LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 décembre 2013), que les locataires de plusieurs appartements (les consorts X...) situés dans un groupe d'immeubles appartenant à la société France habitation, se plaignant des désordres ayant affecté les bâtiments pendant plusieurs années, ont assigné leur bailleur en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses deuxième, sixième et septième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les locataires produisaient un procès-verbal de constat d'huissier de justice, des photographies, des courriers de doléance, des courriers adressés à la société France habitation par les services d'hygiène de la Direction de la santé à partir de février 2006, et retenu que l'ensemble de ces documents établissait qu'il existait depuis plusieurs années de graves désordres qui affectaient notamment les parties communes des bâtiments et qui se traduisaient par la particulière vétusté de l'électricité, une très grande saleté générale, de multiples éléments cassés tels qu'interrupteurs, boîtes aux lettres, et qui affectaient également certains appartements, la cour d'appel, qui n'a pas relevé que la société France habitation avait remédié dans les meilleurs délais aux doléances des locataires pour la période antérieure à la mise en oeuvre des travaux, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante relative à la faute « des locataires » dans la réalisation du préjudice dès lors qu'il n'était pas soutenu que les demandeurs étaient personnellement à l'origine des dégradations, a pu en déduire que la société France habitation, qui n'avait pas procédé à toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, avait manqué à son obligation d'entretien et était tenue d'indemniser les locataires pour le trouble de jouissance subi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant confirmé le jugement en qu'il avait condamné la société France habitation à payer à chacun des demandeurs excepté M. Y... une indemnité au titre de leur préjudice de jouissance mais l'ayant réformé sur le quantum des condamnations prononcées, et n'ayant pas fixé d'indemnité au profit de M. Z..., Mme A..., Mme B... et M. et Mme C... qui ne faisaient plus de demande en appel, la cour d'appel, dont la décision infirmative constitue, à défaut de nouvelle condamnation, un titre exécutoire ouvrant droit à la restitution à la société France habitation des sommes qu'elle leur a versées en exécution du jugement, n'a pas méconnu les termes du litige en rejetant la demande de remboursement de la société France habitation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier, troisième, quatrième et cinquième branches du premier moyen et sur le troisième moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société France habitation aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société France habitation à payer à Mme X..., M. D..., M. E..., M. F..., Mme F..., M. G..., M. H..., Mme H..., M. I..., M. J..., M. K..., Mme K..., Mme L..., Mme M..., M. M..., M. N..., Mme O..., Mme P..., M. Q..., Mme Q..., Mme R..., M. S..., M. Z..., M. T..., M. U..., M. V..., Mme V..., M. El Mehdi W..., M. Mohamed W..., M. YY..., Mme YY..., Mme ZZ..., Mme AA..., M. BB..., Mme BB..., Mme CC..., M. DD..., Mme EE..., Mme A..., M. FF..., M. GG..., Mme HH..., Mme II..., M. JJ..., Mme KK..., M. LL..., M. MM..., Mme NN..., M. OO..., M. PP..., M. QQ..., Mme B..., Mme RR..., M. RR..., Mme RR..., M. SS..., Mme TT..., Mme UU..., Mme XX..., M. VV..., M. WW..., M. XXX..., Mme YYY..., M. C..., Mme C..., M. ZZZ..., Mme AAA..., Mme BBB..., M. CCC..., Mme G..., Mme GG... et à M. DDD... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société France habitation ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société France habitation.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le bailleur à payer à chacun des autres demandeurs une indemnité au titre de leur préjudice de jouissance et d'AVOIR, réformant la décision sur son quantum et statuant à nouveau, condamné la société FRANCE HABITATION à verser des dommages et intérêts aux locataires,
AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur, s'agissant de l'habitation principale, un logement décent ; que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; qu'il en résulte notamment que le bailleur est tenu de remédier avec diligence aux désordres provenant de la vétusté progressive des bâtiments ; qu'aux termes de l'article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que les locataires demandeurs soutenant que la société France Habitation a manqué à ses obligations de bailleur, il leur appartient de démontrer l'inexécution ou l'exécution défaillante de ces obligations ; que ces locataires ont produit à titre de preuve un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 16 septembre 2010, des photographies, différents courriers de doléance, des courriers adressés à la société France Habitation par les services d'hygiène de la Direction de la Santé à compter de février 2006 ; que l'ensemble de ces documents établit qu'il existait depuis plusieurs années de graves désordres ; qu'ils affectaient notamment les parties communes des bâtiments ; que le tribunal a relevé à juste titre qu'ils se traduisaient par la particulière vétusté de l'électricité, une très grande saleté générale, de multiples éléments cassés tels qu'interrupteur, boîtes aux lettres ; que ces désordres tenaient certes à l'ancienneté des lieux et à leur usure mais que ces raisons, loin de justifier l'inaction du bailleur rendaient son intervention impérative ; que le constat d'huissier du 16 septembre 2010, mentionne notamment pour les bâtiments de la rue... l'absence d'électricité dans les parties communes, des fils électriques hors de chemins de câbles et déconnectés, une installation électrique ne fonctionnant pas, dotée d'une goulotte en partie démontée, un interrupteur brûlé, des entrées en très mauvais état et mal entretenues, des néons manquants, des boîtes aux lettres en mauvais état, aux montants cassés sur le côté droit, voilées, tout comme les portes, l'absence de poignée extérieure permettant d'accéder à la cave, l'ensemble étant encombré de détritus ; que s'agissant des bâtiments de l'avenue du 18 juin 1940, il est noté la vétusté de l'installation électrique, dotée de fils visibles enroulés, assortis d'un coffrage démonté, ou en applique non protégée reliée à l'installation générale par un fil extérieur, d'importantes flaques d'eau dans les caves, remontant par capillarité, des murs d'enceinte recouverts d'une peinture très usagée, très sale, l'absence de lumière dans les caves et une odeur pestilentielle des poubelles ; que pour les bâtiments de la rue des Mourinoux, l'huissier notait une vétusté de l'électricité similaire à celle des précédents bâtiments (expression parfaitement compréhensible, contrairement à ce que soutient le bailleur) et une saleté générale des parties communes ; que la société France Habitation produit différents contrats qui attestent qu'elle avait passé plusieurs marchés permettant l'entretien des bâtiments ; mais que la conclusion de ces contrats, nécessaire pour toute société chargée de la gestion d'un bâtiment collectif, ne la rend pas pour autant quitte de son obligation de mettre à la disposition des locataires des lieux décents ; que cette société produit d'autres documents démontrant une certaine attention aux doléances des locataires, notamment des réponses à leurs différents courriers ; mais que ces réponses mettent précisément en lumière la réalité et la pertinence des plaintes ; qu'ainsi le courrier adressé par les consorts L... demandant en décembre 2008 que soit entrepris rapidement les travaux nécessaires concernant la ventilation, les portes du hall, l'interphone, se plaignant du manque d'entretien des parties communes, du défaut d'accès aux caves et l'absence de porte palière ; que la société France Habitait répondait à cette occasion qu'elle avait pris « bonne note des désagréments que vous subissez depuis votre entrée dans les lieux en termes de ventilation, portes de hall, entretien des parties communes, cave, porte palière. Nous vous assurons que nous sommes tout à fait conscients des divers désordres que vous évoquez, c'est la raison pour laquelle de gros travaux sont prévus sur l'année 2009 » ; que la société France Habitation verse au débat le procès-verbal de réception du 31 mars 2011 et le constat d'huissier du 2 septembre 2011 ; que ces documents font état, effectivement d'un bon état général des immeubles concernés ; mais que cet état, fruit des efforts accomplis à l'occasion des travaux de réhabilitation, ne peuvent annuler la réalité d'une situation extrêmement préoccupante qui s'était installée depuis plusieurs années avant le début des travaux de réhabilitation ; que les intimés rappellent que le projet de réhabilitation concernait notamment les points suivants : la cessation des problèmes d'humidité par la remise en état des tuyauteries, la réfection et la remise aux normes de l'électricité, la suppression des cafards, la réfection de l'étanchéité des toitures terrasse, la purge et la reprise des façades existantes dégradées, le remplacement des portes d'accès aux halls, des boîtes aux lettres, tableaux d'affichage et corbeilles murales ; que tous ces travaux correspondent aux doléances des locataires bien plus qu'à un embellissement d'un immeuble normalement entretenu ; que le tribunal avait pertinemment apprécié la portée du document intitulé « indice de satisfaction » dans la mesure où il avait été établi postérieurement aux travaux de réhabilitation ; qu'il apparaît que le constat d'huissier en date de septembre 2010 a été effectué pendant les travaux de réhabilitation qui ont commencé en septembre 2009 ; qu'il convient en conséquence de ne retenir de ces constatations que les éléments qui ne découlent pas de la réalisation même du chantier ; mais que ces travaux sont sans rapport avec presque toutes les anomalies qui ont été relevées précédemment ; que la réhabilitation des bâtiments engagés par France Habitation, dans le cadre d'une opération beaucoup plus vaste, ne saurait certes être prise comme la preuve de la preuve d'un état antérieur indécent ; qu'il apparaît toutefois que ces travaux, par leur ampleur, leur coût et leur nature, démontrent qu'il ne s'agissait pas seulement de rendre « plus agréable » la vie dans le site mais de restaurer des bâtiments dans un état de vétusté soit de dangerosité avancée comme en atteste le projet ANRU et l'enquête sociale préalable de réhabilitation versés aux débats et retenus par le premier juge ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il avait affirmé l'existence d'un trouble de jouissance, la société France Habitat n'ayant pas respecté son obligation de mise en conformité avec la réglementation en matière de salubrité et d'hygiène et de réalisation des réparations occasionnées par la vétusté ; que cette responsabilité est fondée sur les obligations légales et contractuelles du bailleur, mais qu'elle repose tout autant, s'agissant du cas de M. El Mehdi W..., sur la responsabilité découlant de l'article 1382 du code civil, la faute de la société France Habitat résultant de l'absence d'entretien et de réparation des parties communes, le préjudice et le lien de causalité résultant, comme pour les locataires parties à l'instance, des années de vie passées dans un immeuble se trouvant dans l'état précédemment décrit,
ET QUE compte tenu de l'existence du trouble de jouissance, il y a lieu d'allouer aux locataires concernés une indemnisation proportionnée à l'importance et la durée du trouble ; qu'aux termes de l'article 2224, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'il convient de prendre en considération la période de cinq ans courant de 2006 à 2010 ; que compte tenu de l'important et de la persistance des troubles précédemment rappelés, il conviendra de retenir une somme de 800 ¿ par année en fonction des périodes de location de chaque demandeur ; qu'aucune indemnisation particulière n'étant demandée en supplément pour le cas de Mme X..., celle-ci sera indemnisée selon le calcul indiqué,
ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QU'en vertu des dispositions de l'article 1147 du Code Civil la responsabilité contractuelle d'une partie peut être engagée à raison de la mauvaise exécution de son obligation ; que la charge de la preuve repose en outre sur celui qui sollicite une indemnisation, en l'espèce les locataires requérant dans la présente procédure ; que pour ce faire, ils produisent un procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 16 septembre 2010 et des photographies ; qu'ils établissent ainsi l'existence de désordres ayant affecté les parties communes des bâtiments où se situent leurs logements (particulière vétusté de l'électricité, très grande saleté générale, multiples éléments cassés tels qu'un interrupteur, des boîtes aux lettres ¿) dont il est nécessairement résulté pour eux un trouble de jouissance ; que force est d'ailleurs de constater que l'état de dégradation voire de délabrement des lieux en amont de la réhabilitation opérée à compter de septembre 2009 n'est pas contesté par la Société PRANCE HABITATION et qu'elle l'impute ensuite aux travaux eux-mêmes, le constat d'huissier de justice précité ayant été réalisé alors qu'ils étaient en cours d'exécution, voire au comportement de certains locataires ; que les constatations de l'huissier mettent néanmoins indubitablement en exergue des désordres qui ne sauraient être attribués qu'aux entreprises responsables des travaux de réfection ou qu'au seul incivisme de résidents ; qu'en tout état de cause, le terme même de « réhabilitation », l'ampleur et le montant des travaux mis en oeuvre impliquent que les lieux se trouvaient dans un état avancé de vétusté voire de dangerosité, ce sur plusieurs années ; que cela ressort d'ailleurs très clairement du projet ANRU et de l'enquête sociale préalable de réhabilitation versés au débats en défense ; qu'or, il pèse sur la société bailleresse une obligation de délivrance d'un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, en vertu tant de l'article 1719 du Code civil, de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 que du contrat de bail qui la lie à ses locataires ; que si l'ensemble des pièces que la société FRANCE HABITATION communique (compte-rendus accompagnement social, courriers en réponse aux réclamations de certains locataires, le programme des travaux, le projet ANRU, le procès-verbal de réception du 31 mars 2011 ou le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 02 septembre 2011 permet de caractériser les diligences qu'elle a effectuées pour remédier aux désordres précités par la réalisation de travaux conséquents, il n'en demeure pas moins que sa défaillance contractuelle est avérée à tout le moins pour la période antérieure à leur mise en oeuvre concrète ; que le document intitulé « Indice de satisfaction » sur lequel elle fonde principalement son argumentation en vue du débouté des requérants est d'ailleurs inopérant dans la mesure où il a été établi postérieurement aux travaux et où il concerne spécifiquement « l'intérieur des logements » du «... » ; qu'il est donc constant que l'obligation qui est la sienne, en sa qualité de bailleur, de mise en conformité avec la réglementation en matière de salubrité et d'hygiène et de réalisation des réparations occasionnées par la vétusté, n'a pas été parfaitement respectée en l'espèce ; que dans ces conditions, il convient d'accueillir la demande d'indemnisation des requérants au titre de leur préjudice de jouissance ; que conformément à la demande et aux règles de la prescription civile (article 2224 du Code civil), seul le préjudice subi depuis les cinq dernières années peut donner lieu à réparation ; qu'il convient ici de préciser pour les demandeurs ayant quitté les lieux, qu'ils étaient locataires pendant la période litigieuse, le départ le plus ancien datant de décembre 2009 alors que les travaux dé réhabilitation avaient déjà débuté ; qu'au vu des éléments de preuve relatifs à la teneur, à l'ampleur et à la persistance du préjudice sur plusieurs années et au regard des motifs précédemment adoptés il y a lieu de fixer le montant de l'indemnisation de chaque locataire à la somme de 3000 euros ; que ce chiffre tient compte du fait que, pendant la période de 18 mois de réhabilitation, les travaux ont inévitablement entraîné des désordres dont les conséquences ne sauraient être mises à la charge du bailleur, qu'il prend ensuite uniquement en considération le préjudice découlant de l'état des parties communes, étant précisé qu'une partie des désordres peut relever du comportement de certains habitants (encombrement des caves, vandalisme...), seule Madame
X...
prouvant valablement l'extrême dégradation de son logement par la production d'un constat d'huissier de justice dressé le 30 juin 2010 ; qu'il intègre enfin le fait que l'importance des travaux réalisés requiert un temps incompressible de préparation et de budgétisation avant le lancement concret du chantier et traduit la volonté de la société bailleresse de se conformer à terme à ses obligations contractuelles,
1- ALORS QUE le juge ne peut pas s'affranchir de l'objet du litige ; qu'en l'espèce, à la société FRANCE HABITATION qui expliquait avoir parfaitement rempli son obligation de délivrance, les locataires avaient répondu « que le manquement reproché au bailleur résulte non pas de sa mise en location de logements d'ores et déjà insalubres, mais bien de son absence d'entretien desdits locaux » ; que la demande était donc uniquement formée au titre du manquement du bailleur à son obligation d'entretien, de sorte qu'en lui reprochant d'avoir manqué à son obligation de délivrance, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
2- ALORS QUE l'obligation d'entretien à laquelle est tenu le bailleur ne lui impose que d'entretenir la chose en état de servir à l'usage normal pour lequel elle a été louée ; qu'en l'espèce, les juges du fond se sont bornés à relever que les pièces produites par les locataires traduisaient, dans les parties communes, une vétusté de l'électricité, une saleté générale et des éléments cassés tels qu'interrupteur ou boîtes aux lettres ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à établir que les lieux loués étaient devenus impropres à servir à l'usage d'habitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
3- ALORS QUE le bailleur ne peut être tenu de désordres qui ne lui sont pas imputables ; qu'en jugeant par voie de simple affirmation que les désordres relevés par le constat d'huissier du 16 septembre 2010 seraient largement étrangers aux travaux en cours, sans expliciter plus avant de cette pure affirmation, en particulier sans expliquer sur quels éléments elle se fondait pour estimer que les désordres affectant le réseau électrique et le mauvais état des parties communes relevés par l'huissier en 2010 étaient totalement étrangers au très important chantier en cours sur les lieux et préexistaient depuis 2006, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
4- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, le projet de réhabilitation des lieux ne prévoyait nullement, au titre des travaux à réaliser, « la cessation des problèmes d'humidité par la remise en état des tuyauteries », la « réfection » totale de l'électricité ou encore la « suppression des cafards », ne reconnaissant donc nullement la réalité de ces désordres, et qu'il se bornait à prévoir des travaux de rénovation préventifs et d'amélioration ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a dénaturé ce document, violant ainsi l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause.
5- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, ni l'enquête sociale, ni le projet ANRU, ne faisaient état de « bâtiments dans un état de vétusté soit de dangerosité avancé » ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a dénaturé ces documents, violant ainsi l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause.
6- ALORS, en tout état de cause, QUE le bailleur ne méconnaît pas son obligation d'entretien dès lors qu'il remédie dans les meilleurs délais, en nature, aux désordres dont lui font part les locataires ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont relevé que la société FRANCE HABITATION avait immédiatement répondu aux doléances exprimées par les locataires dans leurs courriers de décembre 2008 ou dans l'enquête sociale diligentée par ses soins, en lançant dès 2009 de très gros travaux qui avaient permis d'aboutir à un immeuble en excellent état, dès la période incompressible de préparation et de budgétisation finalisée ; qu'en jugeant pourtant que le bailleur, malgré son extrême réactivité, avait manqué à ses obligations, la Cour d'appel a violé les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
7- ALORS, subsidiairement, QUE la faute de la victime vient réduire ou supprimer son droit à indemnisation ; qu'en s'abstenant dès lors de rechercher si, comme le soutenait le bailleur, les locataires n'avaient pas commis de faute venant diminuer leur droit à indemnisation, en commettant eux-mêmes des actes d'incivilité et de dégradation des locaux loués et en s'opposant, pour certains, à la réalisation des travaux souhaités par le bailleur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, ajoutant au jugement, rejeté la demande de la société FRANCE HABITATION visant à voir condamner Monsieur Onnis Z..., Madame Christine A..., Madame Marie-Bénédicte B... et Monsieur et Madame C... à lui rembourser la somme de 3. 000 ¿ versée en exécution du jugement de première instance,
SANS MOTIFS ENONCES
ALORS QUE le juge ne peut pas s'affranchir de l'objet du litige ; qu'en l'espèce, Monsieur Onnis Z..., Madame Christine A..., Madame Marie-Bénédicte B... et Monsieur et Madame C... ne soutenaient plus en cause d'appel avoir subi un trouble de jouissance et ne formulaient plus aucune réclamation ; qu'en s'abstenant pourtant d'ordonner le remboursement des sommes versées par la société FRANCE HABITATION en exécution du jugement de première instance, au titre d'un trouble de jouissance qui n'était plus invoqué, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré recevable la demande de M. El Mehdi W... et d'AVOIR condamné la société FRANCE HABITATION à payer à M. El Mehdi W... la somme de 4. 000 ¿,
AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal avait estimé qu'il n'était pas contesté ni contestable que MM. El Medhi et Mohamed W... demeuraient dans le même appartement et que, sans préjuger du fond, le trouble de jouissance affectait nécessairement tous les résidents et non pas un seul par logement loué ; qu'il en avait conclu que les intéressés étaient tous deux recevables à agir en justice contre leur ancien bailleur ; que la société France Habitation soutient que M. El Mehdi W... n'est pas titulaire du bail, seuls ses parents l'étant, lui-même n'étant qu'occupant de leur chef ; que sa responsabilité étant initialement recherchée sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la société estime que M. W... n'est pas recevable en une action fondée sur l'article 1134 du code civil ; que l'intéressé ayant dans un second temps fondé son action sur la responsabilité quasi-délictuelle prévue à l'article 1382, l'appelante fait valoir qu'il n'a pas caractérisé de faute ni de dommage personnel et certain et pas davantage de lien entre une faute et un dommage ; que les intimés soutiennent que M. El Mehdi W... occupe légitimement le logement loué à ses parents et qu'il a subi, au même titre qu'eux un préjudice de jouissance ; qu'ils précisent que l'action est, là, engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil, et qu'est donc mise enjeu la responsabilité délictuelle du bailleur,
ET QUE cette responsabilité est fondée sur les obligations légales et contractuelles du bailleur, mais qu'elle repose tout autant, s'agissant du cas de M. El Mehdi W..., sur la responsabilité découlant de l'article 1382 du code civil, la faute de la société France Habitat résultant de l'absence d'entretien et de réparation des parties communes, le préjudice et le lien de causalité résultant, comme pour les locataires parties à l'instance, des années de vie passées dans un immeuble se trouvant dans l'état précédemment décrit,
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il n'est pas contesté ni contestable que Messieurs El Medhi et Mohamed W... demeuraient dans le même appartement ; que néanmoins, et sans préjuger du fond, le trouble de jouissance tel que dénoncé par les défendeurs, affecte nécessairement tous les résidents et non pas un seul par logement loué ; qu'ils sont dès lors tous deux pleinement recevables à agir en justice contre leur ancien bailleur sur ce fondement,
ALORS QUE la Cour d'appel a alloué une somme unique aux occupants d'un même appartement, au titre de leur trouble de jouissance ; qu'en procédant différemment et en allouant une indemnisation distincte au seul Monsieur El Medhi W..., après avoir constaté qu'il occupait le même appartement que ses parents par ailleurs indemnisés, sans expliquer ce qui justifiait ce traitement différencié et notamment sans caractériser en quoi il aurait subi un préjudice distinct, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour Mme X... et soixante et onze autres défendeurs.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la société France Habitation à payer à Mme X... la somme de 5 000 ¿ et, statuant à nouveau, d'AVOIR limité l'indemnisation due par la société France Habitation à Mme X..., à la seule somme de 4 000 ¿, d'avoir limité l'indemnisation due par la société France Habitation à Mme HHH..., d'une part, et à Mme EE..., d'autre part, à la somme de 4 000 ¿ chacune, et celle due à M. et Mme M... à la somme de 4 000 ¿, et d'AVOIR débouté Mme X..., Mme HHH..., Mme EE... et M. et Mme M... du surplus de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE dans leurs demandes, les intimés font état d'un « trouble de jouissance des locataires quant aux parties communes et privatives », mais leurs demandes chiffrées d'indemnisation ne varient pas en fonction des désordres invoqués dans certains appartements particuliers ; que les nombreux désordres évoqués dans quelques logements sont évoqués à l'appui des prétentions concernant les parties communes afin d'illustrer la dégradation globale des lieux ; que les indemnisations réclamées ne varient pas en fonction des constats qu'ils font pour les appartements de M. M..., des époux III... ou de Mme X... ; qu'ils font d'ailleurs état de l'appartement de M. JJJ... qui n'est pas partie à la procédure ; que s'agissant de Mme X..., les intimés font notamment référence au constat d'huissier dressé le 30 juin 2010 qui décrit de multiples désordres et nuisances ; qu'aucune demande particulière chiffrée n'est formulée s'agissant des parties privatives ; que la Cour ne peut que prendre acte des désordres existant dans certains appartements et plus particulièrement dans celui de Mme X... ; qu'il ne peut toutefois en être tiré argument pour constater un préjudice global et général dans l'ensemble des parties privatives (¿) ; que compte tenu de l'importance et de la persistance des troubles précédemment rappelés, il conviendra de retenir une somme de 800 ¿ par année en fonction des périodes de location de chaque demandeur ; qu'aucune indemnisation particulière n'étant demandée en supplément pour le cas de Mme X..., celle-ci sera indemnisée selon le calcul indiqué ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE seule Mme X... prouve valablement l'extrême dégradation de son logement par la production d'un constat d'huissier de justice dressé le 30 juin 2010 ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut rejeter une demande d'indemnisation d'un chef de préjudice au seul motif qu'elle ne serait pas chiffrée ; qu'en refusant d'indemniser les préjudices résultant des désordres affectant les parties privatives au motif inopérant que les demandes chiffrées d'indemnisation ne variaient pas en fonction des désordres et qu'aucune demande chiffrée n'était formulée s'agissant des parties privatives, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 1147 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; que Mme X..., Mme HHH..., Mme EE... et M. M... formulaient, chacun, une demande d'indemnisation chiffrée du préjudice de jouissance subi en conséquences des désordres affectant les parties communes et les parties privatives ; qu'en retenant qu'aucune demande chiffrée n'était formulée s'agissant des parties privatives, la Cour d'appel a dénaturé leurs conclusions et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige ; que Mme X... demandait l'indemnisation du préjudice de jouissance subi en conséquence des désordres affectant non seulement les parties communes, mais aussi les parties privatives de son logement, qu'elle évaluait à la somme totale de 10 000 ¿ ; qu'en affirmant qu'aucune indemnisation particulière n'était demandée en supplément de l'indemnisation du préjudice subi du fait des désordres affectant les parties communes « pour le cas de Mme X... », la Cour d'appel a dénaturé ses conclusions et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; qu'il résulte des conclusions des locataires que ces derniers faisaient valoir l'existence de nombreux désordres affectant les logements de certains d'entre eux, à l'origine d'un trouble de jouissance des parties privatives, sans évoquer ces désordres à l'appui des seules « prétentions concernant les parties communes afin d'illustrer la dégradation globale des lieux » ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a dénaturé les écritures des locataires et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE le bailleur d'un immeuble à usage d'habitation engage sa responsabilité à l'égard du preneur s'il s'abstient d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état à l'entretien normal des locaux loués, sans qu'il soit nécessaire de constater l'extrême dégradation des locaux ; qu'en se bornant à affirmer que seule Mme X... aurait prouvé « l'extrême dégradation de son logement » et à « prendre acte » des désordres existant dans certains appartements, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Mme HHH..., Mme EE... et M. M... n'établissaient pas que leur propres logements étaient affectés de désordres résultant de l'inexécution, par la société France Habitation, de son obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état à l'entretien normal des locaux loués, la Cour d'appel, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du Code civil et 6 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
