LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Besançon, 5 février 2014) constate la perte de base légale de l'ordonnance du juge de l'expropriation du 8 octobre 2009 portant transfert de propriété, au profit de la commune de Montbéliard, du volume n° 2 d'un immeuble appartenant à la SCI Mon Fere, et statue sur les préjudices résultant de la procédure annulée ;
Sur la quatrième branche du moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée par la SCI au titre du remboursement des travaux de toiture qu'elle a fait réaliser sur l'immeuble, l'arrêt retient que l'état de catastrophe naturelle a été reconnu, ce qui implique que des expertises ont été réalisées, que les assurances couvrant les biens ont dû intervenir pour garantir les dommages et que ces éléments qui permettraient d'évaluer le montant des réparations ne sont pas produits ;
Qu'en statuant ainsi, au vu d'éléments dont il ne résulte pas qu'ils auraient été dans le débat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article L. 16-7 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que, pour condamner la commune de Montbéliard à rembourser à la SCI Mon Fere la taxe foncière au titre des années 2010, 2011 et 2012, l'arrêt retient que la commune de Montbéliard a provisoirement bénéficié d'un transfert de propriété ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de l'annulation de l'ordonnance portant transfert de propriété, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par un rejet spécialement motivé sur les première, deuxième, troisième, huitième et neuvième branches du moyen unique du pourvoi principal qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les cinquième à septième branche du moyen unique du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a rejeté la demande de la SCI au titre des travaux réalisés sur la toiture, et condamné la commune de Montbéliard au remboursement de la taxe foncière pour les années 2010, 2011et 2012, l'arrêt rendu le 5 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi du chef du remboursement de la taxe foncière ;
Rejette la demande de la SCI en remboursement de cette taxe ;
Condamne la commune de Montbéliard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la SCI Mon Fere.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 20 000 euros le montant des dommages-intérêts auxquels la commune de Montbéliard a été condamnée au titre de l'indisponibilité de l'immeuble et d'AVOIR débouté la SCI Mon Fere du surplus de ses demandes indemnitaires, tendant à la condamnation de la commune de Montbéliard à lui verser la somme de 51 548 euros en remboursement des frais de réparation de toiture du volume n° 2 qu'elle a assumés aux lieu et place de l'autorité expropriante, la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral, et la somme de 17 683,75 euros en remboursement des frais d'expertise qu'elle a été contrainte d'engager pour obtenir l'annulation de la procédure d'expropriation ;
AUX MOTIFS QUE, sur les demandes indemnitaires, en cas de perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation, l'article R. 12-5-4 alinéa 2 du même code dispose que le juge de l'expropriation statue sur les demandes de l'exproprié en réparation du préjudice causé par l'opération irrégulière ; qu'il se déduit de cette disposition que le préjudice indemnisable est celui qui découle de l'opération irrégulière et non nécessairement de la prise de possession des lieux par l'expropriant ; que la responsabilité de l'expropriant, à l'origine de l'opération irrégulière, est engagée sans qu'il y ait lieu de rechercher une faute qui lui serait imputable ; que, sur la demande au titre de l'indisponibilité de l'immeuble, l'appelante fait valoir qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité de disposer de son bien alors que l'ayant acquis en 2002 après renonciation du Maire de la ville de Montbéliard à exercer son droit de préemption, elle avait entrepris des travaux importants destinés à mettre l'immeuble en location et ainsi rentabiliser son investissement ; que selon elle, le projet d'expropriation débuté en 2006 a mis un coup d'arrêt brutal à ce projet ; que la SCI Mon Fere fonde sa demande non sur une perte de loyers mais sur l'indisponibilité juridique forcée de l'immeuble exproprié ; que la perte de chance dont elle réclame l'indemnisation est celle de disposer de ses droits sur celui-ci ; qu'il est constant que l'indisponibilité du volume 2 de l'immeuble a duré 3 ans, que la perte de la faculté de disposer de son bien constitue un préjudice indemnisable et qu'en l'espèce l'expropriation a causé à la SCI Mon Fere une perte de chance de vendre son bien ou de le donner à bail durant la période comprise entre l'ordonnance d'expropriation du 8 octobre 2009 et le jugement du 18 décembre 2012, peu important qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, le bien n'ait été ni loué ni proposé à la location ou à la vente ; qu'eu égard au préjudice certain que représente pour un investisseur l'impossibilité de disposer de ses droits sur un bien immobilier et aux éléments permettant d'apprécier ce préjudice produits par l'appelante, en particulier la valeur de l'immeuble et son emplacement en centre-ville de Montbéliard, il sera alloué à titre indemnitaire la somme de 20.000 euros ; que, sur les préjudices causés par la dégradation de l'immeuble exproprié et le paiement des frais afférents à sa rénovation, s'il est constant que le transfert de propriété était opéré à la date de l'ordonnance d'expropriation par application de l'article L. 122 du code de l'expropriation, force est de constater que la cour ne dispose pas des éléments lui permettant d'appréhender l'état du bien au moment du transfert de propriété ; que l'état de la toiture et des équipements d'évacuation des eaux avant l'expropriation n'est pas connu et ne peut se déduire des factures versées aux débats par l'appelante, en particulier des factures émises entre 2002 et 2007, lesquelles font état de multiples interventions qui semblent attester d'une toiture ancienne ayant nécessité de nombreuses reprises ; que cependant, est rapportée la preuve des conséquences matérielles de la tempête de grêle du 9 juin 2010 et des travaux subséquents, les factures émises entre le 30 juin 2010 et le 21 avril 2012 attestant d'interventions importantes afin de remédier aux dommages constatés ; que le montant total des interventions s'élève à la somme de 51.548 euros ; que consécutivement à la tempête, la ville de Montbéliard a été classée en état de catastrophe naturelle, ce qui implique que des expertises ont été réalisées et que les assurances couvrant les biens ont dû intervenir pour garantir les dommages ; que s'il est constant que l'immeuble a subi des dommages alors qu'il appartenait en partie à la commune de Montbéliard, ce qui engage partiellement sa responsabilité, il est néanmoins certain que l'appelante ne place pas la cour en situation d'apprécier le montant du préjudice subi par elle, notamment en ne fournissant pas les expertises réalisées, le montant des primes d'assurances versées par elle et le montant de l'indemnisation reçue qui, seules, permettraient d'évaluer ce montant ; qu'en l'état, l'existence d'un préjudice financier n'est pas caractérisée ; que la demande à ce titre sera en conséquence rejetée ; qu'il n'est pas davantage rapporté la preuve de la responsabilité ou du désintérêt de l'expropriant dans les travaux de ravalement qui, aux termes des écritures de l'appelante même, s'imposaient dès 2002 ; qu'il résulte par ailleurs de la pièce 21 de l'appelante que dès cette période étaient considérés comme urgents des travaux de réfection de toiture et une obligation de ravalement de façade ; que la demande à ce titre, non fondée, sera rejetée ; que, sur l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral, le préjudice de jouissance dont il est demandé réparation est indemnisé par la somme allouée au titre de l'indemnisation de l'indisponibilité de l'immeuble avec lequel il se confond ou présente un caractère alternatif ; que l'indemnisation du trouble de jouissance par ailleurs allégué du fait de la dégradation de la toiture sera rejeté pour le même motif ; que l'existence d'un préjudice moral indemnisable prétendument subi par la SCI Mon Fere n'est pas démontrée ;
1°) ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la SCI Mon Fere avait sollicité la condamnation de la commune de Montbéliard au paiement d'une somme de 17 683,75 euros en remboursement des frais d'expertise non judiciaires qu'elle avait été contrainte d'engager pour obtenir l'annulation de la procédure d'expropriation ; qu'en déboutant la SCI Mon Fere de cette demande, sans assortir sa décision du moindre motif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue ; qu'en se bornant, pour fixer à 20 000 euros l'indemnité d'immobilisation, à relever la certitude du préjudice que représente pour un investisseur l'impossibilité de disposer de ses droits immobiliers et à constater que les éléments produits par l'appelante, notamment la valeur de l'immeuble et son emplacement en centre-ville, lui permettaient d'apprécier ce préjudice, sans avoir préalablement fixé la mesure de la chance perdue par la SCI Mon Fere de vendre son bien ou de le donner à bail entre l'ordonnance d'expropriation et le jugement du 18 décembre 2012, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°) ALORS QU'en se déterminant par de tels motifs, impropres à établir que la réparation de 20 000 euros allouée serait mesurée à la probabilité de la chance perdue par la SCI Mon Fere de vendre son bien ou de le donner à bail pendant la période d'indisponibilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil et du principe de la réparation intégrale ;
4°) ALORS QUE le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, pour refuser d'indemniser la SCI Mon Fere des frais de réparation de la toiture de l'immeuble endommagée par la tempête de grêle du 9 juin 2010, l'intervention d'expertises et d'une indemnisation d'assurance reçue par la SCI Fere dont cette dernière ne justifiait pas devant elle, sans inviter préalablement les parties à formuler leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU 'en retenant qu'en raison du classement de la commune en état de catastrophe naturelle, des expertises et les assurances couvrant les biens devaient être intervenues pour garantir les dommages, la cour d'appel s'est prononcée par un motif d'ordre général, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE le juge ne peut refuser d'évaluer un préjudice dont il constate l'existence en son principe et refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; que la cour d'appel a constaté que l'immeuble de la SCI Mon Fere avait subi des dommages à raison de la tempête de grêle du 9 juin 2010, engageant partiellement la responsabilité de la commune, et que la preuve des conséquences matérielles de la tempête et des travaux subséquents était rapportée pour un montant de factures émises entre le 30 juin 2010 et le 21 avril 2012 s'élevant à 51 548 euros ; qu'en refusant d'indemniser la SCI Mon Fere de ce préjudice financier pour la seule circonstance qu'elle ne disposait pas des éléments lui permettant d'en évaluer le montant, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ;
7°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant d'un côté que l'immeuble avait été endommagé par la tempête, qu'étaient prouvés tant les conséquences de cette tempête que les travaux subséquents par les factures d'interventions produites par la SCI Mon Fere, émises entre le 30 juin 2010 et le 21 avril 2012 et que les pièces produites par l'appelante ne lui permettaient d'un autre côtépas d'apprécier le montant de son préjudice, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
8°) ALORS QUE l'ordonnance d'expropriation fait perdre au propriétaire la propriété de son immeuble mais non sa jouissance qu'il conserve jusqu'au paiement ou à la consignation de l'indemnité d'expropriation ; que l'impossibilité pour le propriétaire de disposer de ses droits sur l'immeuble au cours de la période pendant laquelle il a, à raison de l'ordonnance d'expropriation, été irrégulièrement privé des droits attachés à la propriété du bien, lui cause un préjudice distinct de celui résultant des troubles causés par l'expropriant dans sa jouissance paisible de ce bien ; qu'en jugeant, pour refuser de les indemniser, que les préjudices subis par la SCI Mon Fere dans la jouissance du bien étaient indemnisés par la somme allouée au titre du préjudice d'indisponibilité des droits de propriété sur l'immeuble avec lequel ils se confondent ou présentent un caractère alternatif, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil et le principe de la réparation intégrale ;
9°) ALORS QUE la personne qui fait l'objet d'une opération d'expropriation, a fortiori d'une opération irrégulière, et qui au surplus assume les démarches pour obtenir l'annulation de cette opération, subit des tracas qui n'auraient pas dû exister en l'absence de l'opération irrégulière menée par l'expropriant ; qu'en jugeant « non démontrée » l'existence du préjudice moral subi par la SCI Mon Fere, lorsque cette dernière avait fait l'objet d'une procédure d'expropriation irrégulière et avait assumé les démarches permettant d'en obtenir l'annulation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour la commune de Montbéliard.
La Ville de MONTEBELIARD fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR condamnée à payer à la SCI MON FERE la somme de 21.842 euros au titre du remboursement de la taxe foncière pour les années 2010, 2011 et 2012.
AUX MOTIFS QUE : « L'article L. 16-7 du Code de l'expropriation dispose que les contributions afférentes aux immeubles qu'un propriétaire a cédés ou dont il a été exproprié pour cause d'utilité publique restent à la charge de ce propriétaire jusqu'au 1er janvier qui suit la cause de l'acte de cession ou celle de l'ordonnance d'expropriation.
Il se déduit de ce texte que la taxe foncière pour l'année 2009 incombe à la SCI MON FERE, et que la commune de MONTBELIARD qui a provisoirement bénéficié d'un transfert de propriété, est débitrice de la taxe pour les années 2010, 2011 et 2012.
Il sera fait droit à la demande de la SCI MON FERE qui sollicite le remboursement de la moitié de la taxe foncière payée au titre de l'immeuble soit la somme de 21.842 euros, le jugement devant être réformé sur ce point» (arrêt attaqué p. 6, § 2 à 4) ;
ALORS QUE l'annulation de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité prive l'ordonnance d'expropriation de tout effet à l'égard de l'exproprié lequel est réputé n'avoir jamais cessé d'être propriétaire, le transfert de propriété au profit de l'expropriant étant anéanti rétroactivement ; que la Cour d'appel a condamné la Commune de MONTBELIARD à verser à la SCI MON FERE la somme de 21.842 euros au titre du remboursement de la taxe foncière pour les années 2010, 2011 et 2012 motifs pris de ce que la Commune « (...) a provisoirement bénéficié d'un transfert de propriété » (arrêt attaqué p. 6, § 3) ; qu'en statuant ainsi cependant qu'en raison de l'annulation des arrêtés du 25 septembre 2009 portant déclaration d'utilité publique et de cessibilité, la SCI MON FERE était réputée n'avoir jamais cessé d'être propriétaire, la Cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 12-2, L. 12-5 et L. 16-7 du Code de l'expropriation.
