LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 22 avril 2014), que, le 24 novembre 2005, la société civile immobilière Le Manoir de Jérémy (la SCI) a vendu à M. et Mme X..., en l'état futur d'achèvement, un appartement et un garage devant être livrés au premier trimestre 2007 ; que ceux-ci ont refusé la livraison en raison de l'inachèvement des parties communes et de la réduction de la superficie du garage ; que le 13 août 2010, ils ont assigné la SCI en résolution de la vente, indemnisation de leurs préjudices et réduction du prix de vente ;
Sur le premier moyen, pris en ses quatre premières branches :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande de résolution de la vente et rejeter leur demande d'indemnisation, alors, selon le moyen :
1°/ que le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut à ce titre relever un moyen d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; que la SCI Le Manoir de Jérémy faisait valoir dans ses conclusions d'appel que les époux X... « n'ont jamais pris possession du bien vendu » et que « tant que la livraison n'est pas constatée, l'action n'est pas ouverte aux époux X... » ; que les époux X... soutenaient « qu'il n'y a pas eu prise de possession, cette action est donc toujours ouverte » ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen selon lequel la livraison avait eu lieu le 22 avril 2008, pour en déduire que l'action des époux X... intentée le 13 août 2010 était irrecevable, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, le délai préfix d'un an d'exercice de l'action en diminution de prix de la part de l'acquéreur court à compter du transfert de propriété constaté par la livraison ; que la livraison de l'immeuble n'est effective qu'au jour de la remise des clés ; qu'en affirmant néanmoins que la livraison avait eu lieu le 22 avril 2008, peu important l'absence de remise des clés, dès lors qu'elle résultait du refus des époux X... de recevoir la livraison, la cour d'appel a violé l'article 1622 du code civil ;
3°/ qu' en matière de vente en l'état futur d'achèvement, le délai préfix d'un an d'exercice de l'action en diminution de prix de la part de l'acquéreur court à compter du transfert de propriété constaté par la livraison ; que la livraison de l'immeuble n'est effective qu'au jour de la remise des clés ; que la transaction tendant à la réduction du prix et l'action intentée devant le juge des référés en réduction du prix ne permet pas d'en déduire une acceptation de la livraison ; qu'en considérant néanmoins que la proposition des époux X... d'une diminution du prix et l'action en réduction du prix intentée devant le juge des référés démontraient l'acceptation par ces derniers de la livraison, pour en déduire qu'ils étaient forclos à agir en résolution de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1622 du code civil ;
4°/ que les époux X... soutenaient que leur « action est enfermée dans le délai d'une année à compter du jour du contrat à peine de déchéance ; mais dans l'état d'une vente en l'état futur d'achèvement, le délai pour agir doit être porté à la date de prise de possession. ; il n'y a pas eu prise de possession, cette action est donc toujours ouverte » et que « le point de départ des délais pour la mise en oeuvre des divers régimes de garantie et la vérification de la conformité n'a pu avoir lieu dans la mesure où dans son courrier du 22 avril 2008, la SCI Le Manoir de Jérémy convient que cette réception n'a pu avoir lieu car les parties communes ne sont pas achevées » ; qu'en affirmant néanmoins que M. et Mme X... ne contestaient pas que la livraison avait eu lieu le 22 avril 2008 et n'évoquaient pas l'écoulement du délai de déchéance, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions de M. et Mme X... et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, que la livraison de l'immeuble avait eu lieu le 22 avril 2008, nonobstant le refus de M. et Mme X... de le recevoir et l'absence de remise des clés, et retenu que M. et Mme X... n'avaient présenté leurs demandes que par assignation du 13 août 2010, la cour d'appel en a exactement déduit que leur demande en réduction de prix était irrecevable ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les troisième et quatrième moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que le seul problème concernant la superficie du garage n'empêchait pas son usage ni la location de l'appartement et que d'autres appartements étaient occupés et retenu que les difficultés techniques et les intempéries subies par la SCI étaient de nature à l'exonérer du retard apporté à la livraison, la cour d'appel a pu en déduire que, malgré l'absence de réception des parties communes, l'appartement et le garage pouvaient être livrés au 22 avril 2008 et que les demandes indemnitaires de M. et Mme X... ne pouvaient être accueillies ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième et cinquième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche :
Vu l'article 1184 du code civil ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable leur demande en résolution, l'arrêt retient que la livraison de l'immeuble a eu lieu le 22 avril 2008 et que M. et Mme X... n'ont présenté cette demande que par assignation du 13 août 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si leur demande de résolution de la vente en raison du retard de livraison était recevable et fondée en application de l'article 1184 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de résolution de la vente, l'arrêt rendu le 22 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne la société civile immobilière Le Manoir de Jérémy aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Le Manoir de Jérémy à verser la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société civile immobilière Le Manoir de Jérémy ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action engagée par les époux X... en résolution de la vente intervenue le 24 novembre 2005 et de les avoir déboutés de leur demande tendant à voir condamner la SCI Le Manoir de Jérémy à leur payer une somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs que l'article 1622 du code civil soumet l'action de l'acquéreur en diminution du prix ou en résiliation du contrat à son exercice dans l'année à compter du contrat à peine de déchéance ; que, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, ce délai ne court qu'à compter du transfert de propriété résultant de la livraison, laquelle résulte de la remise des clés puisqu'il s'agit d'un immeuble ; que M. et Mme X... ne contestent pas que la livraison a eu lieu le 22 avril 2008 ; que le fait que les acquéreurs refusent cette livraison ne la dénature pas, que l'absence de remise des clés résulte de ce refus, et que les époux X..., qui n'évoquent pas l'écoulement du délai de déchéance nonobstant l'irrecevabilité de ce chef retenue par le premier juge, et qui n'ont présenté leur demande que par assignation du 13 août 2010, sont donc forclos à agir tant en résolution de la vente qu'en diminution de prix ; que, d'ailleurs, il convient de remarquer qu'ils avaient eux-mêmes proposé une diminution du prix le 29 mai 2008, que la SCI Le Manoir de Jérémy l'a acceptée le 25 juillet selon le montant qu'ils demandaient, mais qu'ils ont refusé le 29 août 2008 la transaction qui leur était proposée en ce sens, qu'ils ont agi en référé, hors délai d'ailleurs, pour obtenir la réduction de prix ainsi demandée, exprimant ainsi leur acceptation de la livraison, et que dès lors ils ne peuvent sérieusement demander la résolution de la vente ; qu'il en résulte que M. et Mme X..., n'ayant pas contesté en temps utile la livraison non conforme du bien, ne peuvent prétendre à indemnisation du préjudice résultant de l'absence d'usage qui ne leur a pas été imposée mais qu'ils ont décidée de leur propre chef ;
1°) Alors que le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut à ce titre relever un moyen d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; que la SCI Le Manoir de Jérémy faisait valoir dans ses conclusions d'appel que les époux X... « n'ont jamais pris possession du bien vendu » et que « tant que la livraison n'est pas constatée, l'action n'est pas ouverte aux époux X... » ; que les époux X... soutenaient « qu'il n'y a pas eu prise de possession, cette action est donc toujours ouverte » ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen selon lequel la livraison avait eu lieu le 22 avril 2008, pour en déduire que l'action des époux X... intentée le 13 août 2010 était irrecevable, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) Alors qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, le délai préfix d'un an d'exercice de l'action en diminution de prix de la part de l'acquéreur court à compter du transfert de propriété constaté par la livraison ; que la livraison de l'immeuble n'est effective qu'au jour de la remise des clés ; qu'en affirmant néanmoins que la livraison avait eu lieu le 22 avril 2008, peu important l'absence de remise des clés, dès lors qu'elle résultait du refus des époux X... de recevoir la livraison, la cour d'appel a violé l'article 1622 du code civil ;
3°) Alors qu' en matière de vente en l'état futur d'achèvement, le délai préfix d'un an d'exercice de l'action en diminution de prix de la part de l'acquéreur court à compter du transfert de propriété constaté par la livraison ; que la livraison de l'immeuble n'est effective qu'au jour de la remise des clés ; que la transaction tendant à la réduction du prix et l'action intentée devant le juge des référés en réduction du prix ne permet pas d'en déduire une acceptation de la livraison ; qu'en considérant néanmoins que la proposition des époux X... d'une diminution du prix et l'action en réduction du prix intentée devant le juge des référés démontraient l'acceptation par ces derniers de la livraison, pour en déduire qu'ils étaient forclos à agir en résolution de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1622 du code civil ;
4°) Alors que les époux X... soutenaient que leur « action est enfermée dans le délai d'une année à compter du jour du contrat à peine de déchéance ; mais dans l'état d'une vente en l'état futur d'achèvement, le délai pour agir doit être porté à la date de prise de possession. ; il n'y a pas eu prise de possession, cette action est donc toujours ouverte » et que « le point de départ des délais pour la mise en oeuvre des divers régimes de garantie et la vérification de la conformité n'a pu avoir lieu dans la mesure où dans son courrier du 22 avril 2008, la SCI Le Manoir de Jérémy convient que cette réception n'a pu avoir lieu car les parties communes ne sont pas achevées » (conclusions, p. 11) ; qu'en affirmant néanmoins que M. et Mme X... ne contestaient pas que la livraison avait eu lieu le 22 avril 2008 et n'évoquaient pas l'écoulement du délai de déchéance, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions de M. et Mme X... et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
5°) Alors que les époux X... demandaient également la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1184 du code civil en raison du retard dans la livraison du bien ; qu'en déclarant les époux X... forclos à agir en résolution de la vente en raison de l'écoulement du délai d'un an prévu à l'article 1622 du code civil, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la demande en résolution fondée sur l'article 1184 du code civil en raison du retard de livraison était recevable et fondée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande tendant à voir ordonner la restitution du prix versé par eux, outre intérêts au taux de 1% par an conformément au contrat ;
Aux motifs que l'article 1622 du code civil soumet l'action de l'acquéreur en diminution de prix ou en résiliation du contrat à son exercice dans l'année à compter du contrat à peine de déchéance ; que, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, ce délai ne court qu'à compter du transfert de propriété résultant de la livraison, laquelle résulte de la remise des clés puisqu'il s'agit d'un immeuble ; que M. et Mme X... ne contestent pas que la livraison a eu lieu le 22 avril 2008 ; que le fait que les acquéreurs refusent cette livraison ne la dénature pas, que l'absence de remise des clés résulte de ce refus et que les époux X..., qui n'évoquent pas l'écoulement du délai de déchéance nonobstant l'irrecevabilité de ce chef retenue par le premier juge, et qui n'ont présenté leur demande que par assignation du 13 août 2010, sont donc forclos à agir tant en résolution de la vente qu'en diminution de prix ; que, d'ailleurs, il convient de remarquer qu'ils avaient eux-mêmes proposé une diminution du prix le 29 mai 2008, que la SCI Le Manoir de Jérémy l'a acceptée le 25 juillet selon le montant qu'ils demandaient, mais qu'ils ont refusé le 29 août 2008 la transaction qui leur était proposée en ce sens, qu'ils ont agi en référé, hors délai d'ailleurs, pour obtenir la réduction de prix ainsi demandée, exprimant ainsi leur acceptation de la livraison, et que dès lors ils ne peuvent sérieusement demander la résolution de la vente ;
Alors que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs ; qu'en confirmant, dans son dispositif, le jugement ayant débouté les époux X... de leur demande en réduction du prix, tout en retenant dans ses motifs que l'action en diminution du prix était irrecevable, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre ses motifs et le dispositif et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la réception judiciaire des biens vendus aux époux X... à la date du 22 avril 2008 ;
Aux motifs adoptés qu'il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats que la livraison des biens acquis par M. et Mme X... aurait pu être effectuée dès le 22 avril 2008 et que ces derniers ont refusé cette livraison ;
Alors que la réception judiciaire doit être fixée à la date à laquelle l'ouvrage est en état d'être reçu, c'est-à-dire, pour les immeubles d'habitation, lorsqu'ils sont habitables ; que les époux X... soutenaient qu'« il convient de rappeler qu'en date du 5 août 2008, le syndic de copropriété a indiqué que les parties communes n'étaient toujours pas réceptionnées » (conclusions, p. 18) ; qu'en fixant la date de la réception judiciaire au 22 avril 2008, sans rechercher, comme elle y était invitée, si en raison de l'absence de réception des parties communes, l'immeuble était tout de même habitable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes tendant à ce que la SCI Le Manoir de Jérémy soit condamnée à leur payer les sommes de 22.819,62 euros au titre du montant des intérêts et assurances versées par eux au 31 décembre 2011, de 4.944,75 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 9 mars 2012, de 38.836 euros au titre d'une non location de l'appartement pendant 62 mois d'avril 2007 à mai 2012 et de 511 euros par mois jusqu'à parfaite exécution de la décision à intervenir ;
Aux motifs adoptés que M. et Mme X... font valoir à l'appui de cette demande indemnitaire un retard de livraison qui leur aurait causé un préjudice lié à l'absence de location de l'appartement pendant 62 mois, un préjudice financier de 22.819,62 euros et 4.944,75 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 9 mars 2012 et la perte de réduction de surface de garage estimé à 18.669 euros mais ne justifient pas le montant de 25.000 euros de dommages-intérêts qu'ils réclament et qui correspondraient à des frais engagés ; qu'en tout état de cause, il résulte des pièces versées aux débats que l'absence de location du bien à un loyer aléatoire de 551 euros n'est due qu'au refus par M. et Mme X... de prendre possession des biens au 22 avril 2008, étant relevé que le seul problème concernant la différence de superficie du garage n'empêchait pas son usage ni la location de l'appartement, d'autres appartements étant occupés et que la SCI Le Manoir de Jérémy n'ayant pas pris l'engagement contractuel de supporter le coût du prêt destiné à financer l'acquisition des biens par M. et Mme X... ;
1°) Alors que les époux X... soutenaient que l'impossibilité de louer leur bien résultait des désordres affectant l'appartement et les parties communes ; qu'en affirmant que l'absence de location du bien n'était due qu'au refus des époux X... de prendre possession du bien, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le bien était habitable malgré les désordres qui l'affectaient et l'absence d'achèvement des parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2°) Alors que, à titre subsidiaire, les époux X... demandaient à être indemnisés de leur préjudice résultant de l'impossibilité de louer l'appartement d'avril 2007 à mai 2012 ; qu'en affirmant que cette impossibilité n'était due qu'au refus des époux X... de prendre possession des biens au 22 avril 2008, pour rejeter l'intégralité de la demande, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le retard de livraison n'avait pas privé les époux X... des loyers pour la période comprise entre avril 2007 et avril 2008, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande tendant à ce que la SCI Le Manoir de Jérémy leur verse la somme de 18.669,63 euros au titre de la réduction de la superficie du garage ;
Aux motifs, à les supposer adoptés, que M. et Mme X... sollicitent subsidiairement la condamnation de la SCI Le Manoir de Jérémy à leur verser la somme de 18.669,63 euros au titre de la réduction de la superficie du garage ; qu'il est constant que M. et Mme X... ont acquis le 24 novembre 2005 en l'état futur d'achèvement un appartement de 49 m² et un garage de 22 m² pour un prix global de 165.693 euros ; que M. et Mme X... ont fait part le 29 août 2008 au promoteur d'une différence de surface du garage proposé en remplacement de celui prévu de 5,79 m² ; qu'or le prix au m² de l'appartement est nécessairement différent de celui du garage et M. et Mme X... ne sauraient chiffrer leur préjudice résultant de la différence de surface du garage à une somme de calculée au m² eu égard au rapport entre le prix global convenu et le nombre total de m² affecté tant à l'appartement qu'au garage ; qu'il convient de débouter M. et Mme X... de leur demande en paiement d'une somme de 18.669,63 euros au titre de la réduction de la surface du garage non justifiée ;
Alors que le juge ne peut refuser d'évaluer le montant du dommage dont il constate l'existence ; qu'en se déterminant par la circonstance que les époux X... avaient chiffré à tort leur préjudice résultant de la différence de surface du garage à une somme calculée au m² eu égard au rapport entre le prix global convenu et le nombre total de m² affectés tant à l'appartement qu'au garage, pour en déduire qu'ils devaient être déboutés de leur demande d'indemnisation au titre de la réduction de la surface du garage, tout en relevant par ailleurs qu'il existait une différence de surface de 5,79 m², la cour d'appel, qui a refusé d'évaluer un dommage dont elle a par ailleurs constaté l'existence, a violé l'article 4 du code civil.
