LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 2 avril 2014), que par acte sous-seing privé du 9 juin 2007, Mme Jeanine X..., M. Jean X..., M. Michel X..., M. Philippe X..., M. Hubert X..., M. Jacques X..., M. Francis X..., M. Gilbert X..., M. Dominique X..., M. Thierry X..., Mme Martine X... et Mme Françoise X... (les consorts X...) ont vendu à M. Y... et Mme Z... une maison d'habitation au prix de 91 000 euros, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 18 août 2007 ; que par courrier du 29 juin 2007, le notaire a informé les acquéreurs que la maison avait été bâtie sans permis de construire ; que par acte sous-seing privé du 13 juillet 2007, les vendeurs ont consenti aux acquéreurs un bail d'habitation sur la maison jusqu'à la signature définitive de l'acte authentique ; que le 23 janvier 2008, M. Y... et Mme Z... ont acquis une autre maison ; que par actes du 2 septembre 2008, M. Y... et Mme Z..., ont, après leur avoir délivré une sommation de payer, assigné les consorts X... en résolution de la vente et condamnation à leur payer le montant de la clause pénale prévue au contrat ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'il était convenu dans l'acte du 9 juin 2007 que si l'une des parties refusait de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti, elle pourrait y être contrainte par tous les moyens des voies de droit, que la partie qui n'était pas en défaut pourrait, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat, et que dans l'un et l'autre cas, la partie qui n'était pas en défaut percevrait de l'autre partie la somme de 18 200 euros à titre d'indemnisation forfaitaire du préjudice, et relevé, sans modifier l'objet du litige, que les consorts X... n'avaient jamais refusé de régulariser l'acte authentique, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la clause pénale ne pouvait-être appliquée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. Y... et Mme Z... à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme Jeanine X..., M. Jean X..., M. Philippe X..., M. Hubert X..., Mme Martine X..., M. Jacques X..., M. Francis X..., M. Gilbert X..., M. Thierry X..., Mme Françoise X..., Mme Nathalie X... et M. Mathieu X... ; rejette la demande de M. Y... et Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à application de la clause pénale et débouté M. Y... et Mme Z... de leur demande faite à ce titre ;
AUX MOTIFS QU' « il était convenu en page 8 de l'acte du 9 juin 2007 que :
"au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et les voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus par son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un ou l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie la somme de dix-huit mille deux cents euros (18.200 euros) à titre d'indemnisation forfaitaire du préjudice subi conformément aux dispositions des articles 1152, 1226 du code civil" ; que, pour solliciter la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les consorts X... à leur payer cette somme, les époux Y... font valoir que l'inexécution de la convention est le fait des vendeurs ; que, toutefois, les appelants font à juste titre valoir qu'ils n'ont jamais refusé de régulariser l'acte authentique, puisque ce sont les acquéreurs, en raison de l'absence de permis de construire, qui ont renoncé à leur acquisition ; qu'il s'ensuit que, ainsi qu'ils le soutiennent, la clause pénale susvisée ne saurait s'appliquer en l'espèce ; que le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef et les époux Y... seront déboutés de leur demande de condamnation des vendeurs à ce titre » ;
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en retenant que les consorts X... n'avaient jamais refusé de régulariser l'acte authentique de vente pour rejeter la mise en oeuvre, au profit des acquéreurs, de la clause pénale prévue pour l'hypothèse où une partie refuserait la réitération de la vente, quand les consorts X... lui demandaient, à titre principal, de « prononcer la nullité du compromis de vente » et, à titre subsidiaire, « à tout le moins, constater la caducité du compromis de vente faute de levée des conditions suspensives », ce dont il résultait de manière incontestable que les vendeurs refusaient la régularisation de la vente, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la clause pénale stipulait que, dans l'hypothèse où une partie refuserait la régularisation de la vente, « la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus par son cocontractant et invoquer la résolution du contrat (...). La partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie la somme de dix-huit mille deux cents euros (18.200 euros) à titre d'indemnisation forfaitaire du préjudice » ; qu'en retenant que M. Y... et Mme Z... ne pourraient réclamer la mise en oeuvre de la clause pénale au motif inopérant qu'eux-mêmes n'avaient pas souhaité la régularisation de la vente, quand la clause pénale ne stipulait pas qu'elle ne pourrait être réclamée que par un cocontractant souhaitant régulariser la vente, et que la seule condition posée pour son application était que la partie ne fût pas « en défaut », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement ayant condamné les consorts X... à payer à M. Y... et Mme Z... la somme de 18.200 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « les époux Y... sont fondés à prétendre que la régularisation de la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme n'était pas possible et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance dès lors que : - ces derniers ne justifient d'aucune démarche en vue de cette régularisation depuis 2007 ; - il résulte du courrier adressé aux intimés par le maire de Theil Nolent le 9 mars 2010 que le raccordement au réseau EDF, qui nécessitait son autorisation, a été refusé ;
qu'au vu de ces éléments, et quelle que soit la situation fiscale du bien, les appelants sont mal fondés à soutenir qu'ils ont satisfait à leur obligation de délivrance ; (...) qu'il était convenu en page 8 de l'acte du 9 juin 2007 que :
"au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous le moyens et les voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus par son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un ou l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie la somme de dix-huit mille deux cents euros (18.200 euros) à titre d'indemnisation forfaitaire du préjudice subi conformément aux dispositions des articles 1152, 1226 du code civil" ; que, pour solliciter la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les consorts X... à leur payer cette somme, les époux Y... font valoir que l'inexécution de a convention est le fait des vendeurs ; que, toutefois, les appelants font à juste titre valoir qu'ils n'ont jamais refusé de régulariser l'acte authentique, puisque ce sont les acquéreurs, en raison de l'absence de permis de construire, qui ont renoncé à leur acquisition ; qu'il s'ensuit que, ainsi qu'ils le soutiennent, la clause pénale susvisée ne saurait s'appliquer en l'espèce ; que le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef et les époux Y... seront déboutés de leur demande de condamnation des vendeurs à ce titre » ;
ALORS QUE toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les consorts X... avaient manqué à leur obligation de délivrance de la maison objet du compromis de vente ; qu'en déboutant pourtant M. Y... et Mme X... de leur demande de réparation des préjudices subis du fait de ce manquement, consistant en différents frais vainement exposés du fait de l'échec de la cession qu'ils évaluaient forfaitairement à hauteur du montant prévu dans la clause pénale, au prétexte inopérant que cette clause n'aurait pas été stipulée pour réparer le dommage résultant d'un manquement à l'obligation de délivrance, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 1142 et 1147 du code civil.
