LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 9 mai 2014), que la société civile immobilière Chatoire 07 (la SCI) a entrepris d'édifier un immeuble sur une parcelle voisine du terrain de Mme X... ; que, soutenant que la construction n'était pas conforme au permis de construire et qu'elle lui causait un dommage, Mme X... a assigné la SCI et que M. Y..., nu-propriétaire, est intervenu à l'instance ;
Attendu qu'ayant retenu, à bon droit, par motifs propres et adoptés, que l'existence du trouble anormal de voisinage ne se déduisait pas de la seule infraction à une disposition administrative, en l'espèce le non-respect du permis de construire, mais supposait la démonstration d'un dommage dont le caractère excessif fût établi, la cour d'appel a souverainement retenu que Mme X... ne démontrait pas que l'implantation de l'immeuble, qui ne respectait pas les prévisions du permis de construire, et le délaissé qui en résultait, fussent à l'origine d'un trouble particulier et qu'à défaut de tout élément permettant de lier l'humidité constatée à la surélévation du parking, que Mme X... disait être à l'origine de l'accroissement de l'humidité constatée autour et dans sa maison, le trouble de voisinage allégué n'était pas caractérisé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... et M. Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et de M. Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X... de l'intégralité de ses demandes et d'avoir autorisé toute entreprise chargée par la SCI CHATOIRE d'effectuer les travaux permettant la réalisation de l'étanchéité du mur de soubassement et l'imperméabilisation de la façade contigüe aux parcelles de Madame X... à passer, sur une période maximale de 15 jours, sur les dites parcelles sises Commune du TAMPON cadastrées BW 1409 et 2506 appartenant à Madame X... ;
Aux motifs propres que :
« Sur les demandes de Mme X...,
Pour contester le jugement entrepris qui l'a déboutée de ses demandes de ce chef, Mme X... fait valoir, comme devant le premier juge, que l'implantation de l'immeuble en retrait de la limite séparative et à l'intérieur de sa parcelle par la SCI Chatoire 07 et la surélévation du parking constituent des non-conformités au permis de construire qui lui causent un préjudice avéré caractérisé essentiellement par des infiltrations d'eau et la création de vues directes sur son fonds.
En préalable, ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, le fondement des prétentions de Mme X... est manifestement le trouble anormal de voisinage tel qu'issu de l'interprétation des dispositions de l'article 544 du code civil dont l'existence ne se déduit pas de la seule infraction à une disposition administrative mais suppose la démonstration d'un dommage qui doit être établi.
S'agissant alors tout d'abord de l'implantation de l'immeuble, il est établi que celle-ci ne respecte pas les prévisions du permis de construire en ce que celui-ci, qui devait être édifié en limite de la propriété de Mme X... a été, de fait, édifié avec un décalage de 2, 29 m2 à l'intérieur de sa propre parcelle par la SCI Chatoire 07.
Pour autant, comme l'a justement considéré le tribunal, Mme X... ne démontre pas que cette implantation et le délaissé qui en résulte ¿ que la SCI Chatoire 07 lui a d'ailleurs proposé de lui céder gratuitement ¿ soit à l'origine d'un trouble particulier.
En effet, devant son refus de la proposition de cession gratuite fondé sur le fait que les futurs bâtiments qu'elle voudrait éventuellement construire ne seraient plus alignés du fait de cette nouvelle limite, la SCI Chatoire 07 lui a proposé d'édifier un nouveau mur en alignement avec la limite du terrain, ce qui remédiait à cet inconvénient.
Or, ayant également refusé cette proposition, Mme X... ne peut fait état, de bonne foi, d'un quelconque trouble dommageable de ce fait.
Si elle soutient encore, comme devant le tribunal, que ce délaissé constitue un « piège à eau », force est de constater qu'elle n'appuie cette allégation sur aucune pièce alors que l'expert, qui n'a pas constaté lors de ses visites de stagnation d'eau à cet endroit, indique que l'ensemble des réseaux d'évacuation des eaux de pluie est relativement important de sorte qu'elle n'a rien à craindre des eaux de pluies en provenance de la propriété voisine.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande de ce chef en considérant qu'elle ne démontrait pas l'existence d'un trouble anormal de voisinage lié au défaut d'une implantation conforme au permis de construire du bâtiment de la SCI Chatoire 07.
S'agissant ensuite du parking, il est établi que celui-ci, qui aurait dû se situer à environ un mètre au-dessus du niveau bas des appartements, se situe en moyenne à 2, 70 mètre de ce niveau.
Pour autant, alors qu'il est établi que la mise en place d'un grillage de mailles serrées végétalisé a permis de remédier au problème de vue sur la propriété X..., là encore, comme l'a justement considéré le tribunal, il n'est pas établi que cette surélévation soit en lien avec l'accroissement de l'humidité autour et dans la maison de Mme X....
Qu'en effet, alors que Mme X... n'a pas présenté cette doléance à l'expert, il résulte de son rapport, comme la cour l'a ci-dessus constaté, qu'au regard des matériaux de remblai utilisés et de l'importance des réseaux, notamment d'évacuation d'eau de pluie vers le bas de sa parcelle réalisée par la SCI Chatoire 07, celle-ci n'a rien à craindre des eaux de pluies en provenance de la propriété voisine.
Cette affirmation n'est pas sérieusement contredite par le constat d'huissier du 18 avril 2011 ¿ soit au cours des opérations d'expertise ¿ qui se contente de constater des marques d'humidité et qui s'est contenté de reprendre les affirmations de Mme X... quant à leur cause alors qu'au surplus la maison de Mme X... se situe à plusieurs mètres de la limite séparative des parcelles et donc du parking.
Il s'en déduit là encore qu'à défaut en l'état de tout élément permettant objectivement de lier l'humidité constatée à la surélévation du parking, le trouble de voisinage allégué n'est pas caractérisé.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme X... de toutes ses demandes de mises en conformité et de travaux de remise en état de sa maison comme de sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral non avéré.
Il doit également être confirmé en ce qu'il a enjoint Mme X..., qui y avait donné son accord dans un document du 6 juin 2009, à laisser passer les entreprises missionnées par la SCI Chatoire 07 pour terminer les travaux d'étanchéité et d'imperméabilisation nécessaires à la conservation de l'immeuble dans les conditions fixées par le tribunal, le refus injustifié et dommageable de Mme X... légitimant sa condamnation au versement d'une somme de 1. 000 ¿ » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que :
« 1/ Sur les demandes de Madame X... :
Le fondement des prétentions de la demanderesse, qu'elle ne précise pas dans ses écritures, est manifestement le trouble anormal de voisinage, tel qu'issu de l'interprétation des dispositions de l'article 544 du Code civil, trouble qu'elle subirait et qui serait lié à l'édification du bâtiment de la SCI CHATOIRE.
Il convient dès lors de rappeler que l'existence de ce trouble ne se déduit pas de la seule infraction à une disposition administrative, en l'espèce le non-respect du permis de construire, mais suppose la démonstration d'un dommage dont le caractère excessif doit être établi.
En l'espèce, s'il apparaît que l'implantation du bâtiment de la défenderesse ne respecte pas ce que prévoyait le permis de construire en ce qu'il devait être édifié en limite de propriété côté Madame X... et a été, de fait, érigé suivant un décalage de 2, 29 m2 à l'intérieur de la parcelle de la SCI, la demanderesse ne démontre pas que le délaissé qui en résulte, et que la SCI CHATOIRE lui a proposé de lui céder gratuitement, est à l'origine d'un trouble particulier.
En effet, Madame X... avait justifié devant l'expert son refus opposé à la proposition de la SCI par le fait que les futurs bâtiments qu'elle voudrait éventuellement construire ne seraient plus alignés du fait de cette nouvelle limite.
Toutefois, la seconde solution alors proposée par la défenderesse, déclinée par la demanderesse sans aucun motif sérieux, consistant en l'édification d'un nouveau mur en alignement avec la limite du terrain, remédiait à cet inconvénient.
Si Madame X... affirme aujourd'hui que le délaissé constitue un véritable piège à eau, force est de constater qu'elle n'appuie cette allégation par aucune pièce.
Il en résulte que, faute de démontrer l'existence d'un trouble anormal du voisinage lié au défaut d'implantation du bâtiment de la SCI, elle ne peut être que déboutée de sa demande.
S'agissant de la surélévation de la place des parkings, que Madame X... dit être à l'origine de l'accroissement de l'humidité constatée autour et dans son habitation, il convient de souligner, après avoir observé que cette doléance n'avait pas été formulée par le demanderesse devant l'expert, que ce dernier écrit dans son rapport qu'au vu des travaux d'écoulement des eaux réalisés par la SCI, Madame X... n'a, selon lui, « rien à craindre des eaux de pluie en provenance de la propriété voisine ».
Si la demanderesse verse, pour contredire cet avis, un procès-verbal de constat d'huissier du 18 avril 2011 aux termes duquel sa propriété est marquée d'humidité, la cause de cette humidité n'a pas été décelée par l'huissier, lequel s'est contenté de reprendre les déclarations de sa requérante l'imputant à l'édification du bâtiment litigieux.
A défaut de tout élément permettant d'établir objectivement ce lien de causalité, le trouble allégué ne peut être caractérisé.
Madame X... doit en conséquence être déboutée de ses deux demandes principales et de la demande subséquente de réparation de son préjudice moral.
2/ Sur les demandes reconventionnelles de la SCI CHATOIRE :
En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d'un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin, afin d'effectuer des travaux ou réparations indispensables.
En l'espèce, il apparaît, à la lecture du rapport d'expertise, que doivent impérativement être mises en oeuvre, au risque d'apparition d'infiltrations et de désordres, l'étanchéité et l'imperméabilisation du pignon Sud Est du bâtiment de la SCI CHATOIRE.
Madame X..., sur la propriété de laquelle il est nécessaire de passer pour réaliser les dits travaux, qui s'oppose à la demande de la SCI sans motifs sérieux, devra donc laisser ce passage pendant une période de quinze jours, et ce, sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement.
En outre, ce refus, non fondé, constitue une résistance abusive dont la défenderesse est en droit d'obtenir la réparation, laquelle doit être évaluée, au regard des éléments de l'espèce, à la somme de 1. 000 ¿.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CHATOIRE l'intégralité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
Une somme de 2. 000 ¿ lui sera allouée en application des dispositions de l'article 700 du C. P. C.
Madame X... supportera la charge des dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire » ;
Alors, d'une part, que nul ne doit causer à autrui un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage ; que le non-respect par un constructeur des prescriptions du permis de construire entraîne nécessairement un trouble anormal de voisinage ; qu'en constatant que l'implantation de l'immeuble en retrait de la limite séparative des deux fonds et la surélévation du parking constituaient des non-conformités au permis de construire tout en refusant d'admettre l'existence d'un trouble anormal de voisinage, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé le principe susvisé ;
Alors, d'autre part, que nul ne doit causer à autrui un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage ; que si la faute de l'auteur du trouble n'est pas requise, il n'en demeure pas moins que l'établissement d'une faute permet de caractériser l'anormalité du trouble ; qu'en refusant de l'admettre, la Cour d'appel a méconnu une fois encore le principe susvisé ;
Alors, encore, que nul ne doit causer à autrui un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage ; que l'anormalité peut être retenue même en l'absence de permanence du trouble ; qu'en retenant, pour exclure le trouble anormal résultant de la surélévation du parking, au mépris des dispositions du permis de construire, que l'installation d'un mur végétalisé avait permis de remédier au problème de vue sur la propriété de Madame X..., quand la suppression ¿ à la supposer admise ¿ du trouble ne suffisait toutefois pas à exclure une indemnisation pour le préjudice antérieurement subi, la Cour d'appel a, une nouvelle fois, méconnu le principe susvisé ;
Alors, enfin, que la victime n'est pas tenue de minimiser son dommage dans l'intérêt du responsable ; qu'en relevant toutefois, pour exclure l'indemnisation de Madame X... au titre des troubles anormaux de voisinage, qu'elle avait refusé les propositions de la SCI CHATOIRE visant à diminuer le trouble subi, la Cour d'appel a méconnu le principe susvisé.
