LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 16 et 445 du code procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... (les vendeurs) ont consenti à M. et Mme Y... (les acquéreurs), par l'intermédiaire de la société Actuel Immobilier (l'agent immobilier), une promesse de vente d'un bien immobilier, prévoyant une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, le versement par eux d'une somme à titre de séquestre entre les mains du notaire et une clause pénale à la charge de la partie refusant de procéder à la réitération de la vente en la forme authentique ; que les acquéreurs ont assigné les vendeurs et l'agent immobilier aux fins de voir constater la non-réalisation de la condition suspensive et obtenir le remboursement de la somme séquestrée et le versement de dommages-intérêts ; que les vendeurs et l'agent immobilier, invoquant une faute des acquéreurs, ont sollicité respectivement le paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts ; qu'en cours de délibéré, la cour d'appel a invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen soulevé d'office et pris de ce que les acquéreurs ne justifiaient pas avoir sollicité un seul prêt conforme aux caractéristiques prévues à cet égard par la promesse et avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive ;
Attendu que, pour écarter les pièces produites par les acquéreurs à l'appui de leurs observations en réponse au moyen soulevé d'office, l'arrêt énonce que seules peuvent être prises en considération ces observations, que les pièces n'ont pas été régulièrement communiquées avant la clôture des débats et qu'il appartenait aux acquéreurs de justifier en temps utile des refus de prêts sollicités conformément aux clauses du compromis de vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une note en délibéré, lorsqu'elle est recevable, peut être accompagnée de pièces justifiant ce qu'elle énonce, à la condition que les parties soient mises en mesure d'en débattre contradictoirement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'absence de réalisation définitive de la vente est le fait des époux Y... qui en ont empêché l'accomplissement et que la condition suspensive est en conséquence réputé accomplie et d'AVOIR condamné M. Thierry Y... et Mme Dominique Z... épouse Y... à payer aux consorts X... la somme de 10.000 euros en application de la clause pénale ainsi modérée ;
AUX ENONCIATIONS QU'au cours du délibéré, il a été demandé aux parties de présenter leurs observations sur le moyen d'office pris de ce que les époux Y... ne justifient pas avoir sollicité un seul prêt conforme, en ce qui concerne le montant, la durée et le taux d'intérêt, aux caractéristiques prévues à cet égard par le compromis, ce dont il résulte qu'ils ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive, laquelle, en application de l'article 1178 du code civil, est ainsi réputée accomplie ; que les observations que les parties ont contradictoirement formulées sont annexées au dossier de procédure ; qu'il sera observé que seules peuvent être prises en considération les observations faites en réponse au moyen soulevé d'office par la cour ; que les nouvelles demandes des consorts X... notifiées dans des conclusions du 29 juillet 2014 ne peuvent être examinées par la cour ; que les pièces n° 25 à 28 produites par les époux Y... à l'appui de leurs observations, non régulièrement communiquées avant la clôture des débats, doivent être écartées, alors qu'ils leur appartenait de justifier en temps utile des refus de prêts sollicités conformément aux clauses du compromis de vente ;
ET AUX MOTIFS QU'il appartient aux emprunteurs de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; qu'en l'espèce, les notifications de refus par les banques ne permettent pas de vérifier que les demandes de prêts ont été faites dans les conditions prévues par le compromis : - que la Bred n'évoque que le montant du prêt sollicité, soit 245 000 euros ; - qu'il en est de même du Crédit Mutuel, le montant du prêt sollicité étant de 248 388 euros ; - que la Banque Postale mentionne le montant du prêt sollicité, en l'espèce 246 648 euros, ainsi que la durée demandée, en l'espèce 300 mois alors que le compromis prévoyait une durée de 20 ans, soit 240 mois, et ne précise pas le taux sollicité ; - que refus de la BNP Paribas (agence Rouen avenue de Bretagne ne mentionne aucune précision relative au prêt sollicité, pas même le montant ; -qu'en définitive, seule l'offre de la Société Générale mentionne toutes les précisions nécessaires, étant précisé que le montant sollicité est de 249 700 euros, soit supérieur à celui prévu par le compromis, la durée de 288 mois également supérieure à celle prévue par le compromis et le taux de 4.46% inférieur à celui prévu par le compromis ; que par ailleurs, il n'est justifié par les époux Y... que d'une seule demande de prêt, adressée à l'agence Paribas de Rouen Préfecture le 6 août 2009 mais qui ne mentionne que le montant de prêt sollicité, soit 245 000 euros, sans qu'il soit justifié de la réponse de cette agence ; qu'ainsi les époux Y... ne justifient nullement avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par la promesse de vente ;
1) ALORS QU'une note en délibéré, lorsqu'elle est recevable, peut être accompagnée de pièces justifiant ce qu'elle énonce dès lors que les parties sont en mesure d'en débattre contradictoirement ; qu'en l'espèce, il ressort des énonciations de l'arrêt qu'au cours du délibéré, il a été demandé aux parties de présenter leurs observations sur le moyen soulevé d'office pris de ce que les époux Y... ne justifiaient pas avoir sollicité un seul prêt conforme aux caractéristiques prévues par le compromis ; que dans leurs notes rédigées en réponse à cette demande, M. et Mme Y... ont soutenu qu'ils avaient sollicité une demande de prêt conforme au compromis auprès de la banque BNP Paribas ; que pour soutenir cette allégation, ils ont accompagné leurs notes de pièces justifiant l'existence et la conformité de cette demande ; que ces pièces ont été communiquées à toutes les parties qui ont été mise en mesure de les discuter contradictoirement ; qu'en écartant ces pièces au seul motif qu'elles n'avaient pas été communiquées avant la clôture des débats, la cour d'appel a violé les articles 16 et 445 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE les juges du fond sont liés par les conclusions prises devant eux, et ne peuvent modifier les termes du litige dont ils sont saisis ; qu'en l'espèce, toutes les parties admettaient que les époux Y... avaient sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues par le compromis de vente ; que les époux X... faisaient ainsi valoir qu'il n'était pas contesté que les époux Y... avaient entrepris des démarches en vue de l'obtention d'un crédit, qu'ils avaient sollicité la CAFPI afin de financer l'acquisition du bien vendu, que les époux Y... avaient régulièrement versé aux débats la demande de prêt immobilier faite auprès de la Société Générale (concl. du 29 juillet 2014, p. 8) pour soutenir ensuite que la banque leur avait accordé ce crédit de sorte que la condition suspensive de prêt était réalisée au 1er septembre 2009 (concl. p. 9) ; qu'en retenant cependant qu'il n'était pas établi que les époux Y... avaient sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'absence de réalisation définitive de la vente est le fait des époux Y... qui en ont empêché l'accomplissement et que la condition suspensive est en conséquence réputé accomplie et d'AVOIR condamné M. Thierry Y... et Madame Dominique Z... épouse Y... à payer aux consorts X... la somme de 10.000 euros en application de la clause pénale ainsi modérée ;
AUX MOTIFS QU'au surplus, ils sont mal fondés à soutenir que l'offre de prêt de la Société Générale datée du 1er septembre 2009 qui leurs a été notifiée par l'intermédiaire de leur mandataire la société CAPFI ne constituait qu'un accord de principe au motif qu'elle ne serait pas conforme aux prescriptions de l'article L. 312-8 du code de la consommation, alors que le compromis n'a pas prévu que l'offre de prêt soit formalisée d'une façon particulière ; qu'en l'espèce, l'offre de la Société Générale, produite aux débats, constitue non un accord de principe mais une offre de prêt formalisée avant le délai de 40 jours visé par le compromis et qui aurait emporté réalisation de la condition suspensive si les conditions sollicitées par les emprunteurs avaient été conformes aux caractéristiques visées par le compromis ; que les époux Y..., outre qu'ils n'ont pas sollicité un prêt conforme, ont obtenu le prêt de la Société Générale qu'il sollicitaient mais ont écrit à cette banque le 11 septembre 2009 pour lui demander de ¿¿bien vouloir rendre caduque'' ce plan de financement en invoquant des motifs tenant à l'insuffisante rentabilité locative du bien, totalement étrangers aux stipulations contractuelles ; qu'il résulte de l'article 1178 du Code civil que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que la cour constate que les époux Y... ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive, qui doit en conséquence être réputée accomplie ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer un acte clair et précis ; que la pièce 6 produite par les époux Y... devant la cour d'appel était l'acte par lequel ces derniers ont adressé une demande de prêt à la banque Société Générale ; que ledit acte s'intitulait clairement « Demande de prêt » ; qu'en affirmant que l'offre de prêt de la Société Générale avait été produite aux débats quand il ne s'agissait que de la demande de prêt formulée par les époux Y..., la cour d'appel a dénaturé la pièce susvisée et violé l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer un acte clair et précis ; que la pièce 5. A produite par les époux Y... devant la cour d'appel était une confirmation de mandat conclu entre les époux Y... et la société CAPFI ; que ledit acte s'intitulait clairement « Confirmation de mandat » ; qu'en affirmant que l'offre de prêt de la Société Générale avait été produite aux débats, quand il ne s'agissait que d'un acte conclu entre la société CAPFI et les époux Y..., auquel la Société Générale n'avait à l'évidence pas pris parti, la cour d'appel a dénaturé la pièce susvisée et violé l'article 1134 du code civil ;
3) ALORS QUE l'offre de prêt sous la conditions suspensive de laquelle est conclue une promesse de vente portant sur un bien immobilier telle que définie à l'article L. 312-15 du code de la consommation est soumise aux prescriptions des articles L. 312-7 et suivants de ce code ; que ces prescriptions, d'ordre public, sont édictées pour la protection de l'emprunteur qui est ainsi fondé à s'en prévaloir à l'égard du vendeur ; qu'en décidant que les époux Y... étaient mal fondés à soutenir que l'offre de prêt de la Société Générale n'était pas conforme aux prescriptions de l'article L. 312-8 du code de la consommation dès lors que le compromis n'avait pas prévu que l'offre de prêt soit formalisée d'une façon particulière, la cour d'appel a violé les articles L. 312-8 et L. 312-16 du code de la consommation ;
4) ALORS QUE la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'est réputée accomplie qu'à la délivrance d'une offre ferme et sans réserve ; que dans leurs conclusions (p. 12), les époux Y... soutenaient que l'accord de la banque Société Générale transmis par l'intermédiaire de la société CAPFI était donné sous la réserve de l'édition des offres de prêts ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'existence d'une telle réserve ne constituait pas un obstacle à la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil et L. 312-16 du code de la consommation ;
5) ALORS QUE la condition suspensive ne peut être accomplie que de la manière que les parties ont voulu et entendu qu'elle le fût ; que la cour d'appel a relevé que l'accord de principe de financement donné par la banque Société Générale n'était pas conforme aux caractéristiques définies par la promesse de vente ; qu'il s'en déduisait que cet accord ne pouvait entrainer la réalisation de la condition suspensive ; qu'en décidant cependant qu'en refusant cette opportunité de financement, les époux Y... avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1175 du code civil ;
6) ALORS QUE la condition suspensive stipulée sous un terme fixe est réputée défaillie lorsqu'elle ne s'est pas réalisée à l'échéance du terme ; que les faits survenant postérieurement à l'échéance de ce terme ne peuvent avoir de conséquence sur la réalisation ou la défaillance de la condition ; qu'en se fondant sur un courrier envoyé par les époux Y... le 11 septembre 2009 pour établir que ceux-ci avaient empêché la réalisation de la condition suspensive quand le terme posé pour la réalisation de cette condition était fixé par le compromis de vente au 8 septembre 2009, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Thierry Y... et Mme Dominique Z... épouse Y... à payer à la société Actuel Immobilier une somme 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la société Actuel immobilier est fondée à invoquer la responsabilité quasi-délictuelle des époux Y... pour avoir manqué à leurs obligations contractuelles dans la recherche du financement du bien objet du compromis, faute qui a entraîné la non réalisation de la vente et la perte par l'agent immobilier, non de la commission prévue mais d'une chance d'obtenir la réalisation de la vente et le paiement subséquent de cette commission ; que les époux Y... sont mal fondés à prétendre que le préjudice est inexistant du fait que la vente s'est finalement faite avec un autre acheteur, alors que la réalisation de cette seconde vente a nécessité la recherche d'un nouvel acquéreur et la négociation d'un nouveau compromis ; que le préjudice ainsi occasionné sera chiffré à la somme de 5000 euros ;
1) ALORS QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation s'étend à tous les chefs de l'arrêt qui sont unis au chef cassé par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que dès lors, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt qui a dit que l'absence de réalisation définitive de la vente est le fait des époux Y... qui en ont empêché l'accomplissement entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de l'arrêt qui a condamné les époux Y... à payer 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice en résultant pour la société Actuel Immobilier ;
2) ALORS QU'aucune somme d'argent n'est due, à quelques titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'il s'en déduit que les parties à la négociation de cette opération ne peuvent être tenues de réparer un préjudice résultant de la nonperception de la commission que l'agent immobilier aurait pu percevoir si l'opération avait été menée à son terme ; qu'en affirmant que la société Actuel Immobilier était fondée à invoquer la responsabilité délictuelle des époux Y... pour leur supposée faute contractuelle qui aurait entraîné la non-réalisation de la vente et la perte par l'agent immobilier d'une chance d'obtenir le paiement subséquent de la commission prévue, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 ;
3) ALORS subsidiairement QUE les juges ne peuvent se prononcer que sur ce qui leur est demandé ; qu'en l'espèce, la société Actuel Immobilier demandait la condamnation des époux Y... à réparer son préjudice résultant de la non-perception de sa commission qu'elle évaluait précisément au montant prévu pour cette commission ; qu'en condamnant les époux Y... à lui payer une somme en réparation de la perte d'une chance d'obtenir la vente et de la nécessité de procéder à la recherche d'un nouvel acquéreur et à la négociation d'un nouveau compromis, cependant que la demande de la société Actuel Immobilier ne visait qu'à obtenir le paiement de sa commission, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
4) ALORS, en toute hypothèse, QUE seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en condamnant les époux Y... à réparer le préjudice subi par la société Actuel Immobilier résultant pour elle de la perte de la chance de voir la vente se réaliser et d'obtenir le paiement de sa commission, après avoir constaté que la vente s'était réalisée, ce dont il résultait que la société Actuel Immobilier n'avait pas perdu la chance de percevoir sa commission mais avait simplement subi un retard dans la perception de celle-ci, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil.
