LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 10 avril 2014), que M. X... a donné à bail à la société Lafarge plâtres une maison d'habitation meublée pour y loger un de ses salariés ; que, le 15 février 2011, la société Lafarge plâtres a, par lettre recommandée adressée à la société Ahnapier exerçant sous l'enseigne Foncia TO21, délivré congé pour le 29 mars 2011 ; que M. X..., contestant la validité de ce congé qui ne lui avait pas été adressé, a, après avoir signifié le 26 mai 2011 à la société Lafarge plâtres un commandement de payer une certaine somme, assigné cette dernière en résiliation du bail ; que la société Lafarge plâtres, aux droits de laquelle vient la société Siniat, a sollicité reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter toutes ses demandes à l'encontre de la société Ahnapier ;
Mais attendu, d'abord, qu'ayant, d'une part relevé que le bailleur avait fait élection de domicile chez l'agence Foncia qui était son mandataire au moment de la location du bien immobilier, d'autre part, que le mandat confié le 15 janvier 2010 par M. X... à la société Ahnapier se référait exclusivement aux visites des lieux et à la remise de justificatifs de propriété et de documents nécessaires à la rédaction du contrat de location et que le contrat de bail mentionnait uniquement M. X... en qualité de bailleur et non l'agence Foncia en qualité de mandataire, la cour d'appel a pu, sans dénaturer le contrat de bail, en déduire que M. X... avait fait élection de domicile au sein de la société Ahnapier, mais ne lui avait pas confié de mandat de gestion ;
Attendu, ensuite, qu'ayant retenu, interprétant souverainement la portée de la lettre du 29 mars 2011 que son imprécision rendait nécessaire, que M. X... avait, au vu de celle-ci, pris en compte le congé donné le 15 février 2011 par la société Lafarge, la cour d'appel, qui a constaté que les clefs avaient été restituées, a pu, sans dénaturer ce document, en déduire que la responsabilité de la société Ahnapier ne pouvait être engagée de ce chef ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. X... et le condamne à payer une somme de 2 000 euros à la société Siniat et une somme de 2 000 euros à la société Ahnapier ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté M. Raymond X... de toutes ses demandes, de l'AVOIR condamné à restituer à la société Lafarge Plâtres la somme de 2000 € versée à titre de dépôt de garantie dans le délai de 10 jours suivant la signification du jugement et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, ainsi que des indemnités en application de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE « Sur la résiliation du contrat de location
-Sur l'application des dispositions de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation et la validité du congé du 15 février 2011 :
M. Raymond X... demeurant à Domazan a conclu le 26 juin 2010 un bail avec la société SA LAFARGE PLÂTRES une durée d'un an ferme à compter du 30 août 2010 pour un montant de 2000 ¿ par mois et un dépôt de garantie de 4000 € par l'intermédiaire de l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER qui a reçu mandat le 15 janvier 2010 de louer la maison individuelle située chemin du moulin à vent à Domazan.
Il a été expressément prévu que le bail a été réalisé afin de loger M. Y... à titre de logement de fonction et que la location concerne une location en meublé à usage d'habitation soumis à l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation, l'acte échappant à la loi du 6 juillet 1989 (article 9).
En application des dispositions de l'article 2. 3. 2 du contrat de location prévoyant que le preneur pourra résilier le bail avec un préavis d'un mois par lettre recommandée avec accusée réception, la société SA LAFARGE PLÂTRES a adressé une lettre recommandée à l'agence FONCIA T021 pour la location X.../ LAFARGE PLATRES le mardi 15 février 2011 pour signifier le départ de M. Roberto Z... à la date du 29 mars 2011 pour cause de mutation.
Si la résidence principale de M. Roberto Z... est contestée par l'appelant, il s'avère néanmoins que logement de fonction est un logement destiné à l'habitation selon termes de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation mis à la disposition du salarié en raison de son activité professionnelle notamment lorsque l'entreprise demande à ce dernier des déplacements, ce qui est le cas en l'espèce puisque M. Roberto Z... a été muté au Brésil, qu'il constitue dès lors l'habitation principale du salarié pendant l'exercice de ses fonctions et qu'il s'ensuit que les termes mêmes du bail établissent la réalité de l'habitation principale de Monsieur Z....
Les dispositions de L 632-1 du code de la construction et de l'habitation ont donc bien vocation à s'appliquer et la société SA LAFARGE PLATRES était en droit d'adresser un congé avec un préavis d'un mois par lettre recommandée avec accusé réception.
Par ailleurs, le bail du 26 juin 2010 mentionne que le bailleur a fait élection de domicile chez son mandataire l'agence FONCIA T021 et le preneur dans les lieux loués. En vertu de ces dispositions, la société SA LAFARGE PLÂTRES a légitimement adressé le 15 février 2010 le congé à l'agence FONCIA T021 mais a également confirmé le départ de M. Z... par courriel du 16 février 2010, sollicitant l'agence pour convenir d'une date pour l'état des lieux de sortie.
Le congé délivré par la société SA LAFARGE PLÂTRES est donc régulier.
C'est donc par une juste appréciation de la cause que le premier juge a estimé que le congé était parfaitement licite et que le bail était résilié le 29 mars 2012.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
- Sur la restitution des clés et l'établissement de l'état des lieux de sortie :
Par mail du 12 avril 2011 adressé à l'agence FONCIA T021, M. Z... a explique qu'un état des lieux a été réalisé avec Mme Malika A... le 28 mars 2011 au soir, signalant un problème de tuyau de douche de la baignoire qui aurait été pris en charge par un plombier et réglé par ses soins, précisant qu'il n'avait pas signé l'état des lieux de sortie compte tenu des bonnes relations avec cette dernière.
L'état des lieux de sortie versé au dossier par l'appelant mentionne un descriptif de l'ensemble des meubles figurant dans le bien immobilier mais également une remise de trois clés d'une clé pour la boîte aux lettres et de clés de serrure pour la porte palière (en page 3 de la pièce numéro 2 figurant dans le dossier de l'appelant).
Si ce document n'est pas signé par le locataire sortant, il comporte néanmoins une signature pour le compte du propriétaire au nom de B..., ce qui tend à démontrer qu'un état des lieux a bien été effectué et que les clés ont été remises au propriétaire sans difficulté particulière.
Le premier juge a donc à juste titre considéré que les lieux ont été restitués dans de bonnes conditions le 28 mars 2011. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes de M. Raymond X... à rencontre de la société SA LAFARGE PLÂTRES Dans la mesure où le congé est régulier, l'ensemble des demandes formées par l'appelant à l'encontre de la société SA LAFARGE PLÂTRES seront par voie de conséquence rejetées et le jugement du tribunal d'instance confirmé de ces chefs. »
ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRMÉ QUE « SUR LA RESTITUTION DES CLEFS ET L'ETABLISSEMENT DE L'ETAT DES LIEUX DE SORTIE :
La société LAFARGE PLÂTRES et la société AHNAPIER exerçant son activité sous le nom de FONCIA T021 affirment toutes deux que les clefs ont été restituées le 28 Mars 2012 par Monsieur Roberto Z... à Madame Malika A... qui serait la soeur de la compagne de Monsieur Raymond X.... Elles se prévalent d'un courrier électronique de Monsieur Roberto Z... qui le confirme. Dans un courrier électronique adressé le 29 Mars 2011 à son avocate, Monsieur Raymond X... évoque la lettre qu'il envisage d'envoyer à la société LAFARGE PLÂTRES et demande si cette lettre peut être envoyée par sa belle soeur et signée P. O.
Dans sa lettre en date du 29 Mars 2011 adressée à société LAFARGE PLÂTRES il ne dit pas qui l'a averti du départ de l'occupant des lieux pour le Brésil mais écrit qu'il demande à la société FONCIA TO21 de venir faire établir l'état des lieux très rapidement, reconnaissant implicitement qu'il n'y a pas d'obstacle matériel à sa réalisation. A aucun moment il ne réclame les clefs. Son seul souci est de continuer à percevoir les loyers jusqu'au terme du bail. En outre Monsieur Raymond X... s'est bien gardé d'appeler à la cause Madame Malika A..., ni de solliciter auprès d'elle la restitution des clefs. Dans ces conditions il convient de juger que les clefs du logement ont bien été restituées à Madame Malika A... qui les a remises ensuite à Monsieur Raymond X....
D'après Monsieur Roberto Z... un état des lieux a été établi lors de la remise des clefs et a permis de constater que seul le tuyau de douche était percé, lequel a été ensuite remplacé.
Monsieur Raymond X... ne s'explique pas sur les raisons pour lesquelles il n'a pas interrogé, ni mise en cause Madame Malika A.... Il ne produit aucune pièce de nature à contester les affirmations de celui qui occupait les lieux. Au vu de ces éléments il convient de juger que les lieux ont bien été restitués dans de bonnes conditions.
SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR RAYMOND X... A L'ENCONTRE DE LA SOCIETE LAFARGE PLÂTRES :
Le bail a pris fin le 29 Mars 2011 et les lieux ont été restitués avec les clefs le 28 Mars 2011. La société LAFARGE PLÂTRES rapporte la preuve du paiement des loyers jusqu'au 29 Mars 2011.
Il convient en conséquence de débouter Monsieur Raymond X... de sa demande en paiement des loyers ultérieurs, d'une indemnité d'occupation et d'une somme au titre de la clause pénale. De même sa demande tendant à voir ordonner l'expulsion de la société LAFARGE PLÂTRES et sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées.
SUR LES DEMANDES DE LA SOCIETE LAFARGE PLÂTRES :
Dans la mesure où les lieux ont été restitués en bon état le 28 Mars 2011 la société LAFARGE PLÂTRES est bien fondée à solliciter la condamnation de Monsieur Raymond X... à lui restituer le dépôt de garantie qui était de 2000 €, et non 4000 €, dans les 10 jours suivant la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard. »
ALORS QU'aux termes de son courriel adressé à la société Lafarge Plâtres le 12 avril 2011, M. Z... écrivait : " Je suis surpris avec cette lettre de M. X... et je l'ai informé personnellement, en février 2011, sur mon départ fin mars. En fait j'ai informé en janvier Madame Malika. Par rapport à l'état des lieux, jusqu'au jour de mon départ, ne n'avais pas été contacté par l'agence Foncia pour faire l'état des lieux de sortie. En parle sur ce sujet avec Madame Malika, elle m'informe qu'elle pouvait faire l'état des lieux de sortie avec moi. On n'a signé aucun document d'état des lieux de sortie " ; que la cour d'appel, pour rejeter les demandes formées par M. X... contre la société Lafarge Plâtres, aux droits de laquelle vient la société Siniat, et condamner M. X... à lui restituer le dépôt de garantie, a retenu, par motifs du jugement confirmé, que la société Lafarge Plâtres et la société Ahnapier exerçant son activité sous le nom de Foncia T021 affirmaient toutes deux que les clefs avaient été restituées le 28 Mars 2012 par M. Roberto Z... à Mme Malika A... qui serait la soeur de la compagne de M. Raymond X..., et se prévalaient d'un courrier électronique de M. Roberto Z... qui le confirmait, que M. X... n'avait pas sollicité la restitution des clés, et n'a pas appelé en cause Mme Malika A..., et qu'il convenait donc de juger que les clés du logement avaient bien été restituées à Mme Malika A... qui les avait remises à M. Raymond X... ; qu'en statuant ainsi, les juges du fond ont méconnu leur obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
ALORS QU'il incombe au preneur de prouver qu'il a libéré les lieux, en remettant les clés en mains propres au bailleur ou à son mandataire, ou que le bailleur aurait refusé de les recevoir ; que la cour d'appel qui, pour rejeter les demandes formées par M. X... contre la société Lafarge Plâtres, aux droits de laquelle vient la société Siniat, et condamner M. X... à lui restituer le dépôt de garantie, s'est fondée sur un état des lieux de sortie non signé par l'occupant et comportant une signature pour le compte du propriétaire au nom de B..., et a retenu, par motifs du jugement confirmé, que la société Lafarge Plâtres et la société Ahnapier exerçant son activité sous le nom de Foncia T021 affirmaient toutes deux que les clefs avaient été restituées le 28 Mars 2012 par M. Roberto Z... à Mme Malika A..., que M. X... n'avait pas sollicité la restitution des clés, et n'a pas appelé en cause Mme Malika A..., et qu'il convenait donc de juger que les clés du logement avaient bien été restituées à Mme Malika A... qui les avait remises à M. Raymond X... ; qu'en statuant ainsi, sans constater que les clés auraient été remises à M. Raymond X... ou à son mandataire, ni la qualité de mandataire de Mme Malika A..., ni du signataire d'un document signé au nom de B..., et tout en admettant la validité du congé pour avoir été adressé à la société Ahnapier, mandataire du bailleur, les juges du fond ont violé l'articles 1134 du code civil et L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté M. Raymond X... de toutes ses demandes, à l'encontre de la SARL Ahnapier
AUX MOTIFS QUE ¿ « Sur la nature du mandat de l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER :
Le mandat de location signé le 15 janvier 2010 entre M. Raymond X... et l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER a donné certains pouvoirs au mandataire pour accomplir sa mission notamment de proposer, présenter et faire visiter les locaux à toute personne, rédiger le contrat de location au prix et conditions convenues, établir les documents annexes (état des lieux contradictoire) et recueillir la signature du locataire.
La mention " état des lieux contradictoire " est au singulier, ce qui suppose que seul l'état des lieux d'entrée a été prévu, les obligations du mandant se référant par ailleurs exclusivement aux visites des lieux et à la remises de justificatifs de propriété et de documents nécessaires à la rédaction du contrat de location.
Par ailleurs, le contrat de location du 26 juin 2010 mentionne uniquement M. Raymond X... en tant que bailleur et non l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER en tant que mandataire et il est signé par Monsieur Raymond X....
Il s'avère ainsi que le mandat en cause n'est pas un mandat de gestion du bien immobilier mais bien un simple mandat de location, qu'à cet égard Monsieur Raymond X... s'est adressé directement au service comptabilité des établissements LAFARGE pour le règlement du dépôt de garantie et le paiement des loyers, qu'il est fait état dans son courrier du 29 mars 2011 du contrat de location passé entre la société et lui et qu'il a lui même directement adressé la lettre recommandée contestant le congé donné à la société SA LAFARGE PLÂTRES. Il est observé également que l'ensemble des courriels de M. Raymond X... ont été adressés en copie à Mme Malika A..., ce qui révèle que cette dernière était également concernée par le déroulement de location litigieuse.
Monsieur Raymond X... a été en tout état de cause en possession d'un état des lieux signé pour son compte et ne peut donc se prévaloir d'un mandat de gestion à rencontre de l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER ou soutenir que celle ci aurait dû effectuer l'état des lieux et restituer les clés.
Par une juste appréciation des faits que le premier juge a considérés que Monsieur Raymond X... n'avait pas confié à l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER la gestion du bien.
De jugement déféré sera confirmé de ce chef.
- Sur la rédaction du bail de location :
Le contrat de location signé le 15/ 01/ 2010 personnellement par le mandant M. Raymond X... et le mandataire l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER prévoit les conditions de la location en fonction de la durée du contrat de location, soit de trois ans si la location est louée vide, soit d'un an si la location est louée meublée.
Les dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que « toute personne qui loue un logement meublé bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an des lors que le logement loué constitue sa résidence principale.
Le contrat de bail du 26 juin 2010 qui prévoit que la location meublée d'un an est soumise à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation est donc conforme au mandat qui a été donné à l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER par Monsieur Raymond X..., de sorte que le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
M. Raymond X... ne peut par ailleurs utilement contester l'élection de domicile prévu dans le bail d'habitation du 26 juin 2010, puisqu'il a signé lui-même le bail (signature identique à celle figurant sur le mandat de location) et qu'il n'est pas établi que ce soit l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER qui lui ait fourni le modèle du bail, alors même que résidant en Floride il avait intérêt à faire élection de domicile à l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER qui disposait d'un mandat de vente de son bien immobilier.
C'est pourquoi, ce moyen sera rejeté.
- Sur la transmission du congé au bailleur :
L'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER chez qui Monsieur Raymond X... avait fait élection de domicile et qui était mandataire du bailleur au moment de la location du bien immobilier devait transmettre le courrier recommandé avec accusé de réception adressée par la société SA LAFARGE PLÂTRES au bailleur. Par ailleurs, dans la mesure où M. Raymond X... avait confié 12 novembre 2010 à l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER un mandat de vente de son bien immobilier, cette dernière devait informer Monsieur Raymond X... de toute modification concernant le bien à vendre.
Toutefois, M. Raymond a pris en compte le congé donné le 15 février 2011 par la société SA LAFARGE PLÂTRES au vu de son courrier recommandé adressé le 29 mars 2011 et la responsabilité de l'agence FONCIA T021/ SARL AHNAPIER ne peut être engagé de ce chef. »
ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRMÉ QUE « SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR RAYMOND X... A L'ENCONTRE DE LA SOCIETE AHNAPIER EXERÇANT SON ACTIVITE SOUS LE NOM DE FONCIA TO21 :
Dans le contrat en date du 15 Janvier 2010 Monsieur Raymond X... donnait mandat la société AFINAPIER exerçant son activité sous le nom de FONCIA T021, de lui trouver un locataire, de louer sa maison soit sous le régime de la loi du 6 Juillet 1989, soit pour une durée d'un an si le bien était loué meublé, il lui donnait aussi mandat de rédiger le bail, d'établir les documents annexes et notamment l'état des lieux et de recueillir la signature du locataire.
Monsieur Raymond X... ne démontre pas qu'il avait également confié à cette société la gestion du bien. Il ne peut dès lors pas se plaindre de ce qu'elle n'aurait pas établi l'état des lieux, ni restitué les clefs.
En revanche dans la mesure où cette société AHNAPIER avait rédigé le bail qui prévoyait que pour son exécution le bailleur élisait domicile chez son mandataire, elle se devait de transmettre à Monsieur Raymond X... la lettre de congé en date du 15 Février 2011 que lui avait adressée le locataire. La société AHNAPIER exerçant son activité sous le nom de FONCIA T021 ne justifie pas avoir transmis cette lettre mais cette omission n'a eu aucune incidence puisque Monsieur Raymond X... a été averti de ce congé avant le 29 Mars 2011 et a pu contester ce congé. La responsabilité de la société AHNAPIER exerçant son activité sous le nom de FONCIA T021 ne peut donc être retenue pour ce motif.
Monsieur Raymond X... reproche aussi à la société AHNAPIER exerçant son activité sous le nom de FONCIA TO21une faute dans la rédaction du contrat : Elle aurait laissé croire au locataire que le contrat était soumis aux dispositions de l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation alors qu'il ne l'était pas. Sur ce point le tribunal a déjà rejeté l'argumentation du demandeur et considère au contraire que le contrat de bail était soumis aux dispositions de cet article pour les motifs énoncés plus haut. La faute alléguée n'est donc pas établie. En outre Monsieur Raymond X... a lui-même paraphé le contrat qui prévoyait que le preneur pouvait résilier le contrat en respectant un préavis d'un mois.
Il convient en conséquence de débouter Monsieur Raymond X... de toutes ses demandes. »
ALORS QUE l'article 10 du contrat de location du 26 juin 2010 stipule que « pour l'exécution des présentes et de leur suite, les parties font élection de domicile : le bailleur chez son mandataire, le preneur dans les lieux loués » ; que la cour d'appel, pour rejeter les demandes formées par M. Raymond X... contre la société Anhapier, agence Foncia TO21, s'est fondée sur les termes du le mandat de location du 15 janvier 2010 et a retenu que le contrat de location du 26 juin 2010 mentionnait uniquement M. Raymond X... en tant que bailleur et non l'agence Foncia T021/ SARL Ahnapier en tant que mandataire et qu'il était signé par M. Raymond X... ; qu'en statuant ainsi, et bien que les juges du fond se soient fondés sur la qualité de mandataire de l'agence en vertu de l'article 10 du contrat de bail pour admettre la régularité du congé notifié par la société bailleresse à la société Ahnapier, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
ET ALORS QUE par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mars 2011, M. Raymond X... a écrit à la société Lafarge Plâtres dans les termes suivants : « Il s'avère que l'occupant des lieux Mr Z... Roberto a déménagé avec sa famille pour repartir au Brésil. Je suis très surpris de constater que vous ne m'aviez pas tenu informé de ce déménagement impromptu et sans même me donner de préavis, rompant de manière unilatérale le contrat qui nous lie jusqu'à fin août. Je ne peux en aucun cas disposer de ma villa jusqu'à la date anniversaire du 31 Août 2011 sans que vous me teniez informé de vos intentions par lettre recommandée » ; que la cour d'appel, pour rejeter les demandes formées par M. Raymond X... contre la société Anhapier, agence Foncia TO21, a retenu, par motifs propres, se référant à la lettre de M. Raymond X... du 29 mars 2011, qu'il avait lui-même adressé la lettre recommandée contestant le congé donné à la société SA Lafarge Plâtres, et qu'il avait pris en compte le congé donné le 15 février 2011 par la société SA Lafarge Plâtres au vu de son courrier recommandé adressé le 29 mars 2011 et, par motifs du jugement confirmé, que l'omission par la société Ahnapier de transmission de la lettre de congé n'avait eu aucune incidence puisque M. Raymond X... avait été averti de ce congé avant le 29 Mars 2011 et avait pu contester ce congé ; qu'en statuant ainsi, bien que par sa lettre du 29 mars 2011, M. Raymond X... ne contestait pas le congé, mais contestait le départ de l'occupant, en soulignant l'absence de préavis et de lettre recommandée, les juges du fond ont dénaturé ce document et violé l'article 1134 du code civil.
