LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 17 mars 2015), que M. et Mme X... ont vendu à Mme Y... une maison d'habitation ; qu'invoquant des déformations importantes de la toiture, Mme Y... a, après expertise, assigné M. et Mme X... en indemnisation ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme Y... une certaine somme ;
Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... était gérante d'une société ayant pour activité « toutes transactions immobilières, agence immobilière, toutes transactions sur immeubles, de fonds de commerce, marchand de biens, syndic de copropriété et gérance d'immeubles », et retenu que la vente d'immeubles ressortait de ses compétences et attributions, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a pu en déduire que Mme X... était un vendeur professionnel au moment de la transaction, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Madame Z..., épouse X..., à payer à Madame Y... la somme de 171 120 euros avec intérêts de droit ;
AUX MOTIFS QUE : « l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; qu'il ressort du rapport de l'expert judiciaire qu'un vice structurel affecte la charpente de la maison achetée par Mme Y... aux époux X..., et que ce défaut revêt une gravité telle qu'il est rédhibitoire ; qu'en effet, le désordre est caractérisé par le sous dimensionnement de certains éléments de la charpente en bois et qu'il met en cause la solidité de l'ouvrage et la sécurité de ses occupants ; qu'en l'état, il est recommandé, ajoute l'expert de façon imagée de pénétrer dans l'immeuble "uniquement par beau temps" hors épisode neigeux et avec moins de 60 km/h de vent ; que ce vice est antérieur à la vente du 19 décembre 2011, les travaux ayant modifié la toiture datant de 1997 et l'acquéreur n'ayant pas fait réaliser de travaux à ce niveau depuis sa prise de possession ; que si la charpente en bois présentait extérieurement un "flambement" excessif qui était nécessairement connu des vendeurs (occupants de la maison depuis de nombreuses années) et de l'acquéreur (qui a effectué trois visites des lieux avant l'acquisition) cette particularité n'apparaissait pas révélatrice d'un vice ; comme l'indique l'expert judiciaire, qu'il aura fallu le recours à un sapiteur en charpente bois et une note de calcul de structure précise pour déterminer les faiblesses "cachées" de la charpente ; qu'il convient, dès lors, de considérer que le vice lui-même était caché aux yeux de Mme Y... et qu'il l'était tout autant à ceux des époux X... qui avaient vécu dans l'immeuble entre 1997 et 2011 dans l'ignorance de l'insécurité majeure que générait la charpente de leur maison d'habitation et qui ne leur a été révélée qu'à l'issue d'une expertise judiciaire ; que pour autant le vendeur demeure tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie (article 1643 du Code civil) ; mais que le vendeur professionnel, lui, ne peut, par principe, ignorer les défauts de la chose vendue ; que tenu de les connaître, il ne peut se prévaloir d'une disposition contractuelle excluant sa garantie pour vices cachés ; qu'or, en l'occurrence, si une clause de non-garantie du vendeur "pour cause de mauvais état des constructions" (clause assimilée en jurisprudence à une clause de non garantie des vices cachés) figure dans l'acte de vente du 19 décembre 2011, Mme Z... épouse X... était vendeur professionnel au moment de la transaction litigieuse ; qu'elle était, en effet, gérante de trois sociétés parmi lesquelles la SARL St Sauveur Immobilier dont l'activité était "toutes transactions immobilières, agence immobilière, toutes transactions sur immeubles, de fonds de commerce, marchand de biens, syndic de copropriété et gérance d'immeubles" ; que le fait que, dans la pratique, cette société n'ait pas réalisé de ventes immobilières (comme le prétend Mme X...) est indifférent dès lors que la vente d'immeubles ressort de ses compétences et attributions ; que sans s'attacher à la nature du bien vendu (en l'occurrence la résidence principale de Mme Z... épouse X...), la compétence professionnelle de la venderesse exclut que l'intéressée puisse, en ce qui la concerne, opposer à Mme Y... la non garantie contractuelle ; qu'en revanche M. X..., médecin de profession peut valablement se prévaloir de la clause et la demande formulée à son encontre ne saurait prospérer ; qu'en exerçant l'action estimatoire Mme Y... est donc en droit d'obtenir le paiement par Mme Z... épouse X... des sommes suivantes : * 139 952 € TTC (coût des travaux de réfection pour rendre l'immeuble conforme à sa destination, montant du devis de la société Renovalliance entériné par l'expert) outre le coût de la maîtrise d'oeuvre (évaluée à 10% = 13 995 € TTC) * 9 673 € TTC (coût des frais de déménagement et de réaménagement conformément au devis DEMECO entériné par l'expert) * 7 500 € (estimation du préjudice de jouissance pendant le temps des travaux estimé à 3 mois) » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la clause de non-garantie des vices cachés ne peut être opposée par le vendeur professionnel ; qu'en jugeant que Madame X... avait la qualité de vendeur professionnel au moment de la vente litigieuse en se bornant à dire qu'elle était gérante d'une société dont l'activité était « toutes transactions immobilières, agence immobilière, toutes transactions sur immeubles, de fonds de commerce, marchand de biens, syndic de copropriété et gérance d'immeubles » et que le fait que, dans la pratique, cette société n'avait pas réalisé de ventes immobilières est indifférent, sans s'expliquer sur le fait que l'intéressée n'avait pas, lors de la cession, agi dans l'exercice de sa profession mais seulement dans le cadre de la gestion de son patrimoine personnel, la vente ne s'étant pas réalisée par l'intermédiaire d'une agence immobilière, la Cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE doit être considéré comme vendeur professionnel celui qui est, du fait de son expérience, censé connaître les vices cachés affectant le bien vendu ; qu'en jugeant que Madame X... avait la qualité de vendeur professionnel au moment de la vente litigieuse, sans rechercher si l'intéressée, qui exerçait la profession d'administrateur de biens, disposait d'une expérience lui permettant d'accéder à la connaissance des vices affectant le bien vendu, la Cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil.
