LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Groupe Cortex du désistement de son pourvoi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 mars 2014), que la SCI Gantoine, aux droits de laquelle se trouve la société Sifa, a donné à bail à la SCI des Vignerons des locaux à usage commercial ; que M. X..., Mme Y... et la société Cortexlaser se sont portés cautions solidaires pour le paiement du loyer et l'entière exécution des conditions du bail ; que la SCI des Vignerons a assigné la SCI Gantoine en résiliation du bail, en remboursement de travaux et dommages et intérêts ; que la bailleresse a assigné en intervention forcée M. X..., Mme Y... et M. Z..., ès qualités d'administrateur judiciaire et M. A..., ès qualités de mandataire judiciaire de la société Cortexlaser pour obtenir le paiement par les cautions des loyers et charges impayés ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que les stipulations du bail étaient dépourvues d'ambiguïté et qu'il en ressortait qu'une partie des locaux, édifiée sur l'emprise d'une cour commune, n'avait pas été intégrée dans la surface mentionnée au bail, que si l'examen des différents plans produits aux débats, du règlement de copropriété et des rapports d'expertise rendait malaisée l'attribution précise de la partie du lot n° 92 relevant du traité de cour commune, cette absence de propriété était expressément mentionnée au bail, que le locataire y avait expressément déclaré être parfaitement informé de la situation et qu'une copie du rapport sur la situation matérielle des biens lui avait été communiquée préalablement, la cour d'appel, qui a relevé que la société des Vignerons ne pouvait prétendre avoir ignoré l'assiette du bail ni l'existence d'une servitude sur une partie des lieux dont elle avait disposé, et n'établissait pas que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance des lieux dans leur superficie telle que visée au bail ni qu'elle aurait dissimulé qu'elle n'était pas propriétaire d'une partie du lot n° 92, ni qu'un litige existait sur l'étendue des droits de la SCI Gantoine à la date de signature du bail, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que la demande de nullité du bail devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI des Vignerons, M. X... et la société Moyrand-Bailly, ès qualités de liquidateur de la société Cortexlaser, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI des Vignerons et M. X... à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Sifa ; rejette la demande de la SCI des Vignerons, M. X... et la société Moyrand-Bailly, ès qualités de liquidateur de la société Cortexlaser ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. X..., la société des Vignerons, la société Cortexlaser et la société Moyrand-Bailly, ès qualités.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a débouté la SCI des Vignerons et M. Philippe X... de toutes leurs demandes, d'avoir prononcé la résiliation du bail à effet du 24 novembre 2006 aux torts de la SCI des Vignerons, d'avoir condamné solidairement la SCI des Vignerons et la caution Philippe X... à payer à la SCI Gantoine aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Sifa la somme de 495. 021, 01 ¿ avec intérêt au taux légal sur chaque échéance, huit jours après la date d'exigibilité de ces échéances et d'avoir fixé le montant de la créance de la société Sifa au passif de la liquidation judiciaire de la société Cortex Laser, solidairement tenue avec la société des Vignerons et M. X..., au montant de la condamnation prononcée en principal et intérêts à l'encontre de ceux-ci ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande de nullité du bail, si la société Sifa relève que la société des Vignerons a, en première instance, demandé la résiliation du bail, il résulte des dernières conclusions des appelants qu'ils ne demandent plus que la nullité du bail pour erreur et dol ; ¿ que, sans qu'il soit besoin de suivre les parties dans le détail de leur argumentation concernant, notamment, la réalisation de travaux ou la qualité des différentes personnes physiques étant intervenues avant ou pendant le cours du bail, c'est par des motifs pertinents qu'au vu des termes mêmes du bail, les premiers juges ont rejeté la demande de nullité du contrat pour erreur, dol et défaut d'objet et de cause ; qu'en effet, le bail stipule dans l'article relatif à la désignation des lieux pour une superficie de 13 ares 7 centiares : « lot n° 1... Lot n° 2... Lot n° 92 : dans le bâtiment D, un rez de chaussée dans lequel se trouvent les bureaux, les water closets, l'atelier et des boxes, un débarras, un sous-sol auquel on accède par une rampe... Tels qu'ils figurent dans le règlement de copropriété avant que soient effectués les travaux à réaliser par le preneur sous sa responsabilité. L'ensemble immobilier est grevé d'un traité de cour commune et d'une servitude non aedificandi, suivant acte reçu par maître E..., notaire à Vincennes, les 5 et 6 juillet 1956. Une partie du lot n° 92, dont les constructions étaient déjà existantes lors de la création de la servitude, est édifiée sur l'emprise de ladite cour commune, y compris sur l'assiette foncière de la copropriété voisine. Ces cours formeront ensemble une cour commune de forme quadrilatérale au profit de deux groupes d'immeuble ci-dessus désignés, sur laquelle les constructions déjà édifiées ne pourront être ni confortées ni surélevées, ni rebâties en cas de démolition et sur laquelle il ne pourra non plus être édifié aucune construction nouvelle. Le locataire déclare être parfaitement informé de la situation et en cas d'incendie, la partie concernée des locaux ne pourra être reconstruite. Il a également été établi un rapport par Monsieur M., le 10 juillet 1997 sur la situation matérielle des biens. En conséquence, le preneur n'aura aucun recours contre le bailleur concernant cette situation de fait, le preneur reconnaissant également qu'une copie des rapports sus visés lui ont été communiqués préalablement aux présentes. Le preneur renonçant à tout recours contre le bailleur » ; qu'il en résulte suffisamment, par ces stipulations dépourvues d'ambiguïté, qu'une partie des locaux était édifiée sur l'emprise d'une cour commune et que cette partie n'a pas été intégrée dans la surface mentionnée au bail ; que si l'examen des différents plans produits aux débats, du règlement de copropriété et des rapports d'expertise rend incontestablement malaisée l'attribution précise de la partie du lot n° 92 relevant du traité de cour commune, la société des Vignerons ne peut pour autant prétendre avoir ignoré et l'assiette des lieux loués et l'existence d'une servitude sur une partie des lieux dont elle a disposé ; qu'elle n'établit pas ainsi que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance des lieux dans leur superficie telle que visée au bail ni qu'elle aurait dissimulé qu'elle n'était pas propriétaire d'une partie du lot n° 92, cette absence de propriété étant expressément mentionnée au bail et aucun litige avec les syndicats des copropriétaires, ainsi que les premiers juges l'ont exactement relevé, n'existant à la date de signature du bail ; que la demande de nullité du bail étant rejetée, les demandes relatives à la restitution des loyers, au remboursement du coût des travaux que la société des Vignerons indique avoir fait réaliser en vue de l'aménagement des lieux et du remboursement des frais du déménagement doivent être rejetées par voie de conséquence ; qu'en ce qui concerne la demande de restitution du dépôt de garantie, le bail a prévu qu'il ne serait versé qu'à première réquisition du bailleur ; que la société des Vignerons n'établissant pas que la société Sifa ou le précédent propriétaire lui en aurait réclamé le paiement ni qu'elle l'aurait versé, sa demande de restitution ne peut prospérer ; sur l'arriéré locatif et le paiement de dommages et intérêts, considérant que la société Sifa demande la confirmation du jugement en ce qui concerne l'arriéré locatif ; que les premiers juges, qui ont prononcé la résiliation du bail au 24 novembre 2006, n'ont condamné la société des Vignerons au paiement des loyers et des charges que jusqu'à cette date, étant précisé, en tant que de besoin, que c'est par erreur matérielle que le décompte établi par le tribunal mentionne un loyer de mars 2007, alors qu'il s'agit du loyer du mois de mars 2005 ; que la société Sifa ne forme aucune demande complémentaire à ce titre ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1110 du code civil « l'erreur n'est une cause de nullité que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet » ; qu'eux termes de l'article 1116 du code civil « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé » ; que la SCI des Vignerons invoque en premier lieu une erreur sur la surface des locaux pris à bail au motif qu'une fraction importante des locaux qu'elle croyait louer n'appartient pas à la bailleresse ; qu'il est stipulé dans le bail conclu le 12 avril 2002 au chapitre V ¿ conditions particulières : article 1 ¿ désignation des locaux loués : « dans un ensemble immobilier situé à Vincennes 13 et 15 rue des Vignerons (¿) pour une superficie de treize ares sept centiares ; lot numéro 1 : (¿) lot numéro 2 (¿) lot numéro 92 : dans le bâtiment D, un rez-de-chaussée dans lequel se trouvent les bureaux, les WC, l'atelier et des boxes, un débarras, un sous-sol auquel on accède par une rampe (¿) tels qu'ils figurent dans le règlement de copropriété avant que soient effectués les travaux à la charge du bailleur et à réaliser par le preneur sous sa responsabilité, l'ensemble immobilier est grevé d'un traité de cour commune et d'une servitude de non aedificandi suivant acte reçu par maître E..., notaire, à Vincennes, les 5 et 6 juillet 1956 (¿) une partie du lot n° 92, dont les constructions étaient déjà existantes lors de la création de la servitude, est édifiée sur l'emprise de la cour commune, y compris sur l'assiette foncière de la copropriété voisine. Ces cours formeront ensemble une cour commune de forme quadrilatérale au profit des deux groupes d'immeubles ci-dessus désignés, sur laquelle les constructions déjà édifiées ne pourront ni être confortées, ni surélevées, ni rebâties en cas de démolition et sur laquelle il ne pourra être édifiée aucune construction nouvelle. Le locataire déclare être parfaitement informé de la situation te en cas d'incendie la partie concernée des locaux ne pourra être reconstruite. Le locataire s'engage expressément à ne demander aucune réduction de loyer si cette situation survenait pendant toute la durée du bail et des renouvellements éventuels (¿) Il a également été établi un rapport par M. B... le 10 juillet 1997 sur la situation matérielle des biens. En conséquence le preneur n'aura aucun recours contre le bailleur concernant cette situation de fait, le preneur reconnaissant également qu'une copie des rapports susvisés lui ont été communiqués préalablement aux présentes. Le preneur renonçant à tous recours contre le bailleur » ; qu'au vu des termes ainsi énoncés dans le bail, la SCI des Vignerons est mal fondée à prétendre que la SCI Gantoine s'est abstenue d'élever une quelconque réserve sur l'étendue de ses droits relatifs aux locaux puisque la SCI des Vignerons était informée de la servitude résultant du traité de cour commune qui affectait une partie des locaux et que cette partie des locaux n'avait pas été intégrée dans la surface mentionnée dans le bail (13 ares 7 centiares, soit 1. 307 m2) ; que de plus, il ressort du rapport de M. B..., remis à la SCI des Vignerons avant la signature du bail, que la servitude est décrite de manière claire et précise et que les plans joints à ce rapport montrent sans ambiguïté d'une part les locaux occupés à cette date par le garage précédent locataire, d'autre part la partie appartenant à l'époque aux syndicats de propriétaires ; que la SCI des Vignerons prétend également que la SCI Gantoine a réalisé sous sa seule responsabilité des travaux sur la totalité des locaux avant la signature du bail et qu'elle a ainsi cru en la plénitude du droit de propriété de la bailleresse ; que cependant l'article 4 ¿ Etat des lieux du bail stipule que : « le preneur déclare avoir visité et connaître parfaitement les lieux. Un descriptif des travaux à réaliser demeurera ci-annexé. Ces travaux seront exécutés par le preneur sous son entière responsabilité. Toutefois, le bailleur participera au paiement desdits travaux à concurrence d'une somme totale de 2. 274. 705 francs hors taxes » ; qu'un devis de travaux pour ce même montant est joint au bail ainsi que des plans portant le cachet de Jean X..., architecte ; qu'il est également établi par les pièces versées aux débats que les travaux ont débuté avant la signature du bail et que l'architecte de l'opération était Jean X..., frère de Philippe X..., gérant de la SCI des Vignerons ; que dans ces conditions, la SCI des Vignerons, qui était conseillée par un professionnel, et qui a elle-même fait réaliser les travaux sous sa responsabilité, ne peut sérieusement prétendre avoir été victime d'une erreur sur l'étendue de ses droits locatifs ; que la SCI des Vignerons affirme en second lieu que la SCI Gantoine a donné à bail des locaux sur lesquels elle savait n'avoir aucun droit et qu'elle a agi de manière dolosive ; qu'il ressort des documents produits que le litige avec les syndicats des copropriétaires a pris naissance à la suite des travaux entrepris dans les lieux loués sans permis de construire, que le syndicat de copropriétaire a fait intervenir un ingénieur M. C... qui, par lettre du 9 avril 202 adressée à l'architecte M. X..., a préconisé des travaux de renforcement dans un soucis de sécurité et qu'une réunion de conciliation a eu lieu le 27 novembre 2002 qui n'a pas abouti ; que dans ces conditions, la SCI des Vignerons n'établit pas qu'à la date de signature du bail, un litige existait sur l'étendue des droits de la SCI Gantoine et que cette dernière lui a dissimulé des informations sur la situation juridique des locaux ; que par conséquent, la SCI des Vignerons ne rapporte pas la preuve ni du dol ni de l'erreur allégués et elle doit être déboutée de sa demande de nullité sur ces fondements ;
1°) ALORS QUE le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en cas de signature d'un contrat de bail commercial, la surface des lieux loués est une information essentielle et déterminante pour le preneur à bail ; que la société des Vignerons, M. X... et la société Cortexlaser faisaient valoir que lors de la conclusion du bail, le bailleur avait remis à la SCI Vigneron une copie du rapport B... dressé en juillet 1997 enrichi de plans locaux en noir et blanc, dont le preneur avait constaté qu'ils étaient parfaitement conformes au plan annexé à son contrat de bail ; que ces plans en noir et blanc ne permettaient pas à la société des Vignerons d'être informée que la société Gantoine n'était pas propriétaire de l'intégralité des locaux mentionnés sur le plan ; que la société des Vignerons avait également visité plusieurs fois les locaux précédemment exploités de façon notoire et continue pendant près de cinquante ans par un garage qui occupait toute la surface des rez-de-chaussée et sous-sol et auquel elle croyait légitimement succéder ; que la société Vigneron était donc convaincue de prendre à bail la totalité de la surface des locaux délimités par le plan, ce qui était conforté par le fait que la société Gantoine s'était comportée comme propriétaire de la totalité des locaux en y faisant réaliser des travaux antérieurement à la signature du bail (conclusions, p. 7, p. et 23 et 24) ; qu'en jugeant que compte tenu des stipulations du bail, la société des Vignerons ne pouvait prétendre avoir ignoré l'assiette des lieux loués, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'absence de communication des plans en couleur lors de la signature du bail, le fait que le garage occupait la totalité de la surface litigieuse lors des visites des lieux et le fait que la société Gantoine se soit comportée comme propriétaire de la totalité des locaux, avait pu induire en erreur la société des Vignerons sur la surface réellement louée et si la SCI Gantoine, par son comportement et son silence, avait commis des manoeuvres dolosives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
2°) ALORS QUE la société des Vignerons, M. X... et la société Cortexlaser faisaient valoir, dans leurs écritures, que comme l'avait relevé l'expert M. D..., les travaux n'avaient pas été réalisés sous la responsabilité de la SCI Vignerons mais que la SCI Gantoine, aux droits de laquelle vient à présent la société Sifa, était le maître d'ouvrage et que les travaux étaient déjà réalisés pour un montant de 243. 616, 30 ¿ HT le 22 mars 2002 c'est-à-dire bien avant la signature du bail, le 12 avril 2002 ; que la formulation dans le bail « ces travaux seront exécutés par le preneur sous son entière responsabilité » était en contradiction avec toutes les autres pièces communiquées et avec la réalité du déroulement de l'opération ; (conclusions, p. 13 p. 16 et 19) ; que la SCI Gantoine s'était donc comportée comme le propriétaire de la totalité des locaux des rez-de-chaussée et sous-sol en exécutant des travaux avant la conclusion du bail sur la totalité de leur surface (conclusions, p. 21 et p. 26) ; que ces éléments démontraient de la part de la SCI Gantoine des manoeuvres et une réticence dolosive d'informations pourtant déterminantes pour le consentement de la SCI des Vignerons à prendre à bail les locaux ; qu'en rejetant la demande de nullité du bail sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en cas de signature d'un contrat de bail commercial, la surface des lieux loués est une information essentielle et déterminante pour le preneur à bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « l'examen des différents plans produits aux débats, du règlement de copropriété et des rapports d'expertise rend incontestablement malaisée l'attribution précise de la partie du lot n° 92 relevant du traité de cour commune » (arrêt, p. 6 § 2) ; qu'il ressortait de ces constatations que la société des Vignerons n'avait pas une connaissance précise de la partie du lot qu'elle avait pris à bail relevant des parties communes et qu'elle n'avait donc pas eu une connaissance exacte de la surface exploitable qu'elle louait, ni de son emplacement ; qu'en énonçant cependant que la société des Vignerons ne pouvait pour autant prétendre avoir ignoré l'assiette des lieux loués, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1116 du code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse la société des Vignerons, M. X... et la société Cortexlaser faisaient valoir, dans leurs écritures, que M. D... dans son rapport d'expertise avait relevé que les dispositions du bail du 12 avril 2002 entre la SCI Gantoine et la SCI des Vignerons étaient inexactes en ce qui concernait la surface du lot n° 92 et qu'« indubitablement, il y a là confusion de la part de la SCI Gantoine, cette confusion semble d'ailleurs avoir été entretenue tout au long de la mission d'expertise par la SCI Gantoine, qui n'a jamais fourni les informations susceptibles d'éclairer la situation et de renseigner l'expert, au prétexte qu'elle n'était pas intervenue en qualité de maître d'ouvrage du projet réalisé » (conclusions, p. 12 et 13, p. 15 et 16 et p. 21) ; que le rapport d'expertise indiquait que la clause du bail était erronée et ne correspondait pas à la réalité ; que cette clause ne permettait donc pas à la SCI des Vignerons de connaître précisément l'assiette des lieux loués ; qu'en jugeant pourtant, sans répondre à ces conclusions, qu'il résultait suffisamment des stipulations du bail, dépourvues d'ambiguïté, qu'une partie des locaux était édifiée sur l'emprise d'une cour commune et que cette partie n'avait pas été intégrée dans la surface mentionnée au bail, de sorte que la société des Vignerons ne pouvait prétendre avoir ignoré l'assiette des lieux loués, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse la société des Vignerons, M. X... et la société Cortexlaser faisaient valoir que l'erreur de la société des Vignerons était constituée par son ignorance absolue de la partie des locaux sur lesquels la SCI Gantoine ne possédait aucun titre et qu'elle ne pouvait donc louer ; que l'information relative à l'existence d'une cour commune affectée d'une servitude non aedificandi ne suppléait pas le défaut d'information relatif à la localisation et au périmètre exact de la chose louée ; que la société Gantoine n'avait pas indiqué à la société des Vignerons où se trouvaient les 1307 mètres carrés parmi les 2142, 50 mètres carrés composant la surface totale (conclusions, p. 24 et 25) ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse la cour d'appel, par motifs adoptés, a constaté que le syndicat des copropriétaires avait fait intervenir un ingénieur, M. C..., qui avait envoyé une lettre à l'architecte de la société Gantoine préconisant des travaux de renforcement, le 9 avril 2002, soit antérieurement à la signature du bail le 12 avril 2002 (jugement, p. 8 § 2) ; que ces constatations démontraient qu'il existait bien un litige à propos des travaux avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin antérieurement à la signature du bail ; qu'en énonçant pourtant, par motifs propres, qu'aucun litige avec les syndicats des copropriétaires n'existait à la date de signature du bail, et par motifs adoptés, qu'aucun litige n'existait sur l'étendue des droits de la SCI Gantoine antérieurement à la signature du bail, tandis qu'il ressortait de ses constatations qu'il existait pourtant déjà un litige à propos de l'exécution des travaux dès le mois de janvier 2002, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1116 du code civil ;
7°) ALORS QU'en toute hypothèse les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser, fût-ce succinctement, tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la société des Vignerons, M. X... et la société Cortexlaser faisaient valoir que la SCI Gantoine avait occulté l'existence d'une procédure de conciliation menée depuis le mois de janvier 2002, soit antérieurement à la signature du bail le 12 avril 2002, avec les syndicats des copropriétaires, dans les locaux de la mairie de Vincennes, ce qui démontrait l'existence d'un litige avec le syndicat des copropriétaires à propos de l'exécution des travaux antérieurement à la signature du bail (conclusions, p. 8 et 9) ; qu'il était versé aux débats des pièces démontrant l'existence de ce conflit dès le 28 janvier 2002 (productions n° 3 à 7) ; qu'en énonçant qu'aucun litige avec les syndicats des copropriétaires n'existait à la date de signature du bail, sans examiner, fût-ce sommairement, les pièces versées aux débats démontrant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
