| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 03 février 2016, 14-20201

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Stade bâtiment de ce qu'elle se désiste de son pourvoi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 mars 2014), que, suivant acte reçu le 6 février 1998 par M.
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, notaire, M. X..., a acquis des consorts Y... et X..., ses coïndivisaires, diverses parcelles de terre ainsi qu'une maison d'habitation, l'une des parcelles étant destinée à l'exploitation de la société Stade bâtiment constituée entre lui-même et son épouse ; que, le même jour, M.
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avait dressé un acte de notoriété, aux termes duquel deux témoins avaient attesté que les consorts Y... et X... avaient acquis la propriété de ces biens par prescription trentenaire, cet acte étant la référence exclusive mentionnée dans l'origine de propriété ; que le conservateur des hypothèques ayant refusé la publication de la vente, M. X... a assigné M.
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et son successeur, la SCP D...Jérôme et D...-E...Martine, en responsabilité ; que la société Stade bâtiment est intervenue volontairement à l'instance ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à voir condamner solidairement M.
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et la SCP D...Jérôme et D...-E...Martine à l'indemniser de son préjudice alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire ayant manqué à ses obligations professionnelles est tenu de réparer l'intégralité des conséquences dommageables de ses différents manquements sans qu'il en résulte pour la victime ni perte ni profit ; qu'en énonçant, pour débouter M. X... de ses demandes indemnitaires, qu'il avait uniquement perdu une chance d'avoir pu renoncer à signer l'acte de cession des droits indivis et à faire l'acquisition des biens litigieux s'il avait été informé au préalable des risques de non-publication de cet acte, tout en relevant, par motifs adoptés, que non seulement M.
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avait manqué à son devoir de conseil avant de rédiger l'acte pour lequel il était requis en n'opérant pas les vérifications nécessaires sur les droits de propriété des parties à l'acte mais que de plus, postérieurement à la rédaction de l'acte, il n'avait pas informé M. X... des difficultés de publication qu'il avait rencontrées et n'avait pas attiré son attention sur les démarches qui devaient être engagées pour régulariser la situation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que le préjudice subi par M. X... n'avait pas uniquement sa source dans un manquement du notaire à son devoir de conseil avant la conclusion de la vente mais également dans une faute commise postérieurement à celle-ci, de sorte que son préjudice ne se limitait pas à une perte de chance de renoncer à l'acquisition, et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'en se bornant encore à énoncer, pour écarter la responsabilité de la SCP D...et D...-E..., que si cette dernière n'avait pas répondu en temps utile aux sollicitations de M. X... pour procéder à la régularisation de l'acte de vente, cette inertie était sans rapport avec la réalisation du préjudice qu'il avait subi tenant à la perte de chance d'avoir pu renoncer à une vente impubliable, dès lors que la SCP D...et D...-E...n'était pas en mesure de procéder à la régularisation de la publication telle qu'elle était demandée par M. X... compte tenu de la complexité de la situation et de la nécessité de procéder à des actes préalables que les demandeurs n'avaient pas sollicité, sans rechercher si le retard avec lequel la SCP D...et D...-E...l'avait avisé des difficultés rencontrées et des moyens d'y remédier ne lui avait pas causé un préjudice propre et distinct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que le juge qui refuse d'indemniser un préjudice dont il a pourtant constaté l'existence commet un déni de justice ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter M. X... de ses demandes indemnitaires, que M.
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ne saurait se voir condamner à réparer le préjudice matériel de ce dernier tiré de l'impossibilité dans laquelle il est de vendre le bien acquis et de son préjudice moral tiré de l'inopposabilité de son acte de propriété et de l'impossibilité dans laquelle il est de disposer et d'utiliser sa propriété comme il le voudrait, dans la mesure où sans la faute du notaire, M. X... aurait été informé du caractère impubliable de l'acte dressé et n'aurait par conséquent pas procédé à son acquisition, tout en retenant que M. X... avait perdu une chance certaine, même faible, d'avoir pu renoncer à faire l'acquisition s'il avait été informé au préalable des risques de non-publication d'un tel acte, la cour d'appel qui a ainsi refusé d'indemniser M. X... de la perte de chance de renoncer à la vente, dont elle a pourtant constaté l'existence en son principe, a violé l'article 4 du code civil ; Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'acte de notoriété acquisitive avait été dressé à la demande de tous les indivisaires, afin d'éviter des règlements de succession qui n'avaient jamais été effectués, et que les difficultés survenues lors de la demande de publication de l'acte de vente étaient consécutives à la complexité de la situation juridique des biens cédés, laquelle nécessitait de procéder à des actes préalables qui n'avaient pas été demandés, c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que les fautes des notaires ayant consisté à ne pas avoir averti M. X... des risques d'un défaut de publication de la vente et à ne pas l'avoir informé, après la rédaction de l'acte, des difficultés rencontrées et des moyens d'y remédier, n'avaient pu causer à ce dernier que la perte d'une chance de renoncer à la conclusion de l'acte litigieux ;

Qu'ensuite, M. X... ayant, dans ses écritures, seulement demandé la réparation de l'intégralité de son préjudice, en excluant l'éventualité de l'existence d'une perte de chance, le grief formulé par la troisième branche, contraire à la thèse par lui développée devant les juges du fond, est irrecevable ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

M. Alexandre X... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de toutes ses demandes, notamment de celle tendant à voir condamner solidairement Me
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et la SCP D...Jérôme et D...-E...Martine à l'indemniser de son préjudice ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en ce qui concerne la faute des notaires, le tribunal a déjà répondu aux moyens des appelants par des motifs développés pertinents pour retenir celle de Me
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, comme pour écarter la responsabilité de la SCP ; que sur le préjudice, les appelants sollicitent la somme de 115. 417, 89 ¿ et l'indemnisation de la SARL Stade Bâtiment d'un préjudice matériel s'élevant à la somme de 36. 046, 24 ¿ ; que M. X... expose qu'il a droit à réparation intégrale de son préjudice, et non seulement à la réparation d'une perte de chance de ne pas avoir passé l'acte litigieux ; que la perte d'une chance n'est qu'un palliatif au doute pesant sur la causalité du préjudice final, alors qu'en matière d'acte authentique, le notaire a une obligation de résultat ; mais que le tribunal a tenu compte des circonstances particulières de l'espèce où l'acquéreur se trouve faire partie de l'indivision venderesse ; qu'en effet, les défendeurs à l'action font valoir exactement que les difficultés survenues lors de la demande de publication de l'acte sont la conséquence de la confusion de la situation juridique du bien dès lors que les parcelles vendues dépendent de la succession de Joseph Y... qui n'a jamais été réglée ; que c'est à la demande de tous les indivisaires intéressés que par acte du 6 février 1998 Mme A... et M. B... ont attesté que les consorts Y... (Baptistine, Sébastien, Jacques, Olga, Joseph, Jeannine et Roger), Mme C... et les consorts X... (Robert, Louis, Mario et Alexandre) étaient propriétaires par prescription acquisitive des parcelles concernées par la vente ; que par cet acte de notoriété acquisitive, les indivisaires ont, malgré l'imprécision des titres de propriété, voulu éviter les règlements de succession qui n'avaient pas été faits en leur temps ; que, comme jugé, M. X... Alexandre a uniquement perdu une chance d'avoir pu renoncer à signer l'acte de cession des droits indivis et faire l'acquisition s'il avait été informé au préalable des risques de non publication d'un tel acte ; que le lien de causalité n'est pas douteux, contrairement à ce que l'appelant soutient, s'agissant de réparer la perte certaine d'une chance, même faible ; que les notaires ne sauraient dès lors se voir condamner à réparer un préjudice qui serait issu de l'impossibilité de vendre ; que, sans la faute du notaire qui a reçu un acte impubliable et si M. X..., informé, n'avait pas acquis les droits indivis de ses co-indivisaires, il ne pourrait pas revendre le terrain ; que la réparation ne peut lui procurer un avantage qu'il n'aurait pas eu sans la faute ; qu'en ce qui concerne les condamnations prononcées contre M. X... et la société Stade Bâtiment dans les litiges qui les ont opposés à des voisins, que s'agissant de dépôt de déchets ou d'une condamnation sous astreinte à enlever un appentis adossé à la maison des époux Feuerle, ces agissements sont imputables aux appelants ; qu'ils ne sont pas liés par un lien de causalité suffisant avec la faute du notaire ; que M. X... ne saurait dès lors solliciter la réparation d'un préjudice moral issu de l'inquiétude inhérente aux diverses procédures qu'il a du endurer ; qu'il ne saurait davantage souffrir d'un préjudice moral issu du fait de « l'inopposabilité aux tiers de son acte de propriété et du fait de qu'il ne peut disposer de sa propriété comme il le voulait ni la vendre ni l'utiliser pour entreposer son matériel professionnel » pour lequel il réclame la somme de 30. 000 ¿ ; que là encore, sans faute du notaire, et s'il n'avait pas fait l'acquisition, il n'aurait pu en tout état de cause jouir paisiblement de sa qualité de propriétaire ; qu'en définitive, le jugement qui a fait droit pour partie aux demandes indemnitaires de M. X... doit être entièrement réformé ;

ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES sur la faute des notaires QU'en vertu de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 sur les sociétés civiles professionnelles, « chaque associé répond sur l'ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu'il accomplit. La société est solidairement responsable avec lui (¿) » ; que les demandeurs indiquent dans leurs écritures que l'acte notarié du 6 février 1998 concernait, sur la commune de la Trinité (Alpes-Maritimes), les parcelles section BH n° 1, 155, 58, 21 et 25 ainsi qu'une maison d'habitation située 26 Bd de l'Oli cadastrée section BH n° 16 et 17 ; que le même jour, Me
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a dressé un acte de notoriété au terme duquel deux témoins attestent que les cédants auraient acquis la propriété par prescription trentenaire des biens immeubles cédés, cet acte de notoriété étant la référence exclusive mentionnée dans l'origine de propriété ; que M. X... indique que lorsqu'il a sollicité de la part des services fiscaux un relevé de propriété relatif à la parcelle section BH n° 25, le propriétaire désigné était la succession Y... au motif que l'acte authentique de cession du 6 février 1998 n'avait pas été publié ; que le demandeur reproche à Me
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de ne l'avoir pas informé du fait que la publication de l'acte de cession de 1998 n'avait pas été possible et de n'avoir pas fait les démarches de régularisation qui auraient permis d'assurer cette publication par la conservation des hypothèques ; que les défendeurs font valoir que les difficultés survenues lors de la demande de publication de l'acte sont la conséquence de la confusion de la situation juridique du bien dès lors que les parcelles vendues dépendaient de successions qui n'avaient jamais été réglées et que c'est sur demande de tous les indivisaires intéressés que par acte du 6 février 1998, Mme A... et B... ont attesté que les consorts Y... (Baptistine, Sébastien, Jacques, Olga, Joseph, Jeanine, Roger), Mme C... et les consorts X... (Robert, Louis, Mario et Alexandre) étaient propriétaires par prescription acquisitive des parcelles concernées par la vente ; qu'ils considèrent que par cet acte de notoriété acquisitive, les indivisaires ont, malgré l'imprécision des titres de propriété, voulu éviter les règlements des successions qui n'avaient pas été faits en leur temps ; que selon les pièces produites, une notoriété acquisitive a en effet été établie par Me
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le 6 février 1998 ; qu'à cette occasion, les témoins Giovanni A... et Jean-François B... ont indiqué que Mme Baptistine Y..., M. Sébastien Y..., M. Jacques Y..., Mme Olga Y..., M. Joseph Y..., Mme Jeannine Y..., M. Roger Y..., Mme Madeleine C..., M. Robert X..., M. Louis X..., Mario X..., et M. Alexandre X... possédaient les parcelles suivantes sur la commune de la Trinité : section BH n° 1, 155, 58, 21, 25, une maison d'habitation située 26 Bd de l'Oli Section BH n° 16 et 17, que cette possession avait lieu à titre de propriétaire indivis de façon continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque ; que par acte du même jour, les biens ainsi désignés ont été cédés à hauteur des 27/ 28èmes par les autres indivisaires à M. Alexandre X... ; que le 15 mai 1998, la conservation des hypothèques a notifié à Me
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une cause de rejet de la demande de publication au motif d'une « discordance entre les énonciations relatives à la désignation des immeubles dans ce document et celle des titres publiés le 1. 1. 1956 (D. du 4. 1. 1955, art. 34 § 3, 35, D. du 14. 1955, art. 34, 36, 37, 51, 64 § 2, 71 § E2, 74 ; C. C, art. 2148) » ; que la notification de cause de rejet précisait également que certaines parcelles avaient déjà été attribuées à certains des comparants par PV de remaniement vol. 1996 AP 3561 ; que le 10 juin 1998, la conservation des hypothèques a adressé à Me
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un rappel avant décision de rejet en rappelant les irrégularités relevées précédemment ; qu'une décision définitive de rejet a été adressée à Me
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le 30 juin 1998 ; qu'un compte-rendu de recherche sur la situation des biens a été réalisé par le cabinet d'urbanisme Chapseuil au cours de l'année 2009 ; que selon ce compte-rendu et selon le courrier adressé par le cabinet Chapseuil le 2 juillet 2010 à Me D..., il est constant que la parcelle BH n° 16 faisait en réalité partie d'une copropriété ayant pour assiette foncière les parcelles BH n° 16, 18 et 19 alors que ces deux dernières ne sont pas comprises dans l'acte de notoriété et l'acte de vente de sorte qu'en ne considérant dans les actes reçus que la parcelle BH n° 16 et en « la détachant de ladite copropriété, Me
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omet à tort de considérer que cette dernière était partie intégrante d'une copropriété existante » ; que le cabinet précise cependant que la persistance de cette copropriété était contestable compte tenu de ce qu'en l'état de la publication d'un état descriptif de division en 1966, l'intégralité des lots ont été réunis entre les mains d'un seul copropriétaire, Me Mathilde Martin, mais qu'en raison des modifications ultérieures il se heurtait à l'impossibilité de viser avec certitude la situation des différents appartements et lots potentiels ainsi que les parcelles sur lesquelles ils ont été élevés, d'autant que Mme Martin n'était pas partie à l'acte de Me
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; que s'agissant des parcelles BH 25, 51 et 155, le cabinet considère qu'une erreur d'interprétation du conservateur des hypothèques peut être retenue dès lors que le PV de remaniement dont il est fait état dans les notifications de cause de rejet se limite à préciser le changements des désignations cadastrales sans pour autant désigner les propriétaires ; que le cabinet précise que selon la fiche immobilière, « il n'est aucunement précisé que les parcelles BH n° 25, 21 et 155 soient intégrées à une copropriété. En les considérant comme telles, Me
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commet une erreur d'interprétation. Ce dernier a certainement confondu indivision et copropriété » ; qu'il pèse sur le notaire chargé d'instrumenter un devoir de conseil visant à assurer d'une part la validité des actes pris et, d'autre part, leur efficacité ; qu'en ce sens, il lui appartient que les conditions de droit soient réunies afin que les actes pour lesquels il est sollicité puissent être pris de sorte qu'en n'ayant pas, dans le cas d'espèce, opéré les vérifications nécessaires s'agissant des droits de propriété des parties à l'acte du 6 février 1998, Me
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a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, notamment compte tenu du fait que la situation des biens revêtait une complexité particulière en ce que l'origine de propriété n'était pas clairement définissable et que les titres des parties apparaissent imprécis ; qu'en outre, il doit être relevé que, informé de cette difficulté dès le mois de 1998 n'en a pas informé M. X... et n'a pas attiré son attention sur les démarches qui devaient être engagées en vue de régulariser la situation ; qu'il convient en conséquence de dire que Me
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a commis une faute professionnelle de nature à engager sa responsabilité dans la passation de l'acte de vente du 6 février 1998 ; que s'agissant de la responsabilité des successeurs de Me
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, les demandeurs font valoir que les notaires sont tenus de faire publier les actes de vente dans le délai légal, cette obligation de publication étant une obligation de résultat ; que s'agissant du notaire successeur, il lui incombe de rechercher les origines de propriété antérieures et de sauvegarder les droits de ses clients, et, après son entrée en fonctions, de relayer le notaire auquel il succède, de sorte qu'il appartenait à Me D...et à Me D...-E...de rechercher l'origine de propriété des biens vendus et de rectifier la désignation de ces biens ; que n'ayant pas fait cette démarche, ils ont concouru à la réalisation de son préjudice ; que M. X... indique également que la SCP n'a jamais répondu à ses courriers et qu'elle ne produit aucun document dans lequel elle explique ce qu'il faudrait faire ou demande une provision pour établir les actes nécessaires à la publication litigieuse ; qu'en outre, en expliquant la démarche à réaliser en vue de procéder à cette publication, les notaires reconnaissent qu'il ne s'agit pas d'une obligation impossible mais seulement d'une obligation difficile ; que la SCP oppose qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, dès lors qu'elle n'est pas intervenue dans le cadre des actes accomplis par Me
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qui fondent la responsabilité de ce dernier ; qu'elle précise que l'absence de régularisation de l'acte qui lui est reprochée n'est pas fautive puisque cette publication nécessite l'établissement de plusieurs actes de succession que les héritiers concernés n'envisagent pas de faire ainsi qu'une refonte complète d'une copropriété qui nécessite le concours et l'accord unanime de tous ; que si, au titre de l'article 16 de la loi du 29 juillet 1966, une SCP est solidairement responsable avec son associé des conséquences dommageables des actes professionnels de ce dernier, elle n'est cependant pas responsable des manquements de son prédécesseur s'il n'était pas associé de celle-ci au moment des faits ; qu'il convient de relever que la responsabilité de Me
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, retenue supra, est fondée sur une faute commise alors qu'il n'était pas membre de la SCP D...; qu'en l'espèce, dès l'année 2000, les demandeurs ont sollicité la SCP D...aux fins de s'enquérir des raisons pour lesquelles leur acte n'avait pas été publié ; que cependant, si aucune publication de l'acte n'a par la suite été opérée par la SCP D..., il convient de noter que selon les rapports et comptes rendus du cabinet Chapseuil, la régularisation de la situation ne suppose pas une simple publication de l'acte de vente, mais, préalablement, l'établissement « d'un relevé général de la situation existante ainsi que soit produit par les concernés leur titre de propriété desdites parcelles et constructions » (courrier adressé le 2 juillet 2010 à Me D...) ; qu'il apparaît également que les irrégularités existantes supposent le recours à un géomètre expert compte tenu d'une situation particulièrement complexe et de l'impossibilité actuelle d'attribuer la propriété à des lots ; qu'il est relevé que l'accord unanime de tous les propriétaires est indispensable (courrier à Me F... daté du 16 juillet 2010) ; qu'en conséquence, il apparaît que le refus opposé aux demandeurs de la SCP D...de procéder à la publication de l'acte en alléguant le fait que, préalablement, il était nécessaire de clarifier la situation juridique du bien et de procéder au règlement de succession dont l'économie avait été faite était justifié ; que dès lors, s'il peut être considéré que la SCP n'a pas répondu en temps utiles aux sollicitations des demandeurs en vue qu'il soit procédé à la régularisation, cette inertie est sans rapport avec la réalisation du préjudice subi et ne saurait engager sa responsabilité en ce qu'elle est sans lien avec la faute commise par Me
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et qu'elle ne peut s'appréhender comme une faute commise dans la transmission du dossier entre Me
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et la SCP, étant précisé que cette SCP n'était pas en mesure de procéder à la régularisation telle qu'elle était demandée par M. X... compte tenu de la complexité de la situation qui ressort clairement des rapports du cabinet Chapseuil et de la nécessité de procéder à des actes préalables que les demandeurs n'ont pas sollicité ; qu'il convient en conséquence de débouter les requérants de l'ensemble de leurs prétentions dirigées contre la SCP D...;
1°) ALORS QUE le notaire ayant manqué à ses obligations professionnelles est tenu de réparer l'intégralité des conséquences dommageables de ses différents manquements sans qu'il en résulte pour la victime ni perte ni profit ; qu'en énonçant, pour débouter M. Alexandre X... de ses demandes indemnitaires, qu'il avait uniquement perdu une chance d'avoir pu renoncer à signer l'acte de cession des droits indivis et à faire l'acquisition des biens litigieux s'il avait été informé au préalable des risques de non publication de cet acte, tout en relevant, par motifs adoptés, que non seulement Me
Z...
avait manqué à son devoir de conseil avant de rédiger l'acte pour lequel il était requis en n'opérant pas les vérifications nécessaires sur les droits de propriété des parties à l'acte mais que de plus, postérieurement à la rédaction de l'acte, il n'avait pas informé M. Alexandre X... des difficultés de publication qu'il avait rencontrées et n'avait pas attiré son attention sur les démarches qui devaient être engagées pour régulariser la situation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que le préjudice subi par M. Alexandre X... n'avait pas uniquement sa source dans un manquement du notaire à son devoir de conseil avant la conclusion de la vente mais également dans une faute commise postérieurement à celle-ci, de sorte que son préjudice ne se limitait pas à une perte de chance de renoncer à l'acquisition, et a ainsi violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QU'en se bornant encore à énoncer, pour écarter la responsabilité de la SCP D...et D...-E..., que si cette dernière n'avait pas répondu en temps utile aux sollicitations de M. Alexandre X... pour procéder à la régularisation de l'acte de vente, cette inertie était sans rapport avec la réalisation du préjudice qu'il avait subi tenant à la perte de chance d'avoir pu renoncer à une vente impubliable, dès lors que la SCP D...et D...-E...n'était pas en mesure de procéder à la régularisation de la publication telle qu'elle était demandée par M. Alexandre X... compte tenu de la complexité de la situation et de la nécessité de procéder à des actes préalables que les demandeurs n'avaient pas sollicité, sans rechercher si le retard avec lequel la SCP D...et D...-E...l'avait avisé des difficultés rencontrées et des moyens d'y remédier ne lui avait pas causé un préjudice propre et distinct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°) ALORS QUE le juge qui refuse d'indemniser un préjudice dont il a pourtant constaté l'existence commet un déni de justice ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter M. Alexandre X... de ses demandes indemnitaires, que Me Jean-Pierre
Z...
ne saurait se voir condamner à réparer le préjudice matériel de ce dernier tiré de l'impossibilité dans laquelle il est de vendre le bien acquis et de son préjudice moral tiré de l'inopposabilité de son acte de propriété et de l'impossibilité dans laquelle il est de disposer et d'utiliser sa propriété comme il le voudrait, dans la mesure où sans la faute du notaire, M. X... aurait été informé du caractère impubliable de l'acte dressé et n'aurait par conséquent pas procédé à son acquisition, tout en retenant que M. X... avait perdu une chance certaine, même faible, d'avoir pu renoncer à faire l'acquisition s'il avait été informé au préalable des risques de non publication d'un tel acte, la cour d'appel qui a ainsi refusé d'indemniser M. X... de la perte de chance de renoncer à la vente, dont elle a pourtant constaté l'existence en son principe, a violé l'article 4 du code civil.