LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 31 juillet 2014), que, par acte du 17 juin 2008, la société Leader Price Nouvelle-Calédonie (la société Leader Price) a mis à la disposition de la société Rotisseurs du soleil, sur le parking de son magasin, un espace de stationnement destiné à l'exploitation d'une rôtisserie ambulante pour une durée d'un an renouvelable ; que, le 31 janvier 2012, la propriétaire a notifié à la locataire son refus de renouveler cette occupation ; que la société Rotisseurs du soleil a assigné la société Leader Price en revendication du statut des baux commerciaux ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Rotisseurs du soleil fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres, que l'autorisation d'occupation précaire précisait que l'activité de la locataire devait s'exercer pendant les heures d'ouverture du magasin et, par motifs adoptés, que la locataire n'avait pas la maîtrise exclusive de l'emplacement mis à sa disposition et dépendait des infrastructures du magasin pour l'exercice de son activité, les branchements électriques se trouvant dans un boîtier fermé dont elle n'avait pas le libre accès et ses bouteilles de gaz étant entreposées dans le magasin, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que la société Rotisseurs du soleil, qui était soumise à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité, ne pouvait bénéficier du statut des baux commerciaux et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Rotisseurs du soleil fait grief à l'arrêt de dire que l'autorisation d'occupation précaire a pris fin et de la condamner à payer une indemnité d'occupation ;
Mais attendu que, le premier moyen étant rejeté, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Rotisseurs du soleil aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Rotisseurs du soleil et la condamne à payer à la société Leader Price Nouvelle-Calédonie la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Rotisseurs du soleil.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société ROTISSEURS DU SOLEIL de sa demande en requalification du contrat d'occupation en un contrat de bail commercial ainsi que de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les dispositions de l'article L. 145-1-I du code de commerce (chapitre V) relatives au bail commercial prévoient que : « les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fond est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent aux propriétaires du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et où su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire » ;
que pour revendiquer l'application des dispositions précitées, la société ROTISSEURS DU SOLEIL excipe de sa qualité de commerçant et de l'exploitation d'une clientèle personnelle, points non contestés par la partie adverse ; cependant qu'il résulte des textes précités, que pour être soumis au statut des baux commerciaux, le contrat litigieux doit concerner des immeubles ou des locaux, ou des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions, au sein desquels un fonds est exploité par son propriétaire régulièrement immatriculé et qu'ainsi seuls les bâtiments ou les constructions sont concernés, ce qui nécessite une fixité et un ancrage au sol de nature à assurer stabilité et solidité, ainsi que le premier juge l'a justement relevé dans des motifs que la cour adopte ; qu'ainsi, un terrain ne saurait être considéré comme soumis au statut des baux commerciaux sans qu'une construction n'y soit édifiée ou sur le point de l'être ; que la jurisprudence a été conduite à rappeler que des aires de stationnement ne sont pas suffisamment délimitées pour pouvoir prétendre à être qualifiées de local (cf. Cass. civ. 3ème 18 mars 1992) ou encore que des cabines mobiles, qui sont aisément transportables, ne sauraient être considérées comme des locaux (cf. Cass. civ. 3ème 10 mai 1989) ; qu'en l'espèce, la rôtisserie ambulante n'est pas implantée au sol et que l'emplacement délimité par de simples bandes de peinture tracées au sol ne saurait être qualifié de local, pas plus que d'emplacement stable et permanent ; que de manière surabondante, il sera relevé que si la société ROTISSEURS DU SOLEIL dispose bien d'une clientèle propre, l'autorisation d'occupation précaire souscrite le 17 juin 2008 par les parties précisait bien que son activité devait s'exercer pendant les horaires d'ouverture du magasin LEADER PRICE, et qu'en conséquence elle ne disposait pas d'une exploitation autonome ; qu'au surplus, la cour est conduite à relever que la commune intention des parties résultant des dispositions expresses du contrat, avait été de conclure non pas un bail commercial mais bien une convention d'occupation précaire pour une durée d'une année seulement, renouvelable sur demande expresse de la société ROTISSEURS DU SOLEIL moyennant une indemnité d'occupation modeste, dont la précarité selon l'intitulé même de la convention n'avait pu échapper au preneur qui pouvait ainsi tester un nouveau point de vente, sans recourir au formalisme des baux commerciaux nécessairement plus contraignant pour les parties ; qu'en conséquence, le preneur est mal fondé à demander aujourd'hui le bénéfice d'une législation sous les auspices de laquelle il n'avait pas entendu se placer ; qu'il résulte ainsi de ces éléments pris en leur ensemble, qu'il n'y a pas lieu de requalifier la convention du 17 juin 2008 en un contrat de bail commercial soumis aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, de sorte que la société ROTISSEURS DU SOLEIL sera déboutée de sa demande ; que l'autorisation d'occupation précaire du 17 juin 2008 n'étant pas soumise aux dispositions du statut des baux commerciaux, la société ROTISSEURS DU SOLEIL ne saurait réclamer le paiement d'une indemnité d'éviction sur le fondement des dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce, étant relevé que la loi des partie ne prévoit le paiement d'aucune indemnité à l'échéance du bail ;
ET AUX MOTIFS QUE l'autorisation d'occupation précaire du 17 juin 2008 n'est pas soumise aux dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux ; qu'aussi, la société ROTISSEURS DU SOLEIL ne saurait réclamer le paiement d'une indemnité d'éviction sur le fondement des dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article L 145-1-1 du code de commerce,« les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fond est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre:
1° aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent aux propriétaires du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et où su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail- des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire » ;
qu'il en résulte-que pour être soumis au statut d'ordre public des baux commerciaux le contrat litigieux doit concerner des immeubles ou locaux dans lesquels un fond est exploité par son propriétaire régulièrement immatriculé ; que seuls les bâtiments sont concernés; ces derniers étant définis comme des choses qui se trouvent rattachées matériellement au sol, par un dispositif d'ancrage, de liaison ou de fondation. Ils ne doivent pas seulement reposer sur le sol mais y être incorporés ; qu'ils doivent être également suffisamment stables et solides ; qu'il est admis que le « local» dont fait référence l'article précité est aussi un bien immeuble ; que deux conditions cumulatives doivent être remplies pour qu'un emplacement puisse être qualifié de local au sens du statut des baux commerciaux ; qu'il doit tout d'abord s'agir d'un lieu clos et couvert dans lequel doit s'exercer la vente ; qu'un local est donc un emplacement suffisamment délimité par des éléments structurels et composé d'un volume adéquate pour accueillir la clientèle ; qu'il est également nécessaire que le local soit suffisamment stable dans la mesure ou un bailleur ne peut imposer la mobilité à son cocontractant ; que si un terrain nu ne saurait être considéré comme un local ou un immeuble, les constructions réalisées destinées à l'usage commercial, industriel ou artisanal peuvent en revanche recevoir cette qualification ; qu'un terrain nu ne saurait être soumis au statut des baux commerciaux sans qu'une construction ait été édifiée ou soit sur le point de l'être par le preneur ; qu'en l'absence de définition de la notion de construction tant par le droit civil que par le statut des baux commerciaux, la jurisprudence considère qu'il doit s'agir d'un bâtiment, c'est-à-dire d'un édifice présentant une fixité et une solidité suffisantes ; qu'il s'agit là de deux conditions cumulatives relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond ; que l'existence d'une clientèle propre n'est pas suffisante pour que le preneur puisse bénéficier du statut des baux commerciaux ; qu'il est nécessaire qu'il dispose d'une autonomie de gestion ; qu'en l'espèce, il est acquis et non contesté que la société ROTISSEURS DU SOLEIL bénéficie d'un emplacement sur le parking goudronné du magasin LEADER PRICE délimité par des plots en béton sans accès indépendant ; que par principe, sont exclues du statut des baux commerciaux les aires de stationnement car elles ne sont pas suffisamment délimitées pour pouvoir prétendre être qualifiées de local ; que la présence de ces éléments structurels dont il n'est pas invoqué ni même établi qu'ils ont été édifiés par la société ROTISSEURS DU SOLEIL avec l'accord exprès du bailleur, permet de délimiter l'espace qui lui est alloué pour qu'elle puisse installer sa rôtissoire ambulante par nature non implantée dans le sol ; que cependant, il n'est pas démontré qu'elle en a la maîtrise exclusive de sorte que l'emplacement concerné peut être utilisé par tout véhicule désireux de se garer sur le parking du magasin LEADER PRICE ; que surtout cette délimitation structurelle ne fait pas de cet emplacement un espace clos et couvert apte à recevoir du public puisque réservé exclusivement au stationnement de la rôtisserie ambulante ; que la société ROTISSEURS DU SOLEIL prouve au moyen de diverses attestations dont la validité n'est pas contestée disposer d'une clientèle personnelle et autonome ; que pour autant, l'existence de cette clientèle propre n'est pas suffisante pour qu'elle puisse bénéficier du statut des baux commerciaux ; qu'en effet, elle ne dispose pas d'une autonomie de gestion. Il ressort clairement du contrat litigieux qu'elle dépend strictement des heures d'ouverture du magasin LEADER PRICE pour installer sa rôtisserie ambulante ; que par ailleurs, elle reconnaît elle-même dépendre des infrastructures du magasin LEADER PRICE ; qu'ainsi, les branchements électriques d'alimentation de la rôtisserie se trouvent dans un boitier fermé situé dans le mur du magasin LEADER PRICE dont elle n'a pas le libre accès ; que les bouteilles de gaz nécessaires à son activité commerciale sont entreposées dans le magasin LEADER PRICE ; qu'elle se trouve donc soumise à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité ; qu'aussi au vu des motifs qui précèdent, il n'y a pas lieu de requalifier la convention du 17 juin 2008 en un contrat de bail commercial soumis aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-1 et suivants du code du commerce de sorte que la société ROTISSEURS DU SOLEIL sera déboutée de sa demande de ce chef ; que l'autorisation d'occupation précaire du 17 juin 2008 fait la loi des parties conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil ; que force est de constater que cette convention n'impose au bailleur aucun forme particulière pour donner congé. Aussi, le tribunal constate qu'en l'espèce le congé délivré le 4 janvier 2012 à la société ROTISSEURS DU SOLEIL par lettre recommandée avec accusé de réception est régulier et qu'en conséquence, l'autorisation d'occuper les lieux a cessé le 30 juin 2012 ;
1° ALORS QUE l'application du statut des baux commerciaux n'est pas conditionnée à l'existence d'un local clos et couvert ; qu'en déboutant la société ROTISSEURS DU SOLEIL de son action en requalification de la convention d'occupation précaire en contrat de bail commercial au motif que l'espace concédé à la rôtisserie ambulante était délimité au sol par de simples bandes de peintures tracées au sol ce qui ne pouvait être qualifié de local quand l'application du statut des baux commerciaux n'est pas conditionnée à l'existence d'un local clos et couvert, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
2° ALORS QUE le statut des baux commerciaux s'applique, nonobstant la qualification que les parties ont donnée au contrat, à une surface d'exploitation si l'emplacement concédé est stable et permanent ; qu'en jugeant que l'espace concédé à la rôtisserie ambulante, qui était délimité au sol par de simples bandes de peintures tracées au sol, ne pouvait être qualifié d'emplacement stable et permanent, cependant qu'un simple marquage sur un sol durable tels que des bandes de peinture sur un sol goudronné, délimitant des aires de stationnement ni couvertes ni closes était à même de conduire, de façon littérale, à la qualification d'emplacement stable et permanent, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
3° ALORS QUE le statut des baux commerciaux s'applique, nonobstant la qualification que les parties ont donnée au contrat, à une surface d'exploitation si l'emplacement concédé est stable et permanent sur lequel est exploité un fonds de commerce ; que ce fonds se caractérise par l'existence d'une clientèle propre au commerçant et par une gestion autonome ; qu'en affirmant que la société ROTISSEURS DU SOLEIL ne bénéficiait pas d'une gestion autonome dès lors que son activité devait s'exercer pendant les horaires d'exploitation du magasin LEADER PRICE sans même vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, si la société ROTISSEURS DU SOLEIL ne démontrait pas qu'elle n'avait pas les mêmes horaires d'ouverture que le magasin LEADER PRICE, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code du travail ;
4° ALORS QUE suivant l'article L. 145-14 du code de commerce, le locataire qui peut invoquer le bénéfice d'un droit au renouvellement et qui se voit refuser ce dernier est en principe créancier à l'encontre du bailleur d'une indemnité d'éviction ; qu'en refusant d'allouer à la société ROTISSEURS DU SOLEIL une indemnité d'éviction au motif erroné qu'un bail commercial ne pouvait pas concerner un terrain nu, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-14 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que le congé délivré le 4 janvier 2012 par lettre recommandée avec accusé de réception par la société LEADER PRICE NOUVELLE-CALEDONIE à la société ROTISSEURS DU SOLEIL était régulier, d'avoir constaté que l'autorisation d'occupation précaire avait pris fin le 30 juin 2012, d'avoir fixé à la somme de 59 817 F CFP par mois le montant de l'indemnité d'occupation due par la société ROTISSEURS DU SOLEIL à la société LEADER PRICE NOUVELLE –CALEDONIE et d'avoir débouté la société ROTISSEURS DU SOLEIL de ses demandes en paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'autorisation d'occupation précaire du 17 juin 2008, qui tient lieu de loi entre les parties conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, n'imposait au bailleur aucune forme particulière pour donner congé ; qu'ainsi le premier juge a justement constaté qu'en l'espèce le congé délivré le 4 janvier 2012 à la société ROTISSEURS DU SOLEIL par lettre recommandée avec accusé de réception est régulier et qu'en conséquence, l'autorisation d'occuper les lieux a cessé le 30 juin 2012 ; que la société ROTISSEURS DU SOLEIL, occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2012 d'un emplacement sur le parking du magasin LEADER PRICE, est redevable du paiement d'une indemnité d'occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui fixé dans l'autorisation d'occupation précaire du 16 juin 2011 soit la somme de 59 817 F CFP à compter du 1er juillet 2012 jusqu'à la date du départ effectif des lieux, ainsi que le premier juge l'avait prévu ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société ROTISSEURS DU SOLEIL occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2012 d'un emplacement sur le parking du magasin LEADER PRICE, est redevable du paiement d'une indemnité d'occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui fixé dans l'autorisation d'occupation précaire du 16 juin 2011 soit la somme de 59 817 F CFP étant fait observer qu'aucun élément objectif du dossier ne permet de la fixer à la somme de 150 000 F CFP par mois ; Cette indemnité d'occupation sera due à compter du 1er juillet 2012 jusqu'à la date du départ effectif des lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société ROTISSEURS DU SOLEIL, ne rapportant pas la preuve de l'existence d'une faute contractuelle de la société LEADER PRICE à son égard, ni de l'existence d'un préjudice moral et financier ainsi que d'un lien de causalité entre les deux, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
ALORS QUE par application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure qui s'attachera au premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt attaqué ayant confirmé le jugement entrepris en qu'il avait constaté que l'autorisation d'occupation précaire avait pris fin le 30 juin 2012, fixé à la somme de 59 817 F CFP par mois le montant de l'indemnité d'occupation due par la société ROTISSEURS DU SOLEIL à la société LEADER PRICE NOUVELLE –CALEDONIE, et débouté la société ROTISSEURS DU SOLEIL de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
