LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 3 avril 2014), que la société civile immobilière Le Club des Cinq (la SCI), propriétaire d'un logement donné à bail à M. et Mme X..., leur a délivré un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat puis les a assignés aux fins de faire constater l'acquisition de cette clause ; que M. et Mme X... ont contesté les sommes qui leur étaient réclamées et se sont opposés à la mise en oeuvre de la clause résolutoire ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que les époux X..., qui sollicitaient dans leurs conclusions d'appel la confirmation du jugement les ayant condamnés au paiement d'une somme de 23 923,44 euros au titre des loyers révisés pour la période du 1er décembre 2007 au 31 juillet 2012, n'ayant pas soutenu que la créance de loyers de la SCI Le Club des Cinq devait être déterminée en application du contrat de location qui avait été établi le 1er février 1983, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et comme tel irrecevable ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le commandement de payer une somme de 25 381,24 euros était valable à concurrence de la somme de 12 368,91 euros et avait produit ses effets puisque les locataires n'avaient rien payé dans le délai de deux mois qui leur était imparti, que la clause résolutoire avait donc joué nonobstant les efforts effectués par les locataires pour l'apurement de leur dette initiale de 14 400 euros, et qu'en l'absence de tout paiement de loyer depuis près de cinq années, il ne pouvait être envisagé de leur accorder de nouveaux délais de paiement qui n'étaient de surcroît pas sollicités, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche quant à l'allégation de la mauvaise foi du bailleur n'articulant aucun fait précis de nature à la caractériser, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la SCI Le Club des Cinq une somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 12 février 2010 ; fixé le montant des indemnités d'occupation dues solidairement par les époux X... à la société Le club des cinq à la somme de 566,88 € par mois à compter du 12 février 2010 jusqu'à la libération des lieux ; condamné solidairement les époux X... à payer à la société Le club des cinq la somme de 25.082,06 € au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation pour la période comprise entre décembre 2007 et juillet 2012 et condamné solidairement les époux X... à payer à la société Le club des cinq la somme de 6.455,68 € correspondant au montant des indemnités d'occupation échues entre le mois d'août 2012 et le mois de juin 2013 ;
AUX MOTIFS QUE selon les dispositions de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4. Dans le dispositif de son arrêt du 6 novembre 2007, la cour d'appel de Bordeaux a définitivement fixé le montant de la créance locative pour la période comprise jusqu'au mois de novembre 2005 inclus, et a dit qu'à compter du 1er décembre 2005, le loyer réindexé s'élevait à la somme de 697,56 euros par mois. Dans le dispositif de son jugement du 7 avril 2009, devenu définitif, le tribunal d'instance de Bordeaux a fixé le montant de la créance locative à la somme de 5.997,73 euros, pour la période compris entre le mois de décembre 2005 et le mois de novembre 2007. Toutefois, aucune de ces juridictions n'avait été saisie jusqu'alors d'une demande tendant à voir fixer le montant du loyer révisé exigible à compter de décembre 2007, en faisant application des lois d'ordre public intervenues en matière de baux d'habitation pour freiner l'évolution des loyers résultant des clauses d'indexation. Dans son compte-rendu de consultation, l'ADIL 33 a recensé l'ensemble des textes ayant eu des incidences sur l'indexation des loyers, du fait en particulier de la modification des indices servant de base à la révision annuelle des loyers. Il y a lieu de tenir compte en particulier de la loi du 26 juillet 2005 qui en son article 35 a substitué l'indice de référence des loyers dans le parc locatif privé à l'indice du coût de la construction, du décret du 22 décembre 2005 qui a fixé les modalités de calcul de cet indice, ainsi que de la loi du 8 février 2008 qui a modifié la composition de l'indice de référence des loyers. C'est donc à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu en définitive la troisième hypothèse de calcul effectuée par le consultant conformément aux dispositions d'ordre public en matière de baux d'habitation. Toutefois, M. et Mme X... invoquent l'existence d'un bail qui aurait été établi le 1er février 1983, fixant le montant du nouveau loyer à la somme de 1.559,87 francs, soit 237,80 euros par mois ; et soutiennent en outre que ce bail aurait été opposable au nouvel acquéreur, la société Immoboyer. Toutefois, ces arguments doivent être écartés puisqu'ils ont déjà été examinés et rejetés par l'arrêt de la cour d'appel de céans en date du 6 novembre 2007, fixant à 16.823,83 euros le montant de la dette locative jusqu'au mois de novembre 2005, et donc assorti sur ces points de l'autorité de la chose jugée ;
1) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée suppose qu'il existe une identité d'objet entre les deux instances successives ; que dans son arrêt du 6 novembre 2007, la cour d'appel de Bordeaux s'était bornée à condamner les époux X... à payer à la SCI le Club des cinq la somme de 16.823,83 euros au titre de l'arriéré de loyer dû jusqu'au mois de novembre 2005 et à dire qu'à compter du 1er décembre 2005 le loyer réindexé s'élèverait à la somme de 697,56 euros par mois ; que pour s'opposer aux demandes de la SCI le Club des cinq, les époux X... faisaient valoir que la créance de loyers de la société Le club des cinq devait être déterminée en application du contrat de location qui avait été établi le 1er février 1983 ; qu'en affirmant que ce moyen se heurtait à l'autorité de la chose jugée attachée à son précédent arrêt du 6 novembre 2007, quand elle constatait elle-même qu'aucune juridiction n'avait été saisie jusqu'alors d'une demande tendant à voir fixer le montant du loyer révisé exigible à compter de décembre 2007, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
2) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; que dans le dispositif de son arrêt du 6 novembre 2007, la cour d'appel de Bordeaux s'était bornée à condamner les époux X... à payer à la SCI le Club des cinq la somme de 16.823,83 euros au titre de l'arriéré de loyer dû jusqu'au mois de novembre 2005 et à dire qu'à compter du 1er décembre 2005 le loyer réindexé s'élèverait à la somme de 697,56 euros par mois ; que pour s'opposer aux demandes de la SCI le Club des cinq, les époux X... faisaient valoir que la créance de loyers devait être déterminée en application du contrat de location qui avait été établi le 1er février 1983, ce nouveau bail étant opposable aux acquéreurs successifs de l'immeuble ; qu'en affirmant que ce moyen se heurtait à l'autorité de la chose jugée attachée à son précédent arrêt du 6 novembre 2007 lequel n'avait pourtant pas, dans son dispositif, statué sur l'opposabilité à la société Le Club des cinq du contrat de location du 1er février 1983, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 12 février 2010 ;
AUX MOTIFS QU'en exécution des décisions précitées, les époux X... étaient redevables des sommes suivantes le 11 décembre 2009, à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire : 1 - pour la période allant jusqu'au mois de novembre 2005 inclus : 16.823,83 euros dont à déduire la somme de 14.400 euros réglée au titre des échéances d'apurement du retard, conformément au jugement du tribunal d'instance de Bordeaux du 23 février 2006, conformé en ce qui concerne l'octroi de délais par l'arrêt de la cour d'appel du 6 novembre 2007, Soit un solde pour cette période de 2.423,83 euros ; 2- pour la période comprise entre décembre 2005 et novembre 2007 : 5.997,73 euros (jugement du 7 avril 2009) ; 3- pour la période allant du 1er décembre 2007 au 1er décembre 2009, selon le tableau figurant en page 14 du rapport de l'ADIL : 6.895 ; 58 euros, dont à déduire la somme de 648, 23 réglée le 4 juillet 2008 (chèque direct) et celle de la somme de 2.300 euros réglée le 18 novembre 2008 (chèque d'huissier), soit un solde pour cette période de 3.947,35 euros. Les locataires devaient donc une somme de 2.423,83 + 5.997,73 + 3.947,35 = 12.368, 91 euros en principal le 11 décembre 2009 (et non de la somme 25381, 24 euros réclamée en principal). Toutefois, le commandement était valable à concurrence de la somme de 12.368,91 euros, et a produit ses effets puisque les locataires n'ont rien payé dans le délai de deux mois qui leur était imparti conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le fait que le bailleur ait lui-même été débiteur du syndicat des copropriétaires d'une somme de 436,33 euros à la date du 31 décembre 1989 au titre des charges de copropriété ne constitue nullement une cause susceptible de faire échec à sa demande en résiliation du bail pour non-paiement des loyers. Par ailleurs, la notification par le Trésor public d'un avis à tiers détenteur d'un montant de 2423 euros le 7 mai 2010 avait pour seule conséquence d'obliger les locataires à payer les loyers entre les mains du trésorier de Bordeaux Est, jusqu'à extinction de la dette du bailleur, ce qu'ils ne justifient pas avoir fait. Dans son rapport de consultation, l'ADIL indique d'ailleurs expressément que « M. X... n'a pas réglé ses loyers au service des impôts » La clause résolutoire a donc joué nonobstant les efforts effectués par les locataires pour l'apurement de leur dette initiale de 14.400 euros ; et le bail se trouvait résilié de plein droit à compter du 12 février 2010 ;
ALORS QU'une clause résolutoire n'est pas acquise si elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le créancier ; qu'en déclarant acquise, pour défaut de paiement des arriérés de loyers dus en vertu de la clause d'indexation, la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions pour les époux X..., p. 12), si la société Le club des cinq, qui avait délivré aux époux X... un commandement de lui payer une somme partiellement indue de 25.381,24 ¿ en se fondant sur un calcul erroné du montant du loyer quand la dette des locataires s'élevait en réalité à la somme de 12.368,91 ¿ au 11 décembre 2009, ne cherchait pas en réalité à pousser les époux X... à quitter le logement qu'ils occupent depuis plus de 40 ans, tout en échappant à la législation protectrice des personnes âgées de plus de 70 ans ou handicapées en cas de vente à la découpe, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil.
