LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 13 mars 2014), que la société civile immobilière Guymar (SCI Guymar), propriétaire d'un bien immobilier comprenant vingt logements, représentée par M. Z..., a signé une promesse synallagmatique de vente de ce bien avec la société civile immobilière Rodilhan 13 (SCI Rodilhan 13), représentée par Mme A...et M. X...; que la vente n'a pas été réitérée ; que la société Phebus et M. X...ont assigné M. Z...aux fins de restitution des chèques de garantie tirés sur leurs comptes respectifs ; que la SCI Guymar et la SCI Rodilhan 13 sont intervenues volontairement à l'instance ; que celle-ci a assigné M. B..., notaire, aux fins de condamnation avec la SCI Guymar à lui payer le montant de la clause pénale contractuelle, ainsi que des dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel ;
Attendu qu'ayant constaté que la vente n'avait pu être réitérée en raison de la non-exécution de la condition suspensive prévue dans la promesse synallagmatique de vente, relative au renoncement au droit de préemption par les locataires, et relevé que l'exécution des formalités, issues des dispositions légales afférentes à ce droit, étaient à la charge du bailleur, qui avait reconnu ne pas les avoir accomplies, et non à celle du notaire, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la preuve n'était pas rapportée d'un manquement fautif du notaire de nature à engager sa responsabilité professionnelle, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et deuxième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Guymar et M. Z...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Guymar et M. Z...à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Phebus, à M. X...et à la société civile immobilière Rodilhan 13 et celle de 3 000 euros à M. B...; rejette la demande de la société civile immobilière Guymar et de M. Z...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. Z...et la SCI Guymar
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. Z...fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné à verser à M. X...une somme de 1. 500 euros en réparation de son préjudice de fonctionnement et une somme de 50 euros en réparation de son préjudice matériel et à la société Phebus une somme de 1. 500 euros en réparation de son préjudice de fonctionnement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants soutiennent que, dans leurs rapports avec MM. A...et X..., il n'y a pas lieu de retenir un quelconque préjudice tenant à l'émission des chèques de garantie alors que ces derniers sont des professionnels de l'immobilier et qu'ils ont largement participé à la responsabilité du contentieux relatif à ces chèques ; que c'est cependant par des motifs les plus pertinents et adoptés par la cour que les premiers juges ont relevé que ces chèques ont été sollicités par M. Z..., dès avant la signature du compromis, comme conditions à l'établissement de cet acte, ce que les appelants ne contestent plus alors qu'ils qualifient eux-mêmes ces chèques de chèques de garantie, alors même que ces garanties n'étaient en aucun cas exigées par les dispositions des promesses de vente et qu'au surplus, M. Z...n'avait aucune qualité pour les exiger en son nom propre alors que le seul lien contractuel qui ait existé liait la SCI Guymar et la SCI Rodilhan 13 ; que les premiers juges en ont justement déduit l'absence de contrepartie effective ainsi que l'absence de toute relation contractuelle entre M. X...et la société Phebus d'une part, et M. Z...d'autre part, peu important que ces chèques aient été déposés au crédit du compte bancaire de la SCI Guymar nonobstant l'identité du bénéficiaire différente de celle du titulaire du compte ainsi crédité ; qu'ils ont à bon droit retenu que la présentation au paiement de ces chèques dépourvus de toute contrepartie, le jour même de l'établissement du procès verbal de difficultés par Me B..., puis à nouveau présentés à l'encaissement les 30 novembre et 17 décembre 2007, était abusive et caractérisait une faute au sens des dispositions de l'article 1382 du code civil ; que les premiers juges ont caractérisé par des motifs pertinents, au demeurant non contestés par les appelants, les préjudices subis par la société Phebus et M. X..., peu important que M. X...et M. A...soient, par ailleurs, des professionnels de l'immobilier, qualité qui n'affecte ni la faute commise par M. Z..., ni les préjudices retenus ; qu'il convient par voie de conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes en paiement de la somme de 15. 000 euros formées à l'encontre de M. X...et de la société Phebus par la SCI Guymar, pour défaut de qualité pour agir, a condamné M. Z...à payer à M. X...la somme de 1. 500 euros en réparation de son préjudice de fonctionnement et celle de 50 euros en réparation de son préjudice matériel, a condamné M. Z...à payer à la société Phebus la somme de 1. 500 euros en réparation de son préjudice de fonctionnement, en tant que de besoin, a ordonné à M. Z...de restituer à la société Phebus le chèque n° 0008837 d'un montant de 15. 000 euros émis le 21 septembre 2006 sur le compte n° 158990796800020065301 ouvert dans les livres du Crédit Mutuel et à M. X...le chèque n° 0000591 d'un montant de 15. 000 euros émis le 21 septembre 2006 sur le compte n° 015300005265123031 ouvert dans les livres de la Société Générale ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que le 21 septembre 2006, soit le jour même de l'établissement du compromis de vente régularisé entre d'une part, la SCI Guymar, représentée par son gérant, M. Z..., et d'autre part, la SCI Rodilhan 13 en cours d'immatriculation, représentée par Mme A...et M. X..., ce dernier et M. A...ont tous deux émis un chèque de 15. 000 euros à l'ordre de M. Z..., le premier tiré sur son compte personnel ouvert à la Société Générale, et le second tiré sur le compte de la SARL Phebus, dont il est liquidateur amiable, ouvert au Crédit Mutuel ; que nonobstant le caractère contemporain de l'établissement et de la remise de ces chèques à la promesse de vente et d'achat du 21 septembre 2006, force est de constater qu'à l'examen, cet acte, d'une part, ne prévoit le paiement du prix convenu, soit la somme de 800. 000 euros comptant, que le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente prévue entre le 20 et le 30 mai 2007, et, d'autre part, dispose expressément que d'un commun accord, aucun dépôt de garantie n'a été versé ; que toutefois les défendeurs, sur lesquels pèse la charge de la preuve de l'obligation dont ils sollicitent l'exécution en application des dispositions de l'article 1315 du code civil, soutiennent que la cause de ces deux chèques remis spontanément par les demandeurs, était bien en relation avec la promesse synallagmatique de vente régularisée le 21 septembre 2006, puisque leur contrepartie consistait justement en l'obtention de l'assurance pour les demandeurs de la poursuite de l'opération immobilière au profit de la SCI Rodilhan 13 malgré le fait qu'elle ne soit pas encore immatriculée, afin que le vendeur ne régularise pas la vente avec un autre acheteur ; que cet argument est inopérant dès lors que le compromis de vente a été souscrit régulièrement et conformément aux usages en la matière par la SCI Rodilhan 13 stipulée expressément en cours d'immatriculation, et que cette immatriculation était requise au plus tard au jour de l'établissement de l'acte authentique de vente ; que c'est bien le jour même de la régularisation de ce compromis que les chèques ont été remis, alors que l'établissement de cette promesse synallagmatique de vente assurait à l'acheteur, sous réserve uniquement de la réalisation des diverses conditions contractuelles, la réalisation de la vente à son profit ; qu'ainsi, la remise de ces chèques ne relève sûrement pas d'une initiative des acheteurs pour ce motif avancé par les défendeurs ; qu'à cet égard, en l'absence de tout autre élément, ainsi que l'affirme Mme A...au termes de son attestation en date du 3 septembre 2008, laquelle n'a nullement été arguée de faux ni même contestée, il est manifeste que la remise de ces chèques a été sollicitée par M. Z..., dès avant la signature du compromis, comme condition à l'établissement de cet acte « pour s'assurer de (leur) capacité financière et de (leur) intention d'acheter », alors même que ces garanties n'étaient en aucun cas exigées par les dispositions de la promesse de vente et qu'au surplus M. Z...n'avait aucune qualité pour les exiger en son nom propre ; qu'en conséquence, alors que le chèque est un moyen de paiement et qu'en application des dispositions de l'article 1235 du code civil, tout payement suppose une dette, ce qu'il a été payé sans être là, est sujet à répétition, force est de constater que la contrepartie des chèques ainsi remis n'est nullement démontrée, que les défendeurs ne justifient d'aucune créance justifiant ces paiements ; qu'aux termes de leurs conclusions récapitulatives, M. Z...et la SCI Guymar sollicitent la condamnation de M. X...et de la SARL Phebus au paiement chacun de la somme de 15. 000 euros au titre de ces deux chèques respectivement revenus impayés, sans désigner le destinataire de ce paiement ; qu'en premier lieu, alors que ces formules ont été émises à l'ordre de M. Z..., bénéficiaire, et qu'aucun élément ne démontre que la SCI Guymar était créancière à un titre quelconque des tirés ou de la société acquéreur en formation, même si ces formules de chèques ont été déposées au crédit du compte bancaire de la SCI Guymar, ouvert dans les livres de la BNP Paribas, et ce, sans contestation de la part de cette banque malgré l'identité du bénéficiaire différente de celle du titulaire du compte ainsi crédité, cette société n'a aucune qualité pour réclamer le paiement de la somme de 15. 000 euros à M. X...et à la SARL Phebus au titre de ces chèques finalement jamais honorés ; que ses demandes seront donc déclares irrecevables ; que par ailleurs, M. Z..., qui ne justifie d'aucune créance certaine, liquide, exigible et par ailleurs licite à l'égard des demandeurs, est mal fondé à solliciter à l'égard de chacun d'eux le paiement de cette somme de 15. 000 euros ; que sur la demande en dommages et intérêts de la SARL Phebus et de M. X..., il ressort des pièces produites que suivant procès verbal de difficultés et de défaut dressé le 27 juin 2007, Me B...a constaté que la régularisation par acte authentique de la vente objet de la promesse du 21 septembre 2006 n'a pas été souscrite ; que le même jour, les deux chèques de 15. 000 euros remis par M. A...et M. X...étaient déposés par M. Z...sur le compte bancaire de la SCI Guymar ; que revenus impayés, ils ont à nouveau été présentés à l'encaissement le 30 novembre 2007 pour l'un et le 17 décembre 2007 pour l'autre et encore rejetés ; qu'il est constant que si pour des motifs constants relevant strictement du droit cambiaire, les oppositions formées par les tirés pour perte puis utilisation frauduleuse, en suite des remises successives à l'encaissement de ces chèques, ont été levées et le paiement desdits chèques ordonné par le juge des référés, la présentation à l'encaissement de ces chèques dépourvus de toute contrepartie et, au surplus, le jour même où la non réitération de la vente était avérée, est incontestablement abusive et constitue à l'endroit de M. Z...une faute au sens des dispositions de l'article 1382 du code civil ; que M. X...justifie qu'ensuite du rejet de ce chèque pour défaut de provision suffisante, une interdiction d'émettre des chèques pendant 5 ans lui a été notifiée le 22 août 2008 ; que le rejet du chèque tiré sur le compte de la SARL Phebus a forcément entraîné pour elle les mêmes conséquences sur le plan du droit cambiaire ; que ces conséquences constituent indéniablement pour les demandeurs un préjudice tenant aux difficultés de gestion occasionnées qu'il convient de réparer par l'attribution à chacun de la somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts à la charge de M. Z...qu'il n'y a pas lieu, étant le bénéficiaire et le porteur desdits chèques, de mettre hors de cause ; qu'en ce qui concerne le préjudice matériel réclamé par M. X...à hauteur de la somme de 3. 964, 63 euros, l'examen des relevés de son compte bancaire qu'il produit du 20 juillet 2008 au 20 mars 2009 ne permet pas d'imputer l'ensemble des frais bancaires débités au seul rejet du chèque en question de 15. 000 euros ; qu'en effet, les frais de rejet de ce chèque se sont élevés à la somme de 50 euros, et le surplus des frais débités sont liés au rejet d'un autre chèque le même jour que le chèque litigieux, à des dépassements de découvert autorisé (commissions d'interventions), à des rejets de prélèvements et à des intérêts débiteurs dont il n'est pas démontré que le débit de la seule somme de 50 euros au titre des frais afférents à ce chèque et l'interdiction d'émettre des chèques sont à l'origine ; que le préjudice matériel subi par M. X...correspond donc aux frais strictement débités par sa banque au titre du rejet du chèque, soit à la somme de 50 euros au paiement de laquelle M. Z...sera condamné en réparation de ce préjudice ; que par ailleurs, en tant que de besoin puisque les chèques en question sont manifestement périmés en application des dispositions de l'article L. 131-59 du code monétaire et financier, M. Z...sera condamné à restituer à la SARL Phebus et à M. X...les chèques qu'ils ont respectivement émis le 21 septembre 2006 ;
1°) ALORS QUE la faute de la victime qui a concouru à la réalisation du dommage exonère partiellement l'auteur du dommage de sa propre responsabilité ; qu'en se bornant à énoncer, pour condamner M. Z...à réparer l'entier préjudice résultant de l'encaissement des deux chèques, que la qualité de professionnel de l'immobilier de MM. X...et A...n'affectait ni la faute commise par M. Z...ni les préjudices retenus, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fait pour ces professionnels de l'immobilier d'émettre sciemment des chèques sans provision ne constituait pas une faute ayant contribué aux conséquences dommageables de leur encaissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du code civil ;
2°) ALORS QUE, tout jugement doit être motivé ; qu'en déduisant le préjudice personnel de la société Phebus résultant de l'encaissement par M. Z...du chèque de 1. 500 euros de celui justifié par M. X...seul, sans préciser sur quel élément de preuve elle se fondait pour retenir le préjudice personnel de cette société, la cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La SCI Guymar fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à verser à la SCI Rodilhan 13 les sommes de 80. 000 euros au titre de la clause pénale stipulée à la promesse synallagmatique de vente et de 50. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants contestent par ailleurs l'application de la clause pénale au bénéfice de la SCI Rodilhan 13 alors que la vente ne pouvait, au visa de l'article 1596 du code civil, être conclue le 21 septembre 2006 avec M. Jérôme X...qui intervenait tant dans la société titulaire du mandat de vente que dans le SCI Rodilhan 13, en cours de formation, qui se portait acquéreur ; que c'est cependant à juste titre que les intimés soutiennent que la validité de l'acte du 21 septembre 2006 ne peut plus être remise en cause au visa des dispositions de l'article 1596 du code civil, alors que la nullité fondée sur ces dispositions est une nullité relative qui se prescrit par cinq ans et qui a commencé à courir à compter du jour où l'acte irrégulier a été passé et qu'ainsi l'action en nullité est aujourd'hui prescrite ; que c'est vainement que les intimés font observer que le dispositif de leurs conclusions du 19 novembre 2009 visait expressément les dispositions de l'article 1596 du code civil, moyen que le premier juge aurait rejeté par une motivation révélatrice d'une erreur de droit, alors que le dispositif de leurs conclusions, comme d'ailleurs le corps même de celles-ci ne formalise aucune demande conforme aux dispositions de l'article 753 du code de procédure civile tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente, et que la référence à ces dispositions avait en réalité pour seul objet de dénoncer le comportement de M. X...sans en tirer de conséquences quant à la validité de l'acte, étant observé que, comme le font remarquer les intimés, une demande de nullité était susceptible de contredire la demande de condamnation au titre de l'émission des chèques ; qu'il s'en déduit que la validité de l'acte du 21 septembre ne peut plus être contestée ; que les premiers juges ont très exactement, par des motifs que la cour adopte, relevé que la SCI Guymar n'avait pas procédé à l'ensemble des formalités prévues aux dispositions de l'article 10- I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, issues de la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, permettant aux locataires d'exercer leur droit de préemption ou d'y renoncer, alors que la SCI Rodilhan 13 avait satisfait à ses propres obligations en obtenant un prêt professionnel auprès du Crédit Mutuel et en renonçant à la clause d'obtention d'un permis de construire, et qu'ainsi, l'absence de réitération était imputable à la seule SCI Guymar ; qu'il convient par voie de conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Guymar à payer à la SCI Rodilhan 13 la somme de 80. 000 euros, montant de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique du 21 septembre 2006, étant observé, comme l'ont fait les premiers juges, que la SCI Guymar ne fait valoir aucun argument ni aucun élément au soutien de sa demande subsidiaire en réduction de cette clause pénale, laquelle ne paraît nullement excessive ; que par ailleurs, les premiers juges ont exactement relevé que la SCI Guymar avait, en s'abstenant de respecter les formalités légales nécessaires, commis une faute au sens des dispositions de l'article 1382 du code civil l'obligeant à réparer le préjudice qui en découle, préjudice distinct de la seule application de la clause pénale, laquelle n'a pas vocation à réparer le préjudice tenant à la plus-value qui devait être réalisée sur l'opération de revente que la SCI Rodilhan 13 projetait ; que les premiers juges ont exactement retenu que la réitération de la vente n'était nullement acquise et certaine en considération, notamment, de l'existence du droit de préemption des locataires et que le préjudice invoqué ne pouvait s'analyser que comme une perte de chance de réaliser la plus-value ultérieurement constatée à l'occasion d'une vente aux époux Y..., et qu'ils ont à juste titre indemnisé cette perte de chance par l'allocation, à titre de dommages-intérêts au profit de la SCI Rodilhan 13, d'une somme de 50. 000 euros ; que le jugement entrepris sera par voie de conséquence également confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur l'exécution de la clause pénale, la promesse synallagmatique de vente en date du 21 septembre 2006 énonce l'intervention de la réalisation de la vente par acte authentique entre le 20 et le 30 mai 2007 au plus tard, et stipule expressément qu'« au cas où l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 80. 000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil », cette mise en demeure devant aux termes de ces dispositions contractuelles être adressées par lettre recommandée avec accusé de réception ; que ce compromis prévoyait par ailleurs les conditions suspensives suivantes ; qu'au titre des conditions suspensives générales ¿ urbanisme ¿ le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne révèlent l'existence d'aucune servitudes susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble, de le déprécier gravement ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur envisage de lui donner ¿ préemption ¿ tous les organismes ou collectivités ou de toutes personnes physiques ou morales titulaires d'un droit de préemption, renoncent à exercer ce droit, précisant qu'en cas d'exercice de ce droit de préemption, la promesse de vente deviendrait caduque ¿ servitudes-hypothèque ¿ l'examen des titres et de l'état hypothécaire ne révèle pas l'existence de servitudes conventionnelles autres que celles déclarées au présent acte, et l'existence d'hypothèques ou autres sûretés que le prix de vente ne permettrait pas de rembourser intégralement en principal, intérêts et accessoires, que des études en matière d'insectes xylophages et d'amiante soit réalisées, que l'acquéreur obtienne un permis de construire, sur une partie du terrain, pour un bâtiment d'une Shon de 450 m ² devant comprendre 8 appartements, que soit produit le certificat de conformité suite à la délivrance du permis de construire du 5 mai 1999, que l'acquéreur obtienne un prêt d'une somme maximum de 1. 600. 000 euros ; qu'ainsi qu'il était précédemment exposé, suivant procès verbal de difficultés et de défaut dressé le 27 juin 2007, Me B..., notaire associé à Marguerittes, a constaté, en présence de M. Z..., ès qualité de représentant de la SCI Guymar, et de M. A..., que la régularisation par acte authentique de la vente objet de la promesse du 21 septembre 2006 n'a pas été souscrite ; que la SCI Guymar soutient ainsi que la non réitération de la vente incombe à la SCI Rodilhan 13 ; que ceci étant, par un courrier du 19 juin 2007, qualifié de « mise en demeure », adressé à la SCI Guymar en recommandé avec accusé de réception, et dont cette dernière ne dénie ni l'existence, ni sa réception effective, la SCI Rodilhan 13 expose que malgré la demande formée par son notaire, Me C..., de régularisation de la vente par acte authentique, cette réitération n'a pu avoir lieu au motif que la SCI Guymar n'a rempli aucune des obligations qui lui incombaient, soit la fourniture de la déclaration de conformité des travaux prévus au compromis, ainsi que la purge des droits de préemption des locataires de meublés et la délivrance des congés pour vendre ; qu'aux termes de ses écritures, la SCI Rodilhan 13 sollicite l'exécution des dispositions contractuelles au titre de la clause pénale au motif que la SCI Guymar n'a pas satisfait, en ce qui la concerne, à la condition suspensive relative à la purge des droits de préemption, et particulièrement celui des locataires en place, d'ordre public ; qu'à cet égard, la SCI Rodilhan 13 a régulièrement communiqué et versé aux débats les dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, issues de la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, dite loi Aurillac, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, selon lesquelles en cas de vente dans sa totalité et en une seule fois d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte de plus de 10 logements, comme en l'espèce, au profit d'un acquéreur qui ne s'engage pas à proroger les baux à usage d'habitation en cours pour une durée de six ans, les locataires disposent d'un droit de préemption qui oblige le bailleur à leur notifier les conditions de la vente et leur faire une offre de vente du logement qu'ils occupent, valable quatre mois, la SCI Rodilhan 13 signifiant, à défaut de l'avoir conclu précisément, que la SCI Guymar devait satisfaire à ses obligations et étant constant par ailleurs que contrairement aux affirmations des défendeurs sur ce point, le droit de préemption issue de la loi dite Aurillac concerne bien tous les propriétaires ; que si le compromis de vente du 21 septembre 2006, au chapitre « propriété-jouissance » a prévu que « l'entrée en jouissance s'effectuera le même jour par la perception des loyers le jour de la signature de l'acte authentique de réalisation, ledit bien étant loué à différentes personnes, aux termes de baux dont l'acquéreur déclare avoir pris connaissance, et en faire son affaire personnelle » et que « les dépôts de garantie éventuellement versés par les locataires seront restitués par le vendeur à l'acquéreur le jour de la régularisation authentique des présentes », aucune disposition ne fait état de l'engagement de la SCI Rodilhan 13 de proroger les baux d'habitation en cours pour une durée de six ans, ainsi que le soutient Me B...; qu'il convient à cet égard de relever que, s'agissant d'une disposition essentielle du dispositif de l'article 10-1 précité de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 puisque cet engagement conditionne l'existence même du droit de préemption, si telle avait été l'intention de la SCI Rodilhan 13, cet engagement aurait figuré au compromis et la purge des droits de préemption n'aurait pas été posée comme condition suspensive ; que d'ailleurs, dans un courrier en date du 25 mai 2007, adressé à Me B..., Me C..., notaire de la SCI Rodilhan 13, expose l'impossibilité pour cette société « de régulariser l'acte authentique de vente, puisque les conditions suspensives prévues au compromis ne sont pas réalisées et notamment celles concernant la purge de tous les droits de préemption » et confirme qu'« elle ne veut pas prendre un engagement de louer pendant 6 ans qui n'était pas prévu dans le compromis et dont elle dit ne pas avoir été informée lors de l'avant-contrat » ; que les dispositions précitées de la promesse de vente, concernant le maintien des baux en cours, ne peuvent ainsi s'entendre que dans l'hypothèse où les locataires déclineraient l'offre de vente notifiée en application des dispositions de la loi du 31 décembre 1975 précédemment évoquée, et se maintiendraient dans les lieux dans les termes de leur contrat de location initial, étant rappelé que la condition suspensive consistait dans le renoncement au droit de préemption, la SCI Rodilhan 13 souhaitant acquérir l'immeuble dans son intégralité ; que force est de constater que la SCI Guymar ne justifie nullement avoir procédé à l'ensemble des formalité prévues aux dispositions légales précitées, permettant aux locataires d'exercer leur droit de préemption ou d'un renoncer, et admet elle-même ne pas les avoir accomplies ; qu'il ressort d'ailleurs de courriers en date du 10 mai 2007, adressés par la SCI Rodilhan 13 à la SCI Guymar et à Me B..., que la réitération de la vente par acte authentique était effectivement empêchée du fait du non-respect par le vendeur des dispositions précitées de la loi dite Aurillac, et ce, malgré plusieurs réunions organisées entre les parties ; qu'en conséquence, alors que la SCI Rodilhan 13, d'une part, justifie par une attestation en date du 10 janvier 2007 avoir obtenu un prêt professionnel de 824. 000 euros auprès du Crédit Mutuel, d'autre part, expose avoir renoncé à la clause d'obtention du permis de construire, et au total justifie ainsi avoir satisfait à ses propres obligations, ce que les défendeurs ne contestent nullement, il est établi que la non-réitération de l'acte authentique est bien du fait de la SCI Guymar, qui n'a pas exécuté les formalités nécessaires à la purge des droits de préemption, ceci fondant les déclarations de M. A..., présent en qualité de gérant de la SCI Rodilhan 13, lors du procès verbal de difficulté dressé le 27 juin 2007, selon lesquelles « la régularisation de l'acte ne pouvait avoir lieu dans les conditions actuelles » ; qu'alors que la SCI Guymar a conformément aux dispositions contractuelles, été mis en demeure par le courrier précité du 19 juin 2007, de satisfaire à ses obligations, il y a lieu de condamner cette dernière à payer à la SCI Rodilhan 13 la somme de 80. 000 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente du 21 septembre 2006, étant relevé que la SCI Guymar n'a fait valoir aucun argument, ni aucun élément au soutien de sa demande subsidiaire en réduction de cette clause pénale ; que, sur le préjudice matériel de la société Rodilhan 13, suivant promesse synallagmatique de vente sous seing privé en date du 14 mars 2007, la SCI Rodilhan 13 s'est engagée à vendre à M. et Mme Y..., qui se sont engagés à l'acquérir, l'ensemble immobilier objet du compromis précédemment évoqué en date du 21 septembre 2006, et ce, notamment sous le condition suspensive de la réitération par acte authentique de cette précédente vente au profit de la SCI Rodilhan 13 ; que le prix convenu était de 1. 050. 000 euros, payable comptant à la signature de l'acte authentique, qui devait intervenir au plus tard le 8 juin 2007 ; que la promesse prévoyait par ailleurs la réalisation aux frais du vendeur, de travaux de réfection et l'installation électrique et de peinture sur tous les appartements, suivant des devis joints à l'acte, ainsi que la peinture du portail d'entrée et du portillon, et ce, dans les six mois de la signature de l'acte ; qu'étant constant que la vente entre la SCI Guymar et la SCI Rodilhan 13 suivant le promesse du 21 septembre 2006, n'étant finalement pas intervenue, la condition suspensive tenant à cette acquisition préalable n'a pas été exécutée et la vente objet de le promesse en date du 14 mars 2007, n'a donc pas pu être régularisée en la forme authentique ; qu'ainsi qu'il a été précédemment exposé, la non-réalisation de la condition suspensive issue de la promesse du 21 septembre 2006 relative aux droits de préemption des locataires ne tient pas au fait que ces locataires n'auraient pas renoncé à exercer ce droit, entraînant, conformément aux dispositions contractuelles, la caducité de la promesse de vente, mais au fait que la SCI Guymar s'est refusée à exécuter les formalités prévues aux dispositions de la loi Aurillac qui auraient permis aux locataires, le cas échéant, de renoncer à leur droit de préemption ; que le fait de s'être volontairement abstenue de respecter les formalités légales nécessaires à l'exécution de conditions suspensives constitue à l'endroit de la SCI Guymar une faute, au sens des dispositions de l'article 1382 du code civil, qui l'oblige à réparer le préjudice qui en découle ; qu'à cet égard, il est constant que la SCI Rodilhan 13 n'a ainsi pas réalisé la plus-value escomptée en suite de la vente aux époux Y..., qui ressort, déduction du coût des travaux évalué à la somme de 47. 690, 50 euros, à la somme de 202. 309, 50 euros ; que ceci étant, si les acquéreurs ne recouraient à aucun emprunt dans le cadre de cette seconde acquisition, ne donnant lieu à aucune condition suspensive de ce point de vue, cette promesse de vente comportait d'autres conditions suspensives, dont notamment celles ayant trait à l'absence de droit de préemption légal ou conventionnel et à la purge des droit de préemption des locataires dans le cadre expressément visé de la loi du 13 juin 2006 ; qu'il est ainsi constant que la réitération de la vente n'était nullement acquise et certaine tenant notamment l'existence du droit de préemption de locataire tel que précédemment exposé : qu'ainsi, le préjudice de la SCI Rodilhan 13 s'analyse en une perte de chance de réaliser la vente avec les époux Y...et de concrétiser la plus-value précitée ; qu'il lui sera en conséquence alloué à titre de dommages et intérêts la somme de 50. 000 euros ;
1°) ALORS QUE, dans leurs conclusions, la SCI Guymar et M. Z...n'invoquait l'irrégularité de la promesse synallagmatique de vente que par voie d'exception (pp. 6-8-11) ; qu'en énonçant, pour dire que la validité de l'acte du 21 septembre 2006 ne pouvait plus être contestée, que la nullité relative fondée sur l'article 1596 du code civil se prescrit par cinq ans et a commencé à courir à compter du jour où l'acte irrégulier a été passé, de sorte que l'action en nullité est aujourd'hui prescrite, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la clause pénale prévue à la promesse de vente stipulait qu'au cas où l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 80. 000 euros ; qu'en condamnant la SCI Guymar au versement d'une somme de 80. 000 euros au titre de la clause pénale, après avoir relevé que la méconnaissance des obligations relatives à la purge du droit de préemption des locataires de l'immeuble objet de la promesse de vente rendait impossible la réitération de l'acte en la forme authentique, la cour d'appel, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que les conditions d'application de la clause pénale n'étaient pas réunies, violant ainsi les articles 1134, 1152 et 1226 du code civil ;
3°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (conclusions page 11), la SCI Guymar demandait à la cour d'appel de dire et juger que les intimés ne sauraient demander l'application de la clause pénale à leur bénéfice, au regard de l'irrégularité affectant le compromis signé par M. Jérôme X...en violation de l'article 1596 du code civil alors qu'il était titulaire au titre de la société Manduel Immobilier d'un mandat de vente en cours de validité confié par la SCI Guymar, et de les débouter pour le même motif de leur demande de dommages-intérêts ; qu'en condamnant la SCI Guymar à verser une somme de 50. 000 euros à la SCI Rodilhan 13 en raison de ce que son abstention à purger le droit de préemption des locataires avait privé cette dernière d'une chance de réaliser une plus-value lors de la revente ultérieure de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions précitées, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
M. Z...et la SCI Guymar font grief à l'arrêt confirmatif attaqué de les avoir déboutés de leur appel en garantie dirigé contre Me B...et de leur demande tendant à la condamnation de celui-ci à leur verser la somme de 200. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI Guymar et M. Z...estiment que les droits de préemption quels qu'ils soient sont expressément mentionnés aux actes par le notaire rédacteur pour l'information de l'une et l'autre partie et que ce dernier se charge généralement d'en assurer l'effectivité ; qu'ils en déduisent qu'en ne mettant pas en évidence par le truchement d'une condition suspensive l'obligation du bailleur de notifier au preneur leur faculté de préempter, le notaire a commis une faute au bénéfice de laquelle ils demandent à être relevés et garantis des condamnations prononcées à leur encontre et sollicitent en outre, au titre de la perte de chance correspondant au fait que le bien n'a pu être vendu que beaucoup plus tard et à un prix largement inférieur, la condamnation de Me B...au paiement d'une somme de 200. 000 euros ; que les intimés soutenant également que le notaire avait manqué à ses obligations, sollicitent, pour ce qui les concerne, la condamnation de ce dernier au paiement solidaire, avec la SCI Guymar, des condamnations prononcées au profit de la SCI Rodilhan 13 ; (¿) que les premiers juges ont écarté à juste titre l'affirmation de Me B...selon laquelle la SCI Rodilhan 13 se serait engagée à maintenir les baux pendant une durée de six années, alors qu'aucune disposition du contrat ne mentionne expressément un tel engagement ; que pour autant, l'acte mentionne expressément l'existence « de divers baux dont l'acquéreur déclare en avoir pris connaissance et en faire son affaire personnelle » et a prévu en son article « Conditions suspensives générales » une condition particulière tenant au droit de préemption selon laquelle « tous organismes ou collectivités publiques ou privées et toutes personnes physiques ou morales titulaires d'un droit de préemption renoncent à exercer ce droit. Si le bénéficiaire d'un droit de préemption déclarait exercer son droit aux prix et conditions fixés aux présentes, vendeur et acquéreur reconnaissent que le présent acte sera caduc, sans indemnités de part et d'autre. Si le bénéficiaire d'un de ces droits de préemption décidait de faire valoir son droit en discutant le prix ou les conditions de la vente, en application des textes ou conventions les régissant, les présentes deviendront caduques et les soussignés seront déliés, sans indemnité de part et d'autre, de leurs engagements réciproques » ; que les premiers juges ont rappelé à juste titre que l'exécution des formalités issues des dispositions légales se rapportant à ce droit de préemption sont à la charge du bailleur, en l'occurrence la SCI Guymar, et non à celle du notaire et que l'absence de réitération de la vente résulte du seul fait de la SCI Guymar, qui n'a pas exécuté la condition suspensive relative au renoncement aux droits de préemption, l'acte du 21 septembre 2006 étant lui-même parfaitement régulier et efficace, et qu'il en aurait été différemment si l'acte authentique avait été signé sans que les locataires aient été à même d'exercer leurs droits de préemption ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant qu'en sa qualité d'officier public, il appartient au notaire de garantir la régularité et l'efficacité des actes qu'il reçoit ; que ceci étant, en l'espèce, l'acte authentique en suite de la promesse de vente du 21 septembre 2006 n'a pas été régularisé, ainsi qu'il a été précédemment exposé, à raison de la non exécution de la condition suspensive relative au renoncement aux droits de préemption ; que l'exécution des formalités issues des dispositions légales afférentes à ce droit de préemption étant à la charge du bailleur, soit en l'espèce la SCI Guymar, la non réitération de la vente est en conséquence le fait de cette seule société ; qu'il en aurait été autrement si l'acte authentique avait été signé sans que les locataires aient été à même d'exercer leurs droits de préemption dans les conditions précitées de la loi du 13 juin 2006 ; qu'ainsi, si les affirmations de Me B...aux termes de ses écritures quant à l'engagement manifestée par la SCI Rodilhan 13 de maintenir les baux pendant une durée de six années, ainsi qu'il était précédemment relevé, ne sont en aucun cas conformes aux dispositions de la promesse de vente, et sont par conséquent inexactes, il n'est démontré la réalité d'aucun agissement, ni d'aucune carence de la part du notaire de nature à caractériser une faute propre à engager sa responsabilité professionnelle ;
ALORS QU'afin d'assurer l'efficacité de la promesse de vente dont il est le rédacteur, le notaire est tenu d'une obligation d'information et de conseil sur les conditions suspensives dont le vendeur est débiteur ; qu'en considérant, pour écarter la faute du notaire, que seule la SCI Guymar devait accomplir les formalités nécessaires à la purge du droit de préemption des locataires de l'immeuble en application de la loi du 31 décembre 1975 et que le notaire ne devait que vérifier, lors de la réitération de l'acte en la forme authentique, l'accomplissement de ces formalités, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
