LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à MM. Jean-Michel X... et Emile X..., et Mme Maryse X..., venant aux droits de Raymond Y..., décédé le 16 juillet 2014, de leur reprise d'instance ;
Sur le moyen unique ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 14 avril 2014), que Raymond Y..., aux droits duquel viennent ses héritiers, MM. Jean-Michel et Emile X... et Mme Maryse X..., a vendu à la société Espace immo une parcelle de terrain à bâtir au prix de 51 833 euros ; qu'assigné en réitération de la vente, le vendeur a invoqué la rescision pour lésion ;
Attendu que la société Espace immo fait grief à l'arrêt de dire que la vente du 15 février 2008 consentie par M. Y... à la société Espace immo est lésionnaire et de la débouter de sa demande en exécution forcée de cette vente ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, pour parvenir à la somme de 108 000 euros, le collège d'experts avait eu recours à une seule méthode d'évaluation du bien litigieux, consistant à recenser des terrains à bâtir sur l'ensemble du territoire de la commune, de superficie et de qualité fort diverses, qui étaient notamment situés dans une ZAC et dont la valeur ne pouvait être pertinemment comparée avec celle de la parcelle vendue située dans un secteur résidentiel et réputé de la ville, et à en induire une moyenne globale du prix au mètre carré et à évaluer le terrain considéré après avoir pratiqué une pondération empirique par seuil de la superficie de ce terrain, et que cette prise en compte de transactions trop hétérogènes quant la superficie et à la localisation des biens faisait perdre à la notion de moyenne tout son sens et retenu que Raymond Y... produisait des éléments probants et circonstanciés dont elle a souverainement apprécié la valeur probante, la cour d'appel, qui a constaté que la valeur vénale de l'immeuble était supérieure au seuil de la lésion des sept douzièmes s'élevant à 124 399 euros, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Espace immo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Espace immo à payer la somme globale de 3 000 euros à la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour la société Espace immo.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué de dire que la vente du 15 février 2008 consentie par M. Y... à la société Espace Immo est lésionnaire et de débouter la société Espace Immo de sa demande en exécution forcée de cette vente ;
AUX MOTIFS QUE le collège d'experts a retenu une valeur de l'immeuble de 108 000 € qui est inférieure au seuil de la lésion (124 399 €) ; que les experts commis ont retenu une seule méthode d'évaluation du bien de l'intimé consistant à recenser au moyen du fichier immobilier des notaires, un semble de terrains à bâtir sur l'ensemble du territoire de la commune de Toulouse, à en induire une moyenne globale du prix au mètre carré et à évaluer le terrain considéré après avoir pratiqué une pondération empirique par seuil de la superficie de ce terrain ; que le collège d'experts a pris en considération, pour aboutir à son estimation, des terrains de superficie et de qualité fort diverses, et notamment une dizaine de terrains situés dans une ZAC dont la valeur ne peut être, pertinemment, comparée à celle du terrain appartenant à Raymond Y..., qui est situé dans une zone résidentielle et réputé de la ville de Toulouse ; que le premier juge avait ainsi, pu retenir, à bon droit, que la prise en compte de transactions trop hétérogènes quant à la superficie et à la localisation des biens considérés faisait perdre à la notion de moyenne tout son sens ; compte tenu de la spécificité (superficie de 185 m2) et de la localisation du terrain de l'intimé, la moyenne retenue par les experts (de même que la pondération appliquée) apparaissait fort approximatives et discutables ; que de plus, les experts judiciaires n'ont retenu qu'une méthode d'évaluation et n'ont pas jugé utile de déterminer la surface constructible du terrain dont s'agit, ce qui constitue, pourtant, un élément important de la valeur d'un terrain à bâtir dans un quartier tel que celui où il est situé ; que l'intimé produit des éléments suffisamment probants et circonstanciés permettant de s'assurer que la valeur vénale du terrain vendu est supérieure au seuil de la lésion (125 399 €) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'avis de valeur de l'agence RBI d'un montant de 150 000 € est davantage proche de la valeur vénale en 2008 d'un terrain à bâtir situé chemin de la Moure à Toulouse ;
1°) ALORS QUE l'estimation de l'immeuble pour déterminer la lésion des sept douzièmes dépend de son état et de sa valeur vénale ; que l'arrêt affirme que le seuil de la lésion est atteint, compte tenu des éléments produits et de l'avis d'une agence RBI ; qu'en se prononçant ainsi, sans préciser en quoi les éléments produits lui permettait d'estimer que la valeur vénale du terrain était supérieure au seuil de la lésion, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1675 du code civil ;
2°) ALORS QUE qu'en considérant que le seuil de la lésion est atteint sans préciser si cette évaluation tient compte de l'état du terrain qui reste à viabiliser, à diviser et qui doit subir des travaux de déconstruction, comme l'avait relevé le rapport des experts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1975 du code civil.
