LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 8 novembre 2013), que, le 30 mai 1990, les consorts X..., aux droits desquels se trouve la SCI 3A, ont donné à bail à M. Y... un local commercial ; qu'un jugement définitif du 12 décembre 2007 a validé le congé délivré par la SCI 3A le 24 janvier 2005 refusant le renouvellement sans indemnité d'éviction, pour manquements graves du locataire à ses obligations, caractérisés par la modification des locaux sans autorisation ; qu'après que le preneur a quitté les lieux, la SCI 3A l'a assigné en paiement d'une certaine somme pour frais de remise en état ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la bailleresse avait reloué les locaux sans faire de travaux, que les aménagements opérés dans les locaux avaient agrandi et amélioré l'immeuble et ne mettaient pas sa structure en danger et que la SCI 3A n'avait pas soutenu avoir fait exécuter les travaux, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que, la bailleresse ne justifiant pas d'un préjudice, sa demande devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI 3A aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI 3A, la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la SCI 3A
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI 3A de sa demande en paiement d'une indemnité correspondant aux frais de remise en état des lieux précédemment loués à Monsieur Y... ;
Aux motifs que pour contester le jugement entrepris, Monsieur Y... fait essentiellement valoir que la SCI 3A est particulièrement mal venue à lui demander paiement de travaux un an après avoir reloué les locaux en l'état et sans les avoir fait effectuer ; qu'il ajoute que ces aménagements, dont il a supporté le coût, étaient utiles à l'exploitation et profitent au bailleur ; qu'il conteste l'expertise produite par la SCI 3A en faisant valoir qu'au surplus elle n'est pas contradictoire de sorte que le tribunal ne pouvait fonder sa décision sur ce seul élément ; qu'il est patent que si le congé sans indemnité éviction délivré à Monsieur Y... a été validé, c'est parce que celui-ci avait modifié les locaux loués sans autorisation ; que si la modification fautive des locaux par Monsieur Y... a été sanctionnée par la validation du congé sans indemnité d'éviction, il est constant que, pour obtenir la condamnation du locataire ainsi évincé à supporter le coût d'une remise en état qu'elle n'a pas alors demandé au tribunal en ce même temps, la SCI 3A doit, sous peine d'un enrichissement sans cause, justifier qu'elle les a effectués et payés ou que, ne les ayant pas fait faire, le maintien des locaux dans leur état antérieur lui a causé un préjudice effectif ; que Monsieur Y... a quitté les lieux en novembre 2009 ; qu'or il doit d'abord être constaté que Monsieur Y... établit, par l'attestation de Monsieur Z... auquel la SCI 3A a reloué les locaux un an avant l'assignation introductive d'instance et qui a été locataire de juin à octobre 2010, que les travaux dont cette dernière lui demande paiement n'avaient pas alors été effectués ; qu'il est ensuite établi que, s'il résulte du rapport de l'expert qui a servi à la SCI 3A à justifier le congé, que Monsieur Y... a modifié les lieux, celui-ci précise que les travaux en cause avaient été effectués bien avant que la SCI 3A achète les locaux de sorte qu'elle les avait acquis en toute connaissance de cause et qu'au surplus, ces travaux agrandissent et améliorent l'immeuble et ne mettent en rien sa structure en danger ; qu'il doit encore être constaté que la SCI 3A ne conclut pas en appel, qu'elle ne produit donc aucune nouvelle pièce, et qu'il ne résulte pas du jugement qu'elle ait jamais soutenu avoir réellement fait exécuter les travaux dont elle sollicite le paiement ; que le seul document qu'elle produisait alors n'est qu'un devis de travaux non signé par la SCI ; qu'il s'ensuit que le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions et que la SCI 3A, qui ne justifie pas du bien fondé de ses demandes, doit en être déboutée ;
Alors, d'une part, que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; qu'il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans avoir à justifier l'existence d'un préjudice ; qu'en retenant que pour obtenir la condamnation du locataire évincé pour modification fautive des locaux à supporter le coût d'une remise en état qu'elle n'a pas demandé au tribunal en même temps que la validation du congé sans indemnité d'éviction, la SCI 3A doit, sous peine d'un enrichissement sans cause, justifier qu'elle les a effectués et payés ou que, ne les ayant pas fait faire, le maintien des locaux dans leur état antérieur lui a causé un préjudice effectif, la Cour d'appel a violé l'article 1143 du Code civil ;
Alors que, de deuxième part, que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations ; qu'en jugeant pourtant que les manquements de Monsieur Firoze Y... n'avaient pas causé de préjudice à la SCI 3A, par la considération que cette dernière avait loué les locaux en l'état pendant cinq mois (de juin à octobre 2010) et n'établissait pas avoir réellement fait exécuter les travaux dont elle sollicite le paiement, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
Alors que, de troisième part, le locataire est tenu de restituer la chose louée en bon état de réparations locatives à l'acquéreur de ce bien substitué au bailleur d'origine dont il a acquis les droits et actions à la suite de la conclusion de la vente ; qu'en déboutant la société bailleresse SCI 3A de sa demande d'indemnisation du préjudice causé par la modification fautive des locaux au motif que les travaux en cause avaient été effectués bien avant que celle-ci n'achète les locaux de sorte qu'elle les avait acquis en toute connaissance de cause, la Cour d'appel a violé les articles 1732 et 1743 du Code civil ;
Alors que, enfin, par jugement du 12 décembre 2007, le Tribunal de grande instance de Saint Denis avait définitivement jugé valable et fondé le congé délivré par la SCI 3A et déclaré inopérant le moyen invoqué par Monsieur Y... selon lequel les travaux étaient antérieurs au renouvellement du bail par le précédent propriétaire et au rachat des murs par la SCI 3A laquelle n'aurait aucune qualité à faire sanctionner les infractions au bail ; qu'en déboutant la société bailleresse SCI 3A de sa demande d'indemnisation du préjudice causé par la modification fautive des locaux au motif que les travaux en cause avaient été effectués bien avant que celle-ci achète les locaux de sorte qu'elle les avait acquis en toute connaissance de cause, la Cour d'appel a méconnu l'autorité de la chose jugée de ce jugement et, partant, a violé l'article 1351 du Code civil.
