderesse étant une mise en demeure adressée au notaire « d'activer le dossier » le 16 décembre 2005, la cour d'appel, qui n'a ainsi pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il s'évinçait que le délai butoir pour éviter la caducité de la vente avait été dépassé du fait de la SCI Les Moines et de son notaire, a violé l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 (mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle), ensemble les articles 1134, 1152 et 1226 du code civil.
