LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 2 juin 2014), que Mme X... a signé avec M. Y... et M. Z... (les consorts Y...) un compromis de vente portant sur plusieurs parcelles ; que le notaire a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Gascogne Haut-Languedoc (la SAFER) une déclaration d'intention d'aliéner en précisant qu'une des parcelles sur laquelle étaient implantées trois granges, n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER ; que celle-ci a décidé cependant de préempter l'ensemble des parcelles faisant l'objet du compromis de vente et les consorts Y... ont sollicité l'annulation de la décision de préemption ;
Attendu que la SAFER fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation des décisions de préemption, alors, selon le moyen :
1°/ que en cas de vente globale de diverses parcelles dont certaines sont soumises au droit de préemption et d'autres non, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur la totalité des parcelles lorsque la vente est indivisible ; qu'en l'espèce, il ressort de la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la SAFER Gascogne Haut-Languedoc que le projet de vente porte sur seize parcelles et que « le projet d'aliénation globale porte également, de manière indivisible (donc sans ventilation du prix) sur des immeubles bâtis exclus du champ d'application du droit de préemption » ; qu'en décidant que la SAFER Gascogne Haut-Languedoc ne pouvait pas exercer son droit de préemption en raison de la nature prétendument non agricole de l'une des seize parcelles vendues, quand il ressortait de ses constatations que les quinze autres parcelles étaient de nature agricole et que l'opération projetée était indivisible, la cour d'appel a violé les articles L. 143-1, L. 143-8 et R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ qu'en cas de vente d'une parcelle de nature mixte, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur la totalité de la vente lorsque la partie agricole de la propriété en cause est prépondérante sur la partie non préemptable, simple accessoire des biens vendus en bloc ; qu'en l'espèce, il ressort de la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la SAFER Gascogne Haut-Languedoc que les seize parcelles vendues ont une superficie totale de 7 ha, 82 a et 10 ca et qu'une seule d'entre elle, d'une superficie de 12 a et 32 ca ne serait pas soumise au droit de préemption de la SAFER ; qu'en considérant que la SAFER Gascogne Haut-Languedoc ne pouvait pas exercer son droit de préemption sur l'ensemble des seize parcelles vendues, en raison de la nature prétendument non agricole de l'une de ces parcelles, sans vérifier si la superficie de cette parcelle était prépondérante par rapport à la superficie globale de l'ensemble des parcelles vendues, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 143-1, L. 143-8 et R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que les parties ne peuvent pas faire échec contractuellement au droit de préemption d'ordre public de la SAFER ; qu'en décidant au contraire que l'exercice par la SAFER Gascogne Haut-Languedoc de son droit de préemption ne peut pas conduire à une division forcée d'une vente globale de parcelles contiguës ayant fait l'objet d'un seul acte, la cour d'appel a violé les articles L. 143-1, L. 143-8, L. 412-8 et L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime ;
Mais attendu qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que la SAFER ne critiquait pas l'indivisibilité de la vente et exactement retenu que, s'agissant d'une vente globale de plusieurs parcelles contiguës n'ayant fait l'objet que d'un seul acte, l'exercice par la SAFER de son droit de préemption ne pouvait conduire à une division forcée de l'objet de la vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la SAFER ne disposait pas du droit de se porter acquéreur de la totalité du bien vendu et que les décisions de préemption devaient être annulées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SAFER Gascogne Haut-Languedoc aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SAFER Gascogne Haut-Languedoc ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) de Gascogne Haut-Languedoc.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation des décisions d'exercice de son droit de préemption par la Safer Gascogne Haut Languedoc en date des 24 et 31 janvier 2012 sur l'aliénation des parcelles cadastrées section E n° 337 à 352 pour une surface totale de 7ha 82a 10ca lieudit Cazals sur la commune d'Ax-les-Thermes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime, la Safer dispose d'un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole, étant précisé que ce droit de préemption peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole de bâtiments d'exploitation ayant conservé leur utilisation agricole et, dans les communes de montagne, en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années ayant précédé cette aliénation pour leur rendre un usage agricole ; qu'en la cause, il apparaît que la vente dont s'agit s'applique à 16 parcelles dont l'une (soit la parcelle 343) supporte trois granges qui n'ont plus d'usage agricole depuis plus de cinq ans ; que l'aliénation projetée n'est donc pas soumise, pour partie au droit de préemption de la Safer et que l'exercice de la préemption ne peut conduire à une division forcée de la vente alors qu'il s'agit d'une vente globale de parcelles contiguës qui a fait l'objet d'un seul acte ; que l'appelante ne critique pas l'indivisibilité de cette vente ; que l'annulation des décisions de préemption a ainsi été à bon droit prononcée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article L 143-1 du code de la pêche maritime dispose qu'il est institué au profit des Safer un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole, quelles que soient leurs dimensions, sous réserve des dispositions prévues au premier alinéa de l'article L 143-7 ; que le texte ajoute que le droit de préemption peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole ou de bâtiments d'exploitation ayant conservé leur utilisation agricole ; que dans les communes et parties de communes de montagne, ce droit de préemption peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé cette aliénation pour leur rendre un usage agricole ; que l'appréciation de la situation doit être faite au jour de l'aliénation en fonction de son antériorité ; qu'en l'espèce, la vente projetée concernait 16 parcelles dont l'une numérotée 343 supporte trois granges dont la Safer pas que depuis plus de cinq ans elle n'ont plus d'usage agricole ; que la seule affirmation par cette dernière de ce que ces bâtiments auraient conservé une utilisation agricole ne saurait suffire à étendre son droit de préemption ; que l'opération projetée doit en conséquence être considérée comme mixte puisque pour partie, elle n'est pas soumise au droit de préemption de la Safer ; que s'agissant d'une vente globale de plusieurs parcelles contiguës n'ayant fait l'objet que d'un seul acte, l'exercice de la préemption ne peut conduire à une division forcée de la vente et la Safer ne dispose pas non plus en pareil cas du droit reconnu au fermier de se porter acquéreur pour la totalité mais seulement de contester l'indivisibilité de vente, ce qu'en l'espèce, elle ne fait pas ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments il y a lieu de prononcer l'annulation des décisions de préemption de la Safer ;
1) ALORS QU'en cas de vente globale de diverses parcelles dont certaines sont soumises au droit de préemption et d'autres non, la Safer peut exercer son droit de préemption sur la totalité des parcelles lorsque la vente est indivisible ; qu'en l'espèce, il ressort de la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la Safer Gascogne Haut Languedoc que le projet de vente porte sur seize parcelles et que « le projet d'aliénation globale porte également, de manière indivisible (donc sans ventilation du prix) sur des immeubles bâtis exclus du champ d'application du droit de préemption » ; qu'en décidant que la Safer Gascogne Haut Languedoc ne pouvait pas exercer son droit de préemption en raison de la nature prétendument non agricole de l'une des seize parcelles vendues, quand il ressortait de ses constatations que les quinze autres parcelles étaient de nature agricole et que l'opération projetée était indivisible, la cour d'appel a violé les articles L 143-1, L 143-8 et R 143-4 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS subsidiairement QU'en cas de vente d'une parcelle de nature mixte, la Safer peut exercer son droit de préemption sur la totalité de la vente lorsque la partie agricole de la propriété en cause est prépondérante sur la partie non préemptable, simple accessoire des biens vendus en bloc ; qu'en l'espèce, il ressort de la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la Safer Gascogne Haut Languedoc que les seize parcelles vendues ont une superficie totale de 7 ha, 82 a et 10 ca et qu'une seule d'entre elle, d'une superficie de 12 a et 32 ca ne serait pas soumise au droit de préemption de la Safer ; qu'en considérant que la Safer Gascogne Haut Languedoc ne pouvait pas exercer son droit de préemption sur l'ensemble des seize parcelles vendues, en raison de la nature prétendument non agricole de l'une de ces parcelles, sans vérifier si la superficie de cette parcelle était prépondérante par rapport à la superficie globale de l'ensemble des parcelles vendues, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L 143-1, L 143-8 et R 143-4 du code rural et de la pêche maritime ;
3) ALORS QUE les parties ne peuvent pas faire échec contractuellement au droit de préemption d'ordre public de la Safer ; qu'en décidant au contraire que l'exercice par la Safer Gascogne Haut Languedoc de son droit de préemption ne peut pas conduire à une division forcée d'une vente globale de parcelles contiguës ayant fait l'objet d'un seul acte, la cour d'appel a violé les articles L 143-1, L 143-8, L 412-8 et L 412-10 du code rural et de la pêche maritime.
