LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 1er décembre 2014), que la SCI Du Tapis vert (la SCI), propriétaire d'un appartement et d'une cave donnés à bail à M. X..., lui a notifié le 22 avril 2011 un congé pour motif sérieux et légitime justifié par la nécessité pour la gérante de la SCI d'exercer dans ces locaux son activité professionnelle de marchand de biens et de l'y domicilier ; que, M. X... n'ayant pas quitté les lieux, elle l'a assigné en validation du congé et en expulsion ;
Attendu que, pour déclarer le congé valable, l'arrêt retient que le congé aux fins de reprise est distinct du congé pour motif réel et sérieux et que sa validité n'est pas subordonnée à la justification d'un « motif réel et sérieux », qu'il n'appartient pas au juge de porter une appréciation sur l'opportunité de la reprise exercée par le bailleur et sur les possibilités que celui-ci aurait eues de choisir une autre solution, mais seulement de vérifier l'absence de fraude ou de détournement de la loi, qui ne sont pas démontrés en l'espèce, et que M. X... est mal fondé dans sa critique des causes de la décision de reprise de la bailleresse ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui soutenait qu'un congé pour reprise devait être justifié par la volonté du bailleur d'habiter ou de faire habiter le logement et alors que le congé avait été donné pour motif sérieux et légitime, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la SCI Du Tapis Vert aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Du Tapis Vert à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a validé le congé donné le 22 avril 2011 par la SCI du Tapis Vert à Monsieur X..., l'a dit occupant sans droit ni titre de l'appartement T2 situé 1, rue du Tapis Vert à Auch, a ordonné en conséquence, faute de départ volontaire dans les huit jours suivant la notification du jugement, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et a débouté Monsieur X... de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la date d'effet des différents contrats : la date de signature du bail de l'appartement est du 20 novembre 2002 et pour la cave du 21 novembre 2002 ; en l'absence de toute mention relative à une date d'effet différente de la date de signature du contrat, étant précisé que M. X... ne produit aucun élément probant au soutien d'une entrée dans les lieux qui serait intervenue en mai 2003, sans autre précision de date, la date de signature de l'acte est présumée celle de la prise de possession du logement ; présomption renforcée par la quasi-concomitance de date entre la signature du bail de l'appartement et la signature du bail de la cave ; c'est par des motifs pertinents et précis que la cour adopte expressément, que le premier juge a relevé que le bail du 20 novembre 2002 arrivait à échéance, après reconduction tacite au 20 novembre 2011, en vertu des dispositions des articles 10 et 13 de la loi du 6 juillet 89 ;
Sur la validité du congé : En la forme, le congé donné par le bailleur le 22 avril 2011 pour le 20 novembre 2011 est régulier ; aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié : soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment liée à l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresses du bénéficiaire de la reprise il ne peut être que le bailleur, son conjoint, partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistrée à la date du congé » ; M. X... soutient que le motif invoqué par la SCI du Tapis vert serait fallacieux en ce sens que la SCI du Tapis vert bénéficiait même avant l'achat de l'ensemble immobilier auprès de la SCI MDP d'une domiciliation au..., domiciliation dont pourrait parfaitement bénéficier la SASU en vertu des dispositions des articles R 123-167 et R 123-169 du code de commerce ; le congé aux fins de reprise selon les termes mêmes de la loi, est distinct du congé pour motif réel et sérieux et sa validité n'est pas subordonnée à la justification d'un « motif réel et sérieux » ; par ailleurs il n'appartient pas au juge de porter une appréciation sur l'opportunité de la reprise exercée par le bailleur et sur les possibilités que celui-ci aurait eu de choisir une autre solution, mais seulement de vérifier l'absence de fraude ou de détournement de la loi, qui ne sont pas démontrés en l'espèce, M. X... procédant par affirmations qui ne sont pas étayées par des éléments objectifs et probants ; par suite, M. X... est mal-fondé dans sa critique des causes de la décision de reprise de la bailleresse ; le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a validé le congé donné par la SCI du Tapis vert le 22 avril 2011 à M. X... et déclaré ce dernier occupant sans droit ni titre du logement loué le 22 novembre 2002 avec les conséquences de droit ;
Sur la demande reconventionnelle de M. X... concernant la cave : Le congé donné par le bailleur le 22 avril 2011 inclut la cave comprenant deux pièces, situé à la même adresse ; l'état des lieux produit aux débats est une photocopie au bas de laquelle les mentions manuscrites sont complétées par ce qui parait être l'apposition d'une carte de visite au nom de « Marco X... chargé de mission EXPORT » et des signatures ne coïncidant pas parfaitement avec les signatures apposées sur le bail ; c'est par des motifs pertinents que la cour adopte expressément quant à la valeur probante de cette pièce, que M. X... sera débouté de sa demande de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ‘ le congé donné par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant'; que le délai de préavis est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ; que selon l'article 13 de cette loi, ces dispositions peuvent être invoquées « lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un de ses associés » ;
Sur la durée du contrat, que selon les dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 « le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales » ; que l'acte notarié de vente intervenue entre les SCI MDP et du Tapis Vert le 3 septembre 2009 établit le caractère familial des sociétés en ce que les parties portent le même nom de famille, M. et Madame Y... pour la venderesse et M. et Mme Z..., épouse A... pour la société acquéreur ; que l'article 13 suscité fixant à trois ans la durée du bail pour les bailleurs constitués en société civile entre parents ou alliés jusqu'au 4ème degré inclus, la durée du bail conclu entre la SCI MDP, repris par la SCI le Tapis Vert et Monsieur X... est donc de 3 ans ; que ce contrat du 20 novembre 2002 ne comportant aucune date d'entrée dans les lieux du locataire, la date de signature de l'acte est présumée celle de possession du logement ; que Monsieur X... ne justifiant pas par ailleurs ses allégations d'une occupation différée à mai 2003 est infondé à voir fixer la durée du bail à une autre date que celle figurant au contrat ; qu'ainsi le bail du 20 novembre 2002 arrivant à échéance, après reconductions tacites antérieures, au 20 novembre 2011, le congé donné par le bailleur le 22 avril 2011 est régulier dans la forme ;
Sur la validité du congé, que l'article 15- I de la loi de 1989 stipule ‘ qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint … ou selon l'article 13 l'un des associés de la SCI ; que force est de constater que le congé signifié à Monsieur X... le 22 avril 2011 contient les motifs de la reprise à savoir « la nécessité pour la gérante et associée avec son époux, Monsieur A... d'exercer une activité de négoce professionnel au sein des locaux occupés » et est conforme aux dispositions légales ; qu'il n'appartient pas à Monsieur X... de critiquer le principe de cette reprise alors que la seule décision de reprendre son logement est une des raisons pour lesquelles le bailleur peut donner congé, comme le stipule l'article 15, le motif sérieux et légitime invoqué n'étant qu'une alternative ; qu'en conséquence, le congé donné par la SCI du Tapis Vert le 22 avril 2011 à Monsieur X... sera validé et ce dernier déclaré occupant sans droit ni titre du logement donné à bail le 20 novembre 2002 avec les conséquences de droit ;
Sur la demande reconventionnelle : l'état des lieux de la cave produit par le défendeur et constatant son mauvaise état lors de sa prise de possession en novembre 2002 apparaît sujet à caution en ce que sa rédaction manuscrite sur une feuille au bas de laquelle figure le nom de « Marco X... chargé de mission » semble constituer une preuve que le défendeur s'est constituée à lui-même, la partie adverse doutant de son authenticité ; qu'à tout le moins cette pièce ne saurait justifier de l'état actuel de la cave qu'un constat objectif d'huissier aurait suffi à établir, pas plus que le rapport d'expertise ordonnée en référés et concernant le local commercial ne permet d'assimiler l'état de celui-ci à l'état de la cave ; qu'à défaut de rapporter la preuve qui lui incombe des allégations concernant cette cave, Monsieur X... sera débouté de ses demandes ;
ALORS, D'UNE PART, QU'il ressort du congé délivré le 22 avril 2011 par la SCI du Tapis Vert à Monsieur Marco X... qu'il a été « donné par le bailleur pour motif sérieux et légitime » ; qu'en affirmant que ce congé du 22 avril 2011 avait été donné « pour le 20 novembre 2011 pour REPRISE avec la mention de ‘ motif légitime et sérieux'», que le congé aux fins de reprise selon les termes mêmes de la loi, était distinct du congé pour motif réel et sérieux et sa validité n'était pas subordonnée à la justification d'un « motif réel et sérieux » et qu'il n'appartenait pas au juge de porter une appréciation sur l'opportunité de la reprise exercée par le bailleur et sur les possibilités que celui-ci aurait eu de choisir une autre solution, mais seulement de vérifier l'absence de fraude ou de détournement de la loi, qui n'était pas démontrés en l'espèce, la cour d'appel, qui a donné au congé délivré le 22 avril 2011 par la SCI du Tapis Vert à Monsieur X... un objet et une portée qu'il n'avait manifestement pas, a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la reprise du logement de nature à justifier un congé donné par le bailleur sur le fondement de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 doit s'entendre de la reprise pour habiter ; que Monsieur X... faisait valoir que le congé pour reprise n'était autorisé que pour habiter ou vendre le logement et qu'en l'espèce le congé pour reprise devait être déclaré nul car les associés de la SCI du Tapis Vert n'entendaient pas habiter l'appartement occupé mais souhaitaient uniquement s'en servir comme siège social pour une société (conclusions d'appel de Monsieur X... p. 5 et 7) ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions déterminantes de nature à justifier le prononcé de la nullité du congé délivré par la SCI du Tapis Vert le 22 avril 2011 à Monsieur X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE le droit de reprendre le logement est réservé aux personnes physiques, les personnes morales ne pouvant pas l'exercer, à l'exception des sociétés civiles de famille constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus et seulement au profit de l'un de leurs associés ; que Monsieur X... faisait valoir que le caractère familial de la SCI du Tapis Vert n'était pas justifié ; qu'en énonçant, pour valider le congé donné le 22 avril 2011 par la SCI du Tapis Vert à Monsieur X... pour le 20 novembre 2011, qu'il n'appartenait pas au juge de porter une appréciation sur l'opportunité de la reprise exercée par le bailleur et sur les possibilités que celui-ci aurait eu de choisir une autre solution, mais seulement de vérifier l'absence de fraude ou de détournement de la loi, qui n'étaient pas démontrés en l'espèce, sans s'assurer, comme elle y était invitée, que la SCI du Tapis Vert, personne morale, était une société civile de famille constituée entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable.
