LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société civile immobilière (SCI) X..., et M. et Mme X...de ce qu'il se désistent partiellement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., Mme Z..., épouse Y..., et la société Restaurant BCDE ;
Donne acte à la SCP H..., mandataire judiciaire de la SCI X...de sa demande en reprise d'instance ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 16 octobre 2013), que, par acte du 31 octobre 2000, la SCI Les Papeliers, qui a donné à bail à la société Restaurant BCDE (société BCDE) l'immeuble dans lequel était exploité un fonds de commerce, a consenti à M. X...une promesse unilatérale de vente de l'immeuble ; que M. X...a levé l'option le 9 octobre 2002 ; que la SCI X...(qui s'est substituée à M. X...) a obtenu, par jugement du 21 février 2003, que la vente soit déclarée parfaite ; que cette vente a été reçue par acte authentique du 1er mars 2003 ; qu'une promesse de vente de l'immeuble a été conclue le 17 février 2007 entre la SCI X...et M. Y...qui a préalablement acheté le fonds de commerce ; que, soutenant que l'immeuble construit était plus vaste que la surface autorisée par le permis de construire, M. et Mme Y...ont assigné la société BCDE, la SCI X...et M. X...en nullité de la vente du fonds de commerce et en indemnisation ; que la SCI X...et M. X...ont assigné la SCI Les Papeliers en annulation ou résolution de la vente du bien et M. A..., notaire, en indemnisation de leurs préjudices ; que les procédures ont été jointes ; que, postérieurement au jugement contre lequel ils ont formé appel, la SCI X..., M. et Mme X...et la société BCDE ont assigné M. B..., notaire, gérant de la SCI Les Papeliers, en indemnisation ; que l'affaire a été renvoyée devant la cour d'appel pour jonction ;
Attendu qu'ayant relevé que l'acte authentique de vente du 1er mars 2003 indiquait que « M. Daniel X...déclare parfaitement connaître les avantages et inconvénients de l'immeuble vendu, en sa double qualité de gérant de la société acquéreur et de la société BCDE, locataire depuis le 1er novembre 2000 » et que « les parties, et spécialement l'acquéreur, reconnaissent avoir parfaite connaissance de la situation du bien vendu au regard des règles d'urbanisme, et notamment par la consultation qu'elles ont faite du plan local d'urbanisme applicable à la commune d'Epinal Zone NB et INDa ; qu'elles dispensent en conséquence le notaire soussigné d'analyser et d'annexer aux présentes une note de renseignement d'urbanisme, déclarant vouloir en faire leur affaire personnelle en le déchargeant de toute responsabilité à ce sujet », la cour d'appel, qui en a déduit que les acquéreurs avaient reconnu qu'ils avaient, lors de la signature de cet acte, connaissance de la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme, a pu, par ces seuls motifs, d'une part, retenir que le vendeur n'avait pas dissimulé d'informations et avait satisfait à son obligation de délivrance, et que les acquéreurs n'avaient pu se méprendre sur l'existence des autorisations administratives relatives à la régularité de la construction, d'autre part, rejeter les demandes formées contre MM. A... et
B...
;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la cinquième branche du moyen unique qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI X..., M. et Mme X...et la société H..., ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour la SCI X..., M. et Mme X...et la SCP H..., ès qualités,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X...et la SCI X...de leurs demandes, fins et conclusions concernant l'annulation ou la résolution de la vente de l'immeuble sis à Epinal, lieu-dit Uzéfaing et d'Avoir rejeté toutes leurs demandes y afférentes contre la SCI LES PAPELIERS, Maître Daniel A...et Maître Jacques B....
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la situation de l'immeuble :- Attendu qu'il ressort des actes apportés au dossier que l'immeuble objet du litige est situé sur le territoire de la commune d'Epinal, sur deux parcelles cadastrées D numéro 115 et D numéro 116, lieudit « Uzéfaing » ; que les constructions ont été édifiées dans les années 1971 à 1973 et de 1986 à 1988 ; Qu'il ressort de ces mêmes documents qu'un permis de construire a été délivré le 31 mai 1972, sous le respect d'un certain nombre de conditions concernant les dispositifs de sécurité ; qu'en revanche, aucun document d'urbanisme n'a pu être fourni et qu'il n'est pas contesté que les constructions édifiées postérieurement à 1972 l'ont été sans autorisation de l'administration compétente pour délivrer la ou lesdites autorisations ; Attendu qu'il ressort d'une déclaration établie le 5 février 1991 par Monsieur Jean C...et destinée au centre des impôts fonciers que la surface construite sur la base de ce permis de construire s'établissait à 250 m2, outre 60 m2 au titre de réserves et de garage ; qu'il résulte d'un document de même nature, établi en janvier 2008 après examen des lieux par un géomètre du cadastre, et d'un courrier en date du 28 janvier 2008 émanant du centre des impôts fonciers d'Epinal, que la « surface totale du bien » s'établit à 1347 m2 dont 747 m2 construits et 600 m2 de parking ; Qu'il ressort également du document issu de l'intervention du géomètre des services fiscaux, ainsi que d'un plan masse établi en novembre 2008 par Monsieur Claude D..., géomètre-expert, que les extensions construites sont édifiées en limite de propriété ; Attendu qu'il ressort du dossier que l'ensemble immobilier n'est relié ni au réseau d'adduction d'eau ni à un réseau d'évacuation des eaux usées ; que, s'agissant de l'alimentation en eau, l'immeuble dispose d'un captage à partir d'une source ne permettant pas, aux termes d'une analyse effectuée les 27 août 2007 et 14 avril 2008 et d'assurer la potabilité de l'eau ainsi captée ; que, s'agissant de l'évacuation des eaux usées, il ressort d'un diagnostic effectué le 26 février 2009 par un technicien de la société Lyonnaise des Eaux sous le contrôle du syndicat mixte d'assainissement non collectif des Vosges que l'installation ne répond pas « à la réglementation actuelle ou à celle en vigueur à l'époque de sa réalisation » ;
Attendu qu'il ressort du dossier que l'immeuble se situe, sur le cadastre de la commun d'Epinal tel qu'il ressort d'une délibération du conseil de cette commune du 2 février 2006, que l'immeuble est construit en zone NB-IND, ce classement permettant une reconstruction des immeubles sinistrés, sous réserve du respect d'une distance minimale vis-à-vis de la limite parcellaire de 4 mètres ; Attendu qu'il ressort des dispositions des dispositions de l'alinéa f) de l'article L 111-12 du code de l'urbanisme, qui sont certes issues de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 mais sont applicables aux situations existantes lors de sa promulgation, que si un permis de construire ou une déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; Attendu qu'il ressort donc de ce qui précède que l'immeuble ne peut, si tant est que les conditions posées lors de la délivrance du permis de construire en 1972 aient été remplies, aujourd'hui faire l'objet ni d'une extension ni d'une reconstruction sur une surface équivalente à 59 % (437/ 747 m2) de sa surface (¿). « Sur les demandes dirigées à l'encontre de la SCI Les Papeliers, Maître Jacques B...et Maître Daniel A...;- attendu que la SCI X...demande de voir prononcer l'annulation de la vente de l'immeuble pour dol en ce que la SCI Les Papeliers et son gérant, qui exerce la profession de notaire, ont sciemment dissimulé la situation administrative exacte de l'immeuble, et notamment l'absence de permis de construire ; que subsidiairement elle demande de voir prononcer l'annulation de la vente pour erreur en ce qu'elle s'est légitimement mépris sur l'existence d'un permis de construire valable ; que plus subsidiairement elle demande de voir prononcer la résolution de la vente en ce que la SCI Les Papeliers a manqué à son obligation de délivrance en lui vendant un immeuble qui ne disposait pas d'un permis de construire valable ; Attendu que, par acte reçu le 31 octobre 2000 par Maître A..., notaire à Mirecourt, la SCI Les Papeliers a promis de façon ferme et définitive de vendre à Monsieur Daniel E..., avec faculté pour celui-ci de se substituer toute personne morale, l'immeuble à usage commercial sis à Epinal lieudit « Uzéfaing », le bénéficiaire ayant la liberté de lever ou non l'option ; Que Monsieur Daniel X...et Madame Evelyne F..., agissant pour le compte de la SCI X...en formation, ont levé l'option le 9 octobre 2002 ; Que la SCI Les Papeliers a refusé d'exécuter la promesse de vente ; Que la SCI X..., régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'Epinal le 7 mars 2003 et qui a déclaré reprendre les engagements pris en son nom, a fait citer la SCI Les Papeliers devant le tribunal de grande instance d'Epinal et que cette juridiction, par jugement du 21 février 2003, a ordonné à la SCI Les Papeliers de signer l'acte authentique préparé par Maître G..., notaire à Thaon-Les-Vosges ; Attendu que cet acte a été reçu le 1° mars 2003 ; Qu'en page 3, il est précisé que « Monsieur Daniel X...déclare parfaitement connaître les avantages et inconvénients de l'immeuble vendu, en sa double qualité de gérant de la société acquéreur et de la Sarl Restaurant BCDE, locataire depuis le 1° novembre 2000 » ; Qu'en page 5, au paragraphe urbanisme, il est précisé que « les parties, et spécialement l'acquéreur, reconnaissent avoir parfaite connaissance de la situation du bien vendu au regard des règles d'urbanisme, et notamment par la consultation qu'elles ont faite du plan local d'urbanisme applicable à la commune d'Epinal Zone NB et INDa ; elles dispenses en conséquence le Notaire soussigné d'analyser et d'annexer aux présentes une note de renseignement d'urbanisme, déclarant vouloir en faire leur affaire personnelle en le déchargeant de toute responsabilité à ce sujet » ; Attendu qu'il ressort de ces mentions que les acquéreurs ont expressément reconnu qu'ils avaient lors de la signature de cet acte connaissance de la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme, et donc en particulier d'une part de la nature des autorisations administratives concernant la construction de l'immeuble, et notamment l'emplacement de l'immeuble, et d'autre part la situation de l'immeuble par rapport aux obligations relatives notamment au respect des règles environnementales ; Qu'en conséquence, ils ne peuvent dès lors ni prétendre que le vendeur aurait dissimulé des informations sur ces éléments, ni qu'ils ont pu se méprendre sur l'existence des autorisations administratives relatives à la régularité de la construction ; Attendu par ailleurs que l'acquéreur ayant déclaré parfaitement connaître la situation notamment administrative de l'immeuble, il y a lieu de dire que la délivrance est conforme et que la SCI Les Papeliers a satisfait à son obligation sur ce point. Attendu que le fait de contraindre la SCI Les Papeliers à exécuter la promesse de vente contenue dans l'acte du 31 octobre 2000 ainsi que les déclarations contenues dans l'acte du 1° mars 2003, qui constitue un acte autonome par rapport à l'acte précédent, caractérisent un accord de volonté renouvelé de la part de Monsieur Daniel X...; Attendu enfin que Maîtres Jacques B...et Daniel A...ont commis un faux en ce que l'acte du 31 octobre 2000 a été reçu par Maître B...et non, comme l'acte l'indique, par Maître A...; Mais attendu qu'il ressort de l'ordonnance rendue dans le cadre de la procédure pénale engagée par les époux X...que les éléments soumis à la juridiction, dont certains sont produits dans le cadre de la présente procédure, ne permettent pas d'établir ce fait, étant précisé qu'il n'est pas contraire à la déontologie des notaires qu'un professionnel intéressé personnellement à l'acte authentique sollicite l'un de ses confrères pour recevoir l'acte en ses lieu et place ; que les éléments de la présente procédure ne permettent pas davantage d'établir les faits allégués par les appelants ».
ET AUX MOTIFS A VOULOIR LES SUPPOSER ADOPTES QUE « La SCI X..., qui n'a pas été partie à l'acte lors de sa signature, mais s'est ultérieurement substituée à Monsieur X...pour le bénéfice de la promesse de vente, invoque tout d'abord la fausseté de la mention selon laquelle cet acte a été passé en présence de Maître A...; Cependant, selon les dispositions de l'article 1319 du Code civil, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux des faits accomplis par le notaire lui-même ; Selon les affirmations non contestées Maître A..., une procédure pénale pour faux en écriture publique a été engagée contre lui, mais n'a pas prospéré ; Il ne peut donc être tenu compte des simples affirmations de la SCI X...contestant la régularité formelle de l'acte ¿ Par ailleurs la SCI X...reproche à Maître A...(mais également à Maître Jacques B..., qui n'étant pas partie à la procédure ne peut voir sa responsabilité recherchée, conformément aux dispositions de l'article 14 du Code de procédure civ ile) de ne pas avoir vérifié l'existence d'un permis de construire portant sur l'ensemble des bâtiments existants faisant l'objet de la promesse de vente du 31 octobre 2000, ni d'un captage d'eau potable et d'un raccordement au réseau d'assainissement, et d'avoir ainsi manqué à son obligation de conseil ; Pour que cette responsabilité puisse être retenue, il incombe à la SCI X...d'établir une faute professionnelle du notaire, rattachée par un lien de causalité au préjudice qu'elle invoque ; L'établissement d'une promesse de vente, que la levée d'option qu'elle prévoit transformera en vente parfaite entraînant le transfert de propriété, ainsi que l'a décidé le Tribunal de grande instance d'EPINAL dans son jugement du 21 février 2003, est susceptible d'engager la responsabilité du notaire ; Cependant, et ce malgré la rédaction du dispositif des conclusions de Maître A..., les parties concernées s'accordent à dire qu'en l'espèce son rôle s'est limité à l'authentification d'un acte préalablement préparé par son confrère Maître B...(dernières écritures de la SCI LES PAPELIERS en page 7, de la SCI X...en page 6 et en page 14, et de Maître A...en page 11) ; Maître A...ne soutient pas que lors de la réception de cet acte il se serait soucié de se faire communiquer le permis de construire, expliquant au contraire que la pratique notariale habituelle l'en dispensait ; Lorsque la vente sera réitérée par acte authentique le 1er mars 2003, Maître G...ne procèdera d'ailleurs pas différemment ; Mais il est constant qu'un permis de construire avait bien été délivré, et quand bien même il en aurait demandé la communication, il n'est pas démontré qu'un élément quelconque aurait pu attirer l'attention du notaire, qui n'est pas tenu de procéder sur place à un examen des lieux, quant à son inadéquation avec le bâtiment effectivement construit ; Il ne peut donc être fait grief à Maître A...de ne pas avoir procédé à une vérification qui n'aurait pas permis d'éviter le préjudice invoqué ; Il en va de même en ce qui concerne l'alimentation en eau potable et le raccordement au réseau d'assainissement, la SCI X..., qui se réfère au Plan local d'urbanisme de la ville d'EPINAL révisé après la vente, ne démontrant pas que ces installations étaient irrégulières à la date de l'acte reçu par Maître A...; Les conditions de sa responsabilité professionnelle n'étant pas réunies, la demande de dommages et intérêts dirigée contre Maître A...sera rejetée » (jugement p. 16-17).
1° ALORS QUE la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat ; qu'en ayant, pour écarter l'annulation de la vente de l'immeuble pour dol, retenu que les acquéreurs avaient expressément reconnu au regard des mentions portées dans l'acte du 1er mars 2003, qu'ils étaient au courant de la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme et que ces déclarations, tout comme le fait de contraindre la SCI LES PAPELIERS à exécuter la promesse de vente du 31 octobre 2000, caractérisaient un accord de volonté renouvelé de la part de M. X..., alors que le contrat s'étant formé à la date de la levée de l'option, soit le 9 octobre 2002, c'est à cette date qu'il convenait de se placer pour apprécier la validité du consentement, la cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil.
2° (Subsidiaire) ALORS QUE la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat ; qu'en ayant, pour écarter l'annulation de la vente de l'immeuble pour erreur, retenu que les acquéreurs avaient expressément reconnu au regard des mentions portées dans l'acte du 1er mars 2003, qu'ils étaient au courant de la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme et que ces déclarations, tout comme le fait de contraindre la SCI LES PAPELIERS à exécuter la promesse de vente du 31 octobre 2000, caractérisaient un accord de volonté renouvelé de la part de M. X..., alors que le contrat s'étant formé à la date de la levée de l'option, soit le 9 octobre 2002, c'est à cette date qu'il convenait de se placer pour apprécier la validité du consentement, la cour d'appel a violé l'article 1110 du Code civil.
3° (Subsidiaire) ALORS QUE l'obligation de délivrance commande à celui qui vend de délivrer un bien conforme à la réglementation en vigueur ; que tel n'est pas le cas d'un immeuble vendu sans autorisation de construire, qui n'est relié ni au réseau d'adduction d'eau ni à un réseau d'évacuation des eaux usées et qui ne peut faire l'objet ni d'une extension, ni d'une reconstruction ; qu'en ayant jugé du contraire au motif inopérant que les acquéreurs auraient, en signant l'acte authentique de vente le 1er mars 2013, reconnu être au courant de cette situation alors que seule importait cette connaissance à la date de la levée d'option, en l'espèce, le 9 octobre 2002, la Cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil ;
4° (Subsidiaire) ALORS QUE toute clause par laquelle l'acquéreur déclare avoir une parfaite connaissance du bien vendu est inopérante lorsqu'un dol est invoqué à l'encontre du vendeur ; qu'en ayant jugé du contraire la cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil.
5° ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant, d'une part, que Maître Jacques B...et Maître Daniel A...avaient commis un faux en ce que l'acte du 31 octobre 2000 a été reçu par Maître B..., et non, comme l'acte l'indique, par Maître Daniel A...et, d'autre part, qu'il ressortait de l'ordonnance pénale que ce fait n'était pas établi, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs contradictoires en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
6° (Subsidiaire) ALORS QUE les juges du fond doivent motiver leur décision et ne peuvent statuer par affirmation générale sans préciser les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que les exposants faisaient valoir que Maître R. B..., en tant que rédacteur de l'acte, avait engagé sa responsabilité au titre de son devoir de conseil et ce d'autant plus qu'en tant que gérant de la SCI LES PAPELIERS il était parfaitement au courant de la situation administrative de l'immeuble vendu ; qu'en s'étant déterminée par une simple affirmation selon laquelle les éléments de la présente procédure ne permettent pas davantage d'établir les faits allégués par les appelants, sans indiquer ni analyser les pièces de la procédure en justifiant, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
7° (Subsidiaire) ALORS QUE les exposants faisaient valoir que M. A..., en tant que notaire ayant reçu la promesse de vente, avait manqué à son devoir de conseil en s'étant abstenu de vérifier la situation de l'immeuble, notamment en ne demandant pas les certificats d'urbanisme ; qu'en s'étant déterminée par une simple affirmation selon laquelle les éléments de la présente procédure ne permettent pas davantage d'établir les faits allégués par les appelants, sans indiquer ni analyser les pièces de la procédure en justifiant, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
8) (Subsidiaire) ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil et doit s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il reçoit ; qu'il lui appartient à cette fin, lors de la conclusion d'une promesse de vente d'un bien immobilier, de lever les documents justifiant ; qu'en ayant alors considéré que peu importait que Maître A...n'ait pas demandé un permis de construire car, même si cela avait été, rien ne permettait de découvrir, le notaire n'étant pas tenu de procéder sur place à un examen des lieux, l'inadaptation du bien vendu avec le permis délivré, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
