LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires du 16 rue du Croissant, 75002 Paris, Hôtel Colbert (le syndicat) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés lcobat, Dulipecc, Plus Elec venant aux droits de Upelec, Axa France lARD, L'Auxiliaire et Le Continent ;
Joint les pourvois n° G 14-17. 405 et M 14-22. 652, qui sont connexes ;
Sur le moyen unique. ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 février 2014), que la société Stim bâtir, devenue Bouygues immobilier, a fait transformer et reconstruire un immeuble situé 16 rue du Croissant à Paris (2e) ; que le syndicat des copropriétaires, qui s'est constitué après réception et vente des lots en l'état futur d'achèvement, se plaignant de désordres concernant notamment l'humidité des murs des sous-sols et du rez-de-chaussée, a, après expertise, assigné divers constructeurs et leurs assureurs, qui ont appelé en garantie les autres intervenants à l'opération de construction et leurs assureurs ;
Attendu qu'ayant relevé que l'immeuble, qui datait du 17e ou, selon l'expert, du 18e siècle, ne comportait pas de fondations et retenu, sans dénaturation, que le contrat de vente ne prévoyait pas de travaux sur les murs anciens, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a rejeté la demande fondée sur un défaut de conformité, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 16 rue du Croissant aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 16 rue du Croissant, demandeur aux pourvois n° G 14-17. 405 et M 14-22. 652
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire dirigée contre la société BOUYGUES IMMOBILIER, au titre de l'humidité des murs des sous-sols et du rez-de-chaussée ;
AUX MOTIFS QUE « (¿) il n'est pas sans intérêt de rappeler que l'immeuble considéré était l'immeuble de la famille de COLBERT, et date vraisemblablement du XVIIème siècle ; que l'expert indique pour sa part qu'il daterait du XVIIIème siècle ; qu'en toute hypothèse, il est très ancien et ne comporte pas de fondations ; que comme tous les immeubles de cette époque et de ce type, les murs surtout en partie basse présentaient un taux d'humidité plus élevé que pour les immeubles construits aujourd'hui ;
« considérant qu'en toute hypothèse, le rapport d'expertise indique que le phénomène concerne toute la rue et est dû au mode de construction de ces murs anciens ; que l'humidité du sol remonte par capillarité dans les murs et s'évacue naturellement par eux de sorte que, ainsi que le précise l'expert, il ne faut pas les recouvrir d'un revêtement ; que ces murs ont été préservés dans un souci esthétique et sur les instructions de l'Architecte en chef des monuments historiques ; que les parties neuves construites lors des travaux litigieux ne sont pas atteintes par ces remontées ; que le mur est en place depuis plusieurs siècles sans dégâts ; que contrairement aux indications du rapport d'expertise, les premiers juges ont cru devoir considérer que le désordre était de nature décennale au motif qu'il y avait un « risque » de compromettre la solidité de cet ouvrage, ce qui est pourtant expressément contredit par le rapport d'expertise, et ce que constatent d'ailleurs expressément les premiers juges ; que le caractère décennal ne peut être caractérisé par une éventualité, mais par un désordre réalisé ou dont la survenue est certaine ; qu'à ce jour, aucun désordre ne s'est révélé sur ce mur vieux de plusieurs siècles ; que dès lors le jugement doit sur ce point être infirmé ;
« considérant que des travaux d'assainissement de ce mur ancien n'étaient ni payés, ni prévus au cahier des charges ; que les travaux préservaient ce mur d'origine, ainsi qu'il l'a été rappelé, qui était doublé à l'intérieur d'un mur neuf qui lui ne présente aucune malfaçon ; que dès lors la demande du syndicat des copropriétaires s'analyse comme une demande de prise en charge de travaux d'assainissement d'un mur ancien non prévus au devis et inutiles ; qu'il est souligné par les intimés que ces travaux n'ont d'ailleurs pas été effectués à ce jour par le syndicat des copropriétaires ;
« considérant que, sur la rédaction du cahier des charges effectuée par ICOBAT, il ne peut être reproché à ce dernier un quelconque manquement dès lors qu'il n'est pas démontré que ces travaux présentaient une quelconque utilité, ni pour la partie ancienne, ni pour la partie nouvelle, et qu'ils n'avaient pas été commandés ;
« considérant que de même il ne peut être reproché un quelconque manquement à la maîtrise d'oeuvre, étant observé, ainsi que le soulignent les consorts X..., architectes de conception, qu'il leur incombait déontologiquement de ne pas exposer des frais inutiles à la charge du maître de l'ouvrage ;
« considérant que l'expert n'a pas retenu " la nécessité de mettre en place une barrière à l'humidité ", mais simplement relevé que ces travaux étaient le moyen de faire disparaître ce phénomène ancien qu'il a constaté, sans dire qu'ils étaient nécessaires ;
« considérant que sur l'argumentation du syndicat des copropriétaires s'appuyant sur le défaut de conformité, il convient de rappeler que le contrat de vente ne prévoyait pas de travaux sur ces murs anciens, mais au contraire leur préservation ; que là encore le moyen n'est pas fondé ;
« considérant que, sur les taches d'humidité en façade en partie haute, il y a lieu de relever que cette demande ne figurait pas dans l'assignation initiale ; que l'expert a indiqué de façon très claire qu'elles étaient sans lien avec les infiltrations en soussol ; qu'il a relevé qu'elles n'avaient donné lieu à aucune pénétration ; qu'elles sont consécutives à des raccords d'enduits laissés en attente de la remise en état du ravalement ultérieur dont il n'est pas indiqué qu'il est intervenu ; qu'elles ne concernent ni la garantie « dommages-ouvrage », ni la responsabilité décennale ; qu'aucune demande n'est formée contre PARIBAT qui a posé cet enduit, ni son liquidateur, et qu'il n'est caractérisé aucun manquement à propos de ces raccords ;
« considérant que pour ces motifs, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes sur ce point, et de dire en conséquence les appels en garantie subséquents sans objet (¿) »,
ALORS QUE 1°), les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le contrat de vente fait expressément référence, au titre des caractéristiques techniques de l'immeuble vendu (acte de vente, p. 26), à la notice descriptive déposée au rang des minutes du notaire (acte de vente, p. 28), qui énonce les caractéristiques techniques de l'immeuble que le vendeur s'oblige à réaliser (acte de vente, p. 29) ; que cette notice descriptive prévoit que toutes les dispositions seront prises pour pallier le risque d'infiltrations et les remontées d'eau par capillarité des fondations, en se référant expressément au rapport géotechnique, lequel prescrit la réalisation de cunettes périphériques et de barbacanes, ainsi que la mise en place de drains au niveau des sables et gravier formant la couche de forme du plancher bas du dallage, et la jonction de ce système à des pompes de relevage automatiques ; que la société BOUYGUES IMMOBILIER s'était donc contractuellement engagée à réaliser de tels ouvrages ; que, pour écarter tout défaut de conformité des travaux, la cour d'appel affirme que le contrat de vente ne prévoyait pas de travaux sur les murs anciens ; qu'en statuant ainsi, quand la notice descriptive, à laquelle l'acte de vente faisait expressément référence, prescrivait la réalisation par le vendeur de travaux précis afin de pallier les risques d'infiltrations et les remontées capillaires dans les existants, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente litigieux, et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE 2°), subsidiairement, le vendeur en l'état futur d'achèvement est responsable de la non-conformité de l'ouvrage délivré aux prescriptions contractuelles ; que le syndicat des copropriétaires faisait valoir, dans ses conclusions (pp. 31 et 32), que la société BOUYGUES IMMOBILIER avait engagé sa responsabilité contractuelle en livrant un édifice qui ne respectait pas les prévisions contractuelles de la notice descriptive annexée au contrat de vente, laquelle prévoyait que « selon le rapport géo-technique, toutes les dispositions seront prises pour pallier le risque d'infiltration et les remontées d'eau par capillarité. Les nouvelles fondations seront exécutées conformément au rapport de sol », le rapport géotechnique prescrivant, quant à lui, la réalisation de cunettes périphériques et de barbacanes, ainsi que la mise en place de drains au niveau des sables et gravier formant la couche de forme du plancher bas du dallage, et la jonction de ce système à des pompes de relevage automatiques ; qu'en se bornant à affirmer que le contrat de vente ne prévoyait pas de travaux sur les murs anciens, mais seulement leur préservation, sans rechercher si l'édifice livré par le promoteur comportait les éléments requis par les dispositions contractuelles issues de la notice descriptive, et du rapport géotechnique auquel elle se référait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil.
