LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 5 février 2015), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 9 décembre 2009, pourvoi n° 07-22. 002) que M. X...a donné à bail un local à usage commercial à Mme Y..., à laquelle s'est substituée la société Saber ; que, par actes d'huissier de justice des 2 juin 2005 et 5 juillet 2006, M. X... a mis en demeure la société Saber de respecter la clause de destination contractuelle, puis de justifier d'une attestation d'assurance, et a saisi le juge des référés en acquisition de la clause résolutoire ; qu'en cours d'instance, la société Saber a été mise en redressement judiciaire, M. Z... étant désigné en qualité de mandataire judiciaire ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, dès le 4 octobre 2004, la société Saber avait assuré les locaux dans les conditions prévues au bail, de sorte que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du fait de l'absence de production de l'attestation d'assurance dans le mois de la délivrance du commandement se heurtait à l'existence d'une contestation sérieuse, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Z... en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Saber ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR débouté M. X... de ses demandes fins et conclusions tendant notamment à ce que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l'expulsion de la société Saber ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte des termes du rapport définitif déposé le 17 octobre 2006 par l'expert judiciaire désigné le 5 octobre 2005, que l'ensemble des nuisances reprochées au locataire ne lui sont pas directement imputables puisque l'aérocondenseur installé dans les locaux était ancien et existait avant l'arrivée de Saber, et n'a jamais été aux normes ; que d'autre part, les nuisances créées dans la cour par cet appareil se mélangeaient à celles générées par l'extracteur d'air du magasin Phone House, de sorte qu'il est difficile d'en attribuer la source à l'un ou l'autre plus particulièrement ; que la suppression des deux appareils, en cours de procédure, a fait disparaître toute nuisance de ces chefs ; que l'aérocondenseur situé dans les locaux de Saber a été remplacé en juin 2006, délai qui a paru long au bailleur, mais, selon l'expert, inévitable en raison des délais de recherche, contrôle, commande et installation ; qu'il en résulte clairement que les complexités techniques de la question de ces nuisances, qui ont nécessité le recours à une mesure d'expertise, ne permettent pas de reprocher une non mise en conformité dans le délai d'un mois du commandement ; que de plus, l'identification de la source des nuisances a permis de déterminer qu'elle est imputable au matériel fourni par le bailleur, de sorte qu'elles ne peuvent être imputées au locataire ; que, sur l'activité autorisée, il apparaît que le bailleur ne produit aucun élément probant d'une violation caractéristique de la destination fixée de « petite restauration, saladerie (sans grillade, fritures et les cuissons pouvant générer des fumées, odeurs) », affectation qui contient en elle-même un contradiction du fait que la cuisson d'aliments est autorisée sans pouvoir générer de fumées et odeurs, sachant par ailleurs qu'un extracteur de fumée est déjà installé dans la cuisine ; que si l'on s'en tient aux aliments dont l'huissier de justice mandaté a pu constater le service, il apparaît qu'ils sont parfaitement compatibles avec la clause dont le but essentiel est d'interdire la production d'odeurs nauséabondes, persistantes et désagréables, ce que les constats n'établissent pas, et les attestations produites de voisins confirment l'absence de toute gêne à cet égard ; que sur le conduit de fumée, c'est à juste titre que Maître Z... invoque l'imprécision de l'irrégularité de la pose de cette cheminée d'évacuation des fumées de cuisine, puisqu'aucune mesure n'a été faite par l'expert quant à sa position et, d'autre part, qu'aucun contrôle n'a été réalisé par les autorités sanitaires et dont il résulterait une implantation irrégulière pour laquelle une sommation de mise en conformité aurait été délivrée ; qu'au titre des travaux autorisés, il est reproché par le commandement le défaut de leur contrôle par un architecte ; que cependant, il apparaît que cette exigence a été remplie et que le défaut de justification de celle-ci, certes regrettable, ne permet pas de lui en faire grief dans le cadre du commandement dès lors que le bailleur ne conteste pas l'intervention de cet homme de l'art ; que sur l'occupation de la cour, il ressort du bail qu'une partie est « louée », sans cependant de précision de sa délimitation ; que de plus, le bailleur ne rapporte pas la preuve qu'une gêne quelconque résulterait pour les autres usagers de cet usage par Saber, qui au demeurant produit des attestations, notamment du gérant du magasin contigu, qui reconnaît n'avoir jamais subi de gêne dans son activité de ce fait ; que s'agissant de l'obligation de nettoyage de la cour, la constatation ponctuelle de quelques papiers ne saurait établir la carence du locataire et le propriétaire ne rapporte aucune doléance des voisins et occupant de l'immeuble ; qu'il est enfin reproché à Saber la non production d'une attestation d'assurance dans le mois du commandement ; que si tel est le cas, il apparaît cependant qu'une telle production est destinée à permettre au bailleur de vérifier que le locataire a normalement assuré son local ; qu'il est établi que, dès le 4 octobre 2004, Saber avait assuré les locaux dans les conditions exigées, de telle sorte que le non-respect de la production de l'attestation d'assurance, pour irritante qu'elle puisse être, ne pouvait faire grief au bailleur et ne peut justifier sérieusement la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et manifeste en tous cas l'existence d'une difficulté sérieuse ; qu'en cet état, il apparaît que la preuve de la violation par le locataire de ses obligations n'est pas rapportée et que, en tous cas, les conséquences qui en découlent sur l'application de la clause résolutoire, se heurte à l'existence de difficultés sérieuses, faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés ; que, dans ces conditions, le jeu de la clause résolutoire ne peut être déclaré acquis et M. X... doit être débouté de toutes ses demandes principales et subsidiaires » ;
1) ALORS QU'aux termes du bail commercial du 7 avril 2004, la location était résiliée de plein droit, si bon semblait au propriétaire et sans qu'il soit besoin de former une demande en justice, à défaut d'exécution de l'une ou de l'autre des conditions dudit bail et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet ; que la destination des lieux prévue au bail était « salon de thé, galerie d'arts, saladerie, petite restauration rapide (sans grillade, friture, mais aussi cuissons pouvant générées des fumées, odeurs), à l'exclusion de toute autre utilisation, notamment restaurant snack, pizzeria » ; qu'en étendant l'activité de « petite restauration rapide » à toute activité de restauration ne produisant pas d'odeurs nauséabondes, persistantes et désagréables, pour écarter tout manquement du preneur à ses obligations contractuelles au titre de la destination des lieux, la cour d'appel a dénaturé le contenu de cette clause, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS QU'aux termes du bail commercial du 7 avril 2004, la location était résiliée de plein droit, si bon semblait au propriétaire et sans qu'il soit besoin de former une demande en justice, à défaut d'exécution de l'une ou de l'autre des conditions dudit bail et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet ; que la destination des lieux prévue au bail était « salon de thé, galerie d'arts, saladerie, petite restauration rapide (sans grillade, friture, mais aussi cuissons pouvant générées des fumées, odeurs), à l'exclusion de toute autre utilisation, notamment restaurant snack, pizzeria » ; qu'aux termes de son procès-verbal de constat du 5 août au 21 septembre 2006, l'huissier de justice constatait notamment que : le 8 septembre 2006, alors que le menu du restaurant mentionnait notamment un filet de dorade farci à la mousse de saint-jacques et potatoes maison, à l'intérieur de bureaux situés au-dessus, la présence d'odeurs de cuisine et de cuisson ; le 12 septembre 2006, alors que le menu du restaurant mentionnait notamment un filet saumon au coulis de poivron citronnée, galette de pomme de terre aux cèpes et tartine de pain d'épice au camembert rôti, des odeurs de cuisine à l'intérieur de bureaux, étant précisé que les fenêtres étaient totalement fermées ; le 21 septembre 2006, alors que le menu du restaurant mentionnait notamment un filet de sole à la mousse de saint-jacques, spaghetti de courgette et galette de pomme de terre au cumin, des odeurs de cuisson à l'intérieur de bureaux, étant précisé que les fenêtres étaient totalement fermées et que ces odeurs étaient présentes non seulement dans les bureaux des secrétaires mais également dans le hall d'entrée ; qu'en affirmant qu'un tel constat n'établissait pas la production d'odeurs nauséabondes, persistantes et désagréables, pour écarter tout manquement du preneur à ses obligations contractuelles au titre de la destination des lieux, la cour d'appel a violé le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
3) ALORS QU'aux termes du bail commercial du 7 avril 2004, la location était résiliée de plein droit, si bon semblait au propriétaire et sans qu'il soit besoin de former une demande en justice, à défaut d'exécution de l'une ou de l'autre des conditions dudit bail et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet ; que les juges du fond ont constaté que le preneur s'était abstenu de se conformer à celle des clauses qui l'obligeait à justifier des assurances souscrites à toute demande du propriétaire ; qu'en déboutant néanmoins le bailleur de sa demande en résiliation du bail après commandement visant ces prescriptions, aux motifs inopérants tirés de ce que le non-respect de la production de l'attestation d'assurance ne pouvait faire grief au bailleur, justifier la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et manifestait en tous cas l'existence d'une difficulté sérieuse, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, ensemble, les articles 1134 du code civil, L. 145-41 du code de commerce et 808 du code de procédure civile.
