LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 23 septembre 2014), que le syndicat des copropriétaires de la résidence Amiral II (le syndicat) a assigné en paiement d'un arriéré de charges la SCI Syllas (la SCI) ;
Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le syndicat produisait les procès-verbaux d'assemblées générales de 2007 à 2012, les appels de provisions et comptes de charges, ainsi que le décompte de charges arrêté au 1er juillet 2012 et, par motifs propres, sans dénaturation, que les comptes produits, qui excluaient les charges afférentes aux emprunts litigieux, ne prenaient pas en compte les charges antérieures à janvier 2007, la cour d'appel, qui a analysé les documents soumis à son appréciation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Syllas aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Syllas ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Amiral II ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Syllas
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Syllas à payer au syndicat des copropriétaires 11 458,37 ¿ d'arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2012 outre les intérêts et 1 500 ¿ de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « à l'appui de son appel, la SCI Syllas développe l'argumentation qui suit : * le syndic actuel est en fonction seulement depuis le 28 janvier 2006 ; * le questionnaire rempli par le syndic, annexé à son acte notarié d'achat du 14 avril 2006, ne mentionne, à titre de provisions exigibles dans le budget prévisionnel, qu'une somme de 1649 ¿, l'état des charges impayées sur les exercices antérieurs étant vierge ; * par courrier daté du 30 juin 2006, le syndic actuel lui a adressé un appel de charges pour la période 2004-2005, comportant des sommes dues au titre du remboursement d'un prêt, alors qu'elle n'était pas copropriétaire à la date d'exigibilité de ces charges sur deux trimestres, qu'elle est identifiée, dès 2004, comme copropriétaire de lots non désignés, ce que contredit son acte notarié d'achat ; * par lettre recommandée du 6 octobre 2006, elle a vainement sollicité des éclaircissements sur cet appel de fonds, alors que son vendeur avait laissé une réserve auprès du notaire, d'un montant de 1 649 ¿ ; * le 30 septembre 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la non-approbation des comptes de 2004, 2005 et 2006, revenant ainsi sur l'approbation adoptée le 17 août 2006 ; * les comptes de 2004-2005 n'étant plus approuvés, aucun appel de fonds n'était plus possible tandis que la comptabilité de la copropriété n'est pas établie au regard des tantièmes, que les comptes sont erronés sur trois années, que le trop-perçu sur provisions des charges de 2006, no déterminé pour ses lots, n'est pas mis à son crédit lors de l'approbation des comptes de 2006, que les frais de relance sur les sommes dues ne sont pas davantage fondés ; *dans la convocation à l'assemblée générale du 20 avril 2007, il est produit l'échéancier théorique d'un emprunt, un ordre de virement permanent au bénéfice d'un compte ouvert au crédit agricole, non ouvert par le syndicat, deux clés différentes pour répartir ces remboursements, le procès-verbal ne révélant pas de vote ni d'approbation pour un tel ordre de virement ; * elle-même et d'autre copropriétaires ont déposé plainte pour ces faits du chef d'escroquerie et d'abus de confiance, le 4 décembre 2007, auprès du procureur de la République de Perpignan, une enquête étant en cours auprès du SRPJ de Montpellier, les faits dénoncés concernant un prêt obtenu en 2003 par l'ancien syndic qui a falsifié le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 novembre 2002, l'actuel syndic continuant d'appeler des fonds au titre de ce prêt ; * elle a attiré l'attention de l'actuel syndic sur ces difficultés par lettres recommandées en date des 7 février 2010, 25 janvier 2012 et 24 avril 2012 ; * il n'apparaît pas que le nouveau syndic ait procédé à l'annulation comptable de ces sommes et charges indûment imputées, celui-ci ne prouvant pas qu'elle serait débitrice des sommes réclamées, les procès-verbaux des assemblées générales de 2003, 2004, 2005 et 2006 n'étant pas fournis, pas plus que les décomptes de répartition des charges allant de 2004 à 2011, alors qu'il ne peut y avoir d'appel de fonds concernant un emprunt qui n'a pas été voté ; * en tout cas, il devra être ordonné une expertise comptable concernant les exercices allant de 2006 à 2012, pour vérifier si les sommes appelées à son encontre correspondent à des charges régulièrement exposées et aux dates du contrat et mandat du syndic ; * il existe des gains financiers et des revenus locatifs du syndicat des copropriétaires qui n'ont pas été redistribués, en dépit de l'absence d'un vote de l'assemblée générale pour leur utilisation ; * deux SCI différentes, celle qui vend et celle qui acquiert, ont été appelées en paiement des charges pour les années 2004, 2005 et 2006, pour les mêmes lots 13 et 236, ce qui démontre qu'il existe dans la comptabilité une quote-part de mêmes charges pour le mêe lot, de sorte que le trop-perçu de provisions sur charges n'est pas déterminé au regard d'une seule et unique quote-part, n'est pas crédité sur son compte ; * il n'apparaît pas de régularisation sur son compte malgré ses nombreux courriers recommandés ; * le syndicat des copropriétaires admet qu'il existe des comptes sur lesquels des fonds appartenant au syndicat sont placés (charges de 2004-2005, crédit litigieux), mais aucun procès-verbal d'assemblée générale ne comporte de vote permettant l'ouverture de ce compte, de sorte que ces fonds ne pourraient être que redistribués à chacun des copropriétaires ; * en l'absence de travaux votés, le solde de 123 212,64 ¿ (pièce 17 adverse) ne peut être que redistribué ; que toutefois, le syndicat des copropriétaires objecte justement que le compte personnel de la SCI (pièce 3) met en évidence une dette de 11 458,37 ¿ arrêtée au 1er juillet 2012, ce décompte n'étant établi qu'à dater du 1er janvier 2007, ne faisant état, à cette date, que d'un report à nouveau d'un montant de 964,95 ¿ dont les éléments de calcul ne sont pas discutés ; que ce syndicat ajoute : * que les charges visées dans ce décompte ont été approuvées lors des assemblées générales des années 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012, (pièces 5 à 10), seuls s'ajoutant à ces charges impayées, les frais de poursuite, en vertu des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; * que le copropriétaire devient débiteur des chartes à partir du moment où les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale et que la copropriétaire n'a pas contesté l'assemblée générale, ce qui est le cas de l'espèce, les charges imputées à la SCI ne concernant que celles approuvées depuis le 29 juin 2009 (pièce 7) ; * que la somme de 1 649 ¿ versée par la SCI qui a vendu les lots à la SCI SYLLAS, est prise en compte dans le calcul des charges de cette dernière, tandis que celle-ci n'offre même pas de payer la différence entre les sommes de 11 458,34 ¿ (sic) et 1 649 ¿ ; * que l'expertise n'est pas nécessaire et caractérise une attitude dilatoire, puisque les charges contestées par l'appelante ne sont pas réclamées alors qu'en tout cas, une demande ¿expertise des comptes n'a pas pour effet de permettre à un copropriétaire de s'abstenir du règlement de provisions ; * qu'à la suite de la régularisation consécutive à l'assemblée générale de 2008, les charges litigieuses ont été placées sur un compte d'attente (pièce 15) et ne figurent donc plus dans le décompte opposé à cette copropriétaire ; * que s'il existe bien des revenus locatifs, pour une somme de 123.212,64 ¿, lesquels résultent de la location par le syndicat de copropriétaires de commerces lui appartenant, situés en rez-de-chaussée, la trésorerie actuelle du syndicat qui ne fait apparaître qu'un solde disponible de 1 987,20 ¿ (pièce 16), ne permet pas de faire le moindre règlement, en l'état d'un impayé de charges à hauteur de 70 965,96 ¿ pour l'ensemble des copropriétaires, la situation financière du syndicat étant donc délicate et ce d'autant plus, que la mauvaise gestion du précédent syndic pourrait faire apparaître de nouvelles créances, l'assemblée générale n'ayant nullement décidé de la répartition des revenus financiers sur les comptes particuliers de copropriétaires, le syndicat étant libre de disposer de ces fonds ; * qu'à la suite de l'assemblée générale de 2008 qui a autorisé le nouveau syndic à agir contre l'ancien syndic, la société IEG, après la découverte de la conclusion de prêts, grâce à la falsification du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 novembre 2002, une plainte a été déposée contre cet ancien syndic, les appels de fonds afférents à ce prêt ont été annulés, ne figurent plus au titre des sommes réclamées à l'appelante mais désormais sur le compte général d'attente, et non pas sur le compte de dépenses, et ce dans l'attente du résultat de l'expertise judiciaire, un expert-comptable ayant été désigné pour faire la lumière sur ces comptes ; * que le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour établir les écritures d'attente, les comptes ayant été approuvés depuis 2008, aucune contestation n'étant émise par la SCI appelante, ce qui démontre que sa demande de désignation d'un expert se heurte à la réalité des faits et traduit sa volonté de ne pas payer ses charges ; qu'en cet état, la cour relève que les comptes produits par le syndicat des copropriétaires excluent les charges afférentes aux emprunts litigieux, que le compte individuel de la SCI Syllas est établi à partir de janvier 2007, qu'il ne prend pas en compte les charges antérieures, sauf un report à nouveau d'un montant non querellé de 964,45 ¿, que l'appelante ne conteste d'ailleurs pas ce décompte individuel, qu'une expertise judiciaire est en cours par ailleurs, laquelle permettra d'affiner les comptes entre parties, que la SCI Syllas ne se comporte pas de bonne foi puisqu'elle n'admet pas à tout le moins être débitrice d'une partie de la somme qui court maintenant depuis 7 années, tandis que ses critiques ne se limitent qu'à certaines charges ; que dès lors, par ces motifs ajoutés, la cour confirmera le jugement du chef de la condamnation principale ; que sur l'appel incident, la cour constate que par son attitude injustifiée, alors que la majorité de sa dette n'est pas contestée dans ses éléments de calcul, la SCI Syllas a privé le syndicat des copropriétaires de la détention d'une importante somme et ce, depuis 2007, et que ce manque de trésorerie n'est pas compensé totalement par l'octroi des intérêts au taux légal ; que faisant ainsi droit pour partie à l'appel incident, la cour condamnera la SCI Syllas au paiement d'une somme de 1 500 ¿ à titre de dommages et intérêts » ; (arrêt p.4 à 8)
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « en application des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 11 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel ; que l'assemblée générale est réunie à cet effet par le syndic et doit en fin de procéder à l'approbation des comptes ; que la provision sur charges est exigible le premier jour de chaque trimestre ; que par application de l'article 19-2 de cette loi, à défaut de versements à sa date d'exigibilité d'une provision les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile de son destinataire ; que les pièces produites aux débats (matrice cadastrale, mise en demeure, décompte des charges arrêté au 1er juillet 2012, appels de provisions et comptes de charges, procès-verbaux d'assemblée générale de 2007 à 2012, extrait Kbis) établissent que le décompte arrêté au 1er juillet 2012, correspond bien aux chartes de copropriété dues par la SCI Syllas ; qu'il sera fait droit à la demande ; que la SCI Syllas sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Amiral II la somme de 11458,37 ¿ (onze mille quatre cent cinquante huit euros trente sept) au titre d'un arriéré de charges arrêtées au 1er juillet 2012 avec intérêt au taux légal à compter du 08 novembre 2011 pour la somme de 10041,41 ¿ (date de la mise en demeure) et à compter du 16 août 2012 pour le solde (date de l'assignation)» ; (jugement p.2) ;
ALORS 1°) QUE le décompte des charges de la société Syllas arrêté au 1er juillet 2012, produit par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de paiement, portait au crédit du compte de l'exposante des annulations de charges au titre des échéances du prêt pour les années 2004, 2005 et 2006, immédiatement suivies de leur contre-passation, au débit du compte, des charges de remboursement de l'emprunt pour des montants plus élevés et au titre des années 2004, 2005 et 2006 ; qu'en affirmant que les comptes produits par le syndicat des copropriétaires excluaient les charges afférentes au prêt litigieux et ne comprenaient que des charges postérieures au mois de janvier 2007, la cour d'appel a dénaturé le décompte des charges et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 2°) QUE les appels de charge, intitulés « compte de charge », émis au nom de la société Syllas les 9 avril 2008, 22 septembre 2008 et 22 décembre 2008, pour le premier d'entre eux, annulait les remboursements de l'emprunt au titre des années 2004 à 2006 puis les comptait à nouveau mais pour des montants plus élevés, pour le deuxième, comptait dans les postes de dépense des remboursements d'annuités d'emprunt, et pour le troisième, reprenait le solde débiteur de charges figurant sur le deuxième ; que la cour d'appel a dénaturé ces documents, en violation de l'article 1134 du code civil, en affirmant que les comptes produits par le syndicat des copropriétaires excluaient les charges afférentes au prêt litigieux et ne comprenaient que des charges postérieures au mois de janvier 2007 ;
ALORS 3°) QUE en se bornant à affirmer, par motifs propres et adoptés, que les comptes produits par le syndicat des copropriétaires excluaient les charges afférentes au prêt litigieux, ne comprenaient que des charges postérieures au mois de janvier 2007 et justifiaient la dette de charges de la société Syllas, sans analyser les pièces sur lesquelles elle a fondé sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
