| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 décembre 2015, 14-21124

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 mai 2014), que, par acte authentique du 14 décembre 2007, M. et Mme X... ont vendu une maison d'habitation à M. Y... et Mme Z... par l'intermédiaire de la société BG immobilier ; qu'ayant constaté la réparation d'une fissure, puis l'apparition de nouvelles fissures, M. Y... et Mme Z... ont, après expertise, assigné M. et Mme X... et la société BG immobilier en résolution de la vente et dommages-intérêts ;

Attendu qu'ayant retenu que la fissure sur le pignon droit du garage, antérieure à la vente, était visible pour un profane en matière de construction et avait pour cause une absence de ferraillage et relevé que les autres fissures et micro-fissures apparues postérieurement à la vente, provenaient d'un vice du sol préexistant à la vente et n'ayant été révélé que par les opérations d'expertise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que le vice était caché pour M. et Mme X... lors de la vente, que ceux-ci n'avaient pas manqué à leur obligation de renseignement à l'égard de M. Y... et Mme Z... et qu'ils pouvaient bénéficier de la clause exonératoire de garantie figurant à l'acte de vente ;

D ¿ où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième et troisième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Z... et M. Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente intervenue entre les époux X... et M. Y... et Mme Z..., condamné les époux X... à restituer à M. Y... et à Mme Z... la somme de 341 000 ¿ au titre du prix de vente et celle de 4 061, 23 ¿ au titre des frais d'acte notarié, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2011, condamné les époux X... à payer à M. Y... et à Mme Z... les sommes de 8000 ¿ au titre du préjudice moral, 4 858, 53 ¿ au titre des frais liés aux essais demandés par l'expert judiciaire et 6000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et D'AVOIR rejeté toutes les demandes formées par M. Y... et Mme Z... à l'encontre de M. et Mme X... et de la société BG Immobilier ;

AUX MOTIFS QUE M. X..., modeleur, et Mme X..., chef de section commercial, lors de l'achat de la maison le 12 mai 1989, et en retraite lors de la vente de celle-ci le 14 décembre 2007, ne peuvent être considérés comme des vendeurs professionnels présumés avoir connaissance des vices de la chose vendue ; que cet acte de vente du 14 décembre 2007 contient la clause suivante : l'acquéreur déclare prendre le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de de la part du vendeur pour raison ¿ soit de l'état de la construction, de leurs vices mêmes cachés sous réserve des dispositions législatives ou règlementaires contraires analysées le cas échéant ciaprès ¿ soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède,- soit même de l'état parasitaire de l'immeuble vendu notamment concernant les termites ou autres insectes xylophages et ennemis des matériaux ; que M. et Mme X... admettent qu'antérieurement à la vente de leur bien, celui-ci était affecté d'une fissure sur le pignon droit du garage, laquelle a été bouchée, et repeinte avec une couleur différente, par M. X... avant la signature de l'acte de vente ; qu'il ressort toutefois, des éléments versés aux débats que cette fissure était visible pour un profane en matière de construction, l'agent immobilier attestant que la fissure était visible lors des visites et la lettre de M. Y... et de Mme Z..., du 2 octobre 2008, faisant état de témoins qui avaient constaté l'apparition de la fissure avant la signature chez le notaire ; qu'en outre, les opérations d'expertise judiciaire ont mis en évidence que cette fissure avait pour cause un défaut de construction, à savoir l'absence de ferraillage vertical dans les poteaux du garage au droit du linteau, et donc de la liaison horizontale et verticale des aciers ; qu'il est également admis par M. et Mme X... que le muret de la clôture de leur propriété, édifié postérieurement à leur acquisition, a subi une fissuration au cours de l'année 2001, également par absence de ferraillage ; que postérieurement à la vente du 14 décembre 2007, sont apparus ainsi qu'il ressort de la lettre du 2 octobre 2008 de M. Y... et de Mme Z... une fissure sur le pignon gauche du garage en juillet 2008, ainsi qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 22 décembre 2008, notamment des fissures dans la salle de séjour, dans les deux salles de bains, à l'extérieur au niveau du mur de la cuisine, à l'angle du mur pignon droit et du mur façade, au niveau de la salle de bains 1, ainsi que diverses micro fissures sur les murs extérieurs, et un jour entre le pied du mur du pavillon et les dalles de la terrasse ; que par lettre du 6 juillet 2009, M. Y... et Mme Z... ont informé la mairie de Deuil la Barre qu'une procédure judiciaire était engagée à la suite de la dégradation de leur maison, avec désignation d'un expert ; qu'ils se sont étonnés de l'engagement, le 3 juillet précédent, de travaux au niveau du réseau de l'arrivée des eaux à proximité de leur maison, sans arrêté municipal affiché ; qu'ils ont demandé aux services techniques et d'urbanisme de faire cesser toute activité qui pourrait nuire aux opérations d'expertise en cours et de leur adresser le compte rendu des inspections de canalisations d'eau à proximité immédiate de leur maison, leur rappelant que, très récemment, ils avaient réparé une fuite d'eau importante à quelques mètres en aval de leur maison ; qu'en réponse la mairie indiquait, notamment, qu'aucun délai prévisionnel d'instruction n'avait pu lui être donné par la préfecture pour sa demande de reconnaissance d'état de catastrophe naturelle « sécheresse/ réhydratation » ; que l'expert judiciaire, désigné par ordonnance du 28 avril 2009, a constaté l'existence de désordres et leur aggravation en cours d'expertise ; que dans un premier temps, il a estimé qu'il s'agissait de fissures de retrait des matériaux entre eux et un problème d'entretien ; que, par la suite, et après diverses investigations pratiquées en cours d'expertise, dont rapport de sol, inspection par caméra des canalisations du pavillon, il a indiqué que la cause des désordres réside dans un affaissement du terrain du à des circulations d'eau en provenance des canalisations du réseau public, de la circulation des eaux souterraines, des eaux de surface recueillies au moment des pluies en raison de fissures du revêtement de la chaussée et des faïençages, ainsi que des canalisations percées et fissurées du pavillon ; que le sol est très sensible aux variations hydriques, que des fissures et cassures existent sur le réseau enterré et notamment sur le réseau qui passe en cuisine ; qu'il a expliqué que la cause des désordres réside dans la nature du terrain argileux et la présence d'eau dans le sol, que les fondations du pavillon en place n'ont pas été conçues, au moment de la construction, pour reposer sur un tel sol ; que les rapports d'inspection des réseaux d'eaux pluviales par la communauté de communes en 2006 et d'eaux usées en 2009 montrent l'existence de fissures ouvertes, de raccordements ouverts sur les canalisations, piquages, raccordements, déboitement de canalisations, qui sont, aux dires de l'expert, très certainement la cause des affaissements des voieries et des regards en raison des écoulements permanents dans le corps de la chaussée d'où les fontis constatés lors du retrait de l'enrobé de la chaussée devant le pavillon de M. Y... ; que l'expert en a conclu que les nombreuses fissures constatées dans ces rapports tant sur les eaux pluviales que sur les eaux usées ont participé activement à la déstabilisation des sols du pavillon de M. Y... et à l'affaissement de la chaussée ainsi que des regards ; que l'expert a d'ailleurs relaté un incident qui s'est produit le 9 juillet 2010 sur la canalisation du pavillon voisin, à savoir la rupture d'une canalisation matérialisé par un geyser important ; qu'il a encore signalé que l'abattage d'arbres sur la propriété voisine pourrait, par la suite, provoquer des désordres complémentaires dans le pavillon de M. Y..., compte tenu de la nature des sols hydriques ; qu'il se déduit de ces énonciations que la fissure affectant le garage avant la vente était visible pour les profanes en matière de construction, que les désordres apparus postérieurement à la vente proviennent d'un vice du sol préexistant à cette vente, vice qui n'a été révélé que par les opérations d'expertise réalisées postérieurement et qui était donc caché lors de la vente tant pour M. Y... et Mme Z... que pour M et Mme X... ; que toutefois, eu égard à la clause exonératoire de garantie incluse dans l'acte de vente du 14 décembre 2007 excluant la garantie du vendeur pour les vices cachés et le vice du sol, il convient de rejeter les demandes en résolution de la vente et paiement de dommages et intérêts en découlant, les vendeurs n'ayant pas manqué à leur obligation de renseignement à l'égard des acheteurs ;

1°) ALORS QUE le vendeur qui a connaissance du vice affectant le bien vendu sans en informer l'acquéreur ne peut, sans mauvaise foi, se prévaloir de la clause de l'acte de vente excluant la garantie des vices cachés ; qu'en faisant produire effet à la clause de non-garantie stipulée à l'acte de vente quand il ressort des constatations de l'arrêt que les époux X... n'ont pas informé leurs acquéreurs de l'apparition récurrente de fissures sur le bien vendu, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ;

2°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 6, dernier §, p. 7, 4ème §, p. 11, avant-dernier §), les consorts Y...-Z... ont fait valoir que les époux X... ne les avaient pas informés qu'en 2001 et 2007, M. X... avait réparé lui-même le mur bahut situé à gauche du garage lequel s'est fissuré et a menacé de s'effondrer à deux reprises ; que les consorts Y...-Z... ont encore fait valoir (conclusions p. 7, antépénultième §, p. 9, 1er §) que l'expert indiquait dans son rapport que « la plus grande part de responsabilité incombe à Monsieur X... qui a eu connaissance des micros fissures et de quelques fissures par la suite sur le mur bahut, des fissures sur les autres pavillons de la résidence et qui malgré ces constats n'a fait aucune remarque particulière et aucune déclaration à son assurance qui aurait pu déterminer à un certain moment la cause des fissures » ; qu'en s'abstenant de répondre à ces chefs péremptoires des conclusions d'appel des consorts Y...-Z..., la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU'en s'abstenant de réfuter les motifs circonstanciés du jugement dont les acquéreurs sollicitait la confirmation selon lesquels les époux X..., qui habitaient la maison depuis près de vingt ans, avaient nécessairement eu conscience du caractère anormal et évolutif des multiples fissures affectant tant les murs intérieurs et extérieurs de la maison et auraient dû en informer les acquéreurs conformément à l'exigence de loyauté, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954, alinéa 1er du code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE le caractère visible de certains désordres n'exonère pas le vendeur de son obligation d'informer l'acquéreur des réparations effectuées antérieurement pour remédier à des désordres de même nature ; qu'à défaut, il ne peut invoquer la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte de vente ; qu'en se bornant à relever que la fissure affectant le garage était visible pour les profanes en matière de construction sans rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si les époux X... avaient informé leurs acquéreurs des désordres de même nature apparus antérieurement et réparés par leurs soins, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;

5°) ALORS QUE l'existence de fissures sur un immeuble constitue un vice dont les vendeurs doivent informer les acheteurs même si la cause n'en n'est pas connue au moment de la vente ; qu'en accordant aux époux X... le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie au motif que le vice du sol à l'origine des fissures préexistant à la vente n'avait été révélé que par l'expertise réalisée postérieurement, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente intervenue entre les époux X... et M. Y... et Mme Z..., condamné les époux X... à restituer à M. Y... et à Mme Z... la somme de 341 000 ¿ au titre du prix de vente et celle de 4 061, 23 ¿ au titre des frais d'acte notarié, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2011, condamné les époux X... à payer à M. Y... et à Mme Z... les sommes de 8000 ¿ au titre du préjudice moral, 4 858, 53 ¿ au titre des frais liés aux essais demandés par l'expert judiciaire et 6000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et D'AVOIR rejeté toutes les demandes formées par M. Y... et Mme Z... à l'encontre de M. et Mme X... et de la société BG Immobilier ;

AUX MOTIFS QUE la demande en nullité de la vente pour dol ne peut prospérer, eu égard aux pièces versées aux débats et aux énonciations susvisées, aucune manoeuvre ou réticence dolosive n'étant caractérisée et démontrée de la part de Monsieur et Madame X... et l'existence du vice à l'origine des désordres n'ayant été révélée que par les opérations d'expertise, n'étant, par ailleurs, pas établi que la réparation de la fissure, qui était apparente lors des visites du bien, avait pour objet de tromper les acquéreurs ;

ALORS QU'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si les époux X... n'avaient pas commis une réticence dolosive en ne signalant pas aux acquéreurs la présence de microfissures sur le bien vendu ainsi que sur les pavillons du lotissement, dont certains avaient gravement été endommagés avant la fin de la garantie décennale et en ne les informant pas qu'en 2001 et 2007, M. X... avait réparé le mur bahut situé à gauche du garage car il s'était fissuré à deux reprises et avait menacé de s'effondrer, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes de M. Y... et de Mme Z... à l'encontre la société BG Immobilier ;

AUX MOTIFS QUE c'est exactement que le tribunal a rejeté la demande dirigée contre l'agence immobilière qui n'est pas un professionnel de la construction, étant ajouté qu'en tant qu'intermédiaire, elle n'est pas un vendeur, qu'elle n'était pas à même de détecter un vice seulement mis en évidence par l'expert judiciaire et que la fissure du garage était visible pour un profane ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'agence immobilière est une professionnelle de la vente immobilière mais non des travaux de construction et du bâtiment ; qu'elle ne dispose donc pas de compétence particulière en matière de construction et n'est pas nécessairement à même d'interpréter le caractère inquiétant d'une fissure ; qu'il n'y a donc pas lieu de dire que la société BG IMMOBILIER a manqué à son obligation de conseil et de renseignement en n'alertant pas M. Y... et Mme Z... sur l'existence de la fissure du pignon du garage ;

ALORS QUE l'agent immobilier est tenu d'attirer l'attention des acquéreurs sur les désordre apparents affectant le bien vendu ; qu'en déboutant les consorts Y...-Z... de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de l'agence immobilière pour n'avoir pas attiré leur attention sur la présence d'une fissure dont elle a pourtant attesté le caractère apparent lors de la visite des lieux au motif inopérant que l'agent immobilier n'est pas un professionnel de la construction, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.