LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 mars 2015), que, par acte authentique dressé le 3 janvier 2006 par M. X..., notaire, l'EURL IDFC, gérée par M. Y..., a acquis un bien immobilier, ainsi que des droits d'une moitié indivise dans un passage commun, l'autre moitié indivise appartenant à Mme Z..., propriétaire du fonds voisin ; qu'après avoir divisé ce bien en quatre lots, l'EURL IDFC a, par actes authentiques dressés le 16 juin 2006 par M. X..., vendu deux lots à Mme A...et à M. B..., les actes faisant état de l'acquisition de droits portant sur une moitié indivise du passage commun ; que, le 19 juillet 2006, M. X... a établi deux attestations rectificatives précisant que les droits respectifs de Mme A...et de M. B...sur le passage commun pour accéder aux lots étaient d'un quart indivis et non de la moitié ; que, par acte sous seing privé du 7 août 2007, l'EURL IDFC a signé un " compromis " de vente portant sur un troisième lot comportant des droits d'une moitié indivise dans le passage commun, la vente ne s'étant pas réalisée ; que, le 20 avril 2011, M. X... a dressé deux actes rectificatifs ayant pour effet de restituer à Mme A...et à M. B...des droits à concurrence d'un tiers chacun dans le passage commun ; que la vente du troisième lot est intervenue le 12 juillet 2011 ; que, soutenant que les fautes du notaire leur avaient causé un préjudice, l'EURL IDFC et M. Y...ont assigné en indemnisation la SCP Bernard C..., Bernard E...
H..., Pascal X...et Lanig G..., devenue la SCP Pascal X..., Lanig G... et Delphine F...;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'EURL IDFC et M. Y...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation du notaire ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les actes de vente reçus par M. X... contenaient chacun le rappel des dispositions des actes précédents mentionnant le caractère mitoyen du mur et relevé que le notaire avait vérifié l'étendue des droits du vendeur sur le mur séparant le passage commun de la parcelle et qu'il en avait informé les parties, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la faute de M. X... concernant l'information des parties sur le caractère mitoyen du mur n'était pas démontrée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de l'EURL IDFC, l'arrêt retient que, si le notaire a commis une faute dans la rédaction des actes, les échanges de courriers ne suffisent pas à démontrer que la promesse de vente signée le 7 août 2007 est devenue caduque ou n'a pu être réalisée en raison du désengagement des acquéreurs et que seule la faute du notaire a retardé la cession des parcelles composant le troisième lot jusqu'au 12 juillet 2011 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la faute de M. X... avait contribué à retarder la cession des parcelles, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la faute commise par M. X... sur la répartition des droits indivis sur le passage commun dans les actes de vente reçus par lui le 16 juin 2006 n'engage pas la responsabilité de la SCP Pascal X..., Lanig G... et Delphine F..., anciennement dénommée Bernard C...Bernard E...
H..., Pascal X... et Lanig G..., en l'absence de preuve d'un lien de causalité avec les préjudices allégués par l'EURL IDFC et M. Y...et déboute l'EURL IDFC et M. Y...de leurs demandes de ce chef, l'arrêt rendu le 18 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la SCP Pascal X..., Lanig G... et Delphine F...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Pascal X..., Lanig G... et Delphine F...à payer la somme globale de 3 000 euros à la société EURL IDFC et à M. Y...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société IDFC et M. Franck Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté l'Eurl IDFC et M. Franck Y...de leurs demandes respectives à l'encontre de la SCP Pascal X..., Lanig G... et Delphine F..., anciennement dénommée Bernard C..., Bernard E...
H..., Pascal X... et Lanig G... ;
AUX MOTIFS QUE « sur le caractère mitoyen du mur séparant le passage commun des parcelles vendues :
Que l'Eurl IDFC et Monsieur Franck Y...rappellent que le notaire étant chargé de régulariser la vente de terrains constructibles inclus dans un lotissement, il lui incombait de rassembler toutes les pièces nécessaires à la rédaction précise et complète de l'acte authentique et d'informer clairement les parties sur le contenu de ces documents et ses conséquences sur leurs droits. Ils reprochent à celui-ci de n'avoir pas suffisamment recherché les actes de nature à définir le caractère mitoyen ou non du mur séparant le passage commun des autres parcelles vendues respectivement à Monsieur David B...et Madame Danielle I...et de ne pas avoir informé les parties à l'acte du résultat de ses vérifications ;
La SCP Pascal X..., Lanig G... et Delphine F...conteste la faute alléguée, faisant valoir que l'étendue des droits sur le mur séparant le passage commun figure en toutes lettres dans le titre de propriété de l'Eurl IDFC ; qu'elle soutient en outre que la prétendue faute n'a pas eu la moindre conséquence pour qui que ce soit ;
Que les actes de vente reçus le 16 juin 2006 par Me Pascal X... contiennent chacun un paragraphe intitulé « rappel de conventions » ainsi rédigé :
« 1°) Aux termes d'un acte reçu par Maître J..., notaire à La Rochelle, le 10 novembre 1983, contenant vente par Monsieur K..., précédant propriétaire, au profit de Monsieur et Madame L..., il a été indiqué ce qui suit littéralement rapporté : « Étant précisé que le mur séparatif de l'immeuble vendu et de celui restant appartenir au vendeur, qui vient d'être édifié par le vendeur à ses seuls frais, et à la demande de l'acquéreur, sera mitoyen entre vendeur et acquéreur sans que ce dernier ait à rembourser aucun frais de construction. Cette condition imposée par lui et acceptée par le vendeur étant essentielle et déterminante à l'accord entre les parties et à la présente vente. Étant précisé en outre que les plantations actuellement existantes de part et d'autre dudit mur seront maintenues quelle que soit la distance entre le mur et lesdites plantations toutes en liasses ».
2°) Aux termes de l'acte reçu par Maître M..., notaire à La Rochelle, le 22 décembre 1988, il est extrait ce qui suit littéralement rapporté : « Monsieur Alain K..., vendeur, déclare qu'à l'entrée du passage indivis cadastré section AE 623 et AE N° 626, il existe un portail avec fermeture par télécommande lui appartenant dans les mêmes proportions que ledit passage et que l'entretien et les réparations sont supportés par les coindivisaires par parts égales ;
Que le rappel de dispositions contenues dans des actes précédents suffit à démontrer que, non seulement le notaire instrumentaire a vérifié l'étendue des droits du vendeur sur le mur séparant le passage commun de la parcelle vendue, mais aussi qu'il en a informé les parties à chaque acte de vente reçu par lui le 16 juin 2006 ;
Que la faute reprochée par l'Eurl IDFC et Monsieur Franck Y...à la SCP Pascal X..., Lanig G... et Delphine F..., anciennement dénommée Bernard C..., Bernard E...
H..., Pascal X... et Lanig G... n'est en conséquence pas démontrée » ;
ALORS QUE la société IDFC et M. Y...faisaient valoir dans leurs conclusions que la mention dans les actes de vente reçus le 16 juin 2006 selon laquelle « le mur séparatif de l'immeuble vendu et de celui restant appartenir au vendeur, qui vient d'être édifié par le vendeur à ses seuls frais, sera mitoyen entre vendeur et acquéreur » ne suffisait pas à informer suffisamment la société IDFC, d'une part, Mme I...et M. B..., d'autre part, de la nature mitoyenne du mur séparant le terrain de ces derniers et le passage commun ; qu'ils soutenaient en effet que cette mention ne pouvait raisonnablement s'interpréter que comme visant le mur séparant l'immeuble et la parcelle vendue, et non le mur séparant l'immeuble et le passage commun : « Le seul mur dont on peut raisonnablement comprendre qu'il a la qualité de mur mitoyen ne vise nécessairement que la partie de ce mur qui sépare effectivement les deux propriétés, soit sa seule partie Nord hors passage indivis » (conclusions, p. 10, dernier alinéa) ; qu'en retenant pourtant que la mention litigieuse « suffit à démontrer que, non seulement le notaire instrumentaire a vérifié l'étendue des droits du vendeur sur le mur séparant le passage commun de la parcelle vendue, mais aussi qu'il en a informé les parties à chaque acte de vente reçu par lui le 16 juin 2006 » (arrêt, p. 6, alinéa 5), sans répondre à ce moyen déterminant des écritures des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la faute commise par Maître Pascal X... sur la répartition des droits indivis sur le passage commun dans les actes de vente reçus par lui le 16 juin 2006 n'engage pas la responsabilité de la SCP Pascal X..., Lanig G... et Delphine F..., anciennement dénommée Bernard C..., Bernard E...
H..., Pascal X... et Lanig G..., en l'absence de preuve d'un lien de causalité avec les préjudices allégués par l'Eurl IDFC et M. Franck Y..., et d'avoir débouté l'Eurl IDFC et M. Franck Y...de leurs demandes respectives à l'encontre de cette SCP ;
AUX MOTIFS QUE « sur les droits indivis sur le passage commun :
Que l'eurl IDFC et Monsieur Franck Y...reprochent à Me Pascal X..., notaire associé, d'avoir procédé de sa seule initiative à des attestations rectificatives, elles-mêmes erronées, des actes de vente du 16 Juin 2006 conférant, respectivement à Monsieur David B...et à Madame Danielle I..., des droits indivis sur le passage commun au-delà de ceux qu'ils avaient acquis et de nature à rendre impossible l'accès au troisième lot du lotissement, objet du compromis de vente conclu avec Madame Murielle O... et Monsieur Philippe P... ; qu'ils soutiennent que ce notaire connaissait parfaitement le projet de lotissement ainsi que la destination de « passage commun » de la bande de terrain, dont une partie des droits indivis devait être cédée aux deux premiers acquéreurs, et qu'il ne pouvait donc ignorer qu'en privant le futur propriétaire des parcelles AE n° 1002 et n° 1007 de tout droit indivis sur les parcelles AE n° 623 et 626 pour accéder à la rue de la Sablière, le troisième lot comprenant la maison d'habitation sise 6 rue de la Sablière se trouverait enclavé et de ce fait invendable ;
La SCP Pascal X..., Lanig G... et Delphine F...reconnaît avoir commis une faute en mentionnant dans les deux actes de vente reçus par Me Pascal X... le 16 juin 2006 que l'acquéreur devenait propriétaire de la « moitié indivise dans un passage commun », mais fait valoir qu'elle a fait publier une attestation rectificative concernant ces deux actes, puis un acte rectificatif réglant définitivement la prétendue difficulté ; qu'ainsi les acquéreurs se sont vus restituer les droits qui auraient dû être les leurs dès l'origine, à savoir disposer de droits d'un tiers indivis sur le passage commun ; qu'elle prétend que la vente au profit des Consorts O...-P...pouvait être réitérée avec l'établissement concomitant d'un acte rectificatif et précise avoir adressé deux lettres les 27 septembre et 3 octobre 2007 au notaire de ces acquéreurs pour lever toutes difficultés ; qu'elle fait valoir au surplus que l'Eurl IDFC ne justifie d'aucune démarche pour procéder à la vente de l'immeuble entre 2007 et 2011 ;
Que les deux actes authentiques de vente reçus le 16 juin 2006 par Me Pascal X... attribuaient à chacun des acquéreurs l'ensemble des droits acquis le 3 janvier 2006 par l'Eurl IDFC sur le passage commun, soit la moitié indivise ; que la rectification intervenue le 19 juillet 2006, attribuant à chacun d'eux des droits d'un quart indivis dans le passage commun, était non seulement erronée, mais aussi insuffisante pour permettre aux futurs acquéreurs des autres lots de disposer de droits équivalents et pouvoir accéder ainsi à la rue de la Sablière ;
Que la faute reprochée au notaire instrumentaire étant admise par la SCP Pascal X..., Lanig G... et Delphine F..., il appartient cependant à l'EURL IDFC et à Monsieur Franck Y...de rapporter la preuve, non seulement que l'acte authentique de vente des parcelles cadastrées AE n° 1002, n° 1006 et n° 1007 n'a pu être signé en raison du désengagement des acquéreurs, mais aussi que les Consorts O...-P...ont renoncé à acquérir ce troisième lot en raison de l'absence de droits disponibles sur le passage commun et non pour un autre motif ;
Que les courriers échangés entre Me Pascal X... et Me Pascal R..., notaire de Madame Murielle O... et de Monsieur Philippe P..., entre le 25 septembre et le 3 octobre 2007 établissent que :
- les bénéficiaires du compromis de vente signé le 7 août 2007, ayant été informés de l'état d'enclave des parcelles cadastrées AE n° 1002, n° 1006 et n° 1007, acceptaient d'acquérir ce lot en contrepartie de la réduction du prix net vendeur à la somme de 245. 000 €, au lieu de 284. 500 €, ainsi que de la constitution d'une servitude de passage ;
- la proposition ainsi faite par les acquéreurs devenait caduque à défaut d'acceptation ou de réalisation de leurs conditions avant le 2 octobre 2007 ;
- suite à un entretien téléphonique entre les deux notaires, il leur a été répondu le 3 octobre 2007 par la SCP Bernard C..., Bernard E...
H..., Pascal X...e t Lanig G...qu'un acte rectificatif allait être établi pour leur permettre de disposer également de droits indivis dans la moitié indivise des parcelles cadastrées AE n° 623 et n° 626 ;
Que cet échange de courriers ne suffit pas à démontrer que la promesse de vente signée le 7 août 2007 est devenue caduque ou n'a pu être réalisée en raison du désengagement des acquéreurs et que seule la faute du notaire a retardé la cession des parcelles composant le troisième lot jusqu'au 12 juillet 2011, date de la vente conclue avec Monsieur Robert T...à un prix supérieur à celui proposé par les Consorts O...-P...le 25 septembre 2007 ;
Que la preuve d'un lien de causalité entre la faute du notaire instrumentaire et les préjudices allégués par l'EURL IDFC et Monsieur Franck Y...n'est en conséquence pas rapportée ;
Que le jugement entrepris sera infirmé, l'Eurl IDFC et Monsieur Franck Y...étant déboutés de l'ensemble de leurs demandes » ;
1/ ALORS QUE tout événement doit être qualifié de cause du dommage dès lors que sans lui le dommage ne se serait pas produit ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même retenu qu'après avoir découvert l'état d'enclavement des parcelles qu'ils souhaitaient acquérir, les consorts O... et P... avaient proposé de maintenir la vente, moyennant la réduction du prix et la constitution d'une servitude de passage, « la proposition ainsi faite par les acquéreurs deven [ant] caduque à défaut d'acceptation ou de réalisation de leurs conditions avant le 2 octobre 2007 » (arrêt, p. 7, pénultième alinéa) ; que la Cour d'appel a également constaté que Maître X... avait manqué de diligence puisqu'il n'avait répondu à cette proposition qu'après l'expiration du délai assortissant l'offre des acquéreurs : « suite à un entretien téléphonique entre les deux notaires, il leur a été répondu le 3 octobre 2007 par la SCP Bernard C..., Bernard E...
H..., Pascal X...e t Lanig G...qu'un acte rectificatif allait être établi pour leur permettre de disposer également de droits indivis dans la moitié indivise des parcelles cadastrées AE n° 623 et n° 626 » ; qu'en retenant pourtant que « cet échange de courriers ne suffit pas à démontrer que la promesse de vente signée le 7 août 2007 est devenue caduque ou n'a pu être réalisée en raison du désengagement des acquéreurs » (arrêt, p. 7, dernier alinéa), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que Maître X... n'avait réagi à la proposition des acquéreurs qu'après l'expiration du délai de validité de l'offre, en violation de l'article 1382 du code civil ;
2/ ALORS QUE tout événement doit être qualifié de cause du dommage dès lors que sans lui le dommage ne se serait pas produit ; que le fait que plusieurs événements, imputables à des auteurs différents, aient participé à la réalisation du dommage, n'est pas de nature à faire obstacle à l'obligation de chaque responsable d'indemniser l'entier dommage subi par la victime ; qu'en déboutant en l'espèce les exposants de leur demande indemnitaire au prétexte qu'il ne serait pas démontré que « seule la faute du notaire a retardé la cession des parcelles » (arrêt, p. 7, alinéa 3), quand le simple fait que d'autres causes aient pu participer à la réalisation du préjudice ne modifiait en rien l'obligation du notaire de réparer l'entier dommage que sa faute avait contribué à causer, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
