LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 27 mars 2008, M. et Mme X... (les vendeurs) ont vendu à M. Y... et à son épouse, Marie-Laure Z..., (les acquéreurs) un bien immobilier, sous la condition résolutoire du versement, à titre de garantie, entre les mains du notaire rédacteur, d'une somme de 31 500 euros, au plus tard le 18 avril 2008, date reportée, par avenants des 4 avril et 28 mai 2008, au 3 juin 2008, terme convenu pour la réitération de la vente par acte authentique, et sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire ; que le dépôt de garantie n'ayant pas été versé, les vendeurs ont assigné les acquéreurs, M. A... et Mme B... venant aux droits de leur mère décédée, en paiement de 31 500 euros et en indemnisation de leurs préjudices matériel et moral ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et troisième branches :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de dire réputée défaillie la condition résolutoire de non-versement du dépôt de garantie et réputée accomplie la condition suspensive d'obtention d'un prêt, de les condamner solidairement à payer aux vendeurs la somme de 31 500 euros au titre du dépôt de garantie, de dire qu'ils ont engagé leur responsabilité contractuelle envers les vendeurs et de les condamner in solidum à payer à ces derniers les sommes de 6 480,22 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel et de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, alors, selon le moyen :
1°/ que lorsqu'un contrat de vente est conclu sous la condition résolutoire du paiement par l'acquéreur d'une somme à titre de dépôt de garantie, le non paiement de ce dépôt, alors même qu'il résulterait de la mauvaise foi du débiteur de l'obligation et que la condition résolutoire devrait être considérée comme défaillie, ne peut justifier la condamnation du débiteur au paiement dudit dépôt de garantie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la promesse de vente du 27 mars 2008, réitérée le 27 mai 2008, avait été conclue sous la condition résolutoire du paiement, par les acquéreurs, d'une somme de 31 500 euros à titre de dépôt de garantie ; qu'elle a encore considéré que, dans la mesure où les acquéreurs avaient fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du contrat, la condition devait être réputée défaillie ; qu'en condamnant M. Y... à payer solidairement ce dépôt de garantie, cependant que, dans la mesure où la condition résolutoire était réputée défaillie, M. Y... ne pouvait être condamné à payer un dépôt de garantie qu'il était réputé avoir déjà versé, la cour d'appel a violé les articles 1183 et suivants du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;
2°/ que M. Y... faisait valoir que l'absence d'obtention d'un prêt résultait de l'impossibilité dans laquelle son épouse et lui-même s'étaient trouvés de solliciter un tel prêt en raison de leur état de santé et, notamment, de celui de Marie-Laure Y..., décédée peu après d'un cancer ; qu'en jugeant que l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'avait été empêchée qu'en raison de la négligence fautive des acquéreurs, pour en déduire que cette condition devait être réputée accomplie et condamner les vendeurs à payer diverses sommes au titre de la promesse de vente signée le 27 mars 2008 et réitérée par avenant du 27 mai 2008, sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que, d'abord, ayant retenu que le défaut d'accomplissement de la condition résolutoire, tenant au non-versement du dépôt de garantie, avait été provoqué de manière déloyale par les acquéreurs, la cour d'appel en a justement déduit que cette condition était réputée défaillie, que le contrat n'était pas anéanti et que l'obligation de payer ce dépôt de garantie perdurait, faisant ainsi ressortir qu'il n'était pas réputé versé ; qu'ensuite, elle a estimé, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que les acquéreurs ne justifiaient pas des démarches accomplies pour la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt ; que le moyen ne peut être accueilli en ses première et troisième branches ;
Mais sur le moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu les articles 1202 et 1134 du code civil ;
Attendu que, pour condamner solidairement les acquéreurs à payer aux vendeurs la somme de 31 500 euros au titre du dépôt de garantie, l'arrêt retient que, nonobstant l'absence de stipulation expresse du contrat, la solidarité entre les acquéreurs, mariés sous le régime de la séparation des biens, se déduit de l'engagement pris par chacun de garantir la totalité de la dette au cas où ils se substitueraient une tierce personne dans le bénéfice de la vente ;
Qu'en se fondant sur de tels motifs, impropres à caractériser un engagement solidaire des acquéreurs au paiement du dépôt de garantie, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il prononce la solidarité de la condamnation de M. Y..., Mme B... et M. A..., pris tous deux en leur qualité d'ayants droit de Marie-Laure Z..., à payer à M. et Mme X..., pris ensemble, la somme de 31 500 euros au titre du dépôt de garantie, l'arrêt rendu le 9 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la condition résolutoire de non versement du dépôt de garantie était réputée défaillie, que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était réputée accomplie, d'avoir condamné solidairement Alain Y..., Jennifer B... et Jordan A... pris en leurs qualités d'ayants droit de Marie-Laure Z... à payer aux époux X... la somme de 31.500 euros au titre du dépôt de garantie, d'avoir dit que les époux Y... avaient engagé leur responsabilité contractuelle envers les époux X... et d'avoir condamné in solidum Alain Y..., Jennifer B... et Jordan A... pris en leurs qualités d'ayants droit de Marie-Laure Z... à payer aux époux X... les sommes de 6.480,22 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
AU MOTIF QUE la réalisation de la condition résolutoire (qui devrait entrainer l'anéantissement du contrat) dépendait du versement par les époux Y... de la somme de 31.500 euros au 3 juin 2008 au paiement de laquelle ils s'étaient engagés « irrévocablement » ; que les époux X... soutiennent que les époux Y... ont manqué délibérément à leurs obligations en ne respectant pas leur promesse de payer le dépôt de garantie aux dates convenues alors qu'ils disposaient des sommes suffisantes pour honorer leur engagement et qu'il ne peut y avoir anéantissement du contrat ; qu'Alain Y... explique que le versement du dépôt de garantie dépendait de la décision de la banque de leur octroyer un prêt ; mais que cette allégation est démentie par les éléments du dossier et, notamment, par le contrat lui-même ; qu'en effet, le montant des prêts (250.000 €) qui devaient être sollicité par les époux Y... auprès des banques pour financer le coût d'acquisition ne couvrait pas l'intégralité du prix de 315.000 € ce qui signifie que les acquéreurs disposaient au moins d'une somme de 65.000 € qui aurait dû leur permettre de s'acquitter du dépôt de garantie de 31.500 € au terme convenu ; qu'en choisissant délibérément de ne pas honorer leur engagement, pourtant irrévocable et renouvelé à deux reprises (dans la promesse puis dans l'avenant), de payer le dépôt de garantie alors qu'ils avaient bénéficié de délais de paiement de la part des vendeurs et qu'ils disposaient des sommes nécessaires, les époux Y... ont fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution de ce contrat ; que la condition résolutoire doit par conséquent être réputée défaillie (ce qui laisse le contrat intact) puisque ce sont les époux Y..., libérés sous cette condition, qui en ont provoqué volontairement et de manière déloyale la réalisation ; que, par suite de la défaillance de la condition résolutoire, le contrat n'est pas anéanti et l'obligation de payer le dépôt de garantie au plus tard le 3 juin 2008 ainsi que toutes les autres clauses du contrat doivent s'appliquer ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de toutes leurs demandes dirigées contre les consorts Y... / B... / A... ; que, par conséquent, il convient d'examiner si, comme le soutiennent les appelants, la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt est imputable aux débiteurs ; que le contrat a été stipulé sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 250.000 € par les acquéreurs au taux maximum hors assurance de 4,8 % et sur une durée de 15 ans. Les époux Y... s'engageaient à déposer le dossier d'emprunt au plus tard dans les quinze jours des présentes, à suivre l'étude de leur dossier d'une manière générale à faire tout leur possible pour obtenir leur prêt ; que, pourtant, ni Alain Y... ni les ayants droit de Marie-Laure Z... ne justifient d'un quelconque refus de prêt bancaire alors que la preuve leur incombe de démontrer qu'ils ont tout mis en oeuvre pour permettre la réalisation de la condition suspensive précitée ; que la condition suspensive dont l'accomplissement n'a été empêché qu'en raison de la négligence fautive des débiteurs doit donc être réputée accomplie par application des dispositions de l'article 1178 du code civil ; que la clause du contrat qui prévoit que « si toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l'acte authentique de vente ne peut être dressé que par la faute, le fait ou la négligence de l'acquéreur dans le délai fixé, cette somme (le dépôt de garantie) sera acquise définitivement au vendeur au titre de dommages et intérêts sans préjudice pour celui-ci de poursuivre la réalisation de la vente par acte authentique et éventuellement de tous dommages-intérêts supplémentaires » (…) doit trouver à s'appliquer ; que, selon les termes du contrat, « cette clause s'appliquera de plein droit passé un délai de huit jours après mise en demeure d'exécuter restée infructueuse adressée au domicile de l'acquéreur sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire » ; que, nonobstant l'absence de stipulation expresse du contrat, la solidarité entre les époux Y..., mariés sous le régime de la séparation des biens, se déduit de l'engagement pris par chacun de garantir la totalité de la dette au cas où ils se substitueraient une tierce personne dans le bénéfice de la vente ; que, par conséquent, les intimés doivent être condamnés solidairement à payer aux époux X... la somme de 31.500 € au titre du dépôt de garantie.
1°) ALORS QUE, lorsqu'un contrat de vente est conclu sous la condition résolutoire du paiement par l'acquéreur d'une somme à titre de dépôt de garantie, le non paiement de ce dépôt, alors même qu'il résulterait de la mauvaise foi du débiteur de l'obligation et que la condition résolutoire devrait être considérée comme défaillie, ne peut justifier la condamnation du débiteur au paiement dudit dépôt de garantie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la promesse de vente du 27 mars 2008, réitérée le 27 mai 2008, avait été conclue sous la condition résolutoire du paiement, par les époux Y..., d'une somme de 31.500 euros à titre de dépôt de garantie ;
qu'elle a encore considéré que, dans la mesure où les époux Y... avaient fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du contrat, la condition devait être réputée défaillie ; qu'en condamnant M. Y... à payer solidairement ce dépôt de garantie, cependant que, dans la mesure où la condition résolutoire était réputée défaillie, M. Y... ne pouvait être condamné à payer un dépôt de garantie qu'il était réputé avoir déjà versé, la cour d'appel a violé les articles 1183 et suivants du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;
3°) ALORS QUE M. Y... faisait valoir qu'en tout état de cause, les époux Y... n'étaient pas engagés solidairement ; qu'il précisait que l'acte ne prévoyait nullement une telle solidarité, qui ne pouvait se présumer en application de l'article 1202 du code civil (conclusions, p. 6 § 6s.) ; qu'en condamnant M. Y... à payer, solidairement avec les ayants droit de madame Y..., la somme de 31.500 euros, aux motifs inopérants que la solidarité se déduisait de la stipulation prévoyant que chacun garantissait la totalité de la dette au cas où ils se substitueraient une tierce personne dans le bénéfice de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1202 et 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE M. Y... faisait valoir, subsidiairement, que l'absence d'obtention d'un prêt résultait de l'impossibilité dans laquelle son épouse et lui-même s'étaient trouvés de solliciter un tel prêt en raison de leur état de santé et, notamment, de celui de Mme Y..., décédée peu après d'un cancer (conclusions d'appel, p. 9 § 3s.) ; qu'en jugeant que l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'avait été empêchée qu'en raison de la négligence fautive des époux Y..., pour en déduire que cette condition devait être réputée accomplie et condamner les vendeurs à payer diverses sommes au titre de la promesse de vente signée le 27 mars 2008 et réitérée par avenant du 27 mai 2008, sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
