LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 28 mars 2013), que, par actes des 3 octobre 2006 et 28 février 2007, M. et Mme
X...
et leur fille, Mme Létitia X... (les consorts
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), ont vendu à M. et Mme Y... et à M. et Mme Z... deux parcelles de terre sur lesquelles ont été édifiées des maisons d'habitation ; que, se plaignant d'éboulements de la falaise située au-dessus de leurs habitations, M. et Mme Z... et M. et Mme Y... ont, après expertise, assigné les consorts
X...
et la commune d'Apt en indemnisation ;
Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches :
Attendu que les consorts
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font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une somme au titre des travaux de construction d'un mur de soutènement, alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur qui n'a pas la qualité de professionnel de la vente immobilière peut se prévaloir d'une clause exonératoire de la garantie des vices cachés ; qu'en présumant la mauvaise foi de M.
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du seul fait qu'il était un professionnel des remaniements de sol, en sa qualité d'ancien entrepreneur de terrassements, et qu'il ne pouvait donc ignorer les risques inhérents au décaissement d'un talus ou d'un coteau devenus une falaise dont les travaux réalisés avaient été réalisés sous son empire, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que M.
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et les deux autres vendeurs étaient des professionnels de la vente immobilière ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
2°/ que le vendeur immobilier est nécessairement de bonne foi s'il n'a pas été informé du défaut de la chose vendue par l'expert que le maître d'oeuvre de son acheteur avait mandaté afin d'examiner l'immeuble, préalablement à la vente ; qu'il est constant que la société des maisons Phenix avait mandaté le cabinet d'étude géotechnique Intrasol 458 qui avait préconisé que « le talus soit sécurisé pour limiter les chutes de cailloux et de cailloutis » et qu'en l'état des préconisations de ce bureau d'études que le futur constructeur de la maison d'habitation avait prévu dans son contrat de construction en date du 28 mars 2006 que « le contrat sera validé que lorsque le talus amont du terrain aura fait l'objet de travaux de confortement et de stabilisation » et qu'il avait suggéré d'insérer une clause particulière du compromis de vente du terrain stipulant la réalisation de ces travaux à la charge du vendeur du terrain avant la vente sans que le cabinet Intrasol ait pu déceler le vice de la falaise avant la vente ; qu'en retenant la mauvaise foi des consorts
X...
, bien qu'ils aient reçu l'avis d'un cabinet d'étude géotechnique qui n'avait pas attiré leur attention sur un éventuel défaut de la falaise mais seulement sur le risque d'un éboulement de cailloux, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si l'inspection de la falaise par un expert n'était pas exclusive de toute mauvaise foi de la part des vendeurs, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M.
X...
, entrepreneur de terrassement, avait réalisé des travaux de décaissement d'une paroi et créé une falaise et ayant retenu qu'il ne pouvait, en sa qualité de professionnel des remaniements de sol, méconnaître l'importance et les risques de tels travaux en raison de la fragilisation et de l'instabilité du terrain qui en découlaient, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les vendeurs connaissaient le vice au moment de la vente et étaient tenus à la garantie des vices cachés, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen :
Attendu que les consorts
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font grief à l'arrêt de les condamner à payer une somme à la commune d'Apt, alors, selon le moyen, qu'il appartient à l'entrepreneur de travaux de procéder à une étude des sols afin de vérifier s'il faut prévoir des travaux de stabilisation du terrain ou des fondations spéciales ; qu'en énonçant que les consorts
X...
seraient à l'origine du décaissement et du rafraîchissement effectués sans aucune précaution et sans mise en place d'aucun dispositif de sécurité satisfaisant nécessaire à la consolidation de la falaise créée artificiellement, ce qui a eu pour conséquence inéluctable de provoquer des éboulements importants et des risques graves d'effondrement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les désordres n'étaient pas imputables à la faute du constructeur qui avait édifié une maison individuelle sans procéder à une étude des sols qui aurait démontré la nécessité d'un mur de soutènement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par un motif non critiqué, que le constructeur de la maison de M. et Mme Y... avait fait procéder à une étude de sol par la société Intrasol qui avait préconisé la sécurisation du talus pour limiter les chutes de cailloux et de cailloutis et ayant retenu que les consorts
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étaient à l'origine du décaissement et du rafraîchissement effectués sans précaution ni mise en place d'un dispositif de sécurité nécessaire à la consolidation de la falaise et que ces travaux avaient eu pour conséquence inéluctable de provoquer des éboulements importants et des risques graves d'effondrement, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les consorts
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avaient commis une faute en relation directe avec les dépenses effectuées par la commune d'Apt pour remédier de façon urgente à ces risques, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche du premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts
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aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme
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et de Mme Létita X... et les condamne à payer à M. et Mme Y... et M. et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros et à la commune d'Apt la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme
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et Mme Létitia X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. Adrien X..., Mme Josiane X..., et Mme Létitia X... à payer à M. et Mme Y... ainsi qu'à M. et Mme Z... la somme globale de 242. 065, 10 € représentant le coût de la construction d'un mur de soutènement, outre les intérêts légaux ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient au préalable de noter qu'au cours de l'expertise, l'expert B... lorsqu'il s'est rendu compte que l'étude de sol de fondation réalisée sur la villa Y... avait été faite par la société INTRASOL qui était son ancien bureau, avant sa prise de retraite, en a informé les parties qui ont considéré qu'il pouvait poursuivre l'expertise ; qu'en janvier 2009, des blocs de rochers se sont décrochés de la falaise et ont atterri sur la plate-forme située à l'arrière des villas des époux Z... et des époux Y... ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire précis et circonstancié de M. B..., qui a procédé à un examen attentif de la falaise litigieuse que celle-ci est instable et que c'est la tentative de purge qui a eu pour résultat de dévoiler un vice caché dans le front de taille ; que la falaise est une falaise artificielle, qui a été créée par un décaissement du talus ; qu'il a été procédé au décaissement de la paroi entre 1995 et 2004, en tous cas pas avant 1985 date d'acquisition de la parcelle par M.
X...
; qu'un " rafraîchissement " de l'aspect de la falaise, après le démontage du hangar et l'évacuation des matériaux, a été effectué quelque temps avant la vente ; que l'expert précise que le phénomène déclencheur d'éboulements est de nature récente et que compte tenu de l'état des sols, il était inéluctable que la falaise soit devenue instable ; que l'expertise ne repose pas sur de simples hypothèses, mais démontre d'une manière méthodique, par une analyse précise et objective de la situation antérieure et postérieure à l'acquisition par M.
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, au vu notamment d'études et de photographies et de ses propres constatations matérielles et techniques que la falaise, de même que son " rafraîchissement ", n'ont pu être réalisés que du temps de M.
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, et ces constatations et analyses sont corroborées par l'attestation de Mme C..., l'ancienne propriétaire ; que l'expert a répondu de manière pertinente aux dires du conseil des appelants sur ce point ; que l'expertise démontre ainsi la matérialité des faits et la réalité du vice affectant le terrain vendu par les consorts
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constitué par l'instabilité de la falaise constitutive d'un danger important ; que certes les acheteurs avaient vu la falaise ; que notamment les époux Y... avaient connaissance de l'étude de sol faite par la société INTRASOL, à la demande du constructeur, étude de sol qui recommandait de sécuriser le talus pour limiter les chutes de cailloux et de cailloutis ; que d'ailleurs, il avait été prévu dans l'avant-contrat du 4 avril 2006 une condition suspensive relative à l'installation aux frais du vendeur pour le jour de la vente d'un filet de protection sur la falaise de manière à éviter tout éboulement et que l'acte authentique de vente du 3 octobre 2006 mentionne que le vendeur a déclaré que le filet de protection avait été installé ; mais que pour autant les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance de l'existence du vice et de son importance, à savoir l'instabilité importante de la falaise et le risque d'éboulements, notamment de gros blocs de rochers, ce qui est sans commune mesure avec le simple risque de chute de quelques pierres qu'un filet de protection aurait suffi à endiguer, ce qui manifestement n'était pas le cas ; que le vice était d'autant plus caché que sa gravité avait échappé à la société INTRASOL et qu'il n'est apparu dans son étendue qu'au cours de l'expertise judiciaire ; qu'il en résulte que le vice affectant les terrains vendus existait au moment de la vente, n'était pas apparent et n'était même pas décelable pour les acheteurs profanes ; que compte tenu des risques graves d'éboulements sur les maisons d'habitation, qui ont ailleurs nécessité le départ des occupants, en raison de la dangerosité et de l'insécurité créées, ce vice rend la chose vendue impropre à sa destination ; et eu égard à l'existence du danger pour la sécurité des personnes et des frais importants pour sécuriser les lieux, les époux Z... et les époux Y... n'auraient pas acquis le terrain, ou en tout cas à un moindre prix s'ils avaient connu le vice l'affectant ; qu'en application des dispositions de l'article 1641 du Code civil, la garantie des vices cachés est due par les vendeurs ; attendu que les actes de vente comportent une exclusion de garantie ainsi libellée : « ¿ Sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol. Pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération des vices cachés ne pourra pas s'appliquer.... » ; que la falaise constitue bien le sol ; que M.
X...
, aujourd'hui à la retraite, était entrepreneur de terrassement ; qu'en sa qualité de professionnel des remaniements de sol, il ne peut méconnaître l'importance et les risques inhérents au décaissement d'un talus ou d'un coteau devenu ainsi une falaise, par la fragilisation et l'instabilité consécutives ; que l'expertise fait la preuve du caractère artificiel de la falaise et que cet état n'est pas antérieur à l'acquisition de M.
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, mais procède de travaux réalisés sous son empire ; attendu qu'en conséquence, la clause de non-garantie stipulée dans les actes de vente n'a pas vocation à s'appliquer, le vice étant le fait des vendeurs ou de toute entreprise intervenue pour leur compte, de sorte qu'ils ne peuvent prétendre l'ignorer au moment de la vente, alors qu'à l'égard des acquéreurs, usufruitiers et nu-propriétaire forment ensemble le vendeur et répondent ensemble de l'état dans lequel les lieux ont été mis de leur chef ; que c'est par une exacte analyse en fait et en droit des éléments de la cause que le tribunal a considéré que les vendeurs étaient tenus à la garantie des vices cachés ; que le jugement, déféré doit être confirmé de ce chef ; que le coût de la réparation soit la somme de 242. 065, 10 € nécessaire à l'édification d'un mur de soutènement n'est pas discuté ; que s'agissant de dommages et intérêts, les consorts Z... et Y... ne sont pas fondés en leur demande de fixation de l'intérêt au taux légal à compter du dépôt du rapport d'expertise ; que le jugement déféré doit être confirmé ; que les époux Z... et les époux Y... ne démontrent pas par l'estimation de l'agent immobilier la SARL L. MARQUANT IMMOBILIER l'existence d'une moins-value affectant leur immeuble une fois la falaise sécurisée par un mur de soutènement ; qu'ils ne peuvent demander cumulativement la moins-value qui affecterait leur immeuble et le coût des travaux destinés à mettre fin à la cause de cette moins-value ; que le préjudice moral des acquéreurs a été évalué à son exacte mesure par les premiers juges dont la décision doit être confirmée ; que le préjudice économique invoqué par les époux Y... n'est pas caractérisé par le seul document relatif à l'agrément de Mme Y... comme assistante maternelle ; que le jugement entrepris doit être confirmé sur les dommages et intérêts alloués.
1. ALORS QUE le vendeur qui n'a pas la qualité de professionnel de la vente immobilière peut se prévaloir d'une clause exonératoire de la garantie des vices cachés ; qu'en présumant la mauvaise foi de M.
X...
du seul fait qu'il était un professionnel des remaniements de sol, en sa qualité d'ancien entrepreneur de terrassements, et qu'il ne pouvait donc ignorer les risques inhérents au décaissement d'un talus ou d'un coteau devenus une falaise dont les travaux réalisés avaient été réalisés sous son empire, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que M.
X...
et les deux autres vendeurs étaient des professionnels de la vente immobilière ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.
2. ALORS QUE la connaissance du vice s'apprécie en la personne de chacun des professionnels de la vente immobilière ; qu'en affirmant que l'ensemble des trois vendeurs ne pouvait pas se prévaloir de la clause exonératoire de garantie en raison de leur connaissance présumée du vice qu'ils auraient acquise du seul fait que l'état de la falaise procéderait des travaux réalisés sous l'empire de M.
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, la cour d'appel a violé l'article 1643 du Code civil ;
3. ALORS QUE le vendeur immobilier est nécessairement de bonne foi s'il n'a pas été informé du défaut de la chose vendue par l'expert que le maître d'oeuvre de son acheteur avait mandaté afin d'examiner l'immeuble, préalablement à la vente ; qu'il est constant que la société des maisons PHENIX avait mandaté le cabinet d'étude géotechnique INTRASOL 458 qui avait préconisé que « le talus soit sécurisé pour limiter les chutes de cailloux et de cailloutis » et qu'en l'état des préconisations de ce bureau d'études que le futur constructeur de la maison d'habitation avait prévu dans son contrat de construction en date du 28 mars 2006 que ¿ ¿ le contrat sera validé que lorsque le talus amont du terrain aura fait l'objet de travaux de confortement et de stabilisation''et qu'il avait suggéré d'insérer une clause particulière du compromis de vente du terrain stipulant la réalisation de ces travaux à la charge du vendeur du terrain avant la vente sans que le cabinet INTRASOL ait pu déceler le vice de la falaise avant la vente ; qu'en retenant la mauvaise foi des consorts
X...
, bien qu'ils aient reçu l'avis d'un cabinet d'étude géotechnique qui n'avait pas attiré leur attention sur un éventuel défaut de la falaise mais seulement sur le risque d'un éboulement de cailloux, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si l'inspection de la falaise par un expert n'était pas exclusive de toute mauvaise foi de la part des vendeurs, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. Adrien X..., Mme Josiane X..., et Mme Létitia X... à payer à la commune d'APT des dommages et intérêts d'un montant de 63. 079, 25 € ;
AUX MOTIFS QUE la Commune, dans le cadre de ses pouvoirs de police et de prévention conformément aux dispositions des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du Code général des collectivités territoriales, a fait réaliser, outre un diagnostic géotechnique, des travaux conservatoires urgents en l'état du péril imminent qui menaçait les habitations et leurs occupants et de l'atteinte à la sécurité des personnes, et a en outre pris des dispositions pour assurer le relogement temporaire des familles Z... et Y... ; qu'elle est fondée à exercer un recours contre l'auteur du dommage à l'origine de son intervention ; qu'il a été démontré par l'expertise que les consorts
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sont à l'origine du décaissement et du rafraîchissement effectués sans aucune précaution et sans mise en place d'aucun dispositif de sécurité satisfaisant nécessaire à la consolidation de la falaise créée artificiellement, ce qui a eu pour conséquence inéluctable de provoquer des éboulements importants et des risques graves d'effondrement ; qu'ils ont ainsi commis une faute en relation directe avec les dépenses effectuées par la Commune pour remédier et prévenir de façon urgente aux risques graves d'effondrement et d'éboulement ; qu'il ne peut être reproché à la Commune aucune faute ayant contribué à la création du dommage ; qu'en effet, il n'est identifié dans la zone considérée aucun risque spécifique, tenant notamment à l'état naturel du sol, faisant obstacle à son classement comme constructible et à la délivrance de permis de construire ; que la Commune n'est pas responsable des actions des propriétaires qui créent eux-mêmes sur leurs fonds des risques qu'ils ne présentent pas à l'état naturel ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité délictuelle des consorts
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et les a condamnés au paiement de la somme totale de 63. 079, 25 € ;
ALORS QU'il appartient à l'entrepreneur de travaux de procéder à une étude des sols afin de vérifier s'il faut prévoir des travaux de stabilisation du terrain ou des fondations spéciales ; qu'en énonçant que les consorts
X...
seraient à l'origine du décaissement et du rafraîchissement effectués sans aucune précaution et sans mise en place d'aucun dispositif de sécurité satisfaisant nécessaire à la consolidation de la falaise créée artificiellement, ce qui a eu pour conséquence inéluctable de provoquer des éboulements importants et des risques graves d'effondrement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 8), si les désordres n'étaient pas imputables à la faute du constructeur qui avait édifié une maison individuelle sans procéder à une étude des sols qui aurait démontré la nécessité d'un mur de soutènement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
