LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° M 15-14.192, n° R 15-17.370 et n° Y 15-18.113, qui sont connexes ;
Donne acte à M. X... et à la SCI Les Roches blanches de ce qu'ils se désistent de leurs pourvois en ce qu'ils sont dirigés contre la société Nexalys ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 5 janvier 2015), que, suivant acte authentique du 3 mai 2007, dressé par M. X... (le notaire), M. et Mme Y... (les acquéreurs) ont acquis de la SCI Les Roches blanches (le promoteur), par l'intermédiaire de la société Nexalys (le conseiller financier et fiscal), un bien immobilier en état futur d'achèvement, en vue d'un investissement locatif bénéficiant des dispositions légales de défiscalisation ; que le financement de l'opération a été intégralement assuré par un emprunt souscrit auprès de la caisse de Crédit mutuel Audincourt (le prêteur) ; que les acquéreurs ont confié un mandat de gestion du bien à la société Arcalis et gestion, devenue Terrenciel gestion (le gestionnaire) ; que les acquéreurs ont agi en nullité des contrats de vente, de prêt et de gestion pour dol et en indemnisation ;
Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, du pourvoi n° M 15-14.192, ci-après annexé :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner, in solidum avec le promoteur, le prêteur et le gestionnaire, à verser aux acquéreurs une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que, s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est, en revanche, tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation ;
Attendu qu'ayant, d'une part, constaté que les acquéreurs avaient pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport, grâce aux seuls avantages fiscaux, l'acquisition d'un appartement, et que tous les professionnels impliqués dans l'opération, par les relations privilégiées tissées entre eux, connaissaient parfaitement les risques très importants qui étaient attachés à l'investissement en raison d'absence de marché locatif local, d'autre part, relevé que le notaire, partenaire habituel du promoteur et du conseiller financier et fiscal, avait été imposé aux acquéreurs comme notaire instrumentaire unique du programme de défiscalisation, dont il connaissait tous les risques financiers, fonciers et économiques, la cour d'appel a pu en déduire que, par son silence et ses manoeuvres, le notaire avait dolosivement failli à son obligation d'information et contribué à tromper les acquéreurs, justifiant ainsi légalement sa décision ;
Attendu, encore, que le mandat liant les acquéreurs au conseiller financier et fiscal n'est pas de nature à décharger le notaire de son obligation ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;
Sur le moyen unique, pris en ses quatre premières branches, du pourvoi n° R 15-17.370, ci-après annexé :
Attendu que le promoteur fait grief à l'arrêt d'annuler le contrat de vente d'immeuble signé entre les acquéreurs, de le condamner à leur payer une certaine somme contre restitution de l'appartement et de le condamner, in solidum avec le prêteur, le gestionnaire et le notaire, à verser aux acquéreurs une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;
Attendu qu'après avoir constaté, par motifs propres et adoptés, que, pour l'exécution du programme de défiscalisation, avait été mis en place un partenariat étroit entre promoteur, conseiller financier et fiscal, prêteur, notaire et gestionnaire, et relevé que le promoteur, qui connaissait les tenants et aboutissants des avantages fiscaux applicables et les conditions dont dépend la sécurité d'une telle opération, avait conclu un mandat avec le conseiller financier et fiscal aux termes duquel le mandataire recrutait, négociait et formalisait les acquisitions des lots, la cour d'appel a pu en déduire que les fautes caractérisées, commises délibérément par le mandataire et constitutives d'un dol, étaient opposables au mandant, comme ayant été accomplies dans les limites du mandat conféré ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° Y 15-18.113, ci-après annexé :
Attendu que le prêteur fait grief à l'arrêt de dire que le consentement des acquéreurs a été vicié par le dol et de le condamner à leur verser une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;
Attendu qu'après avoir constaté que le prêteur avait agi comme partenaire du promoteur et du conseiller financier et fiscal et en qualité de banquier unique imposé pour tout le programme de défiscalisation, dont il connaissait tous les aspects, et relevé qu'il avait été imposé aux acquéreurs qui, jusqu'alors, n'entretenaient pas de relations contractuelles avec lui et qui, dans leurs conclusions, avaient indiqué s'être pliés à un schéma financier et juridique pré-établi, la cour d'appel, sans violer le principe de la contradiction, a fait une exacte appréciation des liens contractuels existant entre les parties et des obligations en découlant ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique, pris en ses quatrième et cinquième branches, du pourvoi n° M 15-14.192, sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche, du pourvoi n° R 15-17.370 et sur le second moyen, pris en ses première à quatrième branches, du pourvoi n° Y 15-18.113, réunis, ci-après annexés :
Attendu que le notaire et le prêteur font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec le promoteur et le gestionnaire, à verser aux acquéreurs une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que, par motifs propres et adoptés, la cour d'appel a, dans l'exercice de son pouvoir souverain, apprécié le préjudice des acquéreurs consistant dans des tracas subis pendant près de cinq ans, dans la nécessité de supporter une procédure de redressement fiscal et de réintégration, et une procédure judiciaire longue, et dans des frais non prévus, les contraignant à effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes ; qu'elle a ainsi caractérisé un préjudice certain distinct de celui réparé par l'annulation du contrat de vente et les restitutions consécutives justifiant, en considération du principe de réparation intégrale, une indemnisation spécifique ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en sa cinquième branche, du pourvoi n° Y 15-18.113, ci-après annexé :
Attendu que le prêteur fait grief à l'arrêt de le condamner à verser aux acquéreurs une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;
Attendu qu'après avoir estimé, par motifs propres et adoptés, que les acquéreurs avaient subi un préjudice moral résultant de la nécessité pour eux de faire face, après un redressement fiscal, aux tracas d'une procédure judiciaire longue, la cour d'appel a pu leur allouer des dommages-intérêts de ce chef, tout en leur accordant une indemnité pour frais irrépétibles, par nature distincte ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. X..., la société Les Roches blanches et la caisse de Crédit mutuel Audincourt aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne, chacun, à payer, la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y..., et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi n° M 15-14.192 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X..., in solidum avec la SCI LES ROCHES BLANCHES, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL AUDINCOURT, la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, à verser aux époux Y... la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le dol, qui est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté, s'apprécie au moment de la formation du contrat et suppose un élément moral et un élément matériel ; que l'élément matériel peut être constitué de manoeuvres déloyales, d'informations erronées émanant du contractant ou de la dissimulation d'une partie d'un fait qui, s'il avait été connu du cocontractant l'aurait empêché de contracter, faits s'appréciant au regard du devoir de loyauté de l'article 1134 du Code civil et/ou du devoir d'information s'agissant des parties soumises à pareille obligation ; que, de la sorte, les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence doivent avoir été déterminants du consentement ; que le dol peut émaner d'un tiers représentant le cocontractant et peut résulter des promesses, affirmations mensongères faites à l'acquéreur par le mandataire du vendeur agissant dans le cadre de son mandat ; que l'existence d'un dol s'apprécie au regard de la cause et de l'objet de la vente et des caractéristiques du bien vendu ; que toutes les parties à la présente instance connaissaient parfaitement les caractéristiques et objectifs du programme qui visaient à proposer à la vente exclusivement des produits immobiliers permettant, à certaines conditions dont celle que les biens soient effectivement loués pendant une période suffisante, de bénéficier des dispositions de la loi DE ROBIEN ; qu'il est établi de la sorte que l'intention des acquéreurs ne se réduisait pas à une transaction portant sur des biens immobiliers, mais avait pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport, grâce aux seuls avantages fiscaux, l'acquisition d'un appartement ; qu'ainsi, en l'espèce, l'accord des volontés s'est effectué sur la réalisation d'une opération de défiscalisation ; que c'est bien par rapport à cet objectif (et à sa faisabilité) et non pas seulement par rapport aux seules qualités intrinsèques de l'appartement vendu (qualités de construction) que doit s'apprécier la validité de l'échange des consentements ; que le 11 décembre 2006, les époux Y... ont signé un contrat de Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial NEXALYS (PEFP) par lequel ils donnaient à celle-ci un mandat exclusif pendant deux mois afin de rechercher le produit éligible au PEFP, de rechercher le financement les plus adapté, de « finaliser la vente et organiser la mise en relation des personnes habilitées de part et d'autre », de « sélectionner tous les intervenants nécessaires au montage et à la finalisation du PEFP » ; qu'il était précisé : « selon sa charte de qualité sans que le client ne puisse intervenir de quelque manière que ce soit dans le choix de NEXALYS qui s'imposera à lui », « en outre, au stade final de la convention, le client devra, pour que cette vente puisse se réaliser, donner procuration au notaire désigné par NEXALYS » (article 3) ; que l'article 6 de cette convention (« Rémunération de NEXALYS ») stipulait : « d'un commun accord entre les parties, NEXALYS ne percevra aucune rémunération de la part du client au titre de la mission qui lui est confiée au terme des présentes. Elle fera son affaire personnelle de sa rémunération par les différents intervenants sélectionnés en vertu des dispositions de l'article 3 ci-dessus » ; qu'il en résulte la preuve de ce que la société NEXALYS a proposé à la signature des époux Y... un contrat dont les termes démontrent qu'a été mis en place un système de partenariat étroit entre promoteur, conseiller financier et fiscal, banquier, notaire, mandataire de gestion en vue de la location ; que ce système ôte aux acquéreurs toute liberté, autonomie dans le déroulement de l'opération à tous ses niveaux, jusqu'au choix du banquier, du notaire et du gestionnaire unique imposé de location ; que le mandat de vente indique que le notaire choisi par le maître de l'ouvrage est Maître X... ; que la Cour constate que l'économie d'ensemble de ce système est nécessairement connue du notaire, notaire unique sur le territoire national pour tout le programme, imposé aux acquéreurs par NEXALYS et qui n'est pas choisi par les parties en fonction de sa proximité, mais imposé par NEXALYS conformément à l'article 6 précité ; que tout notaire se doit d'effectuer une prestation donnant effectivité et efficacité à l'acte auquel il participe ; qu'en l'espèce, le notaire imposé par le mandataire du vendeur comme notaire instrumentaire unique d'un programme de défiscalisation et qui, alors, nécessairement connaît parfaitement les caractéristiques du programme construit, se doit d'apporter l'attention des acquéreurs sur les risques mécaniques nées des conditions posées par les lois de défiscalisation applicables : obligation de louer à un loyer minimum durant une période minimale, dynamisme du marché immobilier de la location, adéquation de l'opération avec la situation fiscale du couple ; que connaissant parfaitement tous les éléments financiers, fonciers, économiques de l'opération, parfaitement informé de ce que le bien est situé dans une petite agglomération dépourvue de véritable marché locatif, il se doit d'informer les acquéreurs sur le fait que, si le bien n'est pas suffisamment loué, c'est tout le projet de défiscalisation qui n'est pas réalisable, les services fiscaux refusant toute défiscalisation ; qu'il s'agit là d'une obligation d'information pesant sur le notaire partenaire habituel du promoteur et de NEXALYS et portant sur l'objet même du contrat : réaliser de manière fiable et sécurisée une opération de défiscalisation en acquérant un immeuble affecté à la location ; que le système ainsi décrit qui met en évidence des liens financiers importants entre tous les intervenants professionnels leur impose, en effet, une obligation de loyauté et d'information renforcée puisqu'ils ont tous intérêt à voir les transactions s'effectuer ; que précisément parce que chaque intervenant professionnel est nécessairement conscient de cette complémentarité indispensable à l'opération, il se doit d'informer pleinement les acquéreurs sur les caractéristiques du bien vendu au regard de l'opération de défiscalisation dans son ensemble sans pouvoir se réfugier derrière les seules qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ou les pratiques de ses autres partenaires qui lui seraient inconnues ou inopposables ; que le système même de vente d'un produit financier établit un rapport différent à l'immeuble objet de l'opération ; que ce bien n'est plus considéré comme susceptible d'être habité ou occupé ; et qu'il n'est pas visité ; qu'il n'est qu'un produit financier apprécié en fonction de son environnement supposé permettre de bénéficier des avantages fiscaux de l'opération ; que d'ailleurs, c'est le système mis en place par NEXALYS ci-dessus décrit qui organise cette déconnexion entre opération de défiscalisation et qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ; que, de la sorte, ne peut être tiré aucune conséquence par ceux qui ont organisé cette opération du fait que les acquéreurs ne se soient pas déplacés sur place pour examiner le bien ; que, par contre, les éléments d'information donnés aux acquéreurs deviennent leur source quasi exclusive d'information et doivent être sincères et exacts ; qu'il ressort surtout de la logique de l'opération dans son ensemble que la qualité première du bien vendu, doit être l'assurance de la location et le prix de revente ; que la location effective du bien acquis est, en effet, une condition essentielle à l'opération, car d'elle dépend, d'abord, la possibilité de défiscaliser ; que la location au loyer prévu est, également, nécessaire à l'équilibre financier de l'opération ; que le prix de revente est l'argument financier final avancé pour expliquer qu'au bout de dix ans de défiscalisation, la vente du bien immobilier constituera le bénéfice grâce à l'évolution du marché immobilier local ; que les époux Y... produisent le document intitulé Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial sur 10 ans établi par NEXALYS ; que ce document fait état d'une valeur totale du PEFP de 105.600 euros financée exclusivement par un prêt de 23 années remboursé intégralement par les loyers grâce à un épargne mensuelle nette de 222 euros (déduction faite des garanties, des frais de gestion, des revenus fonciers déductibles, des économies d'impôt, de la CSG) ; que ce même PEFP prévoyait que, les avantages fiscaux ayant une durée limitée à dix années, le bien soit revendu au bout de la dixième année ; que le gain devant en résulter pour l'acquéreur étant le capital constitué par remboursement d'une partie du capital du prêt et sur une base de revalorisation de 0,5 % par an du support ; que NEXALYS incluait donc dans le calcul du gain au bout de 10 années l'évolution locale du marché de l'immobilier évalué à 0,5 % par an ; que ce document est une information purement théorique, déconnectée de toute réalité avec le marché local locatif et avec le marché local immobilier ; qu'il présente aux acquéreurs le marché de l'immobilier comme étant dénué de risque et la location comme acquise au prix nécessaire à l'équilibre du PEFP sans apport personnel et sans remboursement autre que provenant de son fonctionnement qui est présenté comme s'équilibrant durant les dix premières années ; qu'il présente également le marché de l'immobilier local comme présentant une évolution positive annuelle de 0,5 % ; que ce document qui déduit le coût des garanties représentant l'assurance contre les risques locatifs (garantie des loyers impayés et d'absence de locataire) omet, toutefois de prendre en compte quelle sera la véritable situation des acquéreurs en cas d'absence de locataire ; qu'à aucun moment il n'est indiqué que si le bien acheté n'est pas loué dans les conditions d'application de la loi de défiscalisation, l'acquéreur perd le bénéfice de cette loi et doit faire face à une régularisation ; qu'or, les époux Y... ont perçu les revenus fonciers suivants : - en 2009, 1.932 euros, - en 2010, 0 euro, - en 2011, 1.385 euros, - en 2013, 2.361 euros, alors qu'ils ont dû exposer pour chaque année ci-dessus 9.904 euros, 11.465 euros, 7.936 euros, 10.113 euros, intérêts d'emprunt inclus, mais remboursement du capital non compris ; que l'extrait de compte des époux Y... établi le 14 mai 2014 par la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, met en évidence que le bien mis à la location le 18 septembre 2008 n'a en fait été loué que du 17 août 2011 au 5 février 2012, du 25 octobre 2012 à juillet 2013, du 14 novembre 2013 à avril 2014 ; que, de plus, les époux Y... ont fait l'objet d'une rectification de leur imposition eu égard à la constatation que le bien vendu n'a été effectivement mis à la location que le 8 août 2011 ; qu'ainsi, l'absence de location effective (la garantie de l'assurance n'étant pas considérée comme une location effective) a entraîné pour les époux Y... la non application des bénéfices de la défiscalisation et le rajout rétroactif des déductions pratiquées en 2009 et 2010 (6.246 euros) à leurs revenus fonciers avec une imposition supplémentaire de 1.659 euros ; qu'il résulte des pièces communiquées par la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, que le loyer estimé par NEXALYS était surévalué puisque, dès le 9 février 2010, la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, écrivait aux époux Y... qu'en dépit de ses efforts, elle rencontrait de réelles difficultés pour la location de leur logement et que, selon la dernière étude de marché réalisée, la demande de location locale étant faible, le loyer devait être baissé à 290 euros, hors charges ; que ce courrier mentionnait que les autres agences immobilières de la région n'avaient pas de biens comparables à la promotion LES ROCHES BLANCHES tandis que l'étude faisait apparaître l'absence d'évolution du nombre des appartements mis en construction et à la location après 2008 ; que, de la sorte, la Cour considère qu'il ne peut être dit que l'absence de demande provient de la réalisation de programmes postérieures à la vente intervenue avec les époux Y... ; que pas davantage l'insuffisance de location ne provient des caractéristiques de l'immeuble ; que l'insuffisance de location provient de l'inadéquation dès le début entre les contraintes de l'opération de défiscalisation et la situation du bien ; qu'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus que tous les acteurs de l'opération de défiscalisation, par les relations privilégiées tissées entre eux, connaissaient parfaitement les risques très importants de ne pas voir l'opération de défiscalisation se dérouler normalement en raison d'absence de marché locatif local, des conditions posées par la loi de défiscalisation ; que, par ailleurs, les acteurs en question ne pouvaient ignorer que la présentation du PEFP incluait une évolution du marché immobilier de 0,5 % par an que rien ne justifiait localement ; qu'enfin, les acteurs ne pouvaient méconnaître que les risques importants ci-dessus décrits entraînaient comme conséquence que l'opération ne devait pas être présentée à des personnes, comme les époux Y..., ayant des revenus modestes dont la trésorerie ne pouvait supporter un quelconque prélèvement alors que l'opération leur avait été présentée comme s'équilibrant sans aucun apport et dégageant des bénéfices au bout de 10 ans grâce à l'augmentation annuelle de 0,5 % ; que, de la sorte, l'absence de marché locatif porteur correspondant au scénario du PEFP est rapportée ; que, de la sorte, il est établi que tous les partenaires à cette opération de défiscalisation ne pouvaient ignorer qu'ils présentaient à la signature des acquéreurs une opération fondée sur des éléments inexacts et fictifs et présentant tous les risques d'échouer ; que tous les acteurs professionnels ont, donc, chacun à leur niveau de responsabilité, par leur comportement, leur absence d'information, leurs affirmations, leur présentation inexacte du contexte de l'opération de défiscalisation, leur silence, effectué des manoeuvres dolosives ou fautives ayant toutes contribué à gravement tromper les époux Y... sur l'économie du contrat d'achat à un point de gravité et de déterminance tel qu'il est certain que s'ils avaient reçu des informations loyales et n'avaient pas fait l'objet de manoeuvres dolosives, ils n'auraient pas acquis l'appartement ; que ces acteurs professionnels étaient, soit des mandataires du vendeur, soit des personnes ayant des intérêts financiers à la réalisation du contrat principal de vente mais également les contrats subséquents de prêt et de gestion locative ; que, par ailleurs, les fautes et comportements dolosifs des différents professionnels ont concouru à la réalisation de l'entier préjudice subi par les époux Y..., de sorte qu'ils seront condamnés in solidum à réparer les divers préjudices subis ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a annulé le contrat de vente d'immeuble signé entre la SCI LES ROCHES BLANCHES au rapport de Maître X..., le contrat de prêt intervenu entre les époux Y... et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL AUDINCOURT (CCMA), le contrat de gestion locative intervenu entre les époux Y... et la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION ; qu'il y a lieu, comme conséquence de la nullité, de condamner la SARL LES ROCHES BLANCHES à payer aux époux Y... la somme de 105.600 euros, montant du prix de la vente, et d'ordonner aux époux Y..., une fois cette somme payée, de restituer à la SARL LES ROCHES BLANCHES l'appartement dont la vente a été annulée ; que la nullité n'interviendra effectivement que si cette somme est payée ; que les comportements fautifs ou dolosifs des acteurs de l'opération de défiscalisation font courir aux époux Y... le risque de se heurter à l'insolvabilité de la SCI LES ROCHES BLANCHES ; que, par ailleurs, les époux Y... ont dû faire face à des frais non prévus et à effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes ; qu'ils ont acquis un bien dont la valeur locative a été surévaluée et dont la valeur de revente sera bien inférieure à celle d'achat ; qu'ils ont dû faire face à une procédure de redressement fiscal et de réintégration ; qu'ils ont enfin dû engager une action judiciaire longue et coûteuse ; que ces éléments caractérisent la réalité de leur préjudice qu'il y a lieu de réparer, en tout état de cause, que le prix de vente soit remboursé ou pas, par l'allocation de la somme de 50.000 euros comme l'a, à juste titre, décidé le jugement déféré ; qu'il y a lieu de condamner in solidum la SCI LES ROCHES BLANCHES, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL AUDINCOURT (CCMA), la SARL TERRENCIEL GESTION, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, Maître X..., à payer cette somme aux époux Y... ;
1°) ALORS QUE le notaire n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher et dont il doit être établi qu'il a eu connaissance ; qu'en affirmant que Monsieur X... aurait eu nécessairement connaissance de tous les éléments financiers, fonciers et économiques de l'opération de défiscalisation dans laquelle s'étaient engagés les époux Y..., notamment de l'absence de tout marché locatif local et de la situation patrimoniale des époux Y..., aux motifs inopérants que le notaire avait été le partenaire habituel du promoteur et du commercialisateur de cette opération, qu'il avait été exclusivement chargé de recevoir les actes de vente liés à de telles opérations sur tout le territoire et qu'il avait tissé des relations privilégiées avec les autres acteurs de l'opération, sans relever le moindre élément de nature à établir que le notaire aurait eu effectivement connaissance des données économiques et patrimoniales lui permettant d'apprécier l'opportunité économique de l'opération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le notaire n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'indices sérieux résultant d'éléments dont il a connaissance révélant de manière manifeste un risque d'inopportunité économique ; qu'en affirmant que Monsieur X... aurait eu nécessairement connaissance de l'inopportunité économique de l'opération de défiscalisation dans laquelle s'étaient engagés les époux Y..., sans préciser en quoi les données dont il avait connaissance et résultant de l'acte de vente qu'il avait été chargé d'instrumenter auraient révélé l'absence de marché locatif local et le défaut d'adéquation entre cette acquisition et la situation patrimoniale des époux Y... et, partant, l'inopportunité économique manifeste de l'opération, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE lorsque des parties ont donné mandat à un tiers de les représenter à un acte authentique, le notaire n'est tenu d'une obligation de conseil qu'à l'égard de ce mandataire et ne peut délivrer des conseils à ses mandants sans méconnaître les effets légaux du mandat ainsi conclu ; qu'en considérant que Monsieur X... avait manqué à son obligation de conseil à l'égard des époux Y..., quand elle relevait elle-même que ceux-ci avait donné à la société NEXALYS un mandat exclusif aux fins de les représenter à l'acte authentique de vente, ce dont il résultait que le notaire n'était tenu d'une obligation de conseil qu'à l'égard de ce mandataire et non de ses mandants, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des articles 1984 et 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, un risque, fût-il certain, ne suffit pas à caractériser la perte certaine d'une chance, de sorte que le préjudice en résultant est purement éventuel et ne peut être indemnisé ; qu'en condamnant Monsieur X..., in solidum avec le promoteur de l'opération de défiscalisation, la banque et la société de gestion locative, à verser aux époux Y... la somme de 50.000 euros, au motif que le comportement fautif du notaire leur faisait courir le risque de se heurter à l'insolvabilité de la SCI LES ROCHES BLANCHES, promoteur de l'opération, sans que soit établie avec certitude l'impossibilité, pour les époux Y..., d'obtenir de cette société la restitution du prix de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'indemnité accordée à la victime doit tendre à la replacer dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute retenue ; qu'en indemnisant les époux Y... d'un préjudice né de ce que la valeur de revente de l'appartement qu'ils avaient acquis serait bien inférieure à celle d'achat, ce qui supposait que, sans la faute imputée au notaire, ils auraient acquis, tout en prononçant la nullité de la vente pour dol et en condamnant la SCI LES ROCHES BLANCHES à leur restituer le prix de vente en contrepartie de la récupération, par cette société, de l'appartement en conséquence de la nullité de la vente, ce qui supposait que, sans les fautes imputées aux défendeurs, la vente ne se serait pas conclue, la Cour d'appel les a indemnisés de la perte de deux avantages qui ne pouvaient être obtenus simultanément et les a placés dans une situation plus favorable que celle dans laquelle ils se seraient trouvés en l'absence de fait générateur et a violé tant le principe de la réparation intégrale du dommage que l'article 1382 du Code civil.
Moyen produit au pourvoi n° R 15-17.370 par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Les Roches Blanches.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir annulé le contrat de vente d'immeuble signé entre M. et Mme Y..., d'avoir condamné la SCI Les Roches Blanches à payer à M. et Mme Y... la somme de 105.600 euros contre restitution de l'appartement, et d'avoir condamné la SCI Les Roches Blanches, in solidum avec la société Crédit Mutuel Audincourt, la société Arcalis Gestion et M. X..., à verser aux époux Y... la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE le dol, qui est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté, s'apprécie au moment de la formation du contrat et suppose un élément moral et un élément matériel ; que l'élément matériel peut être constitué de manoeuvres déloyales, d'informations erronées émanant du contractant ou de la dissimulation d'une partie d'un fait qui, s'il avait été connu du cocontractant l'aurait empêché de contracter, faits s'appréciant au regard du devoir de loyauté de l'article 1134 du code civil et/ou du devoir d'information s'agissant des parties soumises à pareille obligation ; que, de la sorte, les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence doivent avoir été déterminants du consentement ; que le dol peut émaner d'un tiers représentant le cocontractant et peut résulter des promesses, affirmations mensongères faites à l'acquéreur par le mandataire du vendeur agissant dans le cadre de son mandat ; que l'existence d'un dol s'apprécie au regard de la cause et de l'objet de la vente et des caractéristiques du bien vendu ; que toutes les parties à la présente instance connaissaient parfaitement les caractéristiques et objectifs du programme qui visaient à proposer à la vente exclusivement des produits immobiliers permettant, à certaines conditions dont celle que les biens soient effectivement loués pendant une période suffisante, de bénéficier des dispositions de la loi de Robien ; qu'il est établi de la sorte que l'intention des acquéreurs ne se réduisait pas à une transaction portant sur des biens immobiliers, mais avait pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport, grâce aux seuls avantages fiscaux, l'acquisition d'un appartement ; qu'ainsi, en l'espèce, l'accord des volontés s'est effectué sur la réalisation d'une opération de défiscalisation ; que c'est bien par rapport à cet objectif (et à sa faisabilité) et non pas seulement par rapport aux seules qualités intrinsèques de l'appartement vendu (qualités de construction) que doit s'apprécier la validité de l'échange des consentements ; que le 11 décembre 2006, les époux Y... ont signé un contrat de Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial Nexalys (PEFP) par lequel ils donnaient à celle-ci un mandat exclusif pendant deux mois afin de rechercher le produit éligible au PEFP, de rechercher le financement le plus adapté, de « finaliser la vente et organiser la mise en relation des personnes habilitées de part et d'autre », de « sélectionner tous les intervenants nécessaires au montage et à la finalisation du PEFP » ; qu'il était précisé : « selon sa charte de qualité sans que le client ne puisse intervenir de quelque manière que ce soit dans le choix de Nexalys qui s'imposera à lui », « en outre, au stade final de la convention, le client devra pour que cette vente puisse se réaliser, donner procuration au notaire désigné par Nexalys » (article 3); que l'article 6 de cette convention (« Rémunération de Nexalys ») stipulait : «d'un commun accord entre les parties, Nexalys ne percevra aucune rémunération de la part du client au titre de la mission qui lui est confiée au terme des présentes. Elle fera son affaire personnelle de sa rémunération par les différents intervenants sélectionnés en vertu des dispositions de l'article 3 ci-dessus » ; qu'il en résulte la preuve de ce que la société Nexalys a proposé à la signature des époux Y... un contrat dont les termes démontrent qu'a été mis en place un système de partenariat étroit entre promoteur, conseiller financier et fiscal, banquier, notaire, mandataire de gestion en vue de la location ; que ce système ôte aux acquéreurs toute liberté, autonomie dans le déroulement de l'opération à tous ses niveaux, jusqu'au choix du banquier, du notaire et du gestionnaire unique imposé de location ; que le mandat de vente indique que le notaire choisi par le maître de l'ouvrage est Maître X... ; que la cour constate que l'économie d'ensemble de ce système est nécessairement connue du notaire, notaire unique sur le territoire national pour tout le programme, imposé aux acquéreurs par Nexalys et qui n'est pas choisi par les parties en fonction de sa proximité, mais imposé par Nexalys conformément à l'article 6 précité ; que tout notaire se doit d'effectuer une prestation donnant effectivité et efficacité à l'acte auquel il participe ; qu'en l'espèce, le notaire imposé par le mandataire du vendeur comme notaire instrumentaire unique d'un programme de défiscalisation et qui, alors, nécessairement connaît parfaitement les caractéristiques du programme construit, se doit d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques mécaniques nés des conditions posées par les lois de défiscalisation applicables : obligation de louer à un loyer minimum durant une période minimale, dynamisme du marché immobilier de la location, adéquation de l'opération avec la situation fiscale du couple ; que connaissant parfaitement tous les éléments financiers, fonciers, économiques de l'opération, parfaitement informé de ce que le bien est situé dans une petite agglomération dépourvue de véritable marché locatif, il se doit d'informer les acquéreurs sur le fait que, si le bien n'est pas suffisamment loué, c'est tout le projet de défiscalisation qui n'est pas réalisable, les services fiscaux refusant toute défiscalisation ; qu'il s'agit là d'une obligation d'information pesant sur le notaire partenaire habituel du promoteur et de Nexalys et portant sur l'objet même du contrat : réaliser de manière fiable et sécurisée une opération de défiscalisation en acquérant un immeuble affecté à la location ; que le système ainsi décrit qui met en évidence des liens financiers importants entre tous les intervenants professionnels leur impose, en effet, une obligation de loyauté et d'information renforcée puisqu'ils ont tous intérêt à voir les transactions s'effectuer ; que précisément parce que chaque intervenant professionnel est nécessairement conscient de cette complémentarité indispensable à l'opération, il se doit d'informer pleinement les acquéreurs sur les caractéristiques du bien vendu au regard de l'opération de défiscalisation dans son ensemble sans pouvoir se réfugier derrière les seules qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ou les pratiques de ses autres partenaires qui lui seraient inconnues ou inopposables ; que le système même de vente d'un produit financier établit un rapport différent à l'immeuble objet de l'opération ; que ce bien n'est plus considéré comme susceptible d'être habité ou occupé ; et qu'il n'est pas visité ; qu'il n'est qu'un produit financier apprécié en fonction de son environnement supposé permettre de bénéficier des avantages fiscaux de l'opération ; que d'ailleurs, c'est le système mis en place par Nexalys ci-dessus décrit qui organise cette déconnexion entre opération de défiscalisation et qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ; que, de la sorte, ne peut être tiré aucune conséquence par ceux qui ont organisé cette opération du fait que les acquéreurs ne se soient pas déplacés sur place pour examiner le bien ; que, par contre, les éléments d'information donnés aux acquéreurs deviennent leur source quasi exclusive d'information et doivent être sincères et exacts ; qu'il ressort surtout de la logique de l'opération dans son ensemble que la qualité première du bien vendu, doit être l'assurance de la location et le prix de revente ; que la location effective du bien acquis est, en effet, une condition essentielle à l'opération, car d'elle dépend, d'abord, la possibilité de défiscaliser ; que la location au loyer prévu est, également, nécessaire à l'équilibre financier de l'opération ; que le prix de revente est l'argument financier final avancé pour expliquer qu'au bout de dix ans de défiscalisation, la vente du bien immobilier constituera le bénéfice grâce à l'évolution du marché immobilier local ; que les époux Y... produisent le document intitulé Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial sur 10 ans établi par Nexalys ; que ce document fait état d'une valeur totale du PEFP de 105.600 euros financée exclusivement par un prêt de 23 années remboursé intégralement par les loyers grâce à un épargne mensuelle nette de 222 euros (déduction faite des garanties, des frais de gestion, des revenus fonciers déductibles, des économies d'impôt, de la CSG) ; que ce même PEFP prévoyait que, les avantages fiscaux ayant une durée limitée à dix années, le bien soit revendu au bout de la dixième année ; que le gain devant en résulter pour l'acquéreur étant le capital constitué par remboursement d'une partie du capital du prêt et sur une base de revalorisation de 0,5 % par an du support ; que Nexalys incluait donc dans le calcul du gain au bout de 10 années l'évolution locale du marché de l'immobilier évalué à 0,5 % par an ; que ce document est une information purement théorique, déconnectée de toute réalité avec le marché local locatif et avec le marché local immobilier ; qu'il présente aux acquéreurs le marché de l'immobilier comme étant dénué de risque et la location comme acquise au prix nécessaire à l'équilibre du PEFP sans apport personnel et sans remboursement autre que provenant de son fonctionnement qui est présenté comme s'équilibrant durant les dix premières années ; qu'il présente également le marché de l'immobilier local comme présentant une évolution positive annuelle de 0,5 % ; que ce document qui déduit le coût des garanties représentant l'assurance contre les risques locatifs (garantie des loyers impayés et d'absence de locataire) omet toutefois de prendre en compte quelle sera la véritable situation des acquéreurs en cas d'absence de locataire ; qu'à aucun moment il n'est indiqué que si le bien acheté n'est pas loué dans les conditions d'application de la loi de défiscalisation, l'acquéreur perd le bénéfice de cette loi et doit faire face à une régularisation ; que, les époux Y... ont perçu les revenus fonciers suivants : - en 2009, 1.932 euros, - en 2010, 0 euro, - en 2011, 1.385 euros, - en 2013, 2.361 euros, alors qu'ils ont dû exposer pour chaque année ci-dessus 9.904 euros, 11.465 euros, 7.936 euros, 10.113 euros, intérêts d'emprunt inclus, mais remboursement du capital non compris ; que l'extrait de compte des époux Y... établi le 14 mai 2014 par la SARL Terrenciel Gestion, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, met en évidence que le bien mis à la location le 18 septembre 2008 n'a en fait été loué que du 17 août 2011 au 5 février 2012, du 25 octobre 2012 à juillet 2013, du 14 novembre 2013 à avril 2014 ; que, de plus, les époux Y... ont fait l'objet d'une rectification de leur imposition eu égard à la constatation que le bien vendu n'a été effectivement mis à la location que le 8 août 2011 ; qu'ainsi, l'absence de location effective (la garantie de l'assurance n'étant pas considérée comme une location effective) a entraîné pour les époux Y... la non application des bénéfices de la défiscalisation et le rajout rétroactif des déductions pratiquées en 2009 et 2010 (6.246 euros) à leurs revenus fonciers avec une imposition supplémentaire de 1.659 euros ; qu'il résulte des pièces communiquées par la SARL Terrenciel Gestion, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, que le loyer estimé par Nexalys était surévalué puisque, dès le 9 février 2010, la SARL Terrenciel Gestion, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, écrivait aux époux Y... qu'en dépit de ses efforts, elle rencontrait de réelles difficultés pour la location de leur logement et que, selon la dernière étude de marché réalisée, la demande de location locale étant faible, le loyer devait être baissé à 290 euros, hors charges ; que ce courrier mentionnait que les autres agences immobilières de la région n'avaient pas de biens comparables à la promotion LES ROCHES BLANCHES tandis que l'étude faisait apparaître l'absence d'évolution du nombre des appartements mis en construction et à la location après 2008 ; que, de la sorte, la cour considère qu'il ne peut être dit que l'absence de demande provient de la réalisation de programmes postérieurs à la vente intervenue avec les époux Y... ; que pas davantage l'insuffisance de location ne provient des caractéristiques de l'immeuble ; que l'insuffisance de location provient de l'inadéquation dès le début entre les contraintes de l'opération de défiscalisation et la situation du bien ; qu'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus que tous les acteurs de l'opération de défiscalisation, par les relations privilégiées tissées entre eux, connaissaient parfaitement les risques très importants de ne pas voir l'opération de défiscalisation se dérouler normalement en raison d'absence de marché locatif local, des conditions posées par la loi de défiscalisation ; que, par ailleurs, les acteurs en question ne pouvaient ignorer que la présentation du PEFP incluait une évolution du marché immobilier de 0,5 % par an que rien ne justifiait localement; qu'enfin, les acteurs ne pouvaient méconnaître que les risques importants ci-dessus décrits entraînaient comme conséquence que l'opération ne devait pas être présentée à des personnes, comme les époux Y..., ayant des revenus modestes dont la trésorerie ne pouvait supporter un quelconque prélèvement alors que l'opération leur avait été présentée comme s'équilibrant sans aucun apport et dégageant des bénéfices au bout de 10 ans grâce à l'augmentation annuelle de 0,5 % ; que, de la sorte, l'absence de marché locatif porteur correspondant au scénario du PEFP est rapportée ; que, de la sorte, il est établi que tous les partenaires à cette opération de défiscalisation ne pouvaient ignorer qu'ils présentaient à la signature des acquéreurs une opération fondée sur des éléments inexacts et fictifs et présentant tous les risques d'échouer ; que tous les acteurs professionnels ont, donc, chacun à leur niveau de responsabilité, par leur comportement, leur absence d'information , leurs affirmations, leur présentation inexacte du contexte de l'opération de défiscalisation, leur silence, effectué des manoeuvres dolosives ou fautives ayant toutes contribué à gravement tromper les époux Y... sur l'économie du contrat d'achat à un point de gravité et de déterminance tel qu'il est certain que s'ils avaient reçu des informations loyales et n'avaient pas fait l'objet de manoeuvres dolosives, ils n'auraient pas acquis l'appartement ; que ces acteurs professionnels étaient, soit des mandataires du vendeur, soit des personnes ayant des intérêts financiers à la réalisation du contrat principal de vente mais également les contrats subséquents de prêt et de gestion locative ; que, par ailleurs, les fautes et comportements dolosifs des différents professionnels ont concouru à la réalisation de l'entier préjudice subi par les époux Y..., de sorte qu'ils seront condamnés in solidum à réparer les divers préjudices subis ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a annulé le contrat de vente d'immeuble signé entre la SCI LES ROCHES BLANCHES au rapport de Maître X..., le contrat de prêt intervenu entre les époux Y... et la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL AUDINCOURT (CCMA), le contrat de gestion locative intervenu entre les époux Y... et la SARL Terrenciel Gestion, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION ; qu'il y a lieu, comme conséquence de la nullité, de condamner la SARL LES ROCHES BLANCHESà payer aux époux Y... la somme de 105.600 euros, montant du prix de la vente, et d'ordonner aux époux Y..., une fois cette somme payée, de restituer à la SARL LES ROCHES BLANCHES l'appartement dont la vente a été annulée ; que la nullité n'interviendra effectivement que si cette somme est payée ; que les comportements fautifs ou dolosifs des acteurs de l'opération de défiscalisation font courir aux époux Y... le risque de se heurter à l'insolvabilité de la SCI LES ROCHES BLANCHES ; que, par ailleurs, les époux Y... ont dû faire face à des frais non prévus et effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes ; qu'ils ont acquis un bien dont la valeur locative a été surévaluée et dont la valeur de revente sera bien inférieure à celle d'achat ; qu'ils ont dû faire face à une procédure de redressement fiscal et de réintégration ; qu'ils ont enfin dû engager une action judiciaire longue et coûteuse ; que ces éléments caractérisent la réalité de leur préjudice qu'il y a lieu de réparer, en tout état de cause, que le prix de vente soit remboursé ou pas, par l'allocation de la somme de 50.000 euros comme l'a, à juste titre, décidé le jugement déféré ; qu'il y a lieu de condamner in solidum la SCI LES ROCHES BLANCHES, la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL AUDINCOURT (CCMA), la SARL Terrenciel Gestion, anciennement dénommée ARCALIS ET GESTION, Maître X..., à payer cette somme aux époux Y...,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que le constructeur la SCI Les Roches Blanches s'est déchargé sur la société Nexalys de la commercialisation des lots en vertu d'un contrat dit de commercialisation par lequel la société Nexalys recrutait, négociait et formalisait les acquisitions des lots auprès des clients potentiels ; que la SCI Les Roches Blanches n'intervenait qu'au stade de la signature des contrats de vente où il apparaissait sous la qualité de vendeur ; que, quoiqu'il en soit, cette convention entre eux s'analyse comme un mandat donné par la SCI Les Roches Blanches à la société Nexalys en vue de placer auprès des clients les lots construits ; que par l'effet du mandat, le mandataire engage le mandant dans les mêmes termes que s'il avait lui-même effectué la mission convenue ; que vis-à-vis des tiers, le mandant assume toutes les obligations résultant des actes conclus par le mandataire en son nom avant la prise d'effet de la révocation du mandat puisque le mandat substitue le mandant au mandataire dans tout ce que celui-ci a entrepris en sa qualité ; que dès lors, si le mandataire exécute mal le mandat, voire abuse de sa procuration sans excéder les limites de celle-ci, le mandant doit supporter les inconvénients subis par les tiers qui résulte de ces manquements,
1) ALORS QUE le dol n'est une cause de nullité de la convention que s'il émane de la partie envers laquelle l'obligation est contractée ; que pour annuler la vente de l'appartement, la cour d'appel a retenu que le Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial remis par la société Nexalys à M. et Mme Y... contenait des informations irréalistes, « théoriques » et « déconnectées de toute réalité », qui les avaient conduits à s'engager dans une opération vouée à l'échec et inadaptée à leur situation ; que la cour d'appel n'a pas constaté que la SCI Les Roches Blanches avait été associée à l'élaboration du plan de financement litigieux, ni même qu'elle avait eu connaissance de ses conditions ou de la situation de M. et Mme Y... ; qu'en annulant la vente litigieuse sur le fondement d'un dol commis par un tiers, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
2) ALORS QUE le mandataire ne peut être tenu des actes de son mandant que pour les actes relevant du mandat ; que la cour d'appel a relevé que la SCI Les Roches Blanches avait confié la commercialisation des lots de l'immeuble à la société Nexalys, qui avait recherché les investisseurs et défini les conditions financières de l'acquisition, la SCI Les Roches Blanches n'intervenant que pour régulariser l'acte de vente ; qu'il résultait de ces constatations que la SCI Les Roches Blanches n'avait pas participé au montage financier de l'opération, défini sous sa seule responsabilité par la société Nexalys ; qu'en annulant la vente sur le fondement du dol commis par la société Nexalys dans le montage financier de l'opération, en dehors du mandat qui lui avait été confié par la SCI Les Roches Blanches qui ne portait que sur la commercialisation de l'immeuble et non sur l'application d'un dispositif de défiscalisation, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
3) ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il suppose un élément intentionnel ; que pour annuler le contrat de vente de l'immeuble, la cour d'appel a retenu que M. et Mme Y... n'avaient pas bénéficié d'une information réaliste et suffisante sur le financement de l'opération, le Plan d'Epargne Fiscal et Patrimonial présenté par la société Nexalys leur ayant fourni une « information purement théorique déconnectée de toute réalité avec le marché immobilier et avec le marché local immobilier » ; que la cour d'appel, qui n'a pas constaté le caractère délibéré de la présentation exagérément optimiste de l'opération et des perspectives locatives, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
4) ALORS QUE subsidiairement, il résulte des constatations de l'arrêt que le dol litigieux a été commis par la société Nexalys ; qu'en condamnant l'ensemble des participants à l'opération, sauf la société Nexalys, à réparer le préjudice en résultant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
5) ALORS QUE l'indemnité accordée à la victime doit la replacer dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute retenue ; que pour déterminer l'indemnité qu'elle a allouée à M. et Mme Y..., la cour d'appel a tenu compte de la dépréciation de l'appartement, qui ne pourrait être revendu au prix auquel il avait été acheté ; qu'en indemnisant ainsi un préjudice qui avait été réparé par l'annulation de la vente et la condamnation de la Roches Blanches à en restituer le prix, la cour d'appel, qui a réparé deux fois le même préjudice et a placé les acheteurs dans une situation plus favorable que celle dans laquelle ils se seraient trouvés en l'absence de fait générateur, a violé le principe de la réparation intégrale du dommage ensemble l'article 1147 du code civil.
Moyens produits au pourvoi n° Y 15-18.113 par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la caisse de Crédit mutuel Audincourt.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR confirmé le jugement déféré qui a dit que le consentement des époux Y... a été vicié par le dol, et condamné la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA) à verser aux époux Y... la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le dol, qui est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté, s'apprécie au moment de la formation du contrat et suppose un élément moral et un élément matériel ; que l'élément matériel peut être constitué de manoeuvres déloyales, d'informations erronées émanant du contractant ou de la dissimulation par une partie d'un qui, s'il avait été connu du cocontractant l'aurait empêché de contracter, faits s'appréciant au regard du devoir de loyauté de l'article 1134 du code civil et/ou du devoir d'information s'agissant des parties soumises à pareille obligation ; que les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence doivent avoir été déterminants du consentement ; que le dol peut émaner d'un tiers représentant le co-contractant et peut résulter des promesses, affirmations mensongères faites à l'acquéreur par le mandataire du vendeur agissant dans le cadre de son mandat ; que l'existence d'un dol s'apprécie au regard de la cause et de l'objet de la vente et des caractéristiques du bien vendu ; que toutes les parties à la présente instance connaissaient parfaitement les caractéristiques et objectifs du programme qui visaient à proposer à la vente exclusivement des produits immobiliers permettant, à certaines conditions dont celle que les biens soient effectivement loués pendant une période suffisante, de bénéficier des dispositions de la loi de Robin ; qu'il est établi que l'intention des acquéreurs ne se réduisait pas à une transaction portant sur des biens immobiliers mais avait pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport grâce aux seuls avantages fiscaux l'acquisition d'un appartement ; qu'ainsi, en l'espèce, l'accord des volontés s'est effectué sur la réalisation d'une opération de défiscalisation ; que c'est bien par rapport à cet objectif (et à sa faisabilité) et non pas seulement par rapport aux seules qualités intrinsèques de l'appartement vendu (qualités de construction) que doit s'apprécier la validité de l'échange des consentements ; que le 11 décembre 2006 les époux Y... ont signé un contrat de Plan d'épargne fiscal et patrimonial Nexalys (PEFP) par lequel ils donnaient à celle-ci un mandat exclusif pendant deux mois afin de rechercher le produit éligible au PEFP, de rechercher le financement le plus adapté, de "finaliser la vente et organiser la mise en relation des personnes habilitées de part et d'autre", de "sélectionner tous les intervenants nécessaires au montage et à la finalisation du PEFP" ; qu'il était précisé: "selon sa charte de qualité sans que le client ne puisse intervenir de quelque manière que ce soit dans le choix de Nexalys qui s'imposera à lui, "en outre, au stade final de la convention, le client devra, pour que cette vente puisse se réaliser, donner procuration au notaire désigné par Nexalys " (article 3) ; que l'article 6 de cette convention ("Rémunération de Nexalys) stipulait : "d'un commun accord entre les parties, Nexalys ne percevra aucune rémunération de la part du client au titre de la mission qui lui est confiée au terme des présentes ; qu'elle fera son affaire personnelle de sa rémunération par les différents intervenants sélectionnés en vertu des dispositions de l'article 3 ci-dessus" ; qu'il en résulte la preuve de ce que la société Nexalys a proposé à la signature des époux Y... un contrat dont les termes démontrent qu'a été mis en place un système de partenariat étroit entre promoteur, conseiller financier et fiscal, banquier, notaire, mandataire de gestion en vue de la location ; que ce système ôte aux acquéreurs toute liberté, autonomie dans le déroulement de l'opération à tous ses niveaux, jusqu'au choix du banquier, du notaire et du gestionnaire unique imposé de location ; que ce système ainsi établi prive de toute portée l'argument avancé par la SCI Les Roches Blanches selon lequel elle n'avait aucune relation privilégiée avec Nexalys auquel elle n'aurait donné qu'un mandat sans exclusivité ; que, par contre, le mandat de vente indique que le notaire choisi par le maître de l'ouvrage est Me X... ; que, tandis que le mandat de vente occulte complètement le fait que, bien au-delà de prestations d'agent immobilier, Nexalys va nécessairement avoir auprès des acquéreurs un rôle de conseiller fiscal et en gestion de patrimoine ; que la cour constate que l'économie d'ensemble de ce système est nécessairement connue du promoteur qui, lorsqu'il entreprend un programme en vue de la défiscalisation, connaît bien évidemment les tenants et aboutissants de l'application des avantages fiscaux et les conditions desquelles dépend la sécurité de l'opération par l'acquéreur et qui sait, au regard des qualités des biens vendus, quelles doivent être les informations devant être données aux acquéreurs afin que leur consentement soit éclairé ; qu'elle est connue nécessairement par le banquier, banquier unique imposé pour tout le programme, qui sait que l'équilibre financier de l'opération, les avantages fiscaux permettant cet équilibre, dépendent de critères objectifs comme la sécurité dans l'affectation des appartements à la location ; que ces éléments impactent lourdement les capacités de remboursement des emprunteurs, qui peuvent devenir insuffisantes dès lors que la location du bien est insuffisante et devient exclusive de tout avantage fiscal ; qu'elle est nécessairement connue du notaire, notaire unique sur le territoire national pour tout le programme, imposé aux acquéreurs par Nexalys et qui n'est pas choisi par les parties en fonction de sa proximité mais imposé par Nexalys conformément à l'article 6 précité ; que tout notaire se doit d'effectuer une prestation donnant effectivité et efficacité à l'acte auquel il participe ; qu'en l'espèce, le notaire imposé par le mandataire du vendeur comme notaire instrumentaire unique d'un programme de défiscalisation et qui, alors, nécessairement connaît parfaitement les caractéristiques du programme construit, se doit d'apporter l'attention des acquéreurs sur les risques mécaniques nés des conditions posées par les lois de défiscalisation applicables : obligation de louer à un loyer minimum durant une période minimale, dynamisme du marché immobilier de la location, adéquation de l'opération avec la situation fiscale du couple ; que connaissant parfaitement tous les éléments financiers, fonciers, économiques de l'opération, parfaitement informé de ce que le bien est situé dans une petite agglomération dépourvue de véritable marché locatif, il se doit d'informer les acquéreurs sur le fait que si le bien n'est pas suffisamment loué, c'est tout le projet de défiscalisation qui n'est pas réalisable, les services fiscaux refusant toute défiscalisation ; qu'il s'agit là d'une obligation d'information pesant sur le notaire partenaire habituel du promoteur et de Nexalys et portant sur l'objet même du contrat: réaliser de manière fiable et sécurisée une opération de défiscalisation en acquérant un immeuble affecté à la location ; que le système ainsi décrit qui met en évidence des liens financiers importants entre tous les intervenants professionnels leur impose, en effet, une obligation de loyauté et d'information renforcée puisqu'ils ont tous intérêt à voir les transactions s'effectuer ; que précisément parce que chaque intervenant professionnel est nécessairement conscient de cette complémentarité indispensable à l'opération, il se doit d'informer pleinement les acquéreurs sur les caractéristiques du bien vendu au regard de l'opération de défiscalisation dans son ensemble sans pouvoir se réfugier derrière les seules qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ou les pratiques de ses autres partenaires qui lui seraient inconnues ou inopposables ; que le système même de vente d'un produit financier établit un rapport différent à l'immeuble objet de l'opération ; que ce bien n'est plus considéré comme susceptible d'être habité ou occupé et il n'est pas visité ; qu'il n'est qu'un produit financier apprécié en fonction de son environnement supposé permettre de bénéficier des avantages fiscaux de l'opération ; que d'ailleurs, c'est le système mis en place par Nexalys ci-dessus décrit qui organise cette déconnexion entre opération de défiscalisation et qualités intrinsèques du bien immobilier vendu ; que ne peut être tiré aucune conséquence par ceux qui ont organisé cette opération du fait que les acquéreurs ne se soient pas déplacés sur place pour examiner le bien ; que, par contre, les éléments d'information donnés aux acquéreurs deviennent leur source quasi exclusive d'information et doivent être sincères et exacts ; que surtout il ressort de la logique de l'opération dans son ensemble que la qualité première du bien vendu, doit être l'assurance de la location et le prix de revente ; que la location effective du bien acquis est, en effet, une condition essentielle à l'opération car d'elle dépend, d'abord, la possibilité de défiscaliser ; que la location au loyer prévu est, également, nécessaire à l'équilibre financier de l'opération ; que le prix de revente est l'argument financier final avancé pour expliquer qu'au bout de dix ans de défiscalisation, la vente du bien immobilier constituera le bénéfice grâce à l'évolution du marché immobilier local ; que les époux Y... produisent le document intitulé Plan d'épargne fiscal et patrimonial sur 10 ans établi par Nexalys ; que ce document fait état d'une valeur totale du PEFP de 105 600 euros financée exclusivement par un prêt de 23 années remboursé intégralement par les loyers grâce à une épargne mensuelle nette de 222 euros (déduction faite des garanties, des frais de gestion, des revenus fonciers déductibles, des économies d'impôt, de la CSG) ; que ce même PEFP prévoyait que, les avantages fiscaux ayant une durée limitée à dix années, le bien soit revendu au bout de la dixième année ; que le gain devant en résulter pour l'acquéreur étant le capital constitué par remboursement d'une partie du capital du prêt et sur une base de revalorisation de 0,5% par an du support ; que c'est à dire que Nexalys incluait dans le calcul du gain au bout de 10 années l'évolution locale du marché de l'immobilier évalué à 0,5% par an ; que ce document est une information purement théorique, déconnectée de toute réalité avec le marché local locatif et avec le marché local immobilier ; qu'il présente aux acquéreurs le marché de l'immobilier comme étant dénué de risque et la location comme acquise au prix nécessaire à l'équilibre du PEFP sans apport personnel et sans remboursement autre que provenant de son fonctionnement qui est présenté comme s'équilibrant durant les dix premières années ; qu'il présente également le marché de l'immobilier local comme présentant une évolution positive annuelle de 0,5% ; que ce document qui déduit le coût des garanties représentant l'assurance contre les risques locatifs (garantie des loyers impayés et d'absence de locataire) omet, toutefois de prendre en compte quelle sera la véritable situation des acquéreurs en cas d'absence de locataire ; que conformément aux clauses du PEFP c'est la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion qui a été chargée, en tant que "gestionnaire unique du programme" de la gestion locative de tous les biens du programme ; que c'est la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion qui a proposé aux époux Y... un contrat type comportant une garantie locative avec une annexe type ; qu'il y est prévu que l'absence de locataire lors de la première location après une franchise de 2 mois prise en charge par la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion n'est garantie que 6 mois et qu'ensuite l'absence de locataire donne lieu à une franchise de 45 jours et n'est garantie que 6 mois, ce qui veut dire que le risque réel d'absence de tout revenu après 6 mois de garantie n'est pas intégré dans le PEFP ; qu'or, la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion est le gestionnaire imposé par Nexalys et ne pouvait méconnaître le caractère illusoire de la garantie de loyers qu'elle présentait dans son PEFP, alors que les époux Y... n'avaient aucun moyen de contracter avec un autre mandataire et d'obtenir d'autres garanties ; que, bien plus, à aucun moment il n'est indiqué que si le bien acheté n'est pas loué dans les conditions d'application de la loi de défiscalisation, l'acquéreur perd le bénéfice de cette loi et doit faire face à une régularisation ; qu'or, les époux Y... ont perçu au titre les revenus fonciers suivants : en 2009, 1 932 euros, en 2010, 0 euro, en 2011, 1 385 euros, en 2013, 2 361 euros, alors qu'ils ont dû exposer pour chaque année ci-dessus 9 904 euros, 11 465 euros, 7 936 euros, 10 113 euros intérêts d'emprunt inclus mais remboursement du capital non compris ; que l'extrait de compte des époux Y... établi le 14 mai 2014 par la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion met en évidence que le bien mis à la location le 18 septembre 2008 n'a en fait été loué que du 17 août 2011 au 5 février 2012, du 25 octobre 2012 à juillet 2013, du 14 novembre 2013 à avril 2014 ; que, de plus, les époux Y... ont fait l'objet d'une rectification de leur imposition eu égard à la constatation que le bien vendu n'a été effectivement été mis à la location que le 8 août 2011 ; qu'ainsi l'absence de location effective (la garantie de l'assurance n'étant pas considérée comme une location effective) a entraîné pour les époux Y... la non application des bénéfices de la défiscalisation et le rajout rétroactif des déductions pratiquées en 2009 et 2010 (6 246 euros) à leurs revenus fonciers avec une imposition supplémentaire de 1 659 euros ; qu'il résulte des pièces communiquées par la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion que le loyer estimé par Nexalys était surévalué puisque dès le 9 février 2010 la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion écrivait aux époux Y... qu'en dépit de ses efforts elle rencontrait de réelles difficultés pour la location de leur logement et que selon la dernière étude de marché réalisée, la demande de location locale étant faible, le loyer devait être baissé à 290 euros, hors charges ; que ce courrier mentionnait que les autres agences immobilières de la région n'avaient pas de biens comparables à la promotion Les Roches Blanches tandis que l'étude faisait apparaître l'absence d'évolution du nombre des appartements mis en construction et à la location après 2008, de sorte que la cour considère qu'il ne peut être dit que l'absence de demande provient de la réalisation de programmes postérieures à la vente intervenue avec les époux Y... ; que pas d'avantage l'insuffisance de location ne provient des caractéristiques de l'immeuble ; que l'insuffisance de location provient de l'inadéquation dès le début entre les contraintes de l'opération de défiscalisation et la situation du bien ; qu'il résulte de ces éléments que la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion qui n'établit nullement la preuve d'une évolution de l'offre de location de produits concurrents ne peut utilement soutenir qu'elle ignorait la situation du marché de la location lorsqu'elle a fait signer aux époux Y... le mandat de gestion ; que la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion ne pouvait ignorer qu'en acceptant d'être imposée en qualité de gestionnaire unique du programme comme un gage de sécurité de l'opération de défiscalisation (apparence de sécurité par la garantie du paiement des loyers, existence d'un marché locatif, loyers permettant d'équilibrer financièrement l'opération en occultant l'absence de marché locatif, en occultant) elle contribuait à tromper les acquéreurs sur la fiabilité de l'opération ; que la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion ne donne d'ailleurs aucune explication sérieuse sur le fait qu'elle a attendu deux années avant de convenir qu'il fallait baisser les loyers ; que si la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion est intervenue par ses actes de gestion postérieurement à la vente, elle a accepté en sa qualité de mandataire unique du programme d'être présentée comme un gage de sécurité dans la rentabilité et la faisabilité de l'opération ; que parfaitement informée de l'état du marché locatif elle a, en toute connaissance de cause, participé en prêtant son nom à l'opération ayant trompé la vigilance des acquéreurs, elle a donné une fausse impression de fiabilité à l'opération de défiscalisation qui ne pouvait en réalité se réaliser dans de bonnes conditions à l'endroit où l'immeuble lui servant de support a été acquis ; que la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA) seul partenaire financier unique de l'opération réalisée avec la SARL Les Roches Blanches, Nexalys, la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion, Me X... connaissait parfaitement tous les éléments de l'opération de défiscalisation ; qu'elle connaissait l'emplacement, les conditions auxquelles étaient subordonnées le bénéfice de la défiscalisation, le montage financier incluant le bénéfice de la défiscalisation ; qu'elle ne pouvait, comme elle l'a fait, inclure dans les capacités de remboursement des époux Y... des loyers dont elle ne pouvait ignorer le caractère très hypothétique ; que compte tenu de sa connaissance de l'opération de défiscalisation dont elle était un acteur et l'acteur bancaire unique, elle se devait de satisfaire à son obligation d'information d'une manière renforcée ; qu'elle ne pouvait pas rester taisante sur la très sérieuse incertitude qui pesait sur la location du bien aux conditions convenues dans le PEFP et se devait dans le cadre de son devoir d'information d'apporter l'attention des emprunteurs sur les risques courus en cas d'insuffisance de location, d'insuffisance du montant des loyers, du risque de réintégration des avantages fiscaux par l'administration ; qu'elle se devait d'autant plus de le faire que les époux Y... avaient des revenus modestes (3 000 euros par mois), des enfants à charge faisant des études ; qu'elle se devait de le faire d'autant plus que la décision des époux Y... d'acquérir le bien ne reposait nullement sur un quelconque désir d'accéder à la propriété de leur logement mais sur celui de réaliser une opération de défiscalisation s'équilibrant pendant 10 années puis débouchant sur une plus-value au bout de cette période ; que la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA) ne pouvait garder le silence sur les risques concrets de l'opération de défiscalisation, risques dus à la situation des biens immobiliers vendus, risques qu'elle ne pouvait ignorer ; que par l'absence de toute initiative de nature à informer les époux Y... d'une réalité qu'elle ne pouvait ignorer en tant que partenaire financier unique, la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA) a participé en conscience à présenter d'une manière déloyale une opération de défiscalisation présentée comme sans risque du début jusqu'à la fin, alors qu'il était certain qu'elle ne pouvait atteindre ses objectifs et ne pouvait que s'avérer catastrophique ; qu'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus que tous les acteurs de l'opération de défiscalisation par les relations privilégiées tissées entre eux connaissaient parfaitement les risques très importants de ne pas voir l'opération de défiscalisation se dérouler normalement en raison d'absence de marché locatif local, des conditions posées par la loi de défiscalisation ; que, par ailleurs, les acteurs en question ne pouvaient ignorer que la présentation du PEFP incluait une évolution du marché immobilier de 0,5% par an que rien ne justifiait localement ; qu'enfin, les acteurs ne pouvaient méconnaître que les risques importants ci-dessus décrits entraînaient comme conséquence que l'opération ne devait pas être présentée à des personnes, comme les époux Y..., ayant des revenus modestes dont la trésorerie ne pouvait supporter un quelconque prélèvement alors que l'opération leur avait été présentée comme s'équilibrant sans aucun apport et dégageant des bénéfices au bout de 10 ans grâce à l'augmentation annuelle de 0,5%, de sorte, que l'absence de marché locatif porteur correspondant au scénario du PEFP est rapportée, de sorte qu'il est établi que tous les partenaires à cette opération de défiscalisation ne pouvaient ignorer qu'ils présentaient à la signature des acquéreurs une opération fondée sur des éléments inexacts et fictifs et présentant tous les risques d'échouer ; que tous les acteurs professionnels ont, donc, chacun à leur niveau de responsabilité, par leur comportement, leur absence d'information, leurs affirmations, leur présentation inexacte du contexte de l'opération de défiscalisation, leur silence, effectué des manoeuvres dolosives ou fautives ayant toutes contribué à gravement tromper les époux Y... sur l'économie du contrat d'achat à un point de gravité et de déterminance tel qu'il est certain que s'ils avaient reçu des informations loyales et n'avaient pas fait l'objet de manoeuvres dolosives ils n'auraient pas acquis l'appartement ; que ces acteurs professionnels étaient soient des mandataires du vendeur, soit des personnes ayant des intérêts financiers à la réalisation du contrat principal de vente mais également les contrats subséquents de prêt et de gestion locative ; que, par ailleurs, les fautes et comportements dolosifs des différents professionnels ont concouru à la réalisation de l'entier préjudice subi par les époux Y..., de sorte qu'ils seront condamnés in solidum à réparer les divers préjudices subis ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a annulé le contrat de vente d'immeuble signé entre la SCI Les Roches Blanches au rapport de Me X..., le contrat de prêt intervenu entre les époux Y... et la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA), le contrat de gestion locative intervenu entre les époux Y... et la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion ; qu'il y a lieu, comme conséquence de la nullité de condamner la SARL Les Roches Blanches à payer aux époux Y... la somme de 105 600 euros, montant du prix de la vente et d'ordonner aux époux Y..., une fois cette somme payée, de restituer à la SARL Les Roches Blanches l'appartement dont la vente a été annulée ; que la nullité n'interviendra effectivement que si cette somme est payée ; que les comportements fautifs ou dolosifs des acteurs de l'opération de défiscalisation font courir aux époux Y... le risque de se heurter à l'insolvabilité de la SCI Les Roches Blanches ; que, par ailleurs, les époux Y... ont dû faire face à des frais non prévus et à effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes ; qu'ils ont acquis un bien dont la valeur locative a été surévaluée et dont la valeur de revente sera bien inférieure à celle d'achat ; qu'ils ont dû faire face à une procédure de redressement fiscal et de réintégration ; qu'ils ont enfin dû engager une action judiciaire longue et coûteuse ; que ces éléments caractérisent la réalité de leur préjudice qu'il y a lieu de réparer, en tout état de cause, que le prix de vente soit remboursé ou pas, par l'allocation de la somme de 50 000 euros comme l'a, à juste titre, décidé le jugement déféré ; qu'il y a lieu de condamner in solidum la SCI Les Roches Blanches, la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA), la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion, Me X... à payer cette somme aux époux Y... ; qu'il y a lieu ensuite, dans l'hypothèse où la SCI Les Roches Blanches aura remboursé aux époux Y... la somme de 105 600 euros, montant du prix de vente, et où la nullité de la vente sera effective, de condamner solidairement M. et Mme Y... à rembourser à la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA) la même somme de 105 600 euros au titre du capital emprunté aux termes de l'acte de prêt du 31 mai 2007, somme de laquelle il faudra déduire toutes les sommes versées par les époux Y... tant au titre du remboursement du capital qu'à celui des intérêts, ou de tous frais quelconques ; que la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA) qui a eu un rôle actif dans les manoeuvres dolosives à l'origine de la nullité doit être déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées contre les autres acteurs de l'opération de défiscalisation ; que sur ce point également il y a lieu à confirmation ; qu'il en est de même des autres acteurs de l'opération de défiscalisation ; qu'il y a lieu de dire que l'hypothèque inscrite sur le bien financé devra être maintenue jusqu'à complet remboursement au profit de la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA) des sommes empruntées par les demandeurs dans les conditions ci-dessus ».
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« ainsi qu'il a été dit le contrat de prêt liant M. et Mme Y... et la Caisse de Crédit Mutuel "Audincourt" est annulé étant désormais privé de cause ; qu'il résulte des propres écritures de la Caisse de Crédit Mutuel "Audincourt" qu'elle a été contactée par un intermédiaire en opérations de banque, la société "Courtalys" afin de savoir si elle acceptait de financer l'acquisition de M. et Mme Y... ; qu'à cet effet, ils transmettaient par la même voie une demande de financement ; que l'on déduit de cette présentation que la Caisse de Crédit Mutuel "Audincourt" a clairement agi comme partenaire financier de la S.C.I "Les Roches Blanches" et la SAS "Nexalys" dans un cadre imposé à M. et Mme Y... qui jusqu'alors n'avaient pas entretenu de relations commerciales avec cette banque ; que par conséquent cette intervention constituait une condition déterminante du montage de l'opération ; qu'elle associait donc ce prêteur aux manoeuvres amenant les acquéreurs à s'engager définitivement ; que c'est donc avec rigueur qu'il incombe d'apprécier les moyens et demandes à son encontre ; qu'ainsi, il résulte des motifs qui ont conduit à prononcer la nullité du contrat financé par la Caisse de Crédit Mutuel "Audincourt" que cet organisme a coopéré à une opération fallacieusement montée et fort risquée pour les emprunteurs au regard de leurs capacités rapprochées du montant financé ; qu'elle a ainsi accepté une offre de prêt à taux variable bien que les emprunteurs alors âgés de 50 ans, dotés de revenus hors charges de l'ordre de 2 100 euros mensuels grevés par l'existence d'emprunt en cours de l'ordre de 370 euros soit un net disponible avant imputation des charges fiscales et de la vie courante de 1 730 euros (soit un taux d'endettement supplémentaire de 34,19 %) et n'étaient pas accessibles à la couverture du prêt par le contrat d'assurance alors que le terme échu du prêt interviendrait alors que les emprunteurs seraient âgés de plus de 70 ans et retraités, tout cela en vue de financer une opération dont la Caisse ne pouvait méconnaître le caractère aléatoire en sa qualité de professionnel partenaire des vendeurs ; que la Caisse de Crédit Mutuel "Audincourt" reconnaît avoir eu en sa possession les bulletins de paie des deux époux, leurs déclarations fiscales et avis d'imposition et leur déclaration de patrimoine, elle n donc agi en toute connaissance de cause sans déloyauté de la part de M. et Mme Y... ; que la Caisse de Crédit Mutuel "Audincourt" était donc bien tenue d'une obligation d'information sur les difficultés de concilier les risques d'une opération de défiscalisation hasardeuse et la pérennité de la capacité de remboursement soumise à la variabilité du taux d'intérêt, information devant recouvrer les mêmes caractéristiques que précédemment évoquées ; que professionnelle du financement, partenaire indispensable et obligée des investisseurs qui s'engagent envers elle, il lui revenait de s'assurer que M. et Mme Y... avaient pris conscience de la portée et des risques d'un crédit les engageant quoiqu'il ressorte de la rentabilité du bien financé ; qu'elle doit prouver leur avoir fourni des informations qui eussent été de nature à ne pas les engager ; que ce devoir, par sa rigueur et sa portée, ne peut être éludé en vertu du principe de non- immixtion ; qu'en y manquant, la Cuisse de Crédit Mutuel "Audincourt" a privé M. et Mme Y... d'une chance d'éviter un engagement excessif et préjudiciable ; que cette perte de chance peut être évaluée à 90% du capital emprunté de 105 600 euros soit 95 040 euros et que M. et Mme Y... auront à lui rembourser ; qu'ainsi opérant compensation entre les sommes dues réciproquement M. et Mme Y... devront rembourser à la Caisse de Crédit Mutuel "Audincourt" la somme de 10 560 euros ; que pour le surplus la Caisse de Crédit Mutuel "Audincourt" est particulièrement malvenue à solliciter, d'ailleurs sans réelle argumentation de droit l'indemnisation par "le ou les succombants" d'intérêts, frais ou accessoires dans la mesure où c'est en toute connaissance de cause qu'elle a prêté son concours à ce genre d'opération ; que la Caisse de Crédit Mutuel "Audincourt" doit donc en assumer tous les risques ; que le surplus de ses demandes sera donc placé en voie de rejet » ;
1°/ALORS, d'une part, QUE, pour imputer à la Caisse de crédit mutuel un dol, la cour d'appel a relevé que le 11 décembre 2006 les époux Y... ont signé un contrat de Plan d'épargne fiscal et patrimonial Nexalys (PEFP) par lequel ils donnaient à celle-ci un mandat exclusif pendant deux mois afin de rechercher le produit éligible au PEFP, de rechercher le financement le plus adapté, de "finaliser la vente et organiser la mise en relation des personnes habilitées de part et d'autre", de "sélectionner tous les intervenants nécessaires au montage et à la finalisation du PEFP", qu'il était précisé: "selon sa charte de qualité sans que le client ne puisse intervenir de quelque manière que ce soit dans le choix de Nexalys qui s'imposera à lui, "en outre, au stade final de la convention, le client devra, pour que cette vente puisse se réaliser, donner procuration au notaire désigné par Nexalys" (article 3), que l'article 6 de cette convention ("Rémunération de Nexalys") stipulait : "d'un commun accord entre les parties, Nexalys ne percevra aucune rémunération de la part du client au titre de la mission qui lui est confiée au terme des présentes ; qu'elle fera son affaire personnelle de sa rémunération par les différents intervenants sélectionnés en vertu des dispositions de l'article 3 cidessus" ; qu'elle a déduit de ces stipulations la preuve de ce que la société Nexalys a proposé à la signature des époux Y... un contrat dont les termes démontrent qu'a été mis en place un système de partenariat étroit entre promoteur, conseiller financier et fiscal, banquier, notaire, mandataire de gestion en vue de la location et que ce système ôte aux acquéreurs toute liberté, autonomie dans le déroulement de l'opération à tous ses niveaux, jusqu'au choix du banquier, du notaire et du gestionnaire unique imposé de location ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il ne résultait aucunement de ces stipulations que la Caisse de crédit mutuel aurait été le partenaire financier du promoteur immobilier, du conseiller financier et fiscal, du notaire et du mandataire de gestion et a fortiori que son intervention aurait été imposée aux investisseurs, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ALORS, d'autre part, QUE le juge doit respecter lui-même le principe de la contradiction ; que les époux Y..., non plus qu'aucune des parties au litige n'a soutenu que la Caisse de crédit mutuel aurait été dans une relation de partenariat avec le promoteur immobilier, le conseiller financier et fiscal, le notaire et le mandataire de gestion et aurait été le banquier imposé pour l'ensemble du programme ; que, pour entrer en voie de condamnation à l'encontre de la Caisse de crédit mutuel la cour d'appel a énoncé que les termes du contrat de plan d'épargne fiscal et patrimonial du 11 décembre 2006 établi par la société Nexalys démontrent qu'a été mis en place un système de partenariat étroit entre promoteur, conseiller financier et fiscal, banquier, notaire, mandataire de gestion en vue de la location et que ce système ôte aux acquéreurs toute liberté, autonomie dans le déroulement de l'opération à tous ses niveaux, jusqu'au choix du banquier, du notaire et du gestionnaire unique imposé de location et a considéré encore que la Caisse était le partenaire financier unique de l'opération réalisée avec les sociétés Les Roches Blanches, Nexalys, et Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion, puis qu'elle était un acteur et l'acteur bancaire unique ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR condamné la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA) à verser aux époux Y... la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE « les comportements fautifs ou dolosifs des acteurs de l'opération de défiscalisation font courir aux époux Y... le risque de se heurter à l'insolvabilité de la SCI Les Roches Blanches ; que, par ailleurs, les époux Y... ont dû faire face à des frais non prévus et à effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes ; qu'ils ont acquis un bien dont la valeur locative a été surévaluée et dont la valeur de revente sera bien inférieure à celle d'achat ; qu'ils ont dû faire face à une procédure de redressement fiscal et de réintégration ; qu'ils ont enfin dû engager une action judiciaire longue et coûteuse ; que ces éléments caractérisent la réalité de leur préjudice qu'il y a lieu de réparer, en tout état de cause, que le prix de vente soit remboursé ou pas, par l'allocation de la somme de 50 000 euros comme l'a, à juste titre, décidé le jugement déféré ; qu'il y a lieu de condamner in solidum la SCI Les Roches Blanches, la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt (CCMA), la SARL Terrenciel Gestion anciennement dénommée Arcalis et Gestion, Me X... à payer cette somme aux époux Y... » ;
1°/ALORS, d'une part, QU'un préjudice seulement éventuel ne donne pas lieu à réparation ; que, pour condamner la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt à indemniser les époux Y... à hauteur de 50 000 euros, la cour d'appel a énoncé que son comportement fautif leur a fait courir le risque de se heurter à l'insolvabilité de la SCI Les Roches Blanches ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1147 ;
2°/ALORS, d'autre part et en toute hypothèse, QU'un préjudice seulement éventuel ne donne pas lieu à réparation ; que, pour condamner la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt à indemniser les époux Y... à hauteur de 50 000 euros, la cour d'appel a énoncé que son comportement fautif leur a fait courir le risque de se heurter à l'insolvabilité de la SCI Les Roches Blanches ; qu'en statuant ainsi, et à supposer que la cour d'appel ait retenu la responsabilité délictuelle de la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt, découlant de son dol, elle a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ALORS, de troisième part, QUE la victime a seulement droit à la réparation intégrale de son préjudice ; que, pour condamner la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt à indemniser les époux Y... à hauteur de 50 000 euros, la cour d'appel a énoncé qu'ils ont dû faire face à des frais non prévus et à effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes, qu'ils ont acquis un bien dont la valeur locative a été surévaluée et dont la valeur de revente sera bien inférieure à celle d'achat et ont dû faire face à une procédure de redressement fiscal et de réintégration ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'elle a prononcé la nullité de la vente et des contrats afférents, dont le contrat de prêt, le vendeur devant restituer le prix de vente, et, a modulé les effets de cette nullité pour garantir aux époux Y... la restitution du prix de vente, de sorte qu'étaient réparés les préjudices subis par eux à raison des prélèvements sur leurs revenus et qu'ils ne pouvaient avoir subi les préjudices découlant de l'acquisition de l'immeuble, et du redressement fiscal, l'impôt étant dû, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
4°/ALORS, de quatrième part, et en toute hypothèse, QUE la victime a seulement droit à la réparation intégrale de son préjudice ; que, pour condamner la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt à indemniser les époux Y... à hauteur de 50 000 euros, la cour d'appel a énoncé qu'ils ont dû faire face à des frais non prévus et à effectuer des prélèvements sur leurs revenus modestes, qu'ils ont acquis un bien dont la valeur locative a été surévaluée et dont la valeur de revente sera bien inférieure à celle d'achat et ont dû faire face à une procédure de redressement fiscal et de réintégration ; qu'en statuant ainsi, et à supposer que la cour d'appel ait retenu la responsabilité délictuelle de la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt, découlant de son dol, cependant qu'elle a prononcé la nullité de la vente et des contrats afférents, dont le contrat de prêt, le vendeur devant restituer le prix de vente, de sorte qu'étaient réparés les préjudices subis par les époux Y... à raison des prélèvements sur leurs revenus et qu'ils ne pouvaient avoir subi de préjudices découlant de l'acquisition de l'immeuble, et du redressement fiscal, l'impôt étant dû, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
5°/ALORS, enfin, QUE les frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que, pour condamner la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt à indemniser les époux Y... à hauteur de 50 000 euros, la cour d'appel a énoncé qu'ils ont dû engager une action judiciaire longue et coûteuse ; qu'en statuant ainsi, tout en confirmant la décision de première instance en ce qu'elle a statué sur l'article 700 du code de procédure civile et en condamnant la Caisse de Crédit Mutuel Audincourt à payer aux époux Y... une somme de 3000 euros, sur le fondement du même texte, la cour d'appel a violé l'article 700 du code de procédure civile.
