LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 622-16 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble les articles 2181 et suivants du code civil, applicables à la cause ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 19 mars 2014), qu'en garantie d'un prêt qu'il avait consenti à la société civile immobilière Le Chablet (la SCI Le Chablet) et destiné à l'acquisition d'un immeuble, le Crédit lyonnais a fait publier une inscription de privilège de prêteur de deniers le 21 avril 1992 ; qu'à la suite de la liquidation judiciaire de la SCI Le Chablet, l'immeuble a été adjugé amiablement le 17 juin 1996 suivant procès-verbal dressé par M. A..., notaire, à la société civile immobilière Masha (la SCI Masha) qui n'en a pas payé le prix ; qu'après la liquidation judiciaire de la SCI Masha, l'immeuble a été vendu, par acte dressé le 3 mai 1999 par M. A..., à la société Hôtel du lac ; que la société MCS et associés, à qui le Crédit lyonnais avait cédé sa créance, a fait signifier le 28 juin 2011 un commandement valant saisie immobilière à la société Hôtel du Lac ; que celle-ci a assigné la société MCS et associés en annulation du commandement et radiation de toute inscription sur l'immeuble ; que la société MCS et associés a assigné en déclaration de jugement commun M. X..., pris en sa qualité de liquidateur de la SCI Le Chablet, M. A... et la société civile professionnelle Patrick A..., Etienne Y... et Marie Z... ;
Attendu que pour accueillir les demandes de la société Hôtel du lac, l'arrêt retient que l'adjudication amiable du 17 juin 1996 a emporté de plein droit la purge des hypothèques et des privilèges inscrits sur l'immeuble et qu'une purge est manifestement intervenue dans la mesure où l'acte par lequel la SCI Masha a revendu l'immeuble de gré à gré à la société Hôtel du Lac, qui s'est acquittée du paiement du prix, ne faisait pas référence à l'inscription du privilège de prêteur de deniers du Crédit lyonnais publiée le 21 avril 1992 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'adjudication amiable n'avait pas été accompagnée du paiement du prix et qu'il n'était pas justifié de l'accomplissement des formalités de purge de droit commun ou d'une purge amiable à l'occasion de la vente de gré à gré, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne la société Hôtel du lac aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société MCS et associés
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté que la société Mcs et associés n'avait pas qualité à agir contre la société Hôtel du lac, D'AVOIR annulé le commandement de saisie immobilière signifié le 28 juin 2011 à la société Hôtel du lac et D'AVOIR ordonné la radiation de toute inscription du chef de la société Crédit lyonnais ou de la société Mcs et associés sur l'immeuble situé ..., cadastré section AD n° 34, lieudit « Au village », pour 4, 74 ares, propriété de la société Hôtel du lac ;
AUX MOTIFS QUE « la société Mcs et associés agit contre la Sarl Hôtel du lac, qui n'est pas sa débitrice, en vertu d'un droit de suite qu'elle prétend détenir sur l'immeuble acquis par celle-ci./ Les règles particulières applicables en matière de procédure collective priment celles, générales, régissant les saisies immobilières./ En l'espèce, la Sci Mascha avait acquis cet immeuble de la Sci Le Chablet selon procès-verbal d'adjudication amiable dressé par Maître Patrick A..., notaire à Levier, le 17 juin 1996, suivi d'un acte constatant que cette adjudication était devenue définitive par suite de non surenchère et de non substitution, également dressé par Maître Patrick A... le 27 juin 1996 et enregistré à Pontarlier le 28 juin 1996./ L'article 154 de la loi du 25 janvier 1985 modifié par la loi n° 94-475 du 10 juin 1994 et abrogé depuis par ordonnance 2000-912 du 21 septembre 2000 devenu l'article L. 622-16 ancien du code de commerce disposait que : " Les ventes d'immeubles ont lieu suivant les conditions de formes prescrites en matière de saisie immobilière. Toutefois, le juge commissaire fixe, après avoir recueilli les observations des contrôleurs, le débiteur et le liquidateur entendus ou dûment appelés à la mise à prix et les conditions essentielles de la vente et détermine les modalités de la publicité. Dans les mêmes conditions, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, autoriser la vente soit par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe, soit de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, il peut toujours être fait surenchère./ Les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent emportent purge des hypothèques "./ Ce texte ne posait donc pas aucune condition à la purge qui s'opérait de plein droit./ Ce n'est que suite à sa modification par ordonnance n° 2008-1345 du 18 décembre 2008 que cette disposition légale, qui était devenue l'article L. 642-18 du code de commerce par la loi du 26 juillet 2005, lequel n'était pas applicable à l'époque, qu'il a été prévu que " pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien "./ Une telle purge est d'ailleurs manifestement intervenue puisque l'acte authentique reçu le 3 mai 1999 par Maître A..., par lequel la Sci Mascha a revendu cet immeuble de gré à gré à la Sarl Hôtel du lac, mentionnait qu'il était libre de toute inscription à l'exception d'une inscription de privilège de vendeur prise en renouvellement le 9 juin 1997, ayant effet jusqu'au 30 juin 1999, pour sûreté de la somme principale de 950 000 F et de celle de 190 000 F pour frais et accessoires évalués, sans faire aucune référence à l'inscription du privilège de deniers du Crédit lyonnais publiée le 21 avril 1992 et visé au commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 28 juin 2011./ Enfin, s'il est admis aux débats que la Sci Mascha, premier adjudicataire de l'immeuble, n'a pas payé le prix, il est également constant que la Sarl Hôtel du lac, second adjudicataire de gré à gré dans le cadre de la liquidation judiciaire de la première nommée s'est, quant à elle, acquittée du paiement du prix de 152 449, 02 € (1 000 000 F) tel que cela ressort de l'acte authentique reçu le 3 mai 1999 par Maître A..., le vendeur, la Sci Mascha représentée par son liquidateur judiciaire Maître X..., lui en ayant donné quittance (page 5 de l'acte)./ Il suit de ce qui précède que la Sa Mcs et associés, qui n'est pas créancière de la Sarl Hôtel du lac et qui ne bénéficie plus d'aucun droit de suite sur l'immeuble de Malbuisson acquis par cette dernière par suite de la purge de plein droit des inscriptions, n'a pas qualité pour engager une procédure de saisie immobilière sur ledit immeuble de sorte que, par substitution de motifs, le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu'il a annulé le commandement de payer valant saisie immobilière ainsi que sur la déclaration de jugement commun, .../ La cour ayant constaté que la purge était intervenue de plein droit, il sera infirmé pour le surplus et fait droit à la demande tendant à la radiation de toute éventuelle inscription au profit du Crédit lyonnais ou de la Sa Mcs et associés » (cf., arrêt attaqué, p. 5 à 7) ;
ALORS QUE, de première part, l'effet de purge des hypothèques et privilèges attaché à une adjudication réalisée sur le fondement des dispositions de l'article 154 de la loi du 25 janvier 1985, devenues les dispositions de l'article L. 622-16 du code de commerce, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 26 juillet 2005, qui est applicable à la cause, ne se produit que lorsque le prix d'adjudication a été payé par l'adjudicataire ; qu'en retenant, dès lors, pour constater que la société Mcs et associés n'avait pas qualité à agir contre la société Hôtel du lac, pour annuler le commandement de saisie immobilière signifié le 28 juin 2011 à la société Hôtel du lac et pour ordonner la radiation de toute inscription du chef de la société Crédit lyonnais ou de la société Mcs et associés sur l'immeuble situé ..., que les dispositions de l'article 154 de la loi du 25 janvier 1985 ne posaient aucune condition à la purge des hypothèques qui s'opérait de plein droit et que ce n'est que suite à sa modification par l'ordonnance du 18 décembre 2008 que cette disposition a subordonné la purge des hypothèques et privilèges au paiement du prix d'adjudication et des frais de vente, la cour d'appel, qui a constaté qu'il était acquis aux débats que la société civile immobilière Masha, premier adjudicataire de l'immeuble, n'avait pas payé le prix d'adjudication, a violé les dispositions de l'article 154 de la loi du 25 janvier 1985, devenues les dispositions de l'article L. 622-16 du code de commerce, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 26 juillet 2005, qui sont applicables à la cause ;
ALORS QUE, de deuxième part, il n'y a purge des hypothèques et privilèges qu'en cas d'aliénations emportant, de par la loi, purge des hypothèques et privilèges ou en cas de mise en oeuvre de la procédure de purge prévue par les dispositions des articles 2181 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 23 mars 2006, qui sont applicables à la cause et qui ont été remplacées par les dispositions des articles 2476 du code civil, issues de l'ordonnance du 23 mars 2006, ou de la procédure de purge amiable ; qu'il en résulte que la circonstance qu'un acte de vente d'un immeuble mentionne qu'il est libre de toute inscription d'hypothèque ou de privilège ne caractérise pas, à elle seule, que s'est produite une purge des hypothèques et privilèges ; qu'en énonçant, par conséquent, pour constater que la société Mcs et associés n'avait pas qualité à agir contre la société Hôtel du lac, pour annuler le commandement de saisie immobilière signifié le 28 juin 2011 à la société Hôtel du lac et pour ordonner la radiation de toute inscription du chef de la société Crédit lyonnais ou de la société Mcs et associés sur l'immeuble situé ..., que la purge des hypothèques et privilèges inscrits sur cet immeuble était manifestement intervenue, puisque l'acte authentique, reçu le 3 mai 1999 par M. Patrick A..., par lequel la société civile immobilière Masha avait revendu cet immeuble de gré à gré à la société Hôtel du lac, mentionnait qu'il était libre de toute inscription à l'exception d'une inscription de privilège de vendeur prise en renouvellement le 9 juin 1997, ayant effet jusqu'au 30 juin 1999, pour sûreté de la somme principale de 950 000 francs et de celle de 190 000 francs pour frais et accessoires évalués, sans faire aucune référence à l'inscription du privilège de deniers de la société Crédit lyonnais publiée le 21 avril 1992 et visé au commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 28 juin 2011, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 2114, 2166 et suivants et 2181 et suivants du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 23 mars 2006, qui sont applicables à la cause ;
ALORS QUE, de troisième part, sous l'empire des dispositions antérieures au décret du 28 décembre 2005, en cas de cession de gré à gré d'un immeuble réalisée dans le cadre des opérations de réalisation de l'actif d'une personne faisant l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire, il n'y a purge des hypothèques et privilèges inscrits sur l'immeuble cédé qu'après l'accomplissement des formalités de purge ou l'obtention de l'accord des créanciers inscrits pour en dispenser ; qu'en énonçant, par conséquent, pour constater que la société Mcs et associés n'avait pas qualité à agir contre la société Hôtel du lac, pour annuler le commandement de saisie immobilière signifié le 28 juin 2011 à la société Hôtel du lac et pour ordonner la radiation de toute inscription du chef de la société Crédit lyonnais ou de la société Mcs et associés sur l'immeuble situé ..., que la société Hôtel du lac, second adjudicataire de gré à gré dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société civile immobilière Masha, s'était acquittée du paiement du prix, quand ce paiement était insuffisant, à lui seul, à emporter la purge des hypothèques et privilèges inscrits sur l'immeuble situé ..., la cour d'appel violé les dispositions de l'article 154 de la loi du 25 janvier 1985, devenues les dispositions de l'article L. 622-16 du code de commerce, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 26 juillet 2005, et des articles 140, 141, 142 et 145 du décret du 27 décembre 1985, qui sont applicables à la cause ;
ALORS QUE, de quatrième part et en tout état de cause, l'effet de purge des hypothèques et privilèges attaché à une adjudication réalisée sur le fondement des dispositions de l'article 154 de la loi du 25 janvier 1985 ne se produit que relativement aux hypothèques et privilèges inscrites du chef du débiteur ; qu'en énonçant, dès lors, pour constater que la société Mcs et associés n'avait pas qualité à agir contre la société Hôtel du lac, pour annuler le commandement de saisie immobilière signifié le 28 juin 2011 à la société Hôtel du lac et pour ordonner la radiation de toute inscription du chef de la société Crédit lyonnais ou de la société Mcs et associés sur l'immeuble situé ..., que la société Hôtel du lac, second adjudicataire de gré à gré dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société civile immobilière Masha, s'était acquittée du paiement du prix, quand il était constant que le privilège de prêteur de deniers invoqué par la société Mcs et associés avait été inscrit sur l'immeuble litigieux du chef de la société civile immobilière Le Chablet, et non du chef de la société civile immobilière Masha, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 154 de la loi du 25 janvier 1985, devenues les dispositions de l'article L. 622-16 du code de commerce, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 26 juillet 2005, qui sont applicables à la cause.
