LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société La Leuzoise du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 24 avril 2014), que, par acte du 29 juin 2006, la société La Leuzoise a signé avec la société Global Estates France un "compromis de vente" sous seing privé portant sur un ensemble immobilier ; que l'acquéreur a versé au vendeur une indemnité d'immobilisation de 100 000 euros ; que, par acte authentique reçu le 28 novembre 2007 par M. X..., notaire, la vente a été régularisée au prix de 1 300 000 euros payable à terme, au plus tard le 30 juin 2008, l'acquéreur versant le jour de l'acte un nouvel acompte de 100 000 euros ; que, la société Global Estates France n'ayant pas payé le solde du prix de vente, la société La Leuzoise l'a assignée en résolution de la vente et en paiement de l'indemnité d'immobilisation ; qu'un jugement du 21 janvier 2011 a placé la société Global Estates France en liquidation judiciaire ; que la société BTSG, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Global Estates France, est intervenue volontairement à l'instance ;
Attendu que la société La Leuzoise fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer à la société BTSG la somme versée à titre d'acompte sur le prix de vente, alors, selon le moyen :
1°/ que le dernier alinéa du § II de la clause du compromis de vente concernant l'indemnité d'immobilisation stipulait que l'acquéreur serait déchu du droit d'exiger la réalisation de la vente, avec conservation par l'acquéreur de l'indemnité d'immobilisation, « faute pour l'acquéreur d'avoir manifesté son intention de régulariser l'acte authentique dans le délai convenu et d'avoir payé le montant du prix stipulé payable et les frais de la vente avant la réalisation de l'acte » ; que par conséquent, aux termes de cette clause parfaitement claire et précise, l'indemnité d'immobilisation restait acquise en cas de non-paiement du prix ; qu'il s'agissait donc bien d'une clause pénale et non d'un simple acompte sur le prix ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé ladite clause contractuelle et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'il était constant que la somme de 100 000 euros, versée au moment de la signature du compromis de vente, émanait, non point de la société Global Estates France, mise ultérieurement en liquidation judiciaire, mais de la société de droit espagnol Global Estates SL ; qu'ainsi, le montant versé en paiement de l'indemnité d'immobilisation n'était pas sorti du patrimoine de la société mise en liquidation, mais du patrimoine d'une autre société ; que le liquidateur de la société Global Estates France n'avait donc aucune qualité pour en réclamer la restitution ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 641-4 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la résolution de la vente était définitive et relevé, sans dénaturation, que la somme versée à la société La Leuzoise lors de la signature du "compromis de vente" ne pouvait lui rester acquise puisque celui-ci ne prévoyait le versement d'une clause pénale que dans l'hypothèse d'une non-réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que le fait que le versement ait été effectué par la société Global Estates SL ne faisait pas obstacle à la restitution de l'acompte à l'acquéreur, la société Global Estate France, en a exactement déduit que la société La Leuzoise devait-être condamnée à restituer à la SCP BTSG, ès qualités, la somme versée à titre d'acompte sur le prix de vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La Leuzoise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour la société La Leuzoise
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI La Leuzoise à restituer à la SCP BTSG la somme de 200 000 euros versée à titre d'acompte sur le prix de vente par la société Global Estates
AUX MOTIFS QUE la résolution de la vente avait été constatée par une décision du juge de la mise en état devenue définitive ; que les parties ne la remettaient pas en cause ; qu'il était établi par ailleurs que la SCI La Leuzoise n'avait pas déclaré de créance dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Global Estates France, sa demande en relevé de forclusion ayant été définitivement rejetée ; que la résolution de la vente entraînait nécessairement remise en état des choses dans leur état antérieur, comme si la vente n'était jamais intervenue ; que l'absence de déclaration de créance du vendeur le privait de toute action en indemnisation du préjudice subi ; que la SCI La Leuzoise devait être condamnée à rembourser au liquidateur les acomptes versées, soit la somme de 100 000 euros versée le jour du compromis de vente et la même somme versée le jour de l'acte authentique ; que la SCI n'était pas fondée à soutenir que le versement du 29 juin 2006 lui était définitivement acquis à titre d'indemnité d'immobilisation, en application de la clause pénale prévue au compromis de vente ; que la clause pénale ne prévoyait en effet que l'hypothèse de la non réitération de la vente par acte authentique ; que cet acte authentique avait bien été régularisé ; que le compromis prévoyait au contraire, au paragraphe « indemnité d'immobilisation » : « Cette somme viendra en déduction du prix et des frais de l'acte dus par l'acquéreur, lors de l'établissement de l'acte authentique, s'il y a lieu, ou sera restituée à l'acquéreur si au jour fixé pour cet établissement, l'une quelconque des conditions suspensives prévues au présent acte n'était pas régularisée » ; que le versement effectué à cette date, l'acte authentique ayant été régularisé, correspondait à un acompte sur le prix de vente, qui devait en conséquence être restitué à l'acquéreur en suite de la résolution de la vente ; que la SCI ne pouvait davantage s'opposer à la restitution, en faisant valoir que le versement de l'indemnité d'immobilisation émanait, non de la société Global Estates France, mais de la société de droit espagnol Global Estates SL ; que les relations entre ces deux sociétés ne lui étaient pas opposables et n'intéressaient que les rapports entre le liquidateur et la société de droit espagnol, qui n'était pas intervenue volontairement aux débats ; que le droit de rétention prévu par l'article 2286 du code civil supposait l'existence d'une créance du titulaire du droit de rétention, alors que la SCI La Leuzoise n'était pas en mesure de justifier d'une créance contre la société Global Estates France opposable au liquidateur ; que si le vendeur pouvait certes demander réparation à l'acquéreur fautif du préjudice causé par la résolution de la vente, il ne pouvait opposer à la liquidation une créance non déclarée qui lui appartiendrait, s'il l'estime utile, de poursuivre contre le débiteur après la clôture de la liquidation ; que pour les mêmes raisons liées à l'absence de déclaration de la créance, la SCI La Leuzoise ne pouvait se prévaloir d'une compensation ; que la SCI devait être condamnée à restituer la somme de 200 000 euros ;
ALORS QUE le dernier alinéa du § II de la clause du compromis de vente concernant l'indemnité d'immobilisation stipulait que l'acquéreur serait déchu du droit d'exiger la réalisation de la vente, avec conservation par l'acquéreur de l'indemnité d'immobilisation, « faute pour l'acquéreur d'avoir manifesté son intention de régulariser l'acte authentique dans le délai convenu et d'avoir payé le montant du prix stipulé payable et les frais de la vente avant la réalisation de l'acte » ; que par conséquent, aux termes de cette clause parfaitement claire et précise, l'indemnité d'immobilisation restait acquise en cas de non-paiement du prix ; qu'il s'agissait donc bien d'une clause pénale et non d'un simple acompte sur le prix ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a dénaturé ladite clause contractuelle et violé l'article 1134 du code civil ;
ET ALORS QU' il était constant que la somme de 100 000 euros, versée au moment de la signature du compromis de vente, émanait, non point de la société Global Estates France, mise ultérieurement en liquidation judiciaire, mais de la société de droit espagnol Global Estates SL ; qu'ainsi, le montant versé en paiement de l'indemnité d'immobilisation n'était pas sorti du patrimoine de la société mise en liquidation, mais du patrimoine d'une autre société ; que le liquidateur de la société Global Estates France n'avait donc aucune qualité pour en réclamer la restitution ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article L 641-4 du code de commerce ;
