LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Lyon, 6 et 27 février 2014), rendus sur renvoi après cassation (3e Civ, 12 avril 2012, pourvoi n° 10-28.637), que, par acte du 19 avril 2007, Mme Chantal X..., agissant à titre personnel et au nom de ses enfants, Anne et Frédéric X..., a donné mandat à la société Bosage, agent immobilier, de vendre un appartement ; que, le 25 avril 2007, M. Y... a signé une promesse de vente, établie par la société Bosage, aux conditions du mandat ; que, Mme X... ayant refusé de signer cette promesse, M. Y... l'a assignée afin de l'y contraindre ; que celle-ci a, par voie reconventionnelle, sollicité l'annulation du mandat et de la vente ; que Mme Anne X... et M. Frédéric X... sont intervenus volontairement à l'instance ; qu'un premier arrêt du 28 février 2008, qui a déclaré la vente parfaite, ayant été cassé (1re Civ, 25 février 2010, pourvoi n° 08-14.287), la vente conclue sous condition résolutoire le 2 juillet 2008 par les parties a été anéantie ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, réunis :
Attendu que, M. et Mme Y... font grief aux arrêts de dire que Mme X... n'avait pas accepté l'offre d'achat de M. Y... et qu'aucune vente n'avait été conclue de manière ferme et irrévocable, alors, selon le moyen, que le mandat de vendre donné à l'agent immobilier engage définitivement le mandant à l'égard des acquéreurs lorsque celui-ci s'est présenté comme l'auteur d'une offre ferme et définitive ; qu'en considérant que Mme X... ne se trouvait pas engagée par une promesse de vente, motif pris que la société Bosage, n'avait pu proposer à l'acquéreur la signature du compromis du 25 avril 2007 à défaut d'en avoir obtenu expressément le pouvoir et que celui-ci devait être annulé, cependant qu'aux termes du mandat semi exclusif de vente confié à la société Bosage le 19 avril 2007, Mme X... s'était engagée à « signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente, ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13 juillet 1979), avec tout acquéreur présenté par le mandataire », ce qui signifiait qu'elle avait ainsi formulé une offre ferme et définitive de vente qui avait été acceptée par les époux Y... le 22 avril 2007 et que la vente était en conséquence parfaite, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1589 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le mandat de vente souscrit était un mandat de recherche d'acquéreur qui ne conférait à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d'un quelconque engagement au nom des mandants et retenu que la promesse de vente établie par la société Bosage et signée par M. Y... ne pouvait s'analyser qu'en une offre d'achat formée par celui-ci qui n'avait pas été acceptée par Mme X..., la cour d'appel en a exactement déduit qu'aucune vente n'avait été conclue entre eux ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Bosage n'avait commis aucune faute à l'origine de la prise de possession de l'appartement par M. et Mme Y... à la suite de la vente du 2 juillet 2008, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que cette société avait manqué à son devoir d'information sur l'étendue de son mandat, a pu en déduire que la demande d'indemnisation de leur préjudice consécutif à la résolution de la vente ne pouvait être accueillie ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour les condamner à payer une somme à titre de dommages-intérêts aux consorts X..., les arrêts retiennent que M. et Mme Y..., qui ont pris un risque dont ils avaient été expressément informés par l'acte authentique de vente du 2 juillet 2008 en poursuivant à leur encontre l'exécution de l'arrêt du 28 février 2008, sont tenus de les indemniser du préjudice matériel et moral né de l'inconvénient de devoir quitter les lieux pour leur permettre d'en prendre possession ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'exécution d'une décision frappée d'un pourvoi en cassation ne peut donner lieu qu'à restitution et, en aucun cas, être imputée à faute, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'ils condamnent solidairement M. et Mme Y... à payer aux consorts X... la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts, les arrêts rendus les 6 février 2014 et 27 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., demandeurs au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 6 février 2014, rectifié par l'arrêt du 27 février 2014, d'avoir dit que Madame Marie-Chantal X... n'avait pas accepté l'offre d'achat de Monsieur Guillaume Y... du 25 avril 2007, de sorte qu'elle n'avait pas d'engagement à l'égard des époux Y... et d'avoir dit qu'aucune vente n'avait été conclue de manière ferme et irrévocable ;
AUX MOTIFS QUE, vu les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1990 et l'article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972 ; 1. qu'il ressort des faits et du débat que Marie-Chantal X... donnait, le 19 avril 2007, mandat, à la société BOSAGE, agent immobilier, de vendre un appartement et que le 25 avril 2007, Guillaume Y... acceptait une promesse de vente, établie par la société BOSAGE, aux conditions du mandat ; 2. qu'il est certain que Marie-Chantal X... a refusé de souscrire cette promesse et que Guillaume Y... l'a assigné afin de l'y contraindre et que par voie reconventionnelle, celle-ci sollicitait l'annulation du mandat et de la vente ; 3. que le 11septembre 2007, un jugement du tribunal de grande instance de Lyon déboutait Marie-Chantal X... de sa demande de nullité du mandat de vente du 19 avril 2007 et déclarait parfaite la vente intervenue entre Marie-Chantal X... et Guillaume Y... pour le prix de 350 000 euros ; 4. que le 25 février 2010, la Cour de cassation dans un arrêt de ce jour, cassait en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 28 février 2008 par la Cour d'appel de Lyon qui confirmait le jugement du 11 septembre 2007 sauf à préciser que le compromis de vente ne pourra porter que sur l'appartement et non sur le parking situé au 10 rue des trois rois à Lyon 7ème ; 5. que dans un arrêt du 26 octobre 2010, la Cour d'appel de Lyon, saisie comme cour de renvoi, déclarait valide le mandat du 19 avril 2007 et le compromis de vente du 25 avril 2007 et déboutait Marie-Chantal X... de ses prétentions à dommages et intérêts et en résolution de la vente passée le 2 février 2008 en la forme d'un acte authentique ; 6. que cet arrêt était, à nouveau, cassé par un arrêt de la Cour de cassation en date du 12 avril 2012, mais seulement en ce qui concerne la validité du compromis de vente du 25 avril 2007 aux motifs suivants : "Pour dire le compromis de vente du 25 avril 2007 valide, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 4-a des conditions générales du mandat, Madame X... s'était engagée à signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente aux prix, charges et conditions du mandat, que la société BOSAGE avait diffusé une annonce au prix maximum, que les époux Y... avaient fait une offre de même montant, et qu'en application de l'article 4-a, Madame X... était tenue de signer le compromis de vente ; qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisées à savoir les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1990 et l'article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972" ; 7. qu'il résulte de ce qui précède que la question de la validité du mandant a été définitivement jugée et que cette disposition de l'arrêt du 26 octobre 2010 n'est pas atteinte par la cassation prononcée ; 8. qu'il convient de rechercher, dans cette instance de renvoi, en revanche, s'il existe dans le mandat une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de la représenter pour conclure la vente ; 9. que dans cette instance, Marie-Chantal X... et les nus propriétaires de l'immeuble que sont Anne et Frédéric X..., sollicitent la réformation du jugement attaqué et ayant pour date le 11 septembre 2007 au motif que le mandat de vente ne pouvait obliger Marie-Chantal X... à vendre de sorte qu'ils réclament ; 9.1. que la nullité du compromis du 25 avril 2007, du compromis du 23 avril 2008 et de l'acte authentique du 2 juillet 2008 signés en exécution de l'arrêt du 28 février 2008, ou la résolution de la vente ; 9.2. que la restitution du bien de la part des époux Y... et leur expulsion, sous astreinte ; 9.3. que la restitution de la commission d'agence de 21 000 euros versée entre les mains de la société BOSAGE ; 9.4. qu'un donné acte de ce qu'elle offre de restituer le prix ; 9.5. qu'une indemnité de 30 000 euros de dommages et intérêts à payer par la société BOSAGE qui a failli à ses obligations ; 9.6. qu'une indemnité de 50 000 euros à payer solidairement par les époux Y... et la société BOSAGE en réparation du préjudice financier et moral outre 10 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; 10. que les époux Y... concluent à titre principal au mal fondé des prétentions des consorts X... aux motifs que la vente du 2 juillet 2008 est parfaite ; 11. que la société BOSAGE soutient la confirmation du jugement attaqué sauf en ce qu'il l'a condamne à verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts et le mal fondé de toutes les prétentions des consorts X... ; 12. que contrairement à ce que soutiennent les époux Y... et la société BOSAGE, les clauses du mandat du 19 avril 2007 ne donnent aucun pouvoir à l'agent immobilier pour représenter le mandant en vue de conclure la vente et pour l'engager, de manière ferme et irrévocable, dans une offre de vente ; qu'en effet, le mandat de vente semi exclusif souscrit précise bien que ce mandat de recherche d'acquéreur ne confère à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d'un quelconque engagement pour les mandants ; 13. qu'il s'ensuit que l'acte signé le 25 avril 2007 par Guillaume Y... ne peut que s'analyser en une offre d'acquérir aux prix de 350 000 euros net vendeur qui n'a pas été acceptée par Marie-Chantal X... qui ne l'a pas signée de sorte qu'elle ne se trouve pas 12. engagée par une promesse de vente ; 14. qu'il s'évince de ce qui précède que le jugement attaqué doit être réformé en ce qu'il déclare la vente de l'immeuble parfaite et en ce qu'il ordonne à Marie-Chantal X... de signer le compromis de vente du 25 avril 2007 qui ne l'engage pas ; 15. que les consorts X... sont dès lors fondés à réclamer l'annulation du compromis du 23 avril 2008 et de l'acte authentique du 02 juillet 2008 qui ont été établis et signés en exécution de l'arrêt du 28 février 2008 qui a été anéanti par la cassation prononcée le 25 février 2010 ; 16. qu'ils sont fondés en exécution des stipulations de l'acte notarié du 02 juillet 2008 privé d'effet par les deux cassations à solliciter la résolution envisagée en cas de cassation de l'arrêt en exécution duquel il était dressé, la restitution des biens vendus en contrepartie de la restitution du prix par le vendeur ; qu'il est précisé, en page 3, de l'acte notarié que les frais de l'acquisition doivent rester à la charge définitive de l'acquéreur et que les frais liés aux travaux d'embellissement doivent causés rester à la charge définitive de l'acquéreur, savoir les époux Y... ; 17. qu'en conséquence, il convient de donner acte à Marie-Chantal X... de son offre de restituer le prix qu'elle a perçu, en contrepartie de la restitution des biens vendus par les époux Y... qui n'ont plus aucun droit à les conserver et à y habiter, et à les occuper, de sorte que leur expulsion doit être ordonnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois à partir de la signification de cet arrêt ; 18. que les consorts X... qui ont subi l'exécution poursuivie par les époux Y... qui ont sollicité l'exécution de l'arrêt du 28 février 2008, signifié le 21 mars 2008, et déféré à la cour de Cassation, sont fondés à solliciter réparation, aux époux Y..., de leur dommage né de l'inconvénient à devoir quitter les lieux pour permettre aux époux Y... de prendre possession des biens et évalué, selon les éléments de la cour, à la somme de 15 000 euros pour le préjudice matériel et à celle de 15 000 euros pour le préjudice moral, soit un total de 30.000 euros de dommages intérêts à la charge des époux Y... qui ont pris le risque de l'exécution après avoir été informés par les notaires instrumentaires comme le dit expressément l'acte du 02 juillet 2008 ; 19. que les consorts X... réclament aussi, à bon droit, la restitution à la société BOSAGE de la commission perçue, soit la somme de 21 000 euros qui, en l'absence d'une vente parfaite, ne peut être maintenue, par l'effet des dispositions légales d'ordre public qui en interdisent la perception ; 20 qu'en outre, ils sont fondés à solliciter une indemnisation de leur préjudice né de la défaillance de l'agent immobilier dans l'information loyale qu'il devait donner à son mandant quant au prix des biens immobiliers vendus, comme l'a retenu, à juste titre, le premier juge, en retenant un préjudice évalué à 10 000 euros comme correspondant à la perte de chance d'obtenir la légitime contrepartie de son bien immobilier ;
ALORS QUE le mandat de vendre donné à l'agent immobilier engage définitivement le mandant à l'égard des acquéreurs lorsque celui-ci s'est présenté comme l'auteur d'une offre ferme et définitive ; qu'en considérant que Madame X... ne se trouvait pas engagée par une promesse de vente, motif pris que la société Bosage, n'avait pu proposer à l'acquéreur la signature du compromis du 25 avril 2007 à défaut d'en avoir obtenu expressément le pouvoir et que celui-ci devait être annulé, cependant qu'aux termes du mandat semi exclusif de vente confié à la société Bosage le 19 avril 2007, Madame X... s'était engagé à « signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente, ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13.07.79), avec tout acquéreur présenté par le mandataire », ce qui signifiait qu'elle avait ainsi formulé une offre ferme et définitive de vente qui avait été accepté par les époux Y... le 22 avril 2007 et que la vente était en conséquence parfaite, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 6 février 2014, rectifié par l'arrêt du 27 février 2014 d'avoir prononcé l'annulation du compromis du 11 avril 2008 et de l'acte authentique du 2 juillet 2008, ordonné aux époux Y... de restituer les biens immobiliers, objet de cet acte notarié aux consorts X... dans le délai de trois mois à compter de la signification de cet arrêt et sous une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois à l'expiration du délai de trois mois et d'avoir en conséquence condamné solidairement les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, vu les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1990 et l'article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972 ; 1. qu'il ressort des faits et du débat que Marie-Chantal X... donnait, le 19 avril 2007, mandat, à la société BOSAGE, agent immobilier, de vendre un appartement et que le 25 avril 2007, Guillaume Y... acceptait une promesse de vente, établie par la société BOSAGE, aux conditions du mandat ; 2. qu'il est certain que Marie-Chantal X... a refusé de souscrire cette promesse et que Guillaume Y... l'a assigné afin de l'y contraindre et que par voie reconventionnelle, celle-ci sollicitait l'annulation du mandat et de la vente ; 3. que le 11 septembre 2007, un jugement du tribunal de grande instance de Lyon déboutait Marie-Chantal X... de sa demande de nullité du mandat de vente du 19 avril 2007 et déclarait parfaite la vente intervenue entre Marie-Chantal X... et Guillaume Y... pour le prix de 350 000 euros ; 4. que le 25 février 2010, la Cour de cassation dans un arrêt de ce jour, cassait en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 28 février 2008 par la Cour d'appel de Lyon qui confirmait le jugement du 11 septembre 2007 sauf à préciser que le compromis de vente ne pourra porter que sur l'appartement et non sur le parking situé au 10 rue des trois rois à Lyon 7ème ; 5. que dans un arrêt du 26 octobre 2010, la Cour d'appel de Lyon, saisie comme cour de renvoi, déclarait valide le mandat du 19 avril 2007 et le compromis de vente du 25 avril 2007 et déboutait Marie-Chantal X... de ses prétentions à dommages et intérêts et en résolution de la vente passée le 2 février 2008 en la forme d'un acte authentique ; 6. que cet arrêt était, à nouveau, cassé par un arrêt do la Cour de cassation en date du 12 avril 2012, mais seulement en ce qui concerne la validité du compromis de vente du 25 avril 2007 aux motifs suivants : "Pour dire le compromis de vente du 25 avril 2007 valide, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 4-a des conditions générales du mandat, Madame X... s'était engagée à signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente aux prix, charges et conditions du mandat, que la société BOSAGE avait diffusé une annonce au prix maximum, que les époux Y... avaient fait une offre de même montant, et qu'en application de l'article 4-a, Madame X... était tenue de 19. signer le compromis de vente ; qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisées à savoir les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1990 et l'article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972" ; 7. qu'il résulte de ce qui précède que la question de la validité du mandant a été définitivement jugée et que cette disposition de l'arrêt du 26 octobre 2010 n'est pas atteinte par la cassation prononcée ; 8. qu'il convient de rechercher, dans cette instance de renvoi, en revanche, s'il existe dans le mandat une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de la représenter pour conclure la vente ; 9. que dans cette instance, Marie-Chantal X... et les nus propriétaires de l'immeuble que sont Anne et Frédéric X..., sollicitent la réformation du jugement attaqué et ayant pour date le 11 septembre 2007 au motif que le mandat de vente ne pouvait obliger Marie-Chantal X... à vendre de sorte qu'ils réclament ; 9.1. que la nullité du compromis du 25 avril 2007, du compromis du 23 avril 2008 et de l'acte authentique du 2 juillet 2008 signés en exécution de l'arrêt du 28 février 2008, ou la résolution de la vente ; 9.2. que la restitution du bien de la part des époux Y... et leur expulsion, sous astreinte ; 9.3. que la restitution de la commission d'agence de 21 000 euros versée entre les mains de la société BOSAGE ; 9.4. qu'un donné acte de ce qu'elle offre de restituer le prix ; 9.5. qu'une indemnité de 30 000 euros de dommages et intérêts à payer par la société BOSAGE qui a failli à ses obligations ; 9.6. qu'une indemnité de 50 000 euros à payer solidairement par les époux Y... et la société BOSAGE en réparation du préjudice financier et moral outre 10 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; 10. Que les époux Y... concluent à titre principal au mal fondé des prétentions des consorts X... aux motifs que la vente du 2 juillet 2008 est parfaite ; 11. que la société BOSAGE soutient la confirmation du jugement attaqué sauf en ce qu'il l'a condamne à verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts et le mal fondé de toutes les prétentions des consorts X... ; 12. que contrairement à ce que soutiennent les époux Y... et la société BOSAGE, les clauses du mandat du 19 avril 2007 ne donnent aucun pouvoir à l'agent immobilier pour représenter le mandant en vue de conclure la vente et pour l'engager, de manière ferme et irrévocable, dans une offre de vente ; qu'en effet, le mandat de vente semi-exclusif souscrit précise bien que ce mandat de recherche d'acquéreur ne confère à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d'un quelconque engagement pour les mandants ; 13. qu'il s'ensuit que l'acte signé le 25 avril 2007 par Guillaume Y... ne peut que s'analyser en une offre d'acquérir aux prix de 350 000 euros net vendeur qui n'a pas été acceptée par Marie-Chantal X... qui ne l'a pas signée de sorte qu'elle ne se trouve pas engagée par une promesse de vente ; 14. qu'il s'évince de ce qui précède que le jugement attaqué doit être réformé en ce qu'il déclare la vente de l'immeuble parfaite et en ce qu'il ordonne à Marie-Chantal X... de signer le 20. compromis de vente du 25 avril 2007 qui ne l'engage pas ; 15. que les consorts X... sont dès lors fondés à réclamer l'annulation du compromis du 23 avril 2008 et de l'acte authentique du 02 juillet 2008 qui ont été établis et signés en exécution de l'arrêt du 28 février 2008 qui a été anéanti par la cassation prononcée le 25 février 2010 ; 16. qu'ils sont fondés en exécution des stipulations de l'acte notarié du 02 juillet 2008 privé d'effet par les deux cassations à solliciter la résolution envisagée en cas de cassation de l'arrêt en exécution duquel il était dressé, la restitution des biens vendus en contrepartie de la restitution du prix par le vendeur ; qu'il est précisé, en page 3, de l'acte notarié que les frais de l'acquisition doivent rester à la charge définitive de l'acquéreur et que les frais liés aux travaux d'embellissement doivent causés rester à la charge définitive de l'acquéreur, savoir les époux Y... ; 17. qu'en conséquence, il convient de donner acte à Marie-Chantal X... de son offre de restituer le prix qu'elle a perçu, en contrepartie de la restitution des biens vendus par les époux Y... qui n'ont plus aucun droit à les conserver et à y habiter, et à les occuper, de sorte que leur expulsion doit être ordonnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois à partir de la signification de cet arrêt ; 18. que les consorts X... qui ont subi l'exécution poursuivie par les époux Y... qui ont sollicité l'exécution de l'arrêt du 28 février 2008, signifié le 21 mars 2008, et déféré à la cour de Cassation, sont fondés à solliciter réparation, aux époux Y..., de leur dommage né de l'inconvénient à devoir quitter les lieux pour permettre aux époux Y... de prendre possession des biens et évalué, selon les éléments de la cour, à la somme de 15 000 euros pour le préjudice matériel et à celle de 15 000 euros pour le préjudice moral, soit un total de 30.000 euros de dommages intérêts à la charge des époux Y... qui ont pris le risque de l'exécution après avoir été informés par les notaires instrumentaires comme le dit expressément l'acte du 02 juillet 2008 ; 19. que les consorts X... réclament aussi, à bon droit, la restitution à la société BOSAGE de la commission perçue, soit la somme de 21 000 euros qui, en l'absence d'une vente parfaite, ne peut être maintenue, par l'effet des dispositions légales d'ordre public qui en interdisent la perception ; 20 qu'en outre, ils sont fondés à solliciter une indemnisation de leur préjudice né de la défaillance de l'agent immobilier dans l'information loyale qu'il devait donner à son mandant quant au prix des biens immobiliers vendus, comme l'a retenu, à juste titre, le premier juge, en retenant un préjudice évalué à 10 000 euros comme correspondant à la perte de chance d'obtenir la légitime contrepartie de son bien immobilier ;
1°) ALORS QUE le créancier qui exécute une décision de justice non susceptible de recours suspensif n'agit pas à ses risques et périls et ne commet aucune faute ; qu'en condamnant les époux Y... à payer aux consorts X... une somme de 30.000 euros en réparation de leurs préjudices matériel et moral consécutifs à l'inconvénient d'avoir eu à quitter les lieux objet de la 21. vente, motif pris que les époux Y... ont pris le risque de poursuivre l'exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 28 février 2008 à l'origine du préjudice subi par les consorts X..., sans constater une quelconque faute imputable aux époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS, EN OUTRE, QUE le juge ne peut dénaturer les écrits qui sont soumis à son examen ; qu'en retenant au surplus que les époux Y... « ont pris le risque de l'exécution après avoir été informés par les notaires instrumentaires comme le dit expressément l'acte du 02 juillet 2008 », cependant que cet acte mentionnait que « Vendeurs et acquéreurs reconnaissent avoir été informés par les notaires soussignés que la résolution de la vente pouvait être assortie d'éventuels dommages et intérêts » (page 3 de l'acte du 2 juillet 2008), ce dont il s'inférait que les époux Y..., comme les consorts X..., avaient seulement été informés, non pas des risques d'exécution de l'arrêt du 28 février 2008, mais d'éventuels dommages et intérêts consécutifs à la résolution de la vente, la cour a dénaturé le contenu clair et précis de l'acte du 2 juillet 2008 et a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU' un contrat nul ne peut produire d'effet ; qu'en retenant, pour décider que les époux Y... avaient agi à leurs risques et périls, que ces derniers avaient pris le risque de l'exécution de l'arrêt « après avoir été informés par les notaires instrumentaires comme le dit expressément l'acte du 2 juillet 2008 » des conséquences de cette exécution, après avoir pourtant constaté que les consorts X... étaient fondés à demander la nullité de cet acte authentique du 2 juillet 2008, la cour d'appel s'est fondée sur les dispositions d'un contrat nul, en violation des articles 1108 et 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 6 février 2014, rectifié par l'arrêt du 27 février 2014, d'avoir débouté les époux Y... de leurs prétentions à l'égard de la société Bosage tendant à être indemnisés de leur préjudice consécutif à la résolution de la vente ;
AUX MOTIFS QUE, 18. que les consorts X... qui ont subi l'exécution poursuivie par les époux Y... qui ont sollicité l'exécution de l'arrêt du 28 février 2008, signifié le 21 mars 2008, et déféré à la cour de Cassation, sont fondés à solliciter réparation, aux époux Y..., de leur dommage né de l'inconvénient à devoir quitter les lieux pour permettre aux époux Y... de prendre possession des biens et évalué, selon les éléments de la cour, à la somme de 15 000 euros pour le préjudice matériel et à celle de 15 000 euros pour le préjudice moral, soit un total de 30.000 euros de dommages intérêts à la charge des époux Y... qui ont pris le risque de l'exécution après avoir été informés par les notaires instrumentaires comme le dit expressément l'acte du 02 juillet 2008 ; (...) 19. que les consorts X... réclament aussi, à bon droit, la restitution à la société BOSAGE de la commission perçue, soit la somme de 21 000 euros qui, en l'absence d'une vente parfaite, ne peut être maintenue, par l'effet des dispositions légales d'ordre public qui en interdisent la perception ; 20 qu'en outre, ils sont fondés à solliciter une indemnisation de leur préjudice né de la défaillance de l'agent immobilier dans l'information loyale qu'il devait donner à son mandant quant au prix des biens immobiliers vendus, comme l'a retenu, à juste titre, le premier juge, en retenant un préjudice évalué à 10 000 euros comme correspondant à la perte de chance d'obtenir la légitime contrepartie de son bien immobilier ; 22. que les demandes des époux Y... sont recevables, en cette instance, dans la mesure où elles constituent la suite naturelle et la conséquence de la résolution de vente. Les prétentions formées par eux ne sont donc pas irrecevables, en application de l'article 566 du code de procédure civile ; mais qu'elles ne sont pas fondées quant à l'indemnisation du préjudice qu'ils subissent en raison de la résolution de la vente puisque celui-ci a pour cause déterminante et exclusive la mise à exécution de l'arrêt cassé qu'ils ont voulu et fait exécuter à leurs risques et périls, sans que la société BOSAGE ou les consorts X... n'aient commis une quelconque faute à l'origine de la prise de possession des lieux ;
1°) ALORS QUE le créancier qui exécute une décision de justice non susceptible de recours suspensif n'agit pas à ses risques et périls et ne commet aucune faute ; qu'en retenant, pour écarter toute responsabilité de la société 29. Bosage, que les époux Y... avaient fait exécuter l'arrêt du 28 févier 2008 à leurs risques et périls et ainsi qu'ils étaient responsables de toutes les conséquences dommageables liées à la vente, puis à sa résolution, sans par ailleurs constater une faute imputable aux époux Y... de nature à exonérer la société Bosage de sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'agent immobilier peut engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de tiers cocontractants de son mandant ; qu'en écartant toute responsabilité de la société Bosage au motif inopérant que les époux Y... avaient sollicité à leurs risques et périls l'exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 28 février 2008, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé, si la société Bosage n'avait pas failli à son devoir d'information à l'égard des époux Y... en leur laissant croire qu'elle disposait d'un mandat de vendre lui donnant pouvoir de conclure la vente en leur proposant la signature d'un compromis au nom de Madame X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société Bosage, demanderesse au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Marie-Chantal X... n'a pas accepté l'offre d'achat de Guillaume Y... et qu'elle n'a jamais accepté cette offre faite le 25 avril 2007, de sorte qu'elle n'a pas d'engagement à l'égard des époux Y... ; d'AVOIR dit qu'aucune vente n'a été conclue de manière ferme et irrévocable et prononcé l'annulation du compromis du 11 avril 2008 et de l'acte authentique du 2 juillet 2008.
AUX MOTIFS QUE, « Vu les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1990 et l'article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972 ; 1. qu'il ressort des faits et du débat que Marie-Chantal X... donnait, le 19 avril 2007, mandat, à la société BOSAGE, agent immobilier, de vendre un appartement et que le 25 avril 2007, Guillaume Y... acceptait une promesse de vente, établie par la société BOSAGE, aux conditions du mandat ; 2. qu'il est certain que Marie-Chantal X... a refusé de souscrire cette promesse et que Guillaume Y... l'a assigné afin de l'y contraindre et que par voie reconventionnelle, celle-ci sollicitait l'annulation du mandat et de la vente ; 3. que le 11 septembre 2007, un jugement du tribunal de grande instance de LYON déboutait Marie-Chantal X... de sa demande de nullité du mandat de vente du 19 avril 2007 et déclarait parfaite la vente intervenue entre Marie-Chantal X... et Guillaume Y... pour le prix de 350 000 euros ; 4. que le 25 février 2010, la Cour de cassation dans un arrêt de ce jour, cassait en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 28 février 2008 par la Cour d'appel de LYON qui confirmait le jugement du 11 septembre 2007 sauf à préciser que le compromis de vente ne pourra porter que sur l'appartement et non sur le parking situé au 10 rue des trois rois à LYON 7ème ; 5. que dans un arrêt du 26 octobre 2010, la Cour d'appel de LYON, saisie comme cour de renvoi, déclarait valide le mandat du 19 avril 2007 et le compromis de vente du 25 avril 2007 et déboutait Marie-Chantal X... de ses prétentions à dommages et intérêts et en résolution de la vente passée le 2 février 2008 en la forme d'un acte authentique ; 6. que cet arrêt était, à nouveau, cassé par un arrêt do la Cour de cassation en date du 12 avril 2012, mais seulement en cc qui concerne la validité du compromis de vente du 25 avril 2007 aux motifs suivants : "Pour dire le compromis de vente du 25 avril 2007 valide, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 4-a des conditions générales du mandat, Madame X... s'était engagée à signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente aux prix, charges et conditions du mandat, que la société BOSAGE avait diffusé une annonce au prix maximum, que les époux Y... avaient fait une offre de même montant, et qu'en application de l'article 4-a, Madame X... était tenue de signer le compromis de vente ; qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisées à savoir les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1990 et l'article 72 alinéa 3 du décret du 20 juillet 1972" ; 7. qu'il résulte de ce qui précède que la question de la validité du mandant a été définitivement jugée et que cette disposition de l'arrêt du 26 octobre 2010 n'est pas atteinte par la cassation prononcée ; 8. qu'il convient de rechercher, dans cette instance de renvoi, en revanche, s'il existe dans le mandat une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de la représenter pour conclure la vente ; 9. que dans cette instance, Marie-Chantal X... et les nus propriétaires de l'immeuble que sont Anne et Frédéric X..., sollicitent la réformation du jugement attaqué et ayant pour date le 11 septembre 2007 au motif que le mandat de vente ne pouvait obliger Marie-Chantal X... à vendre de sorte qu'ils réclament ; 9.1. que la nullité du compromis du 25 avril 2007, du compromis du 23 avril 2008 et de l'acte authentique du 2 juillet 2008 signés en exécution de l'arrêt du 28 février 2008, ou la résolution de la vente ; 9.2. que la restitution du bien de la part des époux Y... et leur expulsion, sous astreinte ; 9.3. que la restitution de la commission d'agence de 21 000 euros versée entre les mains de la société BOSAGE ; 9.4. qu'un donné acte de ce qu'elle offre de restituer le prix ; 9.5. qu'une indemnité de 30 000 euros de dommages et intérêts à payer par la société BOSAGE qui a failli à ses obligations ; 9.6. qu'une indemnité de 50 000 euros à payer solidairement par les époux Y... et la société BOSAGE en réparation du préjudice financier et moral outre 10 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; 10. que les époux Y... concluent à titre principal au mal fondé des prétentions des consorts X... aux motifs que la vente du 2 juillet 2008 est parfaite ; 11. que la société BOSAGE soutient la confirmation du jugement attaqué sauf en ce qu'il l'a condamne à verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts et le mal fondé de toutes les prétentions des consorts X... ; 12. que contrairement à ce que soutiennent les époux Y... et la société BOSAGE, les clauses du mandat du 19 avril 2007 ne donnent aucun pouvoir à l'agent immobilier pour représenter le mandant en vue de conclure la vente et pour l'engager, de manière ferme et irrévocable, dans une offre de vente ; qu'en effet, le mandat de vente semi exclusif souscrit précise bien que ce mandat de recherche d'acquéreur ne confère à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d'un quelconque engagement pour les mandants ; 13. qu'il s'ensuit que l'acte signé le 25 avril 2007 par Guillaume Y... ne peut que s'analyser en une offre d'acquérir aux prix de 350 000 euros net vendeur qui n'a pas été acceptée par Marie-Chantal X... qui ne l'a pas signée de sorte qu'elle ne se trouve pas engagée par une promesse de vente ; 14. qu'il s'évince de ce qui précède que le jugement attaqué doit être réformé en ce qu'il déclare la vente de l'immeuble parfaite et en ce qu'il ordonne à Marie-Chantal X... de signer le compromis de vente du 25 avril 2007 qui ne l'engage pas; 15. que les consorts X... sont dès lors fondés à réclamer l'annulation du compromis du 23 avril 2008 et de l'acte authentique du 02 juillet 2008 qui ont été établis et signés en exécution de l'arrêt du 28 février 2008 qui a été anéanti par la cassation prononcée le 25 février 2010 ; 16. qu'ils sont fondés en exécution des stipulations de l'acte notarié du 02 juillet 2008 privé d'effet par les deux cassations à solliciter la résolution envisagée en cas de cassation de l'arrêt en exécution duquel il était dressé, la restitution des biens vendus en contrepartie de la restitution du prix par le vendeur ; qu'il est précisé, en page 3, de l'acte notarié que les frais de l'acquisition doivent rester à la charge définitive de l'acquéreur et que les frais liés aux travaux d'embellissement doivent causés rester à la charge définitive de l'acquéreur, savoir les époux Y... ; 17. qu'en conséquence, il convient de donner acte à Marie-Chantal X... de son offre de restituer le prix qu'elle a perçu, en contrepartie de la restitution des biens vendus par les époux Y... qui n'ont plus aucun droit à les conserver et à y habiter, et à les occuper, de sorte que leur expulsion doit être ordonnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois à partir de la signification de cet arrêt ; 18. que les consorts X... qui ont subi l'exécution poursuivie par les époux Y... qui ont sollicité l'exécution de l'arrêt du 28 février 2008, signifié le 21 mars 2008, et déféré à la cour de Cassation, sont fondés à solliciter réparation, aux époux Y..., de leur dommage né de l'inconvénient à devoir quitter les lieux pour permettre aux époux Y... de prendre possession des biens et évalué, selon les éléments de la cour, à la somme de 15 000 euros pour le préjudice matériel et à celle de 15 000 euros pour le préjudice moral, soit un total de 30.000 euros de dommages intérêts à la charge des époux Y... qui ont pris le risque de l'exécution après avoir été informés par les notaires instrumentaires comme le dit expressément l'acte du 02 juillet 2008 ; 19. Que les consorts X... réclament aussi, à bon droit, la restitution à la société BOSAGE de la commission perçue, soit la somme de 21 000 euros qui, en l'absence d'une vente parfaite, ne peut être maintenue, par l'effet des dispositions légales d'ordre public qui en interdisent la perception ; 20 qu'en outre, ils sont fondés à solliciter une indemnisation de leur préjudice né de la défaillance de l'agent immobilier dans l'information loyale qu'il devait donner à son mandant quant au prix des biens immobiliers vendus, comme l'a retenu, à juste titre, le premier juge, en retenant un préjudice évalué à 10 000 euros comme correspondant à la perte de chance d'obtenir la légitime contrepartie de son bien immobilier ;
ALORS QUE le mandat de vendre donné à l'agent immobilier engage définitivement le mandant à l'égard des acquéreurs lorsque celui-ci s'est présenté comme l'auteur d'une offre ferme et définitive ; qu'en considérant que Madame X... ne se trouvait pas engagée par une promesse de vente, motif pris que la société BOSAGE, n'avait pu proposer à l'acquéreur la signature du compromis du 25 avril 2007 à défaut d'en avoir obtenu expressément le pouvoir et que celuici devait être annulé, cependant qu'aux termes du mandat semi exclusif de vente confié à la société BOSAGE le 19 avril 2007, Madame X... s'était engagé à «signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente, ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13.07.79), avec tout acquéreur présenté par le mandataire », ce qui signifiait qu'elle avait ainsi formulé une offre ferme et définitive de vente qui avait été accepté par les époux Y... le 22 avril 2007 et que la vente était en conséquence parfaite, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil. »
