LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 246 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour fixer à une certaine somme les indemnités de dépossession revenant à Mme X...épouse
Y...
, aux droits de laquelle vient M. Z..., par suite de l'expropriation, au profit du département des Hauts-de-Seine, d'une partie de parcelle lui appartenant, l'arrêt attaqué (Paris, 22 mai 2014) rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 27 avril 2011, rectifié le 15 novembre 2011, pourvoi n° 1012122), retient que le rapport d'expertise de M. A..., expert-géomètre, du 13 mai 2009 fait état d'une surface de 135 m2 utile, que, les références étant essentiellement en mètres carrés utiles, c'est cette surface qui doit être retenue, M. Z...n'ayant aucune qualité pour remettre en cause le mode de calcul réalisé par l'expert et que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu la surface de 168 m2, utile, celle-ci étant de 135 m2, conformément à l'expertise ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions de l'expert, et sans répondre aux conclusions de M. Z...soutenant qu'il convenait de retenir une surface de 158, 88 mètres carrés, la pondération de 50 % retenue par l'expert pour fixer la superficie du sous-sol du bien exproprié ne tenant pas compte de son potentiel de valorisation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner une cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de dépréciation du surplus, l'arrêt rendu le 22 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le département des Hauts-de-Seine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le département des Hauts-de-Seine à payer à M. Z...la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du département des Hauts-de-Seine ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à 661 500 ¿ le montant de l'indemnité principale et à 67 150 ¿ le montant de l'indemnité de remploi, dues par le département des Hauts-de-Seine à M.
Z...
venant aux droits de Mme X...épouse
Y...
;
AUX MOTIFS QU'il s'agit d'un bien situé à Châtillon de 365 m2 dont l'emprise porte sur 241m2 incluant la maison d'habitation ; qu'il est au 86, avenue de Paris, sur la RD 306, voie à grande circulation en secteur mixte et desservi par les bus ; qu'il va rester après l'emprise, 124m2 de terrain, incluant un garage ; que la maison est de 1930, en pierre meulière, parement en brique, toit en tuile, avec sous-sol et deux étages ; que l'ensemble est bien entretenu, les équipements et aménagements sont de qualité ; qu'il n'est pas contesté que le bien est situé dans une zone à bâtir ; que hors l'emprise, il existe un garage et un jardin ; que le PLU a été approuvé en juillet 2007, ce point n'est pas contesté ; que, s'agissant de la surface, M. Z...demande à ce qu'il soit retenu la surface en SDPHO de 198 m2, en principal et 158, 88m2 en subsidiaire ; que cependant, il existe une expertise judiciaire ayant procédé à un calcul sur la base du m2 utile ; que de plus, toutes les références des domaines et de l'expropriant étant en surface utile, il n'y a pas lieu de revenir sur ce point ; qu'il y a lieu de rejeter cette demande et de confirmer le jugement en ce qu'il a raisonné sur la base du m2 utile ; que le rapport d'expertise de M. A..., expert-géomètre, du 13 mai 2009 fait état d'une surface de 135 m2 utile ; qu'il a visité la maison en présence des parties, rappelé les textes en vigueur et déterminé une surface de 135m2, utile ; qu'en conséquence les références étant essentiellement en m2 utile, c'est cette surface qui doit être retenue, M. Z...n'ayant aucune qualité pour remettre en cause le mode de calcul réalisé par l'expert ; que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu la surface de 168 m2, utile, celle-ci étant de 135 m2, conformément à l'expertise ; que le prix doit être fixé à la date du jugement, les références postérieures doivent être rejetées ; que le juge a retenu 4 700 ¿ le m2, utile ; que M. Z...demande 6 266 ¿ sur la base du m2, SDPHO, l'expropriant et le commissaire du gouvernement 4 700 ¿ le m2, sur la base du m2, utile ; que les références de M. Z...en SDPHO doivent être écartées ; que les prix en SDPHO sont en général inférieurs à ceux du m2, utile ; que le département verse deux références de ventes de maison à Châtillon de décembre 2006 ; que l'une d'un pavillon en pierre meulière, 24 avenue de Paris de 128m2, pour un prix de 3 515 ¿ le rn2, l'autre, 77 avenue de Paris de 79m2, de 4 747 ¿ le m2 ; que la première référence à 3 515 ¿ doit être écartée, compte tenu des observations de l'exproprié concernant les réserves sur ce bien mentionnées dans l'acte de vente ; qu'il cite trois autres références données par le commissaire en première instance dont deux sont reprises en appel ; que la vente de la rue Gatinot sera écartée car comme l'indique justement l'exproprié, elle concerne une construction de 1991 et de plus, le prix est très bas ; que Je commissaire du Gouvernement verse trois références proches du bien et de l'année 2006 pour une moyenne de 4 522 ¿ Je m2 ; qu'il doit être exclu de ces termes, celui du 24 avenue de Paris à 3 515 ¿ pour les motifs sus évoqués ; que la moyenne est donc de 5 026 ¿ et il verse également cinq références plus éloignées de 2006 pour une moyenne de 4 709 ¿ ; que ces références situées en zone d'habitation dense et plus calme, aux prix également élevés doivent être retenues ; qu'il en résulte une moyenne générale de 4 867 ¿ et non plus de 4 639 ¿ ; que le pavillon en lui même ne suscite aucune critique concernant son état d'entretien ; mais qu'il se trouve sur une grande avenue bruyante ce qui n'est pas le cas des autres références citées par Je commissaire, hors de l'avenue de Paris ; que cependant, compte tenu de la moyenne de 4 867 ¿ le prix doit être fixé à 4 900 ¿ et Je jugement infirmé en ce qu'il a retenu 4 700 ¿ Je m2, soit : 135m2 x 4 900 ¿ = 661 500 ¿ ; (...) que Je montant des indemnités est : pavillon : 135. m2 x 4 900 ¿ = 661 500 ¿ ; remploi : 20 % sur 5 000 ¿ : 1 000 ¿, 15 % sur 10 000 ¿ : 1 500 ¿, 10 % sur 646 500 ¿ : 64 650 ¿, soit 67 150 ¿ ; clôture : 20 000 ¿, soit un total de 748 650 ¿ ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE, sur le bien, s'agissant de la situation géographique, Je bien se situe sur la commune de Châtillon, au 86 avenue de Paris, à J'angle de la rue Étienne Deforges, en bordure de D 306, qui constitue une voie à grande circulation ; que le secteur est desservi par les bus 194, 195 et 250, et se situe à 15 minutes environ de la ligne de métro no 14 ; qu'il existe des structures scolaires à proximité, la mairie, et la gendarmerie sont à environ 400 m ; que de nombreux commerces de proximité sont installés avenue de Paris ; que sur la consistance matérielle, il s'agit-d'un terrain bâti rectangulaire,- d'une parcelle G1 d'une contenance totale de 365m2 avec emprise partielle de 241 m2,- d'un pavillon en pierre meulière, construit en 1930, parements en brique, toiture en tuiles mécaniques, avec perron en pierre, portes et fenêtres avec garde-corps en fer forgé, sécurisé, très bon état d'entretien, Je pavillon comportant un sous-sol semi-enterré, un rez-de-chaussée avec entrée carrelée, bureau, salle à manger, cuisine, cabinet de toilette, un premier étage avec palier, toilettes, salle de bains, deux chambres, des combles au deuxième " étage · avec sol en parquet,- d'un jardin arboré avec arbres fruitiers, une treille de raisin chasselas, une haie de buis et-d'un garage avec trois fenêtres avec 2 portes en bois, toiture en tuiles mécaniques ; que s'agissant de la consistance juridique, Madame
Y...
, propriétaire, est également occupante ; que sur J'évaluation, sur la méthode, les parties s'accordent pour admettre la méthode globale « construction-terrain intégré », laquelle apparaît la plus adaptée ; qu'elle sera donc appliquée ; que les valeurs unitaires seront déterminées par comparaison aux termes de référence produits aux débats, lesquels concernent des mutations à titre onéreux de biens de même nature ; que, sur la surface, pour retenir une superficie, dans le cadre de l'utilisation de la méthode par comparaison, la méthode la plus fréquemment utilisée est celle de la superficie pondérée hors oeuvre nette (SDPHO), laquelle permet d'affecter à chaque niveau de construction un coefficient pondérateur ; que cette méthode sera ici retenue, d'autant plus que les parties s'accordent in fine sur son utilisation, voire sur la superficie de base à prendre en considération, mais divergent sur les coefficients de pondération ; que précisément, la SDPHO est égale à la somme des superficies des divers plans de l'immeuble tenant compte de l'utilité respective de chaque plan par rapport à celle d'un niveau courant, affecté du coefficient 1 ; qu'en l'espèce : rez-de-chaussée et premier étage : les parties s'accordent pour retenir une SHON de 60 m2 par niveau ; sous-sol : le département retient un coefficient pondérateur de 0, 7, l'expropriée de 0, 8 : que force est de constater que le coefficient de 0, 8 correspond à un coefficient maximum affecté aux sous-sols aménagés, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que le coefficient de 0, 7 sera retenu, ce qui donne une SHON de 42 m2 ; combles : que le département retient un coefficient de pondération de 0, 4 tandis que Mme Y... retient celui de 0, 6 ; que les combles visités étant équipés de velux, bien que servant à l'heure actuelle de remise, ils sont apparus · à l'audience de transport comme aménageables ; qu'il convient donc de retenir un coefficient de 0, 6, ce qui donne une SHON de 36 m2, soit au total (60x2) + 42 + 36 = 198 m2 ; qu'il convient ensuite pour obtenir la surface utile de soustraire un coefficient de conversion de 20 % de façon à pouvoir raisonner et comparer les termes de référence exprimés en mètres carrés utiles ; qu'on obtient donc : 198- (198x15 %) = 168 m2 ; que sur la valeur du pavillon d'habitation, cette évaluation est faite au vu des éléments de référence qui apparaissent significatifs, rapprochés et corrigés par les caractéristiques propres du bien en cause ; que les valeurs unitaires seront déterminées par comparaison aux termes de référence produits, lesquelles concernent des mutations à titre onéreux de biens de même nature, comparables et géographiquement proches ; que les termes de référence relatifs à des maisons neuves ou bien à d'autres secteurs (par exemple, 86 rue Béranger, ou 6 villa Verges) seront dans ces conditions écartés ; que de même il sera observé que certains termes produits par Madame
Y...
ne comportent pas la date de mutation, ni l'état général des biens ni encore la nature des superficies (sdpho ou mètres carrés utiles), ce qui rend ces termes, en l'état des pièces produites difficilement exploitables ; que, précisément, compte tenu de ces observations, seront retenus : 77 avenue de Paris, angle rue Malfrand, vente du 30 décembre 2006, 4 747 ¿ 1 m2 utile, 24 avenue de Paris, angle rue Jean Macé, 3 515 ¿ 1m2 utile, 42 rue Pierre Semard, mutation du 31 mars 2006, 5 812 ¿ (...) ;
1°) ALORS QUE le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert ; qu'en écartant les critiques formulées par M. Z...contre la méthode d'évaluation et la surface indemnisable retenues par l'expertise pour la raison que l'exproprié n'a aucune qualité pour remettre en cause le mode de calcul réalisé par l'expert, la cour d'appel a violé l'article 246 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, devant faire respecter l'égalité des armes entre les parties à l'instance d'expropriation, le juge du fond n'est pas lié par la méthode d'évaluation et les termes de comparaison proposés par l'expropriant et le commissaire du Gouvernement, parties à l'instance ; qu'en écartant les termes de comparaison évalués en Surface Développée Pondérée Hors oeuvre (SDPHO) proposés par l'exproprié parce que toutes les références des domaines et de l'expropriant étaient évaluées en surface utile, la cour d'appel a violé le principe de l'égalité des armes protégé par l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales ;
3°) ALORS QU'en tout état de cause, M. Z...soutenait que la méthode de la « surface utile,, propre à l'évaluation des locaux en copropriété, était impropre à évaluer la surface indemnisable d'une maison individuelle d'habitation, cette méthode excluant la valorisation des espaces à usage collectif ou des annexes-tels que les escaliers intérieurs, les dégagements, les paliers, greniers ou sous-sols-qui, au sein d'une maison individuelle, constituent des éléments indispensables à l'usage exclusif du propriétaire ayant une influence sensible sur son prix de cession (mémoire du 20 février 2014, pp. 11 et 12) ; qu'en laissant sans réponse ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en se contentant d'énoncer que toutes les références des domaines et de l'expropriant sont en superficie utile pour une moyenne de 4 867 ¿ au mètre carré, sans répondre au moyen de M. Z...qui soutenait que la superficie des biens vendus n'était pas mentionnée dans les actes de vente produits comme termes de référence par le commissaire du Gouvernement et l'expropriant, leur prix au mètre carré ayant été dégagé par ces derniers d'après leur propre estimation de la surface utile desdits biens au moyen d'une méthode non justifiée et dépourvue de toute fiabilité quant aux sources et méthodes de mesurages employés (mémoire du 20 février 2014, pp. 12 à 15), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE M. Z...soutenait subsidiairement (mémoire du 20 février 2014, pp. 16-17) qu'il convenait de retenir une surface utile de 158, 88 m2 pour le bien exproprié, la pondération de 50 % retenue par l'expert pour fixer la superficie du sous-sol du bien exproprié ne tenant pas compte de son potentiel de valorisation (sous-sol à demi enterré avec éclairage et aération naturels, divisé en trois pièces au sol cimenté, servant de cave à vin, de buanderie et de chaufferie, possédant cinq fenêtres dont trois barreaudées pouvant être facilement transformées en cours anglaises, la porte extérieure du sous-sol donnant de plain-pied-sur le jardin) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QU'en retenant comme terme de comparaison la vente de l'immeuble du 77 avenue de Paris intervenue le 30 décembre 2006, sans s'expliquer sur le moyen de l'exproprié qui soutenait que cet immeuble avait été acquis par le département des Hauts-de-Seine à un prix qui avait été minoré en contrepartie de démarches administratives et de travaux que le département devait réaliser sur l'immeuble-obtention d'un permis de démolir, souscription d'un contrat d'assurance, enlèvement de gravats, nivellement du terrain, clôture du terrain, remblais de la cave- (mémoire du 27 juin 2008, p. 15 et mémoire du 20 février 2014, pp. 17-18), la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Z...de sa demande tendant à ce que le département des Hauts-de-Seine soit condamné à l'indemniser de la dépréciation du surplus de l'emprise non expropriée de la parcelle située 86 avenue de Paris à Châtillon ;
AUX MOTIFS QUE M. Z...demande une dépréciation du surplus, soutenant que son terrain restant de 124 m2 va perdre sa qualité de terrain à construire car il perd son entrée sur la voie publique, ce qui lui diminue sa valeur de 50 % ; que l'expropriant conteste cette demande au motif que la parcelle reste attractive, a une valeur locative ayant un garage sur la parcelle et un potentiel de constructibilité ; que le commissaire du Gouvernement soutient que la parcelle reste constructible et qu'il n'est pas établi que sa valeur subisse une moins-value provenant de l'aménagement de la zone et du tramway ; que le plan page 4, des conclusions de l'exproprié permet de constater que le terrain va conserver une façade sur l'avenue de Paris et une sur la rue Deforges comme le soutient le département ; que de plus, la création d'une sortie sur la voie publique pour piéton est prévue dans la somme de 20 000 ¿, au titre du rétablissement de la clôture mentionnée dans les conclusions du département ; que l'exproprié retient un abattement de 50 % ; que l'accès au terrain est libre pour les piétons sans besoin d'autorisation d'un voisin, qu'il est en première ligne par rapport à la voirie, qu'il garde ses façades sur deux voies, étant de plus en angle et sur une voie très passante ; qu'enfin, l'expropriant et le commissaire du Gouvernement invoquent sa constructibilité et le département son éventuelle valeur locative du fait du garage, recherché en ville et qu'il n'est pas établi par un élément concret qu'il perde sa constructibilité, telle qu'une absence de sortie sur la voie pour le garage ; qu'enfin, au-delà d'une certaine surface, un terrain n'apporte pas nécessairement une plus-value à un pavillon, alors qu'en l'espèce, il a une valeur propre du fait de l'emprise ; qu'en conséquence et pour tous ces motifs, la dépréciation du surplus n'est pas établie ; que le jugement doit être confirmé en ce que cette demande a été rejetée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il est. constant que l'expropriation laisse subsister hors emprise un terrain d'une superficie de 124 m2 sur lequel est édifié un garage ; que toutefois, il résulte des pièces produites et des débats que la propriété de Mme
Y...
est destinée à l'installation d'une station de tramway ; qu'en conséquence, le terrain qui demeure hors emprise jouxtera cette station, de sorte que sa valeur vénale va augmenter, d'autant plus qu'il comporte d'ores et déjà l'édification d'un garage ; que, de plus, pour être d'une superficie conséquente (124 m2), il conserve nécessairement sa constructibilité ; que le secteur dans lequel se situe le terrain hors emprise, du fait de la réalisation du tramway, de l'accessibilité accrue qui en découle, va se trouver bénéficier d'une expansion économique prévisible, laquelle aura nécessairement des répercussions sur les prix de l'immobilier ; que dans ces conditions, la dépréciation du surplus dont Mme
Y...
se prévaut n'est pas démontrée ; que Madame
Y...
devra être déboutée de sa demande de chef ;
1°) ALORS QUE M. Z...soutenait que, si le terrain résiduel de 124 m2 était théoriquement constructible en raison de son inclusion en zone UAe du règlement du PLU, il perdait une importante partie de sa constructibilité du fait de l'expropriation compte tenu des règles de hauteur, de gabarit enveloppe et de retrait par rapport aux limites séparatives et aux voies publiques fixées par le règlement du PLU (mémoire d'appelant du 27 juin 2008, p. 17) ; qu'en laissant ce moyen sans réponse, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en tout état de cause, en jugeant que le terrain conserverait « nécessairement » sa constructibilité du fait de sa grande superficie, la cour d'appel a statué par un motif d'ordre général et par voie de simple affirmation, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en jugeant que l'expansion économique du secteur du fait de la réalisation d'un tramway était prévisible et aurait nécessairement des répercussions sur les prix de l'immobilier et pour effet d'augmenter la valeur vénale du terrain résiduel, la cour d'appel s'est également prononcée par un motif d'ordre général et hypothétique, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
