LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 17 mars 2014), que la société Immo 2G promotion (la société) et la résidence Emeraude, soumises au statut de la copropriété, sont propriétaires de parcelles voisines ; que la société a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Emeraude en bornage et qu'un jugement du 23 avril 2012, devenu définitif, a fixé les limites séparatives ; que la société, se plaignant du débordement sur son fonds d'une haie et une clôture, a assigné le syndicat des copropriétaires pour faire constater l'empiétement et être autorisée à détruire la haie et la clôture ; que le syndicat s'est opposé à cette demande en faisant valoir que la copropriété était en possession de ces ouvrages et en contestant le droit de propriété de la société sur la bande de terrain où ils étaient situés ;
Sur les deux premiers moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que la société était propriétaire de la parcelle 132, délimitée par un fossé bordant un ancien ruisseau formant une parcelle cadastrée 235, acquise en 1994 par la copropriété, et souverainement retenu, d'une part, que le titre de la copropriété ne portait pas sur le terrain situé au-delà du rebord de ce fossé, identifié lors du bornage judiciaire comme constituant la limite séparative entre les fonds, et, d'autre part, que la copropriété ne justifiait pas d'une possession trentenaire de la bande de terrain où se trouvent la haie et la clôture litigieuses, la cour d'appel, qui a apprécié les preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées, sans se fonder exclusivement sur le bornage, a pu en déduire que la haie et la clôture étaient implantées sur le fonds de la société ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Emeraude aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Emeraude à payer la somme de 3 000 euros à la société IMMO 2G ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Emeraude ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Emeraude
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé, reprenant le dispositif du jugement, « que la limite de propriété de la résidence EMERAUDE et de la Société IMMO2G PROMOTION, (¿) se situe sur le bord nord de l'ancien canal cadastré AM 135 restituée par la ligne HIJKK'LMNOP du rapport X...
Y...judiciairement par le tribunal d'instance dans sa décision du 23 avril 2012 » puis dit que « la clôture et la haie implantées sur les lieux peuvent être discrétionnairement détruites par la Société IMMO2G PROMOTION dès lors qu'elles se situent au nord de cette limite, la réimplantation devant se faire aux frais de la copropriété » et condamné la copropriété à payer à la Société IMMO2G une indemnité de 10. 000 ¿ ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il résulte de l'exposé des faits que le fonds acquis par la société IMMO2G était séparé de celui du Syndicat des Copropriétaires par une bande de terrain cadastrée AM 235 relevant du domaine public de la ville de TOULOUSE ; qu'un échange est intervenu entre le Syndicat des Copropriétaires et la ville de TOULOUSE consistant en : cession par la ville de Toulouse d'une bande de terrain figurant au cadastre de Toulouse GINESTOUS sous le n° 235 de la section AM, d'une contenance de 440 m2 provenant du domaine public de la ville de TOULOUSE, constitution en échange par le Syndicat des copropriétaires de la résidence EMERAUDE au profit de la ville de TOULOUSE d'une servitude de passage souterraine de canalisation d'une largeur de 4 m dont 2 m à prendre sur la parcelle 235 et 2 m sur la parcelle 222, telles que ces parcelles figuraient sur un plan adressé par Monsieur Z..., annexé à cet acte ; qu'un document d'arpentage a été établi le 25 février 1993 qui a eu pour effet de numéroter (n° 235 pour la partie concernant le litige) l'emprise d'un ancien fossé mère primitivement situé en dehors du domaine fiscalisé s'apparentant donc au domaine public communal ; qu'au vu de ces éléments l'expert X...a relevé que les propriétés respectives de la société IMMO2G et du Syndicat des copropriétaires de la résidence EMERAUDE sont séparées par le fossé mère qui a été comblé et remplacé par une canalisation souterraine dont subsiste en surface des regards de visite, ces deux propriétés n'étaient pas continues et l'on ne leur connaît pas d'auteur commun, la limite de propriété recherchée est donc confondue avec le franc bord nord-ouest de l'ancien fossé qui est devenu la propriété du syndicat par la voie de l'échange susvisé, cette opération étant intervenue en 1994, le Syndicat des copropriétaires de la résidence EMERAUDE ne saurait se prévaloir d'une propriété de cet espace et l'espace qui y fait suite avant 1994 ; qu'il en résulte que la limite de propriété passe donc sur le franc bord de l'ancien fossé, matérialisé par l'expert commis par les points H, 1, J, K, K', L, M, N, 0, P ; que les pièces années au rapport d'expertise mettent en évidence que la Société IMMO2G est propriétaire de la partie du terrain allant jusqu'à la limite séparative de la propriété du Syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERAUDE » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la question qui se pose est donc de savoir si la haie litigieuse est ou non implantée sur l'emprise de l'ancien canal AM 235 ou si elle pousse sur la parcelle 132 et de savoir si la haie constitue un acte de possession de la copropriété au détriment de la société IMMO2G PROMOTION pour une surface située au Nord de l'emprise du canal ; que l'acte d'acquisition de 1994, qui ne porte en aucune manière sur une surface située au nord au-delà de l'emprise de l'ancien canal, démontre que la copropriété EMERAUDE ne justifie d'aucun titre sur quelque surface située au Nord du canal AM 235 ; la copropriété n'est donc pas titrée au-delà de la limite Nord de l'ancien canal ; elle ne justifie d'aucune possession qui soit d'une durée suffisante pour valoir usucapion au-delà de cette même limite puisque elle n'est devenue propriétaire du canal qu'en 1994 et que, jusqu'à cette date, le droit de propriété de la ville de TOULOUSE sur ce canal, fait présumer qu'elle n'avait aucune possession préalable au-delà de l'ouvrage ; que l'expert a au demeurant justement fait cette analyse dans son rapport ; qu'or le rebord Nord du fossé est parfaitement identifié et, en considération de l'acquisition de 1994, a été reconnue comme limite des propriété des parties par le tribunal d'instance dans son jugement du 23 avril 2012 » ;
ALORS QUE, premièrement, le juge ne peut statuer sur l'existence d'un droit de propriété en se fondant exclusivement sur une procédure de bornage ; qu'il ressort des motifs de l'arrêt que les juges du second degré se sont exclusivement fondés sur le bornage et les pièces qui y sont annexées ; que l'arrêt encourt la censure pour violation des articles 544 et 546 du Code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, les motifs du jugement font apparaître que les premiers juges se sont bornés à dénier l'existence du droit de propriété de la copropriété Résidence EMERAUDE sur l'emprise supportant la clôture et la haie ; qu'en réalité, pour dire que cette emprise était la propriété de la Société IMMO2G et faire droit à sa demande ayant pour objet la destruction de la clôture et de la haie, les juges du fond devaient statuer, non pas sur le droit de propriété de la copropriété, mais sur le droit de propriété de la Société IMMO2G ; qu'en raisonnant comme ils l'ont fait, et en s'abstenant de se faire, au travers des motifs des premiers juges, les juges du fond ont violé les articles 544 et 546 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé, reprenant le dispositif du jugement, « que la limite de propriété de la résidence EMERAUDE et de la Société IMMO2G PROMOTION, (¿) se situe sur le bord nord de l'ancien canal cadastré AM 135 restituée par la ligne HIJKK'LMNOP du rapport X...
Y...judiciairement par le tribunal d'instance dans sa décision du 23 avril 2012 » puis dit que « la clôture et la haie implantées sur les lieux peuvent être discrétionnairement détruites par la Société IMMO2G PROMOTION dès lors qu'elles se situent au nord de cette limite, la réimplantation devant se faire aux frais de la copropriété » et condamné la copropriété à payer à la Société IMMO2G une indemnité de 10. 000 ¿ ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il résulte de l'exposé des faits que le fonds acquis par la société IMMO2G était séparé de celui du Syndicat des Copropriétaires par une bande de terrain cadastrée AM 235 relevant du domaine public de la ville de TOULOUSE ; qu'un échange est intervenu entre le Syndicat des Copropriétaires et la ville de TOULOUSE consistant en : cession par la ville de Toulouse d'une bande de terrain figurant au cadastre de Toulouse GINESTOUS sous le n° 235 de la section AM, d'une contenance de 440 m2 provenant du domaine public de la ville de TOULOUSE, constitution en échange par le Syndicat des copropriétaires de la résidence EMERAUDE au profit de la ville de TOULOUSE d'une servitude de passage souterraine de canalisation d'une largeur de 4 m dont 2 m à prendre sur la parcelle 235 et 2 m sur la parcelle 222, telles que ces parcelles figuraient sur un plan adressé par Monsieur Z..., annexé à cet acte ; qu'un document d'arpentage a été établi le 25 février I993 qui a eu pour effet de numéroter (n° 235 pour la partie concernant le litige) l'emprise d'un ancien fossé mère primitivement situé en dehors du domaine fiscalisé s'apparentant donc au domaine public communal ; qu'au vu de ces éléments l'expert X...a relevé que les propriétés respectives de la société IMMO2G et du Syndicat des copropriétaires de la résidence EMERAUDE sont séparées par le fossé mère qui a été comblé et remplacé par une canalisation souterraine dont subsiste en surface des regards de visite, ces deux propriétés n'étaient pas continues et l'on ne leur connaît pas d'auteur commun, la limite de propriété recherchée est donc confondue avec le franc bord nord-ouest de l'ancien fossé qui est devenu la propriété du syndicat par la voie de l'échange susvisé, cette opération étant intervenue en I994, le Syndicat des copropriétaires de la résidence EMERAUDE ne saurait se prévaloir d'une propriété de cet espace et l'espace qui y fait suite avant I994 ; qu'il en résulte que la limite de propriété passe donc sur le franc bord de l'ancien fossé, matérialisé par l'expert commis par les points H, I, J, K, K', L, M, N, 0, P ; que les pièces années au rapport d'expertise mettent en évidence que la Société IMMO2G est propriétaire de la partie du terrain allant jusqu'à la limite séparative de la propriété du Syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERAUDE » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la question qui se pose est donc de savoir si la haie litigieuse est ou non implantée sur l'emprise de l'ancien canal AM 235 ou si elle pousse sur la parcelle I32 et de savoir si la haie constitue un acte de possession de la copropriété au détriment de la société IMMO2G PROMOTION pour une surface située au Nord de l'emprise du canal ; que l'acte d'acquisition de I994, qui ne porte en aucune manière sur une surface située au nord au-delà de l'emprise de l'ancien canal, démontre que la copropriété EMERAUDE ne justifie d'aucun titre sur quelque surface située au Nord du canal AM 235 ; la copropriété n'est donc pas titrée au-delà de la limite Nord de l'ancien canal ; elle ne justifie d'aucune possession qui soit d'une durée suffisante pour valoir usucapion au-delà de cette même limite puisque elle n'est devenue propriétaire du canal qu'en I994 et que, jusqu'à cette date, le droit de propriété de la ville de TOULOUSE sur ce canal, fait présumer qu'elle n'avait aucune possession préalable au-delà de l'ouvrage ; que l'expert a au demeurant justement fait cette analyse dans son rapport ; qu'or le rebord Nord du fossé est parfaitement identifié et, en considération de l'acquisition de I994, a été reconnue comme limite des propriété des parties par le tribunal d'instance dans son jugement du 23 avril 20I2 » ;
ALORS QUE, premièrement, le droit de propriété se prouve par tout moyen ; que cette preuve peut notamment résulter de la possession quand bien même la possession ne remplirait pas les conditions pour caractériser un usucapion à raison notamment d'une possession trentenaire ; qu'en objectant que la copropriété Résidence EMERAUDE ne pouvait invoquer la possession motif pris de ce que la durée de la possession ne permettait pas d'invoquer l'usucapion, les juges du fond ont commis une erreur de droit pour avoir méconnu la règle suivant laquelle la possession peut être invoquée à titre d'élément de preuve du droit de propriété peu important sa durée, et violé partant l'article 544 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, si dans le cadre de l'usucapion la possession de l'auteur ne peut être invoquée que si le bien litigieux a été compris dans l'acte translatif de propriété en vertu de l'article 2265 du Code civil (ancien article 2235), cette condition n'est pas requise dès lors que la possession est invoquée, non pas pour asseoir une prescription acquisitive, mais à titre d'élément de preuve, pour établir un droit de propriété ; que le fait que la copropriété ne soit devenue propriétaire qu'en I994 ne pouvait donc être utilement opposé ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 544 du Code civil ;
ET ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, à aucun moment les juges du fond, que ce soit en première instance ou en cause d'appel, n'ont identifié les éléments (titre, prescription acquisitive, possession, etc) permettant de considérer que la Société IMMO2G PROMOTION faisait la preuve, pour sa part, d'un droit de propriété sur la bande de terrain litigieuse ; que de ce fait, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 544 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt en tout état de cause la censure ;
EN CE QU'il a condamné le SDC de la Résidence EMERAUDE à payer à la Société IMMO2G la somme de I0. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande en dommages-intérêts, le premier juge a justement retenu que la Société IMMO2G PROMOTION, justifie certes d'une restriction du droit de jouir librement de sa propriété, cependant le litige a été porté en justice à la fin de l'année 20I0 et elle ne produit pas de baux antérieurs et ne démontre pas que des locataires se soient antérieurement plaints d'une restriction à leur droit d'usage ; que cependant, il convient de relever avec le premier juge les tracas causés par le Syndicat des Copropriétaires qui depuis 2007, alors qu'elle avait donné son accord pour un bornage amiable, a, dès qu'elle a entrevu qu'il faudrait supprimer la haie et la clôture litigieuse, soutenu de mauvaise foi des moyens manifestement inefficaces constituant un abus qui donne naissance à une créance en dommages-intérêts justement réparée par le premier juge par l'octroi d'une somme de I0. 000 ¿ » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la Société IMMO2G PROMOTION ne caractérise pas le préjudice pour lequel elle réclame une indemnité de 50. 000 ¿ ; qu'elle justifie certes d'une restriction du droit de jouir librement de sa propriété ; que le litige a été porté en justice à la fin de l'année 20I0 ; qu'elle ne produit pas de baux antérieures et ne démontre pas que des locataires se soient antérieurement plaints d'une restriction à leur droit d'usage ; que néanmoins, eu égard aux tracas survenus, on peut estimer à I0. 000 ¿ le montant total du préjudice » ;
ALORS QU'avant de statuer sur l'éventuel droit à réparation de la Société IMMO2G, à raison d'une faute éventuelle de la copropriété, les juges du fond se devaient de rechercher au préalable, comme il leur était formellement demandé (conclusions d'appel de la copropriété du 22 novembre 20I3, p. 6, alinéa 8), si la demande en réparation ne coïncidait pas en tout ou en partie avec la demande en réparation portée devant le Tribunal d'instance de Toulouse ayant donné lieu à la décision de rejet du 23 avril 20I2 ; que faute de s'être prononcés sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 480 et I35I du Code civil
