LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 novembre 2014), que M. et Mme X..., d'une part, M. et Mme Y..., d'autre part, sont propriétaires indivis d'une parcelle de terre sur laquelle ils ont fait édifier deux villas mitoyennes ; que M. et Mme X... ont assigné leurs coïndivisaires en partage de l'indivision ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt, homologuant le rapport de l'expert, de retenir les deux lots proposés par ce dernier et de les condamner à payer à M. et Mme X... une soulte d'un certain montant ;
Attendu que, sous le couvert d'un grief non fondé de manque de base légale au regard de l'article 826 du code civil, le moyen ne tend que remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine par laquelle la cour d'appel qui, ayant constaté l'inégalité des valeurs des lots litigieux fondée sur les caractéristiques propres à chacun d'eux, a fixé le montant de la soulte destinée à la compenser ; que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme totale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, homologuant les propositions de l'expert, retenu les deux lots proposés par ce dernier puis condamné Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... une soulte de 35. 000 euros ;
AUX MOTIFS QUE « l'expert Z... a procédé à un découpage où chacun est attributaire de 6 lots, 4 correspondant chacun à un parking, un autre correspondant à la moitié d'un débarras dans le bâtiment annexe avec la jouissance du jardiné accolé et un dernier correspondant à une villa avec les jouissances privatives attachées à celle-ci ; que le litige ne porte en définitive que sur les villas avec cette particularité qu'elles sont imbriquées l'une dans l'autre, ce qui exclut un découpage par parcelle, d'autant que le permis de construire n'a été accordé qu'au titre de deux d'entre elles, et impose que soit précisément déterminée la superficie de chacune, avec application de coefficients de pondération en fonction des pièces et en tenant éventuellement compte d'avantages ou d'inconvénients au regard de la situation de chacune des villas ou de leur desserte ; que l'expert Z... a déterminé les millièmes de copropriété à partir des surfaces pondérées, précisant les coefficients de pondération utilisés, le lot n° 1 correspondant à la villa occupée par les époux Y... représentant ainsi 481/ 1000e et le lot n° 2 correspondant à la villa occupée par les époux X... représentant 480/ 1000e ; que l'expert n'a pas établi un tableau récapitulatif des surfaces mais celles ci figurent bien sur le plan annexé à son rapport ; qu'il est toutefois relevé qu'en reprenant ces surfaces et en y appliquant les coefficients de pondération retenus par l'expert Z..., comme l'a fait M. A... dans une note produite par les époux X..., le lot n° 1 bénéficie d'une surface supérieure de 28 m2 qui n'est pas sans incidence sur la répartition des tantièmes de copropriété ; que les avantages en termes de vue et d'ensoleillement du fait de la position supérieure de la villa X... par rapport à la villa Y... et la présence d'une ouverture supplémentaire pour une chambre donnant sur une terrasse, ne compensent que pour partie cette différence, s'agissant notamment de la vue et de l'ensoleillement dans la mesure où la villa Y... bénéficie également d'une position dominante sur la vallée ; qu'on peut considérer que ces avantages ne compensent la différence de superficie que pour moitié de sa valeur, d'autant que les époux Y... se voient également attribuer un jardin plus grand ; que la note d'expertise CAP AN produite par les époux Y... contient 5 données objectives constituées par des ventes de villas effectivement réalisées sur la commune d'ASPREMONT entre 2009 et 2011 pour des valeurs métriques allant de 3535 à 4321 ¿ ; que des écarts conséquents entre les superficies habitables ou les surfaces de terrains ne permettent d'envisager le recours à une moyenne qu'à partir des deux termes de comparaison correspondant à des villas de superficies habitables sensiblement égales à celle des villas X... et Y... sur des terrains de contenance sensiblement équivalente après division, soit 3. 600 ¿/ m2 ; que cette valeur correspond toutefois à des propriétés constituées d'une villa édifiée sur une parcelle et non de deux maisons imbriquées au sein d'un même bâti ; que cette situation n'est pas sans incidence sur la valeur du bien qui ne saurait ainsi excéder 2500 ¿/ m2 ; que les époux Y... sont ainsi redevables d'une soulte de 2500 ¿ x 14 m2 = 35 000 ¿ » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, à défaut d'avoir pris en compte la circonstance que le lot n° 2 attribué à Monsieur et Madame X... comportait un jardin à jouissance privative excédant de 498 m ² le jardin à jouissance privative compris dans le lot attribué à Monsieur et Madame Y..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 826 du code civil ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, à défaut de s'expliquer sur la moins-value affectant le lot attribué à Monsieur et Madame Y..., lequel est situé en rez-de-chaussée, du fait de la présence de deux pièces aveugles, quand le lot attribué à Monsieur et Madame X... ne comporte aucune pièce aveugle, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 826 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, homologuant les propositions de l'expert, retenu les deux lots proposés par ce dernier puis condamné Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame X... une soulte de 35. 000 euros ;
AUX MOTIFS QUE « l'expert Z... a procédé à un découpage où chacun est attributaire de 6 lots, 4 correspondant chacun à un parking, un autre correspondant à la moitié d'un débarras dans le bâtiment annexe avec la jouissance du jardiné accolé et un dernier correspondant à une villa avec les jouissances privatives attachées à celle-ci ; que le litige ne porte en définitive que sur les villas avec cette particularité qu'elles sont imbriquées l'une dans l'autre, ce qui exclut un découpage par parcelle, d'autant que le permis de construire n'a été accordé qu'au titre de deux d'entre elles, et impose que soit précisément déterminée la superficie de chacune, avec application de coefficients de pondération en fonction des pièces et en tenant éventuellement compte d'avantages ou d'inconvénients au regard de la situation de chacune des villas ou de leur desserte ; que l'expert Z... a déterminé les millièmes de copropriété à partir des surfaces pondérées, précisant les coefficients de pondération utilisés, le lot n° 1 correspondant à la villa occupée par les époux Y... représentant ainsi 481/ 1000e et le lot n° 2 correspondant à la villa occupée par les époux X... représentant 480/ 1000e ; que l'expert n'a pas établi un tableau récapitulatif des surfaces mais celles ci figurent bien sur le plan annexé à son rapport ; qu'il est toutefois relevé qu'en reprenant ces surfaces et en y appliquant les coefficients de pondération retenus par l'expert Z..., comme l'a fait M. A... dans une note produite par les époux X..., le lot n° 1 bénéficie d'une surface supérieure de 28 m2 qui n'est pas sans incidence sur la répartition des tantièmes de copropriété ; que les avantages en termes de vue et d'ensoleillement du fait de la position supérieure de la villa X... par rapport à la villa Y... et la présence d'une ouverture supplémentaire pour une chambre donnant sur une terrasse, ne compensent que pour partie cette différence, s'agissant notamment de la vue et de l'ensoleillement dans la mesure où la villa Y... bénéficie également d'une position dominante sur la vallée ; qu'on peut considérer que ces avantages ne compensent la différence de superficie que pour moitié de sa valeur, d'autant que les époux Y... se voient également attribuer un jardin plus grand ; que la note d'expertise CAP AN produite par les époux Y... contient 5 données objectives constituées par des ventes de villas effectivement réalisées sur la commune d'ASPREMONT entre 2009 et 2011 pour des valeurs métriques allant de 3535 à 4321 ¿ ; que des écarts conséquents entre les superficies habitables ou les surfaces de terrains ne permettent d'envisager le recours à une moyenne qu'à partir des deux termes de comparaison correspondant à des villas de superficies habitables sensiblement égales à celle des villas X... et Y... sur des terrains de contenance sensiblement équivalente après division, soit 3. 600 ¿/ m2 ; que cette valeur correspond toutefois à des propriétés constituées d'une villa édifiée sur une parcelle et non de deux maisons imbriquées au sein d'un même bâti ; que cette situation n'est pas sans incidence sur la valeur du bien qui ne saurait ainsi excéder 2500 ¿/ m2 ; que les époux Y... sont ainsi redevables d'une soulte de 2500 ¿ x 14 m2 = 35 000 ¿ » ;
ALORS QUE, appelés à déterminer si les deux lots retenus au titre du partage avaient une valeur équivalente, les juges du fond se devaient de se prononcer globalement sur la valeur vénale de l'un et l'autre de ces deux lots eu égard à leur consistance et à leurs caractéristiques ; qu'en s'abstenant de procéder de la sorte en envisageant la valeur globale de chacun des lots pour se borner à examiner telles ou telles caractéristiques particulières et à tenter de les compenser, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 826 du code civil.
