Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 1er décembre 2014), que la société civile immobilière Richelieu (la SCI) a vendu des appartements en l'état futur d'achèvement situés dans un immeuble pour lequel elle avait signé un contrat d'architecte avec M. X... ; que, se plaignant d'un déficit de superficie des balcons par rapport aux stipulations contractuelles, vingt-six copropriétaires ont assigné la SCI en indemnisation de leur préjudice ; que la SCI a assigné en garantie M. X... et son assureur, la Mutuelle des architectes français (MAF) ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Kaufman et Broad, venant aux droits de la SCI, fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à chacun des copropriétaires, la somme de 15 000 euros ou de 25 000 euros en fonction de la perte de superficie du balcon, égale ou voisine de 5 m ² ou de 10 m ²,
Mais attendu qu'ayant constaté que les balcons réalisés n'étaient pas conformes aux plans annexés aux actes de vente et que les acquéreurs n'en avaient pas été avertis, relevé que cette discordance n'était pas visible pour un non-professionnel et que le permis de construire modificatif, postérieur à l'établissement de ces plans, comportait une mention relative à la disposition des garde-corps des balcons et ayant retenu souverainement que le promoteur vendeur, signataire de la demande et destinataire de ce permis, avait eu conscience de la modification des balcons, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la SCI avait manqué à son obligation d'information et de loyauté envers ses cocontractants ;
D'où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa troisième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Kaufman et Broad, venant aux droits de la SCI, fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de M. X... et la MAF, à la garantir des condamnations mises à sa charge au profit des copropriétaires ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI avait demandé à M. X... de modifier les plans sur de nombreux points, en fonction des ventes et des souhaits des acquéreurs, sans lui demander de le faire à la suite de la modification des balcons réalisée après obtention du permis de construire modificatif, dont elle avait eu connaissance, et ayant retenu que cette absence de demande de la part du maître de l'ouvrage, professionnel de la construction et de la promotion immobilière, démontrait que la SCI n'avait pas eu l'intention de voir l'architecte modifier les plans sur ce point, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la SCI ne pouvait pas obtenir la garantie M. X... ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées et la condamne à payer :- la somme globale de 5 000 euros à 1°) M. Gauthier Y... 2°) Mme Z..., 3°) Mme A... 4°) Mme B... 5°) Mme C... 6°) M. François D... 7°) Mme Dominique E... épouse D... 8°) M. Yves F... 9°) Mme Véronique G... épouse F... 10°) Mme Florence EE... épouse H... 11°) M. Dominique
H...
12°) M. Hervé Paul I... 13°) Mme Yolande J... épouse K... 14°) M. Philippe K... 15°) M. Alain L... 16°) Mme Sylvie M... épouse L... 17°) M. Jean Michel N... 18°) Mme Elisabeth O... épouse N... 19°) M. Laurent FF... 20°) Mme Delphine P... 21°) M. Pascal Q... 22°) Mme Brigitte R... 23°) M. Jean-Jacques S... 24°) Mme Sandrine T... épouse S... 25°) M. Vincent GG... 26°) M. Michel U... 27°) Mme Michelle V... épouse U... 28°) M. Fabrice Amédée W... 29°) M. Bernard XX... 30°) Mme Nelly Y... épouse XX... 31°) M. Didier YY... 32°) Mme Hélène ZZ... épouse YY... 33°) Mme Corinne AA... 34°) Mme Valérie BB... 35°) M. CC... Hubert,- la somme de 2 000 euros à la Mutuelle des architectes français,- la somme de 2 000 euros à M. X... ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré recevables les copropriétaires demandeurs, d'AVOIR condamné la SCI RICHELIEU, aux droits de laquelle est venue la société KAUFMAN ET BROAD MIDI PYRENEES, à payer à chacun des copropriétaires : la somme de 15. 000 €, lorsque le lot en cause était affecté « d'une perte de superficie du balcon égale ou voisine de 5m ² », la somme de 25. 000 €, lorsque le lot en cause était affecté « d'une perte de superficie du balcon égale ou voisine de 10m ² », D'AVOIR dit que les sommes allouées aux copropriétaires seraient majorées des intérêts légaux à compter de la décision et jusqu'à parfait paiement, et D'AVOIR condamné la SCI RICHELIEU, aux droits de laquelle est venue la société KAUFMAN ET BROAD MIDI PYRENEES aux dépens et à diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la responsabilité de la société venderesse : L'action des propriétaires est fondée à titre principal sur le dol et à titre subsidiaire sur la responsabilité contractuelle telle que prévue par l'article 1147 du code civil. L'appelante conteste tant le dol que la faute contractuelle en faisant valoir qu'elle n'avait aucun intérêt à tromper ses clients et qu'elle ignorait que les plans commerciaux annexés l'acte de vente n'avaient pas été mis en conformité avec le permis modificatif et ignorait même l'existence de modifications structurelles portant sur la taille, des balcons lors de la demande de permis modificatif, éléments dont elle n'a eu connaissance qu'après la livraison des appartements, ajoutant que les modifications des balcons lors du permis modificatif n'étaient pas dues à son initiative mais venaient d'une erreur de l'architecte. Il convient de reprendre la chronologie des faits et échanges de courriers :- la demande de permis de construire portant sur 53. 285m2 de SHOB et 28. 731 m2 de SHON répartis en 423 logements regroupés en 10 bâtiments a été déposé pour la SCI Richelieu par Monsieur X... en mairie de Bordeaux le 24 février 2004 et le permis de construire a été accordé le 15 Juillet 2004 ;- une demande de permis de construire modificatif a été déposée le 8 novembre 2004 par Monsieur X... pour le compte de la SCI Richelieu et la demande mentionnait au nombre des modifications le nombre des logements passant de 423 à 410, la réduction de la SHON et " la modification de matériaux et disposition des garde-corps " ;- le permis de construire modificatif a été obtenu le 17 mars 2005 et mentionne : " Le permis de construire modificatif est ACCORDE pour le projet décrit dans la demande susvisée et pour les surfaces figurant dans le cadre ci-dessus. Le présent arrêté modifie et complète celui en date du 15 juillet 2004, visé ci-dessus, en ce qui concerne :- le tracé de la voirie intérieure,- l'implantation du bâtiment 10,- le nombre de logements à 410 logements,- les matériaux et de la disposition des garde-corps,- le nombre de parking " ;- par courrier du 20 mars 2005, l'architecte envoie un courrier à Monsieur DD... (SCI Richelieu) lui indiquant : " Veuillez trouver ci-joint un CD avec les PDF des documents commerciaux ainsi que qu'une liste des appartements modifiés + PDF des DCE modifiés ".- Les plans commerciaux annexés présentent un balcon sur toute la façade des appartements et ont été annexés aux actes de vente ;- les actes authentiques de vente ont été signés entre le 17 août 2005 et le 31 juillet 2006 ;- le marché de l'entreprise de gros oeuvre a été signé le 14 juin 2005 et la construction réalisée est conforme aux plans d'exécution modifiés et n'appelle donc pas de réserves sur les balcons lors de la réception intervenue le 30 novembre 2007 ;- les livraisons d'appartements débutent en avril 2007 jusqu'en mai 2008,- par courrier du 19 septembre 2007 la société Cythia écrit à la SCI Richelieu en lui indiquant que 35 logements comportent des balcons non conformes aux plans annexés aux actes de vente et demande à la SCI de vérifier cette erreur, et si elle est confirmée, d'indiquer les modalités d'indemnisation des acquéreurs,- la société IFB, chargée de la commercialisation du programme, écrit également à la SCI Richelieu le 29 octobre 2007 pour lui indiquer l'existence du problème affectant les balcons de certains appartements et réclamer des indemnisations sur des bases précises ; ce courrier est accompagné de la liste des 35 lots concernés avec mention de la surface prévue et de la surface réelle livrée,- par courtier du 15 novembre 2007, la SCI Richelieu écrit à M° X... en lui demandant de proposer une indemnisation aux clients concernés qui ne manqueront pas d'intenter à défaut une action contentieuse à " notre égard ",- M° X... répond par courrier du 15 janvier 2008 adressé à la société KAUFMAN ET BROAD qu'il a pris contact avec son assureur et fait une déclaration de sinistre auprès de celui-ci. Il ressort de l'ensemble de ces éléments, que la non-conformité des balcons réalisés aux plans commerciaux annexés aux actes de ventes n'est pas contestée par la SCI Richelieu au travers de son courrier du 15 novembre 2007 et qu'elle correspond à une diminution de 5 m2 à et celle de 10 m2 concernant sauf exception des balcons de 20 m2. Si Monsieur X... indique dans ses conclusions que, faute de production du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et du cahier des charges, les demandeurs ne prouvent pas l'absence de concordance dénoncée, il indique luimême dans ses conclusions que, s'agissant des appartements des propriétaires parties à la procédure, 11 balcons ont vu leur surface diminuée de 5 m2 et 15 balcons ont vu leur surface diminuée de 15 m2. Il sera ajouté que la discordance entre les dimensions des balcons figurant sur les plans commerciaux annexés aux actes de vente et celle des balcons livrés ne saurait être considérée comme acceptée par les acquéreurs autres que les 4 propriétaires ayant émis une réserve à la livraison (les consorts S..., Q..., AA... et HH...), car une telle discordance n'était pas d'évidence visible pour un non-professionnel. Le dol est défini par l'article 1116 du code civil comme consistant en des manoeuvres pratiquées par une partie pour amener l'autre partie à contracter. L'existence de manoeuvres pour amener les parties à contracter n'est pas établie, et le silence gardé sur une modification des plans initiaux ne portant pas sur un élément essentiel du contrat, il ne peut être retenu que ce silence avait pour but d'amener les cocontractants à s'engager dans l'achat des appartements. Par contre le silence s'avère fautif s'il est établi que la société venderesse connaissait la discordance de superficie des balcons figurant sur les plans commerciaux montrés et annexés à l'acte de vente et l'ouvrage effectivement livré, car le vendeur professionnel a une obligation d'information et de loyauté envers ses cocontractants, l'obligeant à délivrer des informations et documents non erronés portant sur le bien acquis. La demande de permis de construire déposée le 8 novembre 2004, ayant réduit le nombre d'appartement et la surface de la SHON comportait bien une mention relative à la disposition des gardes corps des balcons. Le maître de l'ouvrage, promoteur vendeur, signataire de cette demande et destinataire du permis de construire modificatif, ne peut pas alléguer qu'il n'a pas eu conscience que les balcons tels que prévus initialement se trouvaient modifiés car il n'existait pas de motif de modifier la disposition des garde-corps si la dimension et la disposition des balcons n'était pas changée. Par ailleurs le courrier du 20 mars 2005 reçu de l'architecte ne mentionne pas que les plans commerciaux ont été modifiés, au vu de sa rédaction ainsi libellé " Veuillez trouver ci-joint un CD avec les PDF des documents Commerciaux ainsi qu'une liste des appartements modifiés + les PDF des DCE modifiés (indice C) ". Il ressort de ce courrier que les documents commerciaux n'ont pas été modifiés, ce que la SCI Richelieu, professionnel ayant entrepris la réalisation d'une opération de grande ampleur portant sur 10 bâtiments, ne pouvait ignorer. La SCI Richelieu n'a pas cru opportun d'avertir ses acheteurs lors de la signature des actes de vente intervenus postérieurement, en 2005 et 2006, de ce que le plan annexé à l'acte ne correspondait pas nécessairement à la réalité du bien qui serait édifié au niveau des balcons et elle ne les a pas davantage avertis lors des actes de livraison intervenus d'avril 2007 à mai 2008 de cette modification des balcons, alors qu'elle en avait l'obligation. Du reste, le courrier du 19 septembre 2007 porte clairement à sa connaissance le problème et elle est restée taisante lors des livraisons postérieures à cette date, ce qui concerne au moins 9 appartements objet de la présente procédure ; cet élément confirme qu'elle a délibérément tu la discordance portant sur la superficie des appartements, soit qu'elle ait estimé cet élément sans importance, soit qu'elle ait voulu gagner du temps ou éviter des frais, soit qu'elle ait pensé que les acquéreurs s'en contenteraient » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Cependant, que les requérants invoquent également au soutien de leurs demandes un manquement de la SCI LE RICHELIEU à son obligation d'information et de conseil, dans la mesure où celle-ci savait, au moment de la conclusion des ventes litigieuses ou à tout le moins au jour de la livraison, que les appartements n'étaient pas conformes aux plans de vente. Que les acheteurs invoquent en conséquence un comportement de la SCI LE RICHELIEU équipollent à un dol incident, lequel les aurait trompés sur les caractéristiques réelles des biens vendus relativement à la superficie des balcons au jour de leur acquisition. Que le dol peut être invoqué pour conclure seulement à une réduction du prix et la victime de manoeuvres dolosives peut en conséquence exercer une action en responsabilité pour obtenir de son auteur réparation du préjudice qu'elle a subi. Que les acquisitions litigieuses sont toutes intervenues après que la SCI RICHELIEU ait demandé à son architecte X... la modification des plans commerciaux et des plans DCE, suite du dépôt d'un permis de construire rectificatif au mois de novembre 2004, ce afin de lui permettre la signature dans les meilleurs délais des actes notariés, en sorte qu'il est démontré que, dès cette date, la SCI RICHELIEU n'ignorait pas que les lots ne seraient plus conformes aux plans commerciaux initiaux seuls communiqués à ses acheteurs. Qu'il est démontré qu'elle ne les a pas informés au cours des négociations, au jour de la signature des actes authentiques de vente et en tout cas avant la livraison des lots des modifications apportées aux caractéristiques des balcons des appartements dont ils faisaient l'acquisition, ce qui constitue de sa part des manoeuvres frauduleuses à leur égard de nature à les induire en erreur sur la consistance des biens vendus qu'elle leur garantissait contractuellement ; que son silence par réticence fautive se trouvait par ailleurs corroboré par les documents annexes à la vente établis sur la base du permis de construire initial. Qu'en sa qualité de vendeur professionnel, elle devait attirer l'attention des acheteurs sur les modifications survenues en cours de construction sur la superficie des balcons, non, mentionnées dans les documents contractuels, ce qu'elle n'a pas fait. Que la victime d'un dol peut à son choix faire réparer le préjudice qui lui a été causé par l'annulation de la convention et s'il y a lieu par l'attribution de dommages et intérêts ou simplement par une indemnisation pécuniaire qui peut prendre la forme de la restitution de l'excès de prix qu'elle a été conduite à payer ; qu'il en va ainsi de la victime d'un dol incident qui, victime d'une manoeuvre déloyale de son cocontractant n'altérant pas son consentement, en sorte qu'elle aurait de toute façon conclu, mais à des conditions moins onéreuses, est autorisée à demander la réparation du préjudice subi. Que tel étant bien ici le cas, les demandeurs doivent être accueillis dans le principe de leurs demandes sur ce fondement » ;
1°) ALORS QUE sauf lorsque son consentement a été vicié, ou que la différence de superficie empêche l'usage du bien vendu conformément à sa destination, le seul recours de l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement dont la superficie est inférieure à celle convenue est l'action instituée par l'article 1622 du code civil, laquelle doit être engagée dans l'année de la livraison ; qu'en l'espèce, après avoir considéré que l'existence d'un vice du consentement des acquéreurs du fait du comportement de la société KAUFMAN ET BROAD à l'égard des acquéreurs n'était pas établie, la Cour d'appel a estimé que la responsabilité du promoteur était néanmoins engagée pour avoir manqué à son obligation d'information et de loyauté en n'avertissant pas les acquéreurs de la discordance de superficie des balcons livrés par rapport aux indications figurant sur les plans commerciaux, lors de la signature des actes de vente et pour certains acquéreurs, avant la livraison de leur lot ; qu'en statuant de la sorte, quand les acquéreurs avaient été déclarés forclos à agir sur le fondement de la garantie de contenance comme de la garantie de délivrance conforme par le jugement du tribunal de grande instance de BORDEAUX du 24 juin 2011, faute d'avoir agi dans le délai d'un an à compter de la livraison, puis avaient abandonné ce fondement juridique à l'appui de leurs demandes, la Cour d'appel a violé les articles 1616 et 1622 du code civil, ensemble les articles 1147 et (éventuellement) 1382 du code civil ;
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la rétention fautive d'information suppose qu'il soit établi que le débiteur de cette obligation connaissait l'information en cause ou n'ait pu légitimement l'ignorer ; qu'en l'espèce, ainsi que le faisait valoir la société KAUFMAN ET BROAD dans ses conclusions (not. p. 23 à 27), l'arrêté municipal du 17 mars 2005 accordant le permis de construire modificatif, qui mentionnait la même surface de travaux que le permis initial, indiquait en son article premier qu'il modifiait le précédent permis « en ce qui concerne (…) les matériaux et la disposition des garde-corps », sans pour autant faire de référence à une diminution de superficie des balcons ; qu'en déduisant de cette seule mention le fait que la société KAUFMAN ET BROAD ne pouvait alléguer ne pas avoir conscience que les balcons tels que prévus initialement se trouvaient modifiés, cependant qu'une modification de la disposition des gardes-corps n'impliquait pas nécessairement une modification de la superficie desdits balcons, la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à établir la violation par la société KAUFMAN ET BROAD de son obligation d'information et de loyauté à l'égard des acquéreurs, violant ainsi les articles 1134, 1147 et (éventuellement) 1382 du code civil ;
3°) ALORS EVENTUELLEMENT QUE la réticence dolosive suppose que soit établie la dissimulation volontaire d'un élément de fait dont la connaissance aurait dissuadé l'autre partie de contracter, ou l'aurait amenée à contracter à des conditions différentes ; qu'en l'espèce, pour condamner la société KAUFMAN ET BROAD à indemniser les acquéreurs des préjudices résultant pour eux de la discordance entre la superficie des balcons livrés et celle annoncée dans les documents contractuels, la Cour d'appel a relevé que la demande de permis de construire modificatif déposée le 8 novembre 2004, ayant réduit le nombre d'appartement et la surface de la SHON « comportait bien une mention relative à la disposition des gardes corps des balcons », ce dont elle a déduit que la société KAUFMAN ET BROAD ne pouvait alléguer ne pas avoir conscience que les balcons tels que prévus initialement se trouvaient modifiés ; qu'en statuant de la sorte, par des motifs impropres à établir que la société KAUFMAN ET BROAD avait connaissance, à la date de l'engagement des acquéreurs, de ce que les balcons construits sous la maîtrise d'oeuvre de Monsieur X... ne correspondaient pas aux plans contractuels, et qu'elle avait ainsi délibérément caché aux acquéreurs cette circonstance afin de surprendre leur consentement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
4°) ALORS QUE la société KAUFMAN ET BROAD faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 11, not. 7ème §) que la surface hors oeuvre brute (SHOB) autorisée dans l'arrêté du maire de BORDEAUX du 17 mars 2005 était identique à celle mentionnée dans le projet initial, et faisait valoir qu'elle n'avait ainsi pas été en mesure de déceler la différence entre la superficie des balcons livrés et celle mentionnée dans les documents contractuels ; qu'elle soulignait également qu'il était pratiquement impossible pour un non-technicien de déceler les erreurs affectant les plans établis par l'architecte X... ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'arrêté accordant le permis de construire ne mentionnait pas des surfaces hors oeuvre nette et brute identiques à celles mentionnées dans le permis de construire initial, de sorte que la société KAUFMAN ET BROAD n'avait eu aucune raison de penser, à la lecture de ce document, que la surface des balcons allait être modifiée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1382 et (éventuellement) 1116 du même code ;
5°) ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE si la demande de permis de construire modificatif déposée par Monsieur X... mentionnait une diminution de la surface hors oeuvre brute de 53. 285 m ² à 52. 744 m ², elle portait sur 410 logements seulement au lieu des 423 initialement prévus ; qu'en retenant que « la demande de permis de construire déposée le 8 novembre 2004, ayant réduit le nombre d'appartement et la surface de la SHON comportait bien une mention relative à la disposition des gardes corps des balcons », pour en déduire que la société KAUFMAN ET BROAD ne pouvait alléguer ne pas avoir eu conscience que les balcons tels que prévus initialement se trouvaient modifiés, sans rechercher si la diminution du nombre d'appartements n'était pas de nature à expliquer la diminution corrélative de la surface hors oeuvre nette figurant dans la demande de permis de construire modificatif, de sorte que le promoteur avait pu légitimement ignorer la discordance entre la superficie des balcons livrés et celle mentionnés sur les plans commerciaux remis aux acquéreurs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil, et (éventuellement) l'article 1116 du code civil ;
6°) ALORS ENCORE QU'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que s'agissant des appartements des propriétaires parties à la procédure, 11 balcons disposaient d'une surface diminuée de 5 m2 et 15 balcons d'une surface diminuée de 15 m2 par rapport aux prévisions du contrat de vente ; qu'en jugeant néanmoins que la discordance entre les dimensions des balcons figurant sur les plans commerciaux annexés aux actes de vente et celle des balcons livrés ne saurait être considérée comme acceptée par les acquéreurs autres que les 4 propriétaires ayant émis une réserve à la livraison (les consorts S..., Q..., AA... et HH...), car une telle discordance « n'était pas d'évidence visible pour un nonprofessionnel », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1134, 1147 et (éventuellement) 1116 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI RICHELIEU, aux droits de laquelle est venue la société KAUFMAN ET BROAD MIDI PYRENEES, à payer à chacun des copropriétaires :- la somme de 15. 000 €, lorsque le lot en cause était affecté « d'une perte de superficie du balcon égale ou voisine de 5m ² » ;- la somme de 25. 000 €, lorsque le lot en cause était affecté « d'une perte de superficie du balcon égale ou voisine de 10m ² », D'AVOIR dit que les sommes allouées aux copropriétaires seraient majorées des intérêts légaux à compter de la décision et jusqu'à parfait paiement, et D'AVOIR condamné la SCI RICHELIEU, aux droits de laquelle est venue la société KAUFMAN ET BROAD MIDI PYRENEES aux dépens et à diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur Les indemnisations dues aux propriétaires L'achat des appartements a eu lieu en vente en l'état futur d'achèvement et s'inscrivait dans le cadre d'une opération de défiscalisation. Les appartements étaient destinés à la location. L'existence de balcons d'une superficie importante (15 m2 ou 20m2) est un élément attractif tant à l'égard des locataires lors de la fixation du prix du loyer qu'à l'égard des acheteurs lors de la revente des appartements. L'amputation de la superficie des balcons tels que construits a donc nécessairement engendré une perte de valeur locative des appartements, et a ce faisant diminué la rentabilité de l'opération. Elle déprécie la valeur des biens en toute hypothèse, ce qui est préjudiciable aux propriétaires qui ont payé le prix de l'appartement tel que prévu initialement, c'est à dire en tenant compte de balcons d'une superficie de 15 ou 20 m2, voire plus. L'importance des diminutions de superficie des balcons, de 5 m2 ou de 10 m2, justifie l'allocation d'une indemnité de 15. 000 € ou 25. 000 € selon que la réduction est égale ou voisine de 5m2 ou égale ou voisine de 10 m ². C'est à bon droit que le tribunal indique que les sommes versées aux propriétaires par l'association EDC en provenance de la SCI Richelieu seront déduites car ces sommes avaient pour origine les problèmes engendrés par les surfaces des balcons »
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Sur les réparations dues aux co-propriétaires : que la réduction de la superficie des balcons réduit la valeur locative des appartements et partant la rentabilité de l'opération de défiscalisation en accroissant le risque supporté par chaque acquéreur en vue de l'amortissement de son opération ; qu'en outre, la valeur marchande du bien lui-même s'en trouve dépréciée. Que chacun des demandeurs réclame le paiement de la somme de 30. 000 euros. Attendu, cependant, que la perte subie de superficie des balcons est de 5 ou 10 m2, ce qui est évidemment de nature à influer sur l'étendue du préjudice de chacun des 26 copropriétaires. Que le tribunal est en mesure de fixer à la somme de 15. 000 euros le montant de l'indemnité due à chacun des copropriétaires dont le balcon s'est trouvé réduit de 5m2 de superficie et à 25. 000 euros celle due à chacun des copropriétaires dont le balcon s'est trouvé réduit de 10m2 de superficie. Qu'il y aura lieu pour les parties de tenir compte de la somme de 7. 500 euros déjà payée par la SCI LE RICHELIEU à l'association EDC et reversée en partie à certains copropriétaires, pourvu que les demandeurs perçoivent chacun l'indemnité qui lui est due, l'association EDC étant étrangère à la présente instance »
1°) ALORS QU'il appartient au demandeur d'établir la preuve de l'existence et du montant de son préjudice en lien avec la faute ou le manquement contractuel invoqué ; qu'en l'espèce, la société KAUFMAN ET BROAD faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 30) que le montant octroyé par le jugement de première instance était hors de proportion avec le coût d'une mise en conformité des appartements et qu'en particulier, les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve de la perte locative qu'ils alléguaient sans offrir le moindre élément probant (p. 30, 5ème §) ; qu'en se bornant à retenir que la diminution de la superficie des balcons tels que construits avait nécessairement engendré une perte de valeur locative des appartements, et avait ce faisant diminué la rentabilité de l'opération, sans rechercher si, et le cas échéant à quel prix, les acquéreurs avaient pu louer leur bien, afin de s'assurer de la réalité du préjudice au titre de la perte locative alléguée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et (éventuellement) 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
2°) ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE l'objet de la responsabilité est de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu, sans qu'il résulte pour elle perte ou profit ; que l'indemnisation due à la victime doit être évaluée à la seule aune du préjudice effectivement subi, sans pouvoir être accordée forfaitairement ; qu'en condamnant la société KAUFMAN ET BROAD à payer aux propriétaires les sommes de 15. 000 €, lorsque le lot en cause était affecté « d'une perte de superficie du balcon égale ou voisine de 5m ² », et de 25. 000 €, lorsque le lot en cause était affecté « d'une perte de superficie du balcon égale ou voisine de 10m ² » (sic), la Cour d'appel, qui a procédé à une évaluation forfaitaire des préjudices subis par les acquéreurs, a violé les articles 1147 et (éventuellement) 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la société KAUFMAN ET BROAD (SCI RICHELIEU) tendant à la condamnation de Monsieur X... et de son assureur la MAF à la garantir des condamnations mises à sa charge au profit des copropriétaires demandeurs,
AUX MOTIFS QUE « Sur la responsabilité de l'architecte chargé des plans et de la maîtrise d'oeuvre : La société Kaufman et Broad Midi Pyrénées venant aux droits de la SCI Richelieu affirme que l'architecte a commis divers manquements car il n'a pas attiré son attention sur la discordance entre les plans commerciaux de vente et l'ouvrage réalisé et qu'au titre de sa mission, il était prévu dans le contrat de maîtrise d'oeuvre en son article 3. 3 intitulé " Dossier commercial et notaire " que l'architecte réalise les plans commerciaux. Monsieur X... fait valoir que la SCI Richelieu est irrecevable à agir à son encontre en l'absence de réserve émise lors de la réception et qu'au surplus sa demande à son encontre est mal fondée car elle avait connaissance des changements de surface relatives aux balcons en cause. Il ne peut être reproché à la SCI maître de l'ouvrage de ne pas avoir fait de réserves sur la contenance des balcons lors de la réception dans la mesure où les balcons édifiés étaient conformes au permis de construire modificatif obtenu et au marché de travaux passé. Par contre, dans la mesure où il est jugé que la SCI Richelieu avait connaissance du caractère erroné des plans commerciaux, elle ne peut faire grief à l'architecte de ne pas les avoir modifiés, car il lui appartenait de lui demander de réaliser ce travail prévu au contrat, au vu des relations directives existant entre eux. En effet, l'article 3. 3 du contrat d'architecte et de maîtrise d'oeuvre prévoit que : " l'architecte dressera le dossier commercial (plans de vente) et plans synoptiques nécessaires au Notaire. Ceux-ci comprendront les plans par logements et les plans d'ensemble ". Mais, ainsi que le relève la MAF, assureur de Monsieur X..., la SCI Richelieu a demandé à Monsieur X... de modifier les plans commerciaux sur de nombreux points en fonction des ventes et des souhaits des acquéreurs, sans jamais lui demander de modifier tes plans commerciaux suite à la modification des balcons réalisée après obtention du permis de construire modificatif. Les pièces produites par Monsieur X... montrent que le maître de l'ouvrage était très présent et lui demandait, quand il le souhaitait, la modification des plans commerciaux. Ainsi il ressort du courrier du 2 mars 2005, adressé par la SCI Richelieu à Monsieur X... qu'elle lui donnait des instructions sur les modifications à apporter sur les plans commerciaux, ce que confirme le fax du cabinet X... du 13/ 03/ 2005 demandant des instructions pour savoir si les changements de surfaces habitables de certains appartements doivent être mentionnés sur les plans commerciaux, ce fax étant concomitant à l'obtention du permis de construire modificatif. Cette absence de demande émanant d'un maître de l'ouvrage professionnel de la construction et de la promotion immobilière révèle qu'il n'avait pas l'intention de voir cet architecte modifier les plans sur ce point, soit qu'il ne veuille pas en assumer le coût, soit qu'il considère ce point comme mineur, soit pour éviter de retarder la signature des actes de vente. L'appel en garantie dirigé contre Monsieur X... et son assureur sera rejeté et c'est donc de manière justifiée que le tribunal a débouté la SARL Kaufman et Broad de sa demande à être relevée indemne de toute condamnation par ces derniers » ;
1°) ALORS QUE l'architecte est responsable de son projet et comptable de toutes les fautes qu'il commet dans la mise en oeuvre de celui-ci ; qu'en l'espèce, ainsi que le soulignait la société KAUFMAN ET BROAD dans ses conclusions (p. 11 ; p. 27-29), l'article 3. 3 du contrat conclu par Monsieur X... stipulait que l'architecte devait « dress er le dossier commercial (plans de vente) et plans synoptiques nécessaires au notaire » et que « ceux-ci comprendront les plans par logement et les plans d'ensemble », l'article 3. 5 précisant que l'architecte avait la charge de la « vérification de la qualité, de la conformité des travaux aux normes et documents contractuels » ; que la Cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la société KAUFMAN ET BROAD contre Monsieur X..., a relevé que le maitre de l'ouvrage avait à plusieurs reprises demandé à l'architecte de modifier les plans commerciaux, sans lui demander de modifier ces plans à la suite de la modification de la superficie des balcons ; que la Cour d'appel a également relevé que la société KAUFMAN ET BROAD avait été impliquée dans la modification des plans commerciaux ; qu'en statuant par ces motifs impropres à exclure la responsabilité de l'architecte qui était contractuellement tenu de mettre les plans commerciaux en conformité avec les documents techniques afin de tenir compte de la diminution de superficie des balcons, peu important que le maître de l'ouvrage ne le lui ait pas demandé, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'acceptation par le maître de l'ouvrage d'une modification technique par le maître d'oeuvre rendant l'immeuble construit non-conforme aux prévisions contractuelles ne peut exonérer le maître d'oeuvre de sa responsabilité à cet égard que si ce dernier a préalablement informé le maître d'ouvrage des conséquences de cette non-conformité ; que pour écarter toute responsabilité du maître d'oeuvre Monsieur X... qui avait établi des plans commerciaux ne correspondant pas aux plans d'exécution des appartements livrés, la Cour d'appel a retenu que la société KAUFMAN ET BROAD, maître de l'ouvrage, avait eu connaissance du caractère erroné des plans commerciaux quant à la superficie des balcons (p. 21, 6ème §), et plus généralement qu'elle était très impliquée dans la modification des plans commerciaux, ce dont elle a déduit que la société KAUFMAN ET BROAD n'avait pas eu l'intention de faire modifier les plans par l'architecte, « soit qu'il ne veuille pas en assumer le coût, soit qu'il considère ce point comme mineur, soit pour éviter de retarder la signature des actes de vente » ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel de l'exposante qui invoquait un manquement de l'architecte à son devoir de conseil (ses conclusions d'appel, not. p. 28 et 29) si l'architecte Monsieur X... avait préalablement alerté le maître de l'ouvrage sur les conséquences de la nonconformité tenant aux erreurs de superficie des balcons livrés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE l'immixtion fautive du maître de l'ouvrage suppose la réalisation d'un acte positif lors de la réalisation des travaux ; qu'en déduisant du fait que la société RICHELIEU (KAUFMAN ET BROAD) était « très présent e » et demandait, quand il le souhaitait, à l'architecte de modifier les plans commerciaux, la Cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à établir la faute du maître de l'ouvrage, en lien avec la non-conformité affectant les balcons livrés, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
4°) ALORS SUBSIAIREMENT QUE qu'en l'espèce, ainsi que le faisait valoir la société KAUFMAN ET BROAD dans ses conclusions (not. p. 23 à 27), l'arrêté municipal du 17 mars 2005 accordant le permis de construire modificatif indiquait en son article premier qu'il modifiait le précédent permis « en ce qui concerne (…) les matériaux et la disposition des garde-corps » ; qu'en déduisant de cette seule mention le fait que la société KAUFMAN ET BROAD ne pouvait alléguer ne pas avoir eu conscience que les balcons tels que prévus initialement se trouvaient modifiés, et qu'elle ne pouvait par suite reprocher à l'architecte de ne pas avoir rectifié les plans commerciaux remis aux acquéreurs en y intégrant la diminution de superficie des balcons, la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à établir la connaissance par la société KAUFMAN ET BROAD de la non-conformité des balcons, justifiant selon elle l'exonération de l'architecte, violant ainsi de l'article 1147 du code civil ;
5°) ALORS QUE la société KAUFMAN ET BROAD faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 11, not. 7ème §) que la surface hors oeuvre brute (SHOB) autorisée dans l'arrêté du maire de BORDEAUX du 17 mars 2005 était identique à celle mentionnée dans le projet initial, et faisait valoir qu'elle n'avait ainsi pas été en mesure de déceler la différence entre la superficie des balcons livrés et celle mentionnés dans les documents contractuels ; qu'elle soulignait également qu'il était pratiquement impossible pour un non-technicien de déceler les erreurs affectant les plans établis par l'architecte X... ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'arrêté accordant le permis de construire ne mentionnait pas des surfaces hors oeuvre nette et brute identiques à celles mentionnés dans le permis de construire initial, de sorte que la société KAUFMAN ET BROAD n'avait aucune raison de penser que la surface des balcons allait être modifiée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
6°) ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE si la demande de permis de construire modificatif déposée par Monsieur X... mentionnait une diminution de la surface hors oeuvre brute de 53. 285 m ² à 52. 744 m ², elle portait sur 410 logements seulement au lieu des 423 initialement prévus ; qu'en retenant que « la demande de permis de construire déposée le 8 novembre 2004, ayant réduit le nombre d'appartement et la surface de la SHON comportait bien une mention relative à la disposition des gardes corps des balcons », pour en déduire que la société KAUFMAN ET BROAD ne pouvait alléguer ne pas avoir conscience que les balcons tels que prévus initialement se trouvaient modifiés, sans rechercher si la diminution du nombre d'appartements n'était pas de nature à expliquer la diminution corrélative de la surface hors oeuvre nette figurant dans la demande de permis de construire modificatif, de sorte que le promoteur avait pu légitimement ignorer la discordance entre la superficie des balcons livrés et celle mentionnée sur les plans commerciaux remis aux acquéreurs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
