LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 3 mars 2014), que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Bel Air (le syndicat des copropriétaires) a assigné M. X..., copropriétaire, en suppression de la porte d'accès aux combles non aménageables, situés au premier étage, au-dessus de son appartement, et de l'escalier extérieur y conduisant ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'ordonner son expulsion et de le condamner à remettre les lieux en état sous astreinte ;
Mais attendu qu'ayant relevé que ni le règlement de copropriété, ni l'état descriptif de division, ni le tableau de répartition des millièmes ne mentionnaient de combles non aménageables, que la description du lot n° 1 appartenant à M. X..., tant dans le règlement de copropriété que dans l'acte par lequel il l'avait acquis, faisait état d'un appartement au rez-de-chaussée, ayant son accès par un lot n° 37 également vendu situé au rez-de-chaussée et correspondant au droit de jouissance au jardin privatif, que le calcul des tantièmes de copropriété, à nouveau effectué par un géomètre expert à la demande du syndicat des copropriétaires, faisait apparaître que le lot n° 1 n'intégrait aucune surface de combles, que les procès-verbaux de constat d'huissier de justice des 22 juin 2011, 6 juin 2013 et 22 octobre 2013 mettaient en évidence que l'appartement du rez-de-chaussée, appartenant à M. X..., était indépendant des combles non aménageables et que ceux-ci n'étaient accessibles que par une porte donnant sur un escalier extérieur que M. X... avait fait fixer dans le sol du jardin dont il n'avait que la jouissance, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit, sans dénaturer les constats précités et sans méconnaître l'objet du litige, que les combles n'étaient pas réservées à l'usage exclusif de M. X... et qu'elles constituaient des parties communes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hauts de Bel Air la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le local situé à l'étage et surplombant le lot n° 1 et jouxtant le lot n° 14 appartenant à Monsieur Christian X... constitue une partie commune définie comme « combles non aménageables », d'avoir ordonné en conséquence l'expulsion de M. X... et de tout occupant de son chef et d'avoir condamné M. X... à remettre les lieux dans leur état d'origine sous astreinte de 100 euros par jour de retard ainsi que d'avoir condamné M. X... et tous occupants de son chef à quitter les lieux sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard ;
1) Aux motifs propres que, sur le bien-fondé des demandes, en application des articles 2 alinéa 1er et 3 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre-eux ; qu'en l'occurrence, le litige qui oppose le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Hauts de Bel Air " à. M. Christian X... porte sur l'espace situé au premier étage du bâtiment collectif, correspondant à une partie de combles non aménageables selon le règlement de copropriété du 6 septembre 1995, produit aux débats ; que cet espace est aussi identifié sur les plans annexés au permis de construire sous la dénomination de « combles non aménagés avec des ouvertures existantes conservées » au nombre de trois. (pièces 9 et 13 du dossier du syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Hauts de Bel Air ") ; que de la lecture du règlement de copropriété, il ressort que les « parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. (...) elles comprennent notamment la totalité du sol, en ce compris le sol des parties construites, de la cour et des jardins, les gros murs de façade et de refend (...) les couvertures du bâtiment. Les parties privatives d'un lot sont celles qui sont réservés à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, (suit une énumération) et d'une façon générale tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, l'énumération qui précède étant énonciative et non limitative. » ; qu'il est à noter que dans le règlement de copropriété, ni l'état descriptif de division, ni le tableau de répartition des millièmes ne mentionnent les combles non aménageables ; qu'au vu de la notification du transfert de propriété établi par le notaire en date du 29 septembre 2008, il s'avère que Mme Christine Y... a vendu à M. Christian X..., le bien situé à..., composé du lot n° 1 dans le bâtiment A au rez de chaussée, constitué d'un appartement T3A composé d'un séjour, d'une cuisine, 2 chambres, une salle de bains, WC, cellier, rangement et dégagement ayant son accès par le lot n° 37 également vendu par le même acte, le lot 37 étant situé au rez de chaussée et correspondant à un droit de jouissance au jardin privatif ; que ces lots n° 1 et 37 sont en tout point ceux décrits dans le règlement de copropriété pages n° 20 et 29, évalués respectivement à 958/ 10000èmes particuliers au bâtiment A et 645/ 10 000èmes particuliers aux espaces verts ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Hauts de Bel Air " produit aux débats, le courrier en date du 7 juillet 2009 du géomètre-expert qu'il a consulté et qui précise que « le recalcul des tantièmes de copropriété, grâce aux surfaces mesurées sur plans, permet de vérifier que les millièmes ont été déterminés de façon proportionnelle aux surfaces des lots et qu'il ressort que le lot n° 1 auquel sont attribués 777 10/ 000èmes généraux et 958 10/ 000ème du bâtiment A n'intègre aucune surface supplémentaire ; qu'en outre le lot n° 1 n'intègre dans sa désignation aucune surface de combles. » ; que de l'ensemble de ces éléments, il se déduit que Monsieur Christian X... dispose d'un droit de propriété sur un lot situé exclusivement au rez de chaussée ;
Alors que, d'une part, en se bornant à retenir, pour rejeter la demande de M. X... tendant à voir juger que le « comble non aménageable » litigieux surplombant le lot n° 1 lui appartenant était affecté à l'usage exclusif de ce lot, que M. X... disposait d'un droit de propriété sur un lot situé exclusivement au rez de chaussée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, à qui était réservé l'usage ou l'utilité de ce comble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2) Aux motifs propres que M. Christian X... produit aux débats des procès-verbaux de constat d'huissier en date des 22 juin 2011, 6 juin et 22 octobre 2013 qui mettent en évidence, d'une part, que l'appartement du rez-de-chaussée dont il est propriétaire est indépendant de celui du 1er étage correspondant aux combles non aménageables qu'il a données en bail d'habitation, d'autre part, que le local du 1er étage est accessible par une porte donnant sur un escalier extérieur qu'il a fait fixer dans le sol du jardin dont il n'a que la jouissance ;
Et aux motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, que le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Hauts de Bel Air soutient que les combles situés au-dessus du lot n° 1 sont des parties communes ; que M. Christian X... devenu propriétaire de ce lot suite à la vente faite par Mme Y..., le 26 septembre 2008, prétend au contraire qu'il « est propriétaire du lot n° 1comprenant le rez-de-chaussée ainsi que le 1er étage et les comble qui se trouvent au dessus de ce premier étage » ; qu'à l'appui de cette prétention, il fait valoir qu'il existe depuis l'origine, trois fenêtres sur le pignon ouest et que le règlement de copropriété comporte une erreur, qu'en outre l'appellation comble non aménageable est erronée puisque ce comble dispose d'une hauteur de plafond de 1, 80 m ; que le règlement de copropriété avec état descriptif de division en date du 6 septembre 1995 a été signé par M. Christian X... en sa qualité de gérant de la société AVENIR PATRIMOINE BEL AIR ; que ce dernier qui connaissait donc parfaitement les lieux ne peut prétendre qu'il existe une erreur dans le règlement de copropriété ; que dans cette hypothèse, il lui appartenait de solliciter une modification, ce dont il ne justifie nullement... ; qu'il ressort d'un plan du pignon Ouest de l'immeuble sur lequel figure le cachet d'arrivée à la mairie de Monnaie en date du 24 avril 1996 ainsi que la date d'arrêté municipal du 15 mai 1996 que cette façade comporte effectivement trois fenêtres, qu'il ne peut être contesté que ces fenêtres existent depuis la transformation du bâtiment à usage artisanal en logements destinés à l'habitation collective ; que d'ailleurs le plan joint en annexe et visé par l'atelier d'architecture ARCADIA qui a rédigé la demande de permis de construire fait apparaître le comble non aménagé avec mention, sur le côté de la façade de « trois ouvertures existantes conservées » ; que ce comble non aménagé jouxte l'appartement T2B (lot n° 14) et le plan ne montre aucune issue desservant ce comble ; que le constat de Me Z... en date du 28 juin 2011 réalisé à la demande de M. Christian X... mentionne que le lot du requérant est surmonté d'un étage éclairé par trois fenêtres et que l'étage est aménagé en appartement, que cet appartement ne possède qu'un seul accès par l'intérieur de l'appartement de M. X... ; qu'il est en outre indiqué que cet appartement est également accessible par le nouvel escalier installé au Nord de l'immeuble avec emprise et accès sur son propre terrain ; qu'il est enfin noté qu'il n'existe aucun accès aux combles par l'ensemble des copropriétaires ; que les indications fournies par ce procès-verbal de constat sont imprécises et sujettes à interprétation ; qu'en effet, il n'est nullement indiqué à partir de quel appartement de Christian X... l'étage aménagé en appartement est accessible ; qu'il ressort du contrat de bail en date du 14 novembre 2009 conclu par Christian X... concernant l'appartement n° 14 qu'il s'agit d'un appartement de type 3 composé d'un séjour-salon coin repas, d'une entrée, d'une salle d'eau, de 2 chambres, d'un ensemble de placards et d'un WC ; que cet appartement qui ne comporte aucun jardin ne peut donc pas correspondre au lot n° 1 mais il correspond en fait au lot n° 14 (l'appartement loué porte d'ailleurs le n° 14) dont Christian X... est également propriétaire et qui est constitué de l'appartement T2B composé d'un séjour, cuisine, chambre, bains, WC et dégagement avec escalier privatif ; qu'ainsi le lot n° 14 qui figure sur le règlement de copropriété et sur l'état descriptif de division comme un T2 avec une seule chambre est désormais un appartement de type 3 comportant 2 chambres suite à l'aménagement du comble jouxtant le lot n° 14 et qui contrairement à l'affirmation de Christian X... ne comportait initialement d'une part aucun accès avec le lot n° 1 situé uniquement en rez de chaussée et d'autre part avec le lot n° 14 ; qu'ainsi Christian X... ne peut valablement soutenir que le comble non aménageable est une partie privative du lot n° 1, car il ne dispose d'aucun accès privatif à partir de ce lot ; qu'en fait, Christian X... a créé, sans aucune autorisation, un accès au comble surplombant le lot n° 1à partir du lot n° 14 dont il est propriétaire en transformant cet appartement T2 en T3 par l'annexion d'une chambre supplémentaire ; qu'en conclusion, en l'absence, à l'origine, de tout accès à partir d'une partie privative, le comble non aménageable doit être considéré comme une partie commune ; qu'il convient donc de faire droit à la demande et de dire que le local situé à l'étage et surplombant le lot n° 1 et jouxtant le lot n° 14 constitue une partie commune définie comme « combles non aménageables » ; qu'en conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Christian X... et tout occupant de son chef de cette partie commune... (jugement entrepris, p. 5 à 9) ;
Alors que, d'autre part, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2013 par Me A... auquel l'arrêt se réfère que l'huissier avait constaté que l'une des portes de cet appartement « mène dans un cagibi situé sous les marches d'un escalier menant au 1er étage » et encore qu'une « autre porte mène dans un placard constitué d'un début de montée d'escalier », l'huissier constatant que « cependant l'accès vers le premier étage a été bloqué par des plaques de BA 13 vissées rendant impossible toute montée de cet escalier » ; qu'en passant sous silence ces constatations faisant clairement état de la présence d'un ancien escalier en bois donnant accès à l'espace litigieux du 1er étage, la Cour d'appel, qui a dénaturé ce procès-verbal par omission, a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, de troisième part, le Syndicat des copropriétaires reconnaissait dans ses dernières conclusions récapitulatives d'appel (p. 15, § 1 à 5) que la production en cause d'appel du constat établi par Me A... le 6 juin 2013, avait « fait apparaître l'existence d'un escalier en bois condamné par M. Christian X... au jour de l'établissement du constat », et que c'est parce qu'il « ignorait préalablement à la production de ce constat, l'existence de cet escalier » qu'il « avait pu conclure en croyant par erreur que M. Christian X... avait, après la suppression de l'escalier extérieur illicite, relié au lot n° 14 le « comble non aménageable (...) disposant d'un accès par son escalier privatif constituant le lot n° 3 » ; qu'ainsi, la Cour d'appel ne pouvait relever, par adoption éventuelle des motifs des premiers juges, que les constatations du procès-verbal de constat d'huissier du 28 juin 2011 ne portaient pas sur un escalier intérieur au lot n° 1 et que M. X... qui avait créé en fait un accès au comble surplombant le lot n° 1 à partir du lot n° 14 sans méconnaître les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
3) Aux motifs propres que M. Christian X... ne saurait tirer argument du fait que l'appartement immédiatement voisin de celui des combles non aménageables est exclusivement situé au premier étage, dès lors qu'il ressort du règlement de copropriété que cet appartement correspond au lot 14 et qu'il est accessible par un escalier privatif, dit lot 3 ; qu'en d'autres termes, les lots 14 et 3 sont répertoriés depuis l'origine de la copropriété, contrairement à l'appartement issu de combles non aménageables ; que de l'ensemble de ces éléments, il se déduit que les combles non aménageables comportant trois fenêtres ne sont pas intégrées au lot n° 1 propriété de M. Christian X..., ni dans aucun autre lot privatif ; que le lot n° 1 se suffit à lui-même ainsi qu'il résulte d'une part de sa description, d'autre part du fait qu'il a été loué par M. Christian X... à des tiers, indépendamment des combles situées au premier étage ; que de surcroît, il est incontestable que ces combles non aménageables n'ont pu devenir un logement d'habitation que parce qu'il y eu ouverture d'une porte sur la façade, partie commune, et construction d'un socle pour l'escalier, dans le sol du jardin, partie commune ; qu'il est aussi constant que ces aménagements sont intervenus sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; que de l'absence de lien entre le lot n° 1 et les combles et de la nécessité pour les rendre accessibles, de passer par les parties communes, il en résulte qu'en raison de leurs caractéristiques, ces combles ne sont pas réservées à l'usage exclusif de M. Christian X... mais qu'en l'absence de cession à un copropriétaire déterminé, la copropriété s'en était réservé, à l'origine, l'utilité ; qu'ainsi, dès lors que ces combles non aménageables ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, elles sont des parties communes, d'après le règlement de copropriété ; que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ainsi que sur ces conséquences, à savoir l'injonction donnée à M. Christian X... et tous occupants de son chef de quitter cette partie commune et de remettre les lieux dans leur état d'origine ;
Alors, enfin, que les combles d'un immeuble surplombant un lot de copropriété auxquelles l'accès ne peut s'effectuer que par un escalier intérieur situé dans ce lot sont réservés à l'usage exclusif de ce copropriétaire dès lors que le syndicat des copropriétaires n'allègue aucune utilité de ces combles pour la collectivité des copropriétaires ; qu'en se déterminant de la sorte, au lieu de s'expliquer, comme elle y était invitée, sur l'existence, à l'origine, de l'escalier intérieur au lot privatif n° 1 constituant l'unique accès possible au comble litigieux du premier étage, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 13 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande d'autorisation de sortie des lots n° 1 et 37 de l'ensemble immobilier en copropriété ;
Aux motifs propres, sur la demande de scission, qu'en application de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, la scission est possible à deux conditions, à savoir que l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol soit possible ; qu'en l'espèce, la demande de M. Christian X... se heurte au fait que le bâtiment de la copropriété est unique, peu importe que le bâtiment soit divisé en une succession d'appartements dont la majorité occupent le rez de chaussée et le premier étage et disposent d'un jardin à jouissance privative ; que sa demande est rejetée (arrêt attaqué, p. ?) ;
Et aux motifs, à les supposés adoptés, sur la demande reconventionnelle de M. Christian X..., que ce dernier sollicite l'autorisation de sortir de la copropriété ; qu'il convient de noter que cette demande n'est nullement explicitée dans ses écritures et qu'il se contente de faire référence à son courrier recommandé du 27 janvier 2010 par lequel il sollicite de « sortir des lots 1 et annexes de la copropriété » ; que le 26 mars 2010, le syndic de la Résidence de Bel Air lui a demandé de fournir en vue de la tenue d'une assemblée spéciale, un projet établi par géomètre expert ainsi que le projet de modification du règlement de copropriété ; que par courrier du 15 avril 2010, M. Christian X... indique qu'il vint de fournir les documents qui lui ont été réclamés ; que cependant ces documents ne sont pas produits ; qu'en l'état des pièces du dossier, il n'est apporté aucun élément sur la suite qui a été réservée à sa demande ; qu'il n'est nullement démontré que l'assemblée générale des copropriétaires a été amenée à se prononcer sur le retrait du lot n° 1 ou qu'une assemblée spéciale a été convoquée ; qu'en l'absence de dispositions spécifiques du règlement de copropriété sur les modalités d'un retrait, il y a lieu de se référer à l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit des conditions tenant aux caractéristiques physiques de la copropriété ; qu'il faut d'une part que la copropriété soit composée de plusieurs bâtiments et d'autre part que la division du sol soit possible ; qu'en l'espèce, M. Christian X... ne justifie nullement que ces deux conditions sont remplies ; qu'enfin il ne donne aucune indication sur les conditions matérielles et pécuniaires de son retrait ; que sa demande doit en conséquence être rejetée (jugement entrepris, p. 9) ;
Alors qu'en se prononçant de la sorte, sans s'être expliquée, comme elle y était invitée, sur l'existence d'un mur de refend constitutif d'une séparation entre les différents appartements occupant le rez de chaussée et l'étage de l'ensemble immobilier en copropriété, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965.
