LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 25 juin 2014), que la SCI L'Orangerie de Labège a donné à bail à la société Le Regain un local commercial à usage de restauration ; qu'un incendie s'est déclaré à l'intérieur du bâtiment et que le maire de commune a ordonné la fermeture administrative des lieux en raison de la menace d'effondrement ; que la bailleresse a assigné sa locataire en constatation de la résiliation de plein droit du bail sur le fondement de la clause résolutoire contenue à l'article 11 du bail ; que le juge des référés s'étant déclaré "incompétent" pour statuer sur la validité de cette clause, la société Le Regain a assigné la bailleresse en nullité de ladite clause ;
Sur le moyen unique , ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, à bon droit, relevé que, l'article 1722 du code civil n'étant pas d'ordre public, les parties pouvaient renoncer à son application par une clause contractuelle claire et précise, et retenu que le fait pour le preneur de renoncer à l'option offerte par l'alinéa 2 dudit article n'était pas contraire au statut des baux commerciaux, s'agissant de contracter sur les conditions de résiliation de plein droit du contrat et non de porter atteinte au droit au renouvellement, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la clause 11, portant résiliation de plein droit du bail en cas de destruction partielle des lieux loués, était valable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Regain, M. X... et Mme Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Regain, représentée par M. X... et Mme Y..., ès qualités ; la condamne à payer à la SCI L'Orangerie de Labège la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Le Regain, M. Sébastien X..., et Mme Liliane Y..., es qualités
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris et d'avoir constaté la validité de la clause « démolition-expropriation » de l'article 11 du bail prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de destruction partielle des locaux loués ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la nullité de la clause de l'article 11 du bail : Il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré inopposable la clause litigieuse et retenu que le locataire n'a à aucun moment, ni expressément ni tacitement, renoncé au droit au maintien dans les lieux dont il bénéficie en vertu des dispositions de l'article 1722 du Code civil ;Qu'en effet cet article n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent renoncer à son application par une clause contractuelle claire et précise ; que le fait pour le preneur de renoncer à l'option offerte par l'alinéa 2 dudit article n'est pas davantage contraire au statut des baux commerciaux puisqu'il s'agit de contracter sur les conditions de résiliation de plein droit du contrat et non de porter atteinte au renouvellement du bail comme le soutient à tort le preneur ; que la clause de l'article 11 est précise et claire et ne nécessite aucune interprétation ; que le premier juge a estimé le contraire dès lors qu'il n'était pas mentionné expressément une renonciation tacite du preneur aux dispositions de l'article 1722 alinéa 2 sur sa faculté d'option en cas de destruction partielle ; qu'or, d'une part, cette mention n'était pas obligatoire à l'égard d'un texte qui n'est pas d'ordre public, d'autre part, l'intérêt de la clause litigieuse ne porte que sur la renonciation au droit d'option puisque les autres aspects de la clause respectent les dispositions dudit article (résiliation de plein droit en cas de destruction totale et défaut d'indemnisation par le bailleur que la destruction soit partielle ou totale) ; que de plus, il s'agit d'un acte notarié dans lequel il est stipulé en page 2 « projet d'acte : les parties reconnaissent avoir reçu toutes explications utiles » ; la S.A.R.L. Le Regain avait donc eu tout loisir d'examiner les stipulations du projet de bail avant de le signer ; qu'enfin, la clause est invoquée en cours de bail et non abusivement ; qu'il n'est donc pas en l'espèce question de faire échec au droit au renouvellement du bail protégé par les articles L 145-15 et suivants du Code de commerce et les dispositions de l'article L 145-41 du Code de commerce ne s'appliquent pas concernant la clause prévoyant la résolution du bail en cas de destruction de la chose louée par cas fortuit ; que la clause est par conséquent opposable à la S.A.R.L » ;
1°/ ALORS QUE sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement du preneur ; que n'est pas valable, la clause qui a pour effet d'étendre les possibilités limitativement prévues par la loi de résiliation d'un bail commercial au cas de destruction partielle des lieux loués sans prévoir d'indemnité compensatrice ; qu'en l'espèce, pour déclarer valable la clause litigieuse, la Cour d'appel a retenu que « le fait pour le preneur de renoncer à l'option offerte par l'alinéa 2 dudit article n'est pas davantage contraire au statut des baux commerciaux puisqu'il s'agit de contracter sur les conditions de résiliation de plein droit du contrat et non de porter atteinte au droit au renouvellement du bail » et que « la clause est invoquée en cours de bail et non abusivement » ; qu'en statuant ainsi, quand la clause litigieuse, qui vient abréger le bail sans compensation, porte nécessairement atteinte au droit de renouvellement du preneur, la Cour d'appel a violé l'article 145-15 du Code de commerce ;
2°/ ALORS QUE si, pendant la durée du bail, la chose louée n'est détruite qu'en partie le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que cette option est ouverte au seul preneur et que n'est pas valable la clause qui l'en prive contredisant ainsi la portée de l'obligation essentielle souscrite par le débiteur ; qu'en matière de bail, la jouissance paisible des lieux loués constitue une obligation essentielle du bailleur ; qu'en l'espèce, la clause stipulait que : « dans le cas où, pour une cause quelconque et indépendamment de la volonté du bailleur, l'immeuble dont dépendent les locaux loués viendrait à être démoli ou détruit, entièrement ou partiellement, le présent bail serait résilié purement et simplement sans indemnité à la charge du bailleur » ; que pour conclure que la clause litigieuse était valable, la Cour d'appel a retenu que l'article 1722 du Code civil « n'était pas d'ordre public » de sorte que « les parties pourraient renoncer à son application par une clause claire et précise » ; qu'en statuant ainsi, quand la clause litigieuse qui empêche le preneur de pouvoir poursuivre son activité fait échec à une obligation essentielle du débiteur, la Cour d'appel a violé les articles 1719, 3° et 1722 du Code civil.
